丁 壽 頤

(廣州市城市規(guī)劃勘測設計研究院，廣東 廣州 510000)

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從養(yǎng)老地產(chǎn)看城市化發(fā)展的趨勢和特征

丁 壽 頤

(廣州市城市規(guī)劃勘測設計研究院，廣東 廣州 510000)

結合養(yǎng)老地產(chǎn)的基本特點，從人口遷移局部特征、城市化動力、城市化規(guī)模等方面，分析了城市化發(fā)展的趨勢和特征，探討了養(yǎng)老地產(chǎn)與城市化之間的關系，為相關問題的研究提供參考。

養(yǎng)老地產(chǎn)，城市化，人口遷移，居住環(huán)境

我國是世界上唯一老年人口過億的國家，2009年年底，60歲以上的老年人口達到1.67億，占總人口的12.5%。這一變化除了對改變基本人口、服務人口的比例有巨大影響，也對城市化產(chǎn)生了一定影響。養(yǎng)老地產(chǎn)作為新興的地產(chǎn)新秀，表現(xiàn)出一些不一樣的特征，這些特征對城市化過程中的人口遷移、城市化動力、城市化的質量產(chǎn)生了一些影響。本文從養(yǎng)老地產(chǎn)的特征出發(fā)，挖掘養(yǎng)老地產(chǎn)表現(xiàn)出的城市化新特點。

1 已有研究綜述

由于養(yǎng)老地產(chǎn)的項目近一兩年才開始升溫，關于地產(chǎn)和城市化的關系研究沒有專著，大都是期刊論文和學位論文。來源主要來自兩方面：1)地產(chǎn)類的論文，論述城市化進程與地產(chǎn)業(yè)之間的關系，主要是從城市化發(fā)展進程看地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿挖厔荩?)城市化類論文，主要講城市化過程中地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟機制、大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā)對土地的影響、大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā)中的城鄉(xiāng)關系。

關于養(yǎng)老地產(chǎn)的論文，內容也主要局限在三方面：1)在當前環(huán)境下養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)潛力，在這方面吳正宇認為，目前國家對養(yǎng)老地產(chǎn)的政策和法律環(huán)境以及經(jīng)濟環(huán)境有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展；2)養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式的探討，吳新堅分析了現(xiàn)有的不同養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式以及贏利點；3)養(yǎng)老地產(chǎn)的設計方法，例如趙志國分析日本的“適老化設計”經(jīng)驗，希望對我國的養(yǎng)老地產(chǎn)設計有所啟示。

本文希望通過養(yǎng)老地產(chǎn)這一微觀現(xiàn)象，窺視城市化發(fā)展的趨勢和局部特征。

2 養(yǎng)老地產(chǎn)的基本特點

國家在2009年年底出臺調控地產(chǎn)的措施，“國四條”“國十一條”“提高存款準備金率”等措施，使得房地產(chǎn)市場逐漸走向低迷，加上次貸危機對宏觀經(jīng)濟局勢的影響，一些小型的地產(chǎn)公司甚至難以為繼。同時，人口老齡化的問題日益凸顯，如何保障老年人口的特殊居住需求、充分挖掘老齡人口旺盛的消費能力，引起了廣泛的關注和討論。在這種背景下養(yǎng)老地產(chǎn)開始了破冰之旅，《老年人權益保障法(修訂草案)》提出：“各級政府在財政、稅費、土地、融資等方面采取措施，鼓勵、扶持社會力量興辦養(yǎng)老服務設施?！币员本槔?，政府采取劃撥的方式提供養(yǎng)老地產(chǎn)用地，養(yǎng)老地產(chǎn)開始了政府支持、開發(fā)商經(jīng)營的發(fā)展模式。這種情況下養(yǎng)老地產(chǎn)必然有與其他地產(chǎn)不相同的特點。

2.1 郊區(qū)化的特點

隨著我國一些一線城市的人均可支配收入越過庫茲涅茨拐點，老年人對于養(yǎng)老的居住環(huán)境也提高，許多養(yǎng)老地產(chǎn)都在近郊或者遠郊環(huán)境質量較高的地區(qū)。

2.2 挖掘老年人消費潛力的特點

隨著人口紅利的消失，如何挖掘老年人的購買能力，讓老年人群的消費資本轉化為社會經(jīng)濟發(fā)展的動力是地產(chǎn)公司的重要考慮因素。

2.3 設計專門化、服務精細化

養(yǎng)老地產(chǎn)從設計到服務都為老年人這個特殊群體的需求著想，改變了傳統(tǒng)地產(chǎn)粗放的盈利模式，將設計和服務業(yè)也作為競爭力的一部分進行考慮。

從這些特征中，我們可以進一步分析養(yǎng)老地產(chǎn)所代表的我國城市化過程中的局部特點。

3 養(yǎng)老地產(chǎn)反映出我國城市化過程中人口遷移的局部特征

3.1 歷史上城市化過程中的人口遷移

城市化的過程除了土地和生活方式的城市化，還有最重要的一點就是人口的城市化。歷史上，在人口向城市遷移的過程中曾經(jīng)有過的重要事件包括：英國的戰(zhàn)后大規(guī)模城市化；美國的郊遷化。前者反映了人口從農(nóng)村向城市遷移的趨勢，后者反映了人口從城市向近郊遷移的逆城市化過程。其中美國的郊遷化又是從老年人開始的，并且逐漸發(fā)展為老年人從東部城市遷往“陽光地帶”的大移民，這一點和中國養(yǎng)老地產(chǎn)的出現(xiàn)非常相似。

我國的城市化過程主要分為兩部分，對于宏觀、主流的人口遷移現(xiàn)象而言，農(nóng)民向城市遷移的過程是主要的。非轉農(nóng)或者養(yǎng)老地產(chǎn)代表的逆城市化人口遷移是局部、次要的現(xiàn)象。本節(jié)要分析的就是這個局部、次要的老年人口郊遷化現(xiàn)象。

3.2 人口遷移的動力學說

英國的雷文斯坦提出的人口遷移推拉理論廣泛應用在人口遷移研究之中。我們希望能運用人口遷移的推拉理論解釋老年人口遷往郊區(qū)選擇住宅的現(xiàn)象。

3.3 養(yǎng)老地產(chǎn)代表的人口遷移趨勢以及動力學說解釋

從養(yǎng)老地產(chǎn)的地域分布來看，養(yǎng)老地產(chǎn)項目主要分布在北、上、廣、深以及江蘇、浙江一些城市化程度非常高的城市。從城市層面看，養(yǎng)老地產(chǎn)主要分布在城市近郊環(huán)境良好的地區(qū)。以北京周邊的養(yǎng)老地產(chǎn)分布來看，環(huán)境良好的地區(qū)是養(yǎng)老地產(chǎn)分布較為密集的地區(qū)，有明顯的趨向郊區(qū)的特征，如果需要研究其原因，可能需要從人口遷移的動力學說出發(fā)。

為了探究消費者選擇養(yǎng)老地產(chǎn)的原因，作者制作了一份網(wǎng)絡小調查，主要涉及選擇養(yǎng)老地產(chǎn)的原因：包括“追求舒適的養(yǎng)老環(huán)境；減輕子女養(yǎng)老負擔；購買郊區(qū)住房同時出售現(xiàn)有的房產(chǎn)，可以獲得一部分積蓄；規(guī)劃環(huán)境和住房結構有吸引力”幾個原因，設置為多選題。一共有67個網(wǎng)友點擊答題，從結論中可以看出，購買郊區(qū)住房同時出售現(xiàn)有房產(chǎn)可以從中有一部分收益是主要原因，占到42%，其次是減輕子女養(yǎng)老負擔，23%的選擇了這個選項，再次是追求舒適的養(yǎng)老環(huán)境19%。

結合一些采訪和報道中的結論，總結我國老年人遷往郊區(qū)居住的動力主要有以下幾個方面。對于我國的養(yǎng)老地產(chǎn)而言，推力方面：1)大城市內部的生態(tài)環(huán)境惡化、生活壓力過大，老年人對舒適居住環(huán)境有渴求；2)城市內部可以用來大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā)的用地減少，再加上養(yǎng)老地產(chǎn)很大一部分是政府劃撥用地，在土地經(jīng)濟的刺激下，劃撥用地常常選擇在低價不高的地區(qū)。拉力方面：主要是近郊良好的居住環(huán)境，從北京近郊的養(yǎng)老地產(chǎn)看，地產(chǎn)分布主要在沿沙河、密云水庫和城市近郊公園的地區(qū)附近，良好的環(huán)境是養(yǎng)老地產(chǎn)選址的重要原因。北京市主要養(yǎng)老設施分布見表1。

表1 北京市主要養(yǎng)老設施分布

4 養(yǎng)老地產(chǎn)看城市化動力的變化

4.1 工業(yè)資本帶動城市化發(fā)展的階段

我國實行土地有償使用、住房市場化之前，城市化的主要動力是工業(yè)剩余資本的城市化，城市化的主體是自上的政府推動型。城市空間的拓展主要以工廠和附屬的工人新村為主。并且實行“先生產(chǎn)、后生活”的策略，居住空間作為消費品被壓縮和控制，將資本的積累都用于工業(yè)建設，這時期的居住主要是附屬于工廠和單位大院而建。城市化的動力主要依靠工業(yè)資本的剩余。

4.2 土地有償使用、住房市場化之后的城市化動力——消費資本促進城市化

土地有償使用制度使得土地開始參與資本循環(huán)的過程，城市化的動力不再是單一的政府主導，而是政府、開發(fā)商共同主導。這個過程中，住房的市場化極大的促進了這一過程，政府提供土地、銀行提供貸款、開發(fā)商經(jīng)營建設模式的高效運轉極大促進了這一階段的城市化過程。這個過程的城市化動力主要是消費資本促進城市化。

4.3 養(yǎng)老地產(chǎn)代表的城市化動力

隨著人口出生率的下降，老齡人口在總人口中的比重日益增加。作為撫養(yǎng)對象，龐大的老齡人口引起了許多研究者的關注，主要研究如何發(fā)掘老齡人口的消費潛力，把社會壓力轉變?yōu)樯鐣恿Α７质仇B(yǎng)老地產(chǎn)的蛋糕主要是對準老齡人口作為未來一個主要的消費群體，如何挖掘他們改善居住環(huán)境的消費潛力。從實際負擔角度分析,老年人多數(shù)已無須贍養(yǎng)父母、撫養(yǎng)子女，經(jīng)濟負擔相對較輕，因而可傾其所有滿足自己的需求。而我國城市42.8%的老年人擁有儲蓄存款，到2030年，我國老年人口的退休金總額會達到73 219億元，老年人口的消費潛力巨大。這反映了我國城市化過程中，將老年人的消費資本轉化為促進經(jīng)濟發(fā)展的動力。在國外，老年產(chǎn)業(yè)成為“銀色產(chǎn)業(yè)”，其中老年住宅和養(yǎng)老設施領域，包括退休者住宅小區(qū)、老人公寓、老年社會福利院、養(yǎng)老院、護老院、護養(yǎng)院、敬老院、托老所和老年人服務中心等，以及老年人現(xiàn)有住宅的改造等。美國的養(yǎng)老地產(chǎn)就體現(xiàn)了地產(chǎn)發(fā)展和相關服務業(yè)并舉的特點，不僅有以房養(yǎng)老的模式，同時有發(fā)達的養(yǎng)老咨詢服務和保險保障服務，多方面挖掘養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

5 城市化由量到質的變化

5.1 過去的大規(guī)模迅速擴張

曾經(jīng)的城市化過程是土地經(jīng)濟推動下的城市化，城市化的過程呈現(xiàn)出規(guī)模大、速度快的特征。過去十年，我國房地產(chǎn)開發(fā)總面積超過60億m2。且開發(fā)方式主要是拿地→融資→建設→賣方的簡單的盈利手段，地產(chǎn)質量總體不高，沒有針對性強的設計與服務。

5.2 養(yǎng)老地產(chǎn)代表的小規(guī)模漸進式城市化

養(yǎng)老地產(chǎn)的興起發(fā)生在大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)動力不足的情況下，土地供應的不足、政府對地產(chǎn)的打壓使得許多地產(chǎn)商處在被淘汰的境況。因而一些地產(chǎn)商開始另謀出路，從政府支持的養(yǎng)老地產(chǎn)入手，開始小規(guī)模、漸進式的地產(chǎn)開發(fā)。另一方面，政府的執(zhí)政理念轉變，由經(jīng)營型開始向服務型轉變，城市擴展帶來的土地經(jīng)濟也已經(jīng)不是政府的唯一追求，如何保障民生，提高人民福利成為政府的主要職責和執(zhí)政要務，養(yǎng)老地產(chǎn)作為家居養(yǎng)老的重要支撐得到了政府的支持。

在這兩方面動力的驅動下，養(yǎng)老地產(chǎn)得以成為地產(chǎn)行業(yè)的一枝新秀。政府用劃撥的方式提供土地；地產(chǎn)公司采用長期持有或者租、售結合的方式經(jīng)營養(yǎng)老地產(chǎn)，改變了過去拿地→建設→出售的一次性盈利手段；設計上，以為老年人服務為主要考慮因素，從住宅面積到設計細節(jié)上體現(xiàn)養(yǎng)老特色；一些保險公司也涉足養(yǎng)老地產(chǎn)領域，將養(yǎng)老住宅與保險業(yè)務結合起來。許多養(yǎng)老地產(chǎn)項目結合老年人的生活方式，提供公共食堂服務、老年教育服務，甚至臨終關懷服務，將服務與地產(chǎn)開發(fā)結合起來。持有經(jīng)營的方式不僅使地產(chǎn)商找到了長期獲利的渠道，也讓租賃和購買養(yǎng)老地產(chǎn)的老齡人有了生活和撫養(yǎng)保障，政府政策支撐、地產(chǎn)公司長期持有、設計保證、保險參與，這種關注細節(jié)和發(fā)展的模式體現(xiàn)了新的小規(guī)模、漸進式城市化的精細化。

6 結論和展望

養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)生體現(xiàn)了我國的城市化已經(jīng)不再是過去人口紅利帶動的大規(guī)?？焖俪鞘谢?，城市化由大量、快速逐步向小規(guī)模、有特色的空間拓展發(fā)展。首先是城市化的空間表現(xiàn)也突破了聚集，體現(xiàn)出一些郊遷化特征。其次城市化的動力由傳統(tǒng)的工業(yè)推動型向消費推動型轉變，而新一輪的消費推動力主要是老齡人口的住房消費需求對城市化的推動。養(yǎng)老地產(chǎn)這個現(xiàn)象與西方城市化過程中出現(xiàn)的由量的增加轉為質的提高非常相似。我認為養(yǎng)老地產(chǎn)是未來我國城市化向漸進式、小規(guī)模、注重質量的方向轉變的前兆。我們應當抓住機會，以類似的空間開發(fā)和整治為基礎，提升城市化的質量。

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Discussion on the urbanization development trends and characteristics from the endowment property

Ding Shouyi

(GuangzhouCityPlanningandSurveyDesignInstitute,Guangzhou510000,China)

Combining with the basic characteristics of endowment property, from the population migration local characteristics, urbanization power, urbanization scale and other aspects, analyzed the trend and characteristics of urbanization development, discussed the relationship between endowment property and urbanization, provided reference for the research on related problems.

endowment property, urbanization, population migration, living environment

1009-6825(2016)10-0228-03

2016-01-27

丁壽頤(1988- )，男，助理工程師

F293.3

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