謝志秦　鄭靖春

(1．西安職業(yè)技術(shù)學院，陜西西安　710077;2．陜西省建工集團，陜西西安　710077)

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基于價值工程與LCC 的置業(yè)決策綜合評價模型

謝志秦1鄭靖春2

(1．西安職業(yè)技術(shù)學院，陜西西安710077;2．陜西省建工集團，陜西西安710077)

摘要:介紹了置業(yè)決策功能評價指標體系的指標選取原則，結(jié)合價值工程原理與壽命周期成本理論，構(gòu)建了置業(yè)決策綜合評價模型，通過對某購房項目的驗證分析，確定了不同購房方案的功能指數(shù)、成本指數(shù)及價值系數(shù)，為決策者選擇最佳方案提供參考。

關(guān)鍵詞:置業(yè)決策，評價模型，功能指數(shù)，成本指數(shù)，價值系數(shù)

0　引言

商品房購置因其交易金額較大，往往需要購買者慎重做出決策。然而目前的決策多來自定性的估計，缺乏一套行之有效的定量評價依據(jù)與辦法。本文在研究了大量相關(guān)成果和廣泛的市場調(diào)研基礎(chǔ)上，設(shè)計出了一種置業(yè)決策功能評價指標體系，并運用價值工程理論與LCC構(gòu)建出了置業(yè)決策綜合評價模型，通過實例驗證了模型的有效性，具有一定的實用價值。

1　功能評價指標體系

影響商品房購置決策的指標，必須與人們的支付意愿相一致。因此，在指標選取時，應(yīng)從不同角度，不同需求出發(fā)，堅持整體完備性、科學性、可操作性和典型性的原則，通過廣泛市場調(diào)研并參考“城市住宅商品房顧客滿意度指標評價體系研究”等研究成果確定下來。本文最終選取產(chǎn)品價格、地理位置、主體設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、物業(yè)管理、施工質(zhì)量、企業(yè)形象、其他等8個指標［1］，構(gòu)建功能分析的指標體系，如圖1所示。

2　基于價值工程與LCC的置業(yè)決策綜合評價模型

圖1　置業(yè)決策功能評價指標體系

2．1價值工程原理

價值工程是研究如何以最少的成本(人力、物力、財力)獲得必要的功能的一門學問。它將產(chǎn)品的價值、功能和成本作為一個整體來考慮，并要求將功能定量化，轉(zhuǎn)化為能夠與成本直接比較的量化值，再經(jīng)過一系列計算后求得價值系數(shù)。當將價值工程原理應(yīng)用于方案的比選時，價值系數(shù)較大者所對應(yīng)的方案即為最佳方案。

2．2置業(yè)決策綜合評價模型的建立

運用價值工程理論進行置業(yè)決策，其系統(tǒng)分析圖［2］如圖2所示。

圖2　置業(yè)決策系統(tǒng)分析圖

2．2．1功能指數(shù)的確定

1)確定各功能指標權(quán)重。對所選取的8項指標計算其權(quán)重。決策者(決策家庭)可以采用強制評分法(FD)中的0～4評分法進行計算。即決策者根據(jù)自己的購房需求(居住型或投資型等)，將各指標進行兩兩比較。其中很重要的功能指標得4分，與之相比較的另一很不重要的功能指標得0分;較重要的功能指標得3分，較不重要的得1分;兩者同樣重要或基本同樣重要時，兩功能指標各得2分。

這樣將每個分值匯總求和，最終求得決策者眼里各功能指標的得分，用每個功能指標的得分除以各功能指標總得分，求得各功能指標的權(quán)重，即:

2)確定各方案功能得分。決策者(決策家庭)對有限范圍內(nèi)的備選方案進行功能打分，匯總后即得每一個方案的總得分。如果各決策者意見不統(tǒng)一，可計算各成員對各方案打分的平均值，或根據(jù)成員意見重要性程度賦予一定的權(quán)重后求加權(quán)得分，作為本方案的功能得分。

3)確定各方案功能指數(shù)。將各方案的各功能得分分別與該功能的權(quán)重相乘，匯總即為該方案的功能加權(quán)得分。用各方案的功能加權(quán)得分除以所有方案功能加權(quán)得分之和，得各方案功能指數(shù)。

2．2．2成本計算模型及成本指數(shù)的確定

在商品房購置過程中，我們不僅要考慮一次性全額支付的大小，而且要考慮壽命周期總成本，即除購買成本外，還要包括未來的物業(yè)費用，出行成本，入住前期租賃費用等。為此，我們構(gòu)建以下總成本計算模型［3］:

LCC=Co+On×(P/A，i，n)+Mn×(P/A，i，n)+R-S(3)

其中，LCC為壽命周期成本;Co為一次性購置成本;On為年物業(yè)費用;Mn為年出行成本;R為前期租賃費用;S為期末殘值。

運用以上成本計算模型，將各方案成本計算出來后，用每一個方案的成本除以各方案成本總和，得各方案成本指數(shù)，即:

2．2．3價值系數(shù)的確定

各方案的功能指數(shù)與其成本指數(shù)之比，即為各方案的價值系數(shù)［4］。其中價值系數(shù)最大者即為最佳方案。

3　實證分析

3．1備選方案概況

某決策者擬在西安市高新區(qū)購買一套居住性住宅(對他來說，當面積在90 m2以內(nèi)時，資金相對不受限制，但對交房時間有一定要求，要求兩年內(nèi)必須入住，并追求一定生活品質(zhì))。經(jīng)過對若干樓盤進行對比篩選后，他仍對其中四個樓盤的住宅猶豫不決?，F(xiàn)運用已建立的置業(yè)決策綜合評價模型對四套住宅做進一步的技術(shù)經(jīng)濟分析，為決策提供依據(jù)。各項目概況如下:

項目A:開發(fā)商經(jīng)濟實力雄厚，信譽良好，單方造價7 500元/m2。房間功能分區(qū)合理，戶型設(shè)計較好，套內(nèi)無浪費面積，公攤比例20%。小區(qū)內(nèi)交通規(guī)劃較好，實現(xiàn)了人車分流。綠化率42%，容積率3．50。小區(qū)內(nèi)有一幼兒園，小區(qū)外馬路對面為小學、中學，并有上學指標，但周邊交通不太便利。物業(yè)費1．48元/(m2·月)，5個月后即可交房。

項目B:開發(fā)商經(jīng)濟實力雄厚，信譽良好，單方造價7 200元/m2。房間功能分區(qū)較合理，套內(nèi)無浪費面積，公攤比例21%。小區(qū)綠化率36%，容積率3．22。小區(qū)內(nèi)部暫無幼兒園，小區(qū)外500 m有小學、中學，并有上學指標，周邊交通同項目A。物業(yè)費用1．20元/(m2·月)，17個月后交房。

項目C:開發(fā)商經(jīng)濟實力雄厚，信譽良好，單方造價7 450 m2。戶型設(shè)計一般，套內(nèi)面積無浪費，公攤比例19%，小區(qū)綠化率25%，容積率5．00。小區(qū)內(nèi)部無幼兒園，但周邊有幼兒園、中小學，其他配套設(shè)施也比較齊全，交通便利(有地鐵)。物業(yè)費1．30元/(m2·月)，為現(xiàn)房。

項目D:開發(fā)商實力一般，施工質(zhì)量曾出現(xiàn)問題并被某報紙刊登，單方造價6 300 m2。建筑立面效果美觀，戶型設(shè)計較好，公攤比例19%。小區(qū)綠化率38．8%，容積率4．0。小區(qū)內(nèi)無幼兒園，周邊1．5 km范圍內(nèi)有幼兒園、中小學(但學校實力明顯較差)。周邊交通狀況同項目A，B。物業(yè)收費1．20元/(m2·月)，3個月后交房。

3．2置業(yè)決策綜合評價模型的應(yīng)用3．2．1方案功能指數(shù)的確定

用0～4評分法確定各功能指標的權(quán)重，其打分矩陣如表1所示;各方案功能得分見表2;功能指數(shù)計算見表3。

表1　某決策者置業(yè)評價指標權(quán)重計算表

表2　各方案功能得分表

表3　功能指數(shù)計算表

a產(chǎn)品價格:15/112=0．134;b地理位置:17/112=0．152;c主體設(shè)計:15/112=0．134;d環(huán)境設(shè)計:9/112=0．080;e物業(yè)管理: 13/112=0．116;f施工質(zhì)量:15/112=0．134;g企業(yè)形象:12/112= 0．107;h其他:16/112=0．143。

則各功能指標權(quán)重:

3．2．2方案成本指數(shù)的確定

為了簡化計算，壽命周期按30年考慮，暫不考慮殘值。年利率3%，年出行成本包括年出行時間成本及出行費用成本。以家庭為單位，A，B，D方案每天出行成本按100元計算，C方案按60元計算，一年取360 d。前期租賃費，指的是未交房前需要去各方案所在地附近租房，租房期間年生活成本、物業(yè)費用與入住后相同，且租賃費為初期一次性支付。

各方案成本構(gòu)成見表4。

表4　各方案成本構(gòu)成表

各方案壽命周期成本分別為:

LCC(A)=67．50+0．159 84×(P/A，3%，30)+3．6×(P/A，3%，30)+0．9=67．50+0．159 84×19．600 5+3．6×19．600 5+ 0．9=142．09萬元。

LCC(B)=64．80+0．129 6×(P/A，3%，30)+3．6×(P/A，3%，30)+3．06=64．80+0．129 6×19．600 5+3．6×19．600 5+ 3．06=140．96萬元。

LCC(C)=67．05+0．140 4×(P/A，3%，30)+2．16×(P/A，3%，30)=67．05+0．140 4×19．600 5+2．16×19．600 5= 112．14萬元。

LCC(D)=56．70+0．129 6×(P/A，3%，30)+3．6×(P/A，3%，30)+0．54=56．70+0．129 6×19．600 5+3．6×19．600 5+ 0．54=130．34萬元。

則各方案成本指數(shù)為:

A方案:142．09/(142．09+140．96+112．14+130．34)=0．270。

B方案:140．96/(142．09+140．96+112．14+130．34)=0．268。

C方案:112．14/(142．09+140．96+112．14+130．34)=0．214。

D方案:130．34/(142．09+140．96+112．14+130．34)=0．248。

3．2．3方案價值系數(shù)的確定

各方案價值系數(shù)分別為:A方案:0．260/0．270=0．963;B方案:0．259/0．268=0．966;C方案:0．254/0．214=1．187;D方案: 0．227/0．248=0．915。由于C方案的價值系數(shù)最大，所以C方案為最佳方案。

4　結(jié)語

基于價值工程原理和壽命周期成本理論建立的置業(yè)決策綜合評價模型，彌補了以往僅從定性角度做出決策的局限性，通過量化各功能權(quán)重、功能得分、功能指數(shù)以及成本指數(shù)，進而計算各方案的價值系數(shù)，最終選擇價值系數(shù)最大的方案即為最佳方案，為決策提供了有力的依據(jù)，具有很強的實用價值。

參考文獻:

［1］王培．城市住宅商品房顧客滿意度指標評價體系研究［D］．北京:北京建筑工程學院，2007．

［2］姜艷．建筑工程造價管理與控制分析［J］．中國高新技術(shù)企業(yè)，2009(17):152-153．

［3］鄒煜良．壽命成本控制下的價值工程在設(shè)計階段的應(yīng)用［J］．建筑經(jīng)濟，2009(6):12-14．

［4］趙穎，趙紅娥，劉冰．利用價值工程理論控制商業(yè)建筑設(shè)計階段成本的初步探討［J］．建筑經(jīng)濟，2009(6):22-24．

The real estate decisions comprehensive evaluation model based on value engineering and LCC

Xie Zhiqin1Zheng Jingchun2
(1．Xi’an Vocational and Technical College，Xi’an 710077，China;2．Shaanxi Construction Engineering Group，Xi’an 710077，China)

Abstract:This paper introduced the index selection principle of real estate decisions function evaluation index system，combining with the value engineering principle and life cycle cost theory，constructed the real estate decision comprehensive evaluation model，through the validation analysis on a housing project，determined the function index，cost index and value coefficient of different purchase plans，provided reference for policy makers to choose the best scheme．

Key words:real estate decision，evaluation model，function index，cost index，value coefficient

作者簡介:謝志秦(1965-)，女，副教授;鄭靖春(1966-)，男，高級工程師

收稿日期:2015-10-20

文章編號:1009-6825(2016)01-0236-03

中圖分類號:TU723．3

文獻標識碼:A