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        當(dāng)前經(jīng)濟下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的突出問題及對策

        2016-04-07 04:50:37張睿驍高成鳳
        四川建筑 2016年4期
        關(guān)鍵詞:財務(wù)經(jīng)濟管理

        張睿驍, 萬 玲, 高成鳳

        (西南科技大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院, 四川綿陽 621000)

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        當(dāng)前經(jīng)濟下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的突出問題及對策

        張睿驍, 萬玲, 高成鳳

        (西南科技大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院, 四川綿陽 621000)

        房地產(chǎn)行業(yè)作為我國最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一,隨著我國經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展,社會大眾對商品住宅的需求不斷增加,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的不斷發(fā)展和擴大。近年來政府不斷出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策,以促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。但是我國的房地產(chǎn)依然面臨著很多問題,突出表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理兩個方面。文中對房地產(chǎn)企業(yè)面臨的突出問題進行了多方面分析,并提出了應(yīng)對策略。

        房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)風(fēng)險;經(jīng)濟管理;對策

        改革開放以來,隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展,城鎮(zhèn)住房制度的深化改革,房地產(chǎn)在推動我國國民經(jīng)濟發(fā)展和提高人民生活水平方面發(fā)揮了關(guān)鍵性的作用,已成為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)[1]。近幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進程較快,房價上漲迅速,房地產(chǎn)商在利潤空間巨大的誘惑下,大力開放房地產(chǎn)事業(yè),越來越多的問題隨之出現(xiàn)[2]。

        1 房地產(chǎn)企業(yè)存在較大的財務(wù)風(fēng)險問題

        房地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè),其投資額度大,加之占用周期長,使得房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運作中存在較大的財務(wù)風(fēng)險,對企業(yè)的生存和發(fā)展構(gòu)成較大威脅[3]。財務(wù)作為一個開放的系統(tǒng),在按照自身軌跡進行運作的同時,也在不斷地與外部的市場進行聯(lián)系,因此財務(wù)風(fēng)險的形成主要來自企業(yè)的內(nèi)部和外部,進而產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險和非系統(tǒng)性風(fēng)險[4]。

        1.1房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)系統(tǒng)性風(fēng)險

        系統(tǒng)性風(fēng)險[5],是由公司外部風(fēng)險因素變化而引起整個財務(wù)環(huán)境的不確定性。系統(tǒng)性風(fēng)險對其他公司的財務(wù)經(jīng)營也會產(chǎn)生影響,其性質(zhì)上是環(huán)境風(fēng)險,表現(xiàn)在國家宏觀經(jīng)濟發(fā)展、土地的宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)市場的運行等。

        首先,房地產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟發(fā)展周期和國家的經(jīng)濟發(fā)展水平影響較大。房地產(chǎn)的發(fā)展周期與國民經(jīng)濟的發(fā)展周期一樣,會有蕭條和繁榮階段。房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的許多行業(yè)具有很強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性,這些行業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品價格、產(chǎn)品更新的周期等均影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)。同時,國家為保證國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)健康發(fā)展,常常運用稅收、金融、財政多種經(jīng)濟杠桿對房地產(chǎn)行業(yè)實行宏觀調(diào)控[6],宏觀政策對企業(yè)收益具有很大的影響。

        其次,土地是房地產(chǎn)開發(fā)不可缺少的非再生性資源,土地儲備受到國家宏觀經(jīng)濟形勢、國家的土地政策、土地市場的供求關(guān)系和土地本身的位置的影響,土地政策和土地價格的變化會對開發(fā)商產(chǎn)生極大影響[7]。土地是房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分,占用資金量過大,很大程度上影響開發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)率和利潤率,并且在開發(fā)商未能及時開發(fā)所儲備土地時,將面臨交納土地閑置費甚至無償交回土地使用權(quán)的風(fēng)險。

        最后,房地產(chǎn)市場自身的運行也會引發(fā)一系列風(fēng)險,一般包括價格風(fēng)險、再投資風(fēng)險和購買力風(fēng)險[8]。從銷售方面看, 隨著我國房改制度的推進,個人購買者逐漸成為購房的主力軍,客戶的個性化需求對產(chǎn)品細分和客戶群體細分的要求越來越高。如果開發(fā)的產(chǎn)品在項目定位、規(guī)劃設(shè)計、銷售策略等方面不具備前瞻性,就會存在產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險[9]。此外產(chǎn)品的差異性越來越小,開發(fā)商面臨產(chǎn)品同類、同質(zhì)競爭的局面,行業(yè)競爭日趨激烈,將在很大程度上增加企業(yè)的開發(fā)難度和銷售費用。

        1.2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)非系統(tǒng)性風(fēng)險

        非系統(tǒng)性風(fēng)險是由特定經(jīng)營環(huán)境變化引起的不確定性風(fēng)險,主要來自房地產(chǎn)企業(yè)自身的營業(yè)活動和財務(wù)活動,是公司特有風(fēng)險。引發(fā)非系統(tǒng)性風(fēng)險的因素主要與自身經(jīng)營特點、資金結(jié)構(gòu)、財務(wù)管理水平和收益分配風(fēng)險有關(guān)[10]。

        從房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營特點看,房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)過程復(fù)雜、周期長、涉及部門和環(huán)節(jié)多等特點,這些方面加大了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的進度、質(zhì)量、投資、營銷控制的難度。從土地獲得、市場調(diào)研,投資決策、建設(shè)施工到銷售推廣、物業(yè)管理等開發(fā)過程,這一過程涉及多家合作單位,并接受規(guī)劃、國土、建設(shè)、環(huán)保等多個政府部門的監(jiān)管,從而使得開發(fā)商對開發(fā)工程的進度、質(zhì)量、投資、營銷控制的難度增大。一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,如變更設(shè)計、施工條件和環(huán)境條件等發(fā)生變化,將導(dǎo)致項目周期拉長、營業(yè)成本增加、收益大幅降低甚至虧損。

        對于一個房地產(chǎn)企業(yè)來說,企業(yè)的全部資金來源中,權(quán)益資金和負債資金的比例關(guān)系構(gòu)成了企業(yè)的資金結(jié)構(gòu),尤其是負債資金的比例,直接影響到本息到期支付的財務(wù)風(fēng)險。而造成財務(wù)風(fēng)險的,主要跟財務(wù)決策相關(guān),在決策中必須要對投資項目可行性進行研究和分析、對經(jīng)濟信息收集,這些方面的不確定性,極大程度上增加了決策的難度。

        2 房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟管理方面存在問題

        所謂房地產(chǎn)經(jīng)濟管理,主要是指管理者對企業(yè)的經(jīng)濟活動進行有針對性的計劃戰(zhàn)略實施和對企業(yè)涉及的工作進行控制和指導(dǎo)并實行有效的監(jiān)督,實現(xiàn)企業(yè)制定的戰(zhàn)略目標(biāo)。我國房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟管理方面存在如下幾個問題。

        2.1房地產(chǎn)商對經(jīng)濟管理的認知不足

        很多房地產(chǎn)開發(fā)商知道有效的經(jīng)濟管理工作關(guān)系到企業(yè)各部門之間共同利益的重要性,對經(jīng)濟管理工作有針對性的重視,但是對經(jīng)濟管理工作中暴漏的問題并沒有及時有效的進行解決,尤其是對經(jīng)濟管理工作對房地產(chǎn)事業(yè)的影響作用認識不到位,使得企業(yè)只能片面的對企業(yè)財務(wù)管理部門進行針對性的協(xié)調(diào),而忽略了其他部門的經(jīng)濟管理。使得各部門之間相互影響和相互作用以提高企業(yè)經(jīng)濟管理水平的能力被實質(zhì)的降低,不能使得各部門在經(jīng)濟管理活動中有效的參與進來實現(xiàn)其自身的功能價值,進而降低了各部門的工作效率,使得企業(yè)房地產(chǎn)事業(yè)出現(xiàn)管理意識不正確的問題[11]。

        2.2房地產(chǎn)管理機制不健全

        企業(yè)的發(fā)展,和國家的政策關(guān)系很大,需要國家對相應(yīng)的房地產(chǎn)政策的扶持,運用有效的法律和法規(guī)來保證房地產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。我國相關(guān)的房地產(chǎn)政策和法規(guī)出臺后,由于對房地產(chǎn)現(xiàn)狀的認知偏差,房地產(chǎn)市場發(fā)展的不均衡,使得房地產(chǎn)相關(guān)的政策和法規(guī)在實踐中存在效果差異,沒有對房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟管理方面暴漏的問題形成有效的改進辦法,對實質(zhì)問題的解決沒有起到有效的作用。

        2.3房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)不完善

        企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的制定關(guān)系到整個房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展走向問題,對于一個企業(yè)來說,起導(dǎo)向作用。企業(yè)在對房地產(chǎn)目標(biāo)進行有效的保障為企業(yè)的發(fā)展提供了有效戰(zhàn)略支撐,也能為政府對相關(guān)的政策和法規(guī)對房地產(chǎn)的保障提供參照作用[12]。但大多數(shù)企業(yè)并沒有意識到企業(yè)發(fā)展目標(biāo)對企業(yè)的根本性影響,只是對現(xiàn)實中的企業(yè)短期利益目標(biāo)看重,因而在企業(yè)目標(biāo)制定上存在偏差問題。使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題后不能有效解決,在市場經(jīng)濟發(fā)展中存在一種認識上的片面性和偏差性,使得市場經(jīng)濟相關(guān)的法律和政策沒有有效的考慮,進而在房地產(chǎn)的管理上暴漏問題越來越多,導(dǎo)致企業(yè)管理手段混亂,管理程度復(fù)雜。

        3 有效的房地產(chǎn)企業(yè)問題解決對策

        (1)首先,在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中,投資是其重要的工作任務(wù),在投資前,實施有效的投資預(yù)測工作。其次,在房地產(chǎn)企業(yè)投資項目的開發(fā)和建設(shè)中,具有較多的不確定因素,并且這些因素會對整個投資項目的發(fā)展起到較大的影響,這就需要加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理工作,同時對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理人員的培訓(xùn)[13]。

        (2)企業(yè)管理者制定長遠的目標(biāo)來發(fā)展企業(yè)整體經(jīng)營工作,建立完整的經(jīng)濟管理制度和長期目標(biāo);在對項目開發(fā)上要考慮到工程的實施成本,控制經(jīng)濟管理成本和完善管理計劃;對自身企業(yè)實力有正確的認識,并根據(jù)企業(yè)自身的客觀發(fā)展情況進行有效的投標(biāo)方案的制定,在施工前期有充足的準(zhǔn)備。

        4 結(jié)束語

        房地產(chǎn)事業(yè)關(guān)系到國民經(jīng)濟的整體發(fā)展,是社會經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分。本文對房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題進行分析,及時進行針對性的合理解決,改善和加強企業(yè)經(jīng)濟管理方式,具有重要的意義。

        [1]楊帥.房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在的不足和應(yīng)對措施[J].管理經(jīng)營者,2015(2):267.

        [2]許憲春.房地產(chǎn)經(jīng)濟對中國國民經(jīng)濟增長的作用研究[J].中國社會科學(xué),2015(1):84-101.

        [3]任曉冬.淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因及治理對策[J].中國總會計師,2015(2):45.

        [4]郭連強.我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問題與對策[J].經(jīng)濟縱橫,2015(3):103-108.

        [5]尤婧.債務(wù)融資對我國房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績的影響研究——基于不同的房地產(chǎn)調(diào)控政策[J].財務(wù)管理與資本運營,2015(1):58-59.

        [6]王偉.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析與對策[J].價值工程,2006(8):162-163.

        [7]孫學(xué)敏.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點與防范[J].城市規(guī)劃與管理,2014(12):143-144.

        [8]盛光明.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險研究[J].北京理工大學(xué)學(xué)報:社會科學(xué)版,2005(4):47-50.

        [9]朱梓菡.論房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的生成機理與控制策略[J].會計之友,2012(8):77-79.

        [10]祁慶虹.淺析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點與防范[J].經(jīng)濟廣角,2014(7):84.

        [11]黃仕婷.目前我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題和發(fā)展對策[J].甘肅農(nóng)業(yè),2006(6):195.

        [12]王麗.談中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題及發(fā)展對策[J].商場現(xiàn)代化,2007(6):171-172.

        [13]張婷婷.中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題及發(fā)展策略[J].科技信息,2009(19):410.

        張睿驍(1995~),男,本科,研究方向為工程管理;萬玲(1995~),女,本科,研究方向為工程管理;高成鳳(1978~),女,蒙古族,碩士,研究方向為房地產(chǎn)經(jīng)營與管理。

        F293.33

        A

        [定稿日期]2016-03-23

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