張睿驍， 萬　玲， 高成鳳

(西南科技大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院， 四川綿陽 621000)

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當(dāng)前經(jīng)濟下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的突出問題及對策

張睿驍， 萬玲， 高成鳳

(西南科技大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院， 四川綿陽 621000)

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，隨著我國經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，社會大眾對商品住宅的需求不斷增加，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的不斷發(fā)展和擴大。近年來政府不斷出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，以促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。但是我國的房地產(chǎn)依然面臨著很多問題，突出表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理兩個方面。文中對房地產(chǎn)企業(yè)面臨的突出問題進行了多方面分析，并提出了應(yīng)對策略。

房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；經(jīng)濟管理；對策

改革開放以來，隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)住房制度的深化改革，房地產(chǎn)在推動我國國民經(jīng)濟發(fā)展和提高人民生活水平方面發(fā)揮了關(guān)鍵性的作用，已成為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)[1]。近幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進程較快，房價上漲迅速，房地產(chǎn)商在利潤空間巨大的誘惑下，大力開放房地產(chǎn)事業(yè)，越來越多的問題隨之出現(xiàn)[2]。

1　房地產(chǎn)企業(yè)存在較大的財務(wù)風(fēng)險問題

房地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，其投資額度大，加之占用周期長，使得房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運作中存在較大的財務(wù)風(fēng)險，對企業(yè)的生存和發(fā)展構(gòu)成較大威脅[3]。財務(wù)作為一個開放的系統(tǒng)，在按照自身軌跡進行運作的同時，也在不斷地與外部的市場進行聯(lián)系，因此財務(wù)風(fēng)險的形成主要來自企業(yè)的內(nèi)部和外部，進而產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險和非系統(tǒng)性風(fēng)險[4]。

1.1房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)系統(tǒng)性風(fēng)險

系統(tǒng)性風(fēng)險[5],是由公司外部風(fēng)險因素變化而引起整個財務(wù)環(huán)境的不確定性。系統(tǒng)性風(fēng)險對其他公司的財務(wù)經(jīng)營也會產(chǎn)生影響，其性質(zhì)上是環(huán)境風(fēng)險,表現(xiàn)在國家宏觀經(jīng)濟發(fā)展、土地的宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)市場的運行等。

首先，房地產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟發(fā)展周期和國家的經(jīng)濟發(fā)展水平影響較大。房地產(chǎn)的發(fā)展周期與國民經(jīng)濟的發(fā)展周期一樣,會有蕭條和繁榮階段。房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的許多行業(yè)具有很強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，這些行業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品價格、產(chǎn)品更新的周期等均影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)。同時，國家為保證國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)健康發(fā)展，常常運用稅收、金融、財政多種經(jīng)濟杠桿對房地產(chǎn)行業(yè)實行宏觀調(diào)控[6]，宏觀政策對企業(yè)收益具有很大的影響。

其次，土地是房地產(chǎn)開發(fā)不可缺少的非再生性資源，土地儲備受到國家宏觀經(jīng)濟形勢、國家的土地政策、土地市場的供求關(guān)系和土地本身的位置的影響，土地政策和土地價格的變化會對開發(fā)商產(chǎn)生極大影響[7]。土地是房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分，占用資金量過大，很大程度上影響開發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)率和利潤率，并且在開發(fā)商未能及時開發(fā)所儲備土地時，將面臨交納土地閑置費甚至無償交回土地使用權(quán)的風(fēng)險。

最后，房地產(chǎn)市場自身的運行也會引發(fā)一系列風(fēng)險，一般包括價格風(fēng)險、再投資風(fēng)險和購買力風(fēng)險[8]。從銷售方面看, 隨著我國房改制度的推進，個人購買者逐漸成為購房的主力軍，客戶的個性化需求對產(chǎn)品細分和客戶群體細分的要求越來越高。如果開發(fā)的產(chǎn)品在項目定位、規(guī)劃設(shè)計、銷售策略等方面不具備前瞻性，就會存在產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險[9]。此外產(chǎn)品的差異性越來越小，開發(fā)商面臨產(chǎn)品同類、同質(zhì)競爭的局面，行業(yè)競爭日趨激烈，將在很大程度上增加企業(yè)的開發(fā)難度和銷售費用。

1.2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)非系統(tǒng)性風(fēng)險

非系統(tǒng)性風(fēng)險是由特定經(jīng)營環(huán)境變化引起的不確定性風(fēng)險，主要來自房地產(chǎn)企業(yè)自身的營業(yè)活動和財務(wù)活動，是公司特有風(fēng)險。引發(fā)非系統(tǒng)性風(fēng)險的因素主要與自身經(jīng)營特點、資金結(jié)構(gòu)、財務(wù)管理水平和收益分配風(fēng)險有關(guān)[10]。

從房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營特點看，房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)過程復(fù)雜、周期長、涉及部門和環(huán)節(jié)多等特點，這些方面加大了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的進度、質(zhì)量、投資、營銷控制的難度。從土地獲得、市場調(diào)研，投資決策、建設(shè)施工到銷售推廣、物業(yè)管理等開發(fā)過程，這一過程涉及多家合作單位，并接受規(guī)劃、國土、建設(shè)、環(huán)保等多個政府部門的監(jiān)管，從而使得開發(fā)商對開發(fā)工程的進度、質(zhì)量、投資、營銷控制的難度增大。一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，如變更設(shè)計、施工條件和環(huán)境條件等發(fā)生變化，將導(dǎo)致項目周期拉長、營業(yè)成本增加、收益大幅降低甚至虧損。

對于一個房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)的全部資金來源中，權(quán)益資金和負債資金的比例關(guān)系構(gòu)成了企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，尤其是負債資金的比例，直接影響到本息到期支付的財務(wù)風(fēng)險。而造成財務(wù)風(fēng)險的，主要跟財務(wù)決策相關(guān)，在決策中必須要對投資項目可行性進行研究和分析、對經(jīng)濟信息收集，這些方面的不確定性，極大程度上增加了決策的難度。

2　房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟管理方面存在問題

所謂房地產(chǎn)經(jīng)濟管理，主要是指管理者對企業(yè)的經(jīng)濟活動進行有針對性的計劃戰(zhàn)略實施和對企業(yè)涉及的工作進行控制和指導(dǎo)并實行有效的監(jiān)督，實現(xiàn)企業(yè)制定的戰(zhàn)略目標(biāo)。我國房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟管理方面存在如下幾個問題。

2.1房地產(chǎn)商對經(jīng)濟管理的認知不足

很多房地產(chǎn)開發(fā)商知道有效的經(jīng)濟管理工作關(guān)系到企業(yè)各部門之間共同利益的重要性，對經(jīng)濟管理工作有針對性的重視，但是對經(jīng)濟管理工作中暴漏的問題并沒有及時有效的進行解決，尤其是對經(jīng)濟管理工作對房地產(chǎn)事業(yè)的影響作用認識不到位，使得企業(yè)只能片面的對企業(yè)財務(wù)管理部門進行針對性的協(xié)調(diào)，而忽略了其他部門的經(jīng)濟管理。使得各部門之間相互影響和相互作用以提高企業(yè)經(jīng)濟管理水平的能力被實質(zhì)的降低，不能使得各部門在經(jīng)濟管理活動中有效的參與進來實現(xiàn)其自身的功能價值，進而降低了各部門的工作效率，使得企業(yè)房地產(chǎn)事業(yè)出現(xiàn)管理意識不正確的問題[11]。

2.2房地產(chǎn)管理機制不健全

企業(yè)的發(fā)展，和國家的政策關(guān)系很大，需要國家對相應(yīng)的房地產(chǎn)政策的扶持，運用有效的法律和法規(guī)來保證房地產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。我國相關(guān)的房地產(chǎn)政策和法規(guī)出臺后，由于對房地產(chǎn)現(xiàn)狀的認知偏差，房地產(chǎn)市場發(fā)展的不均衡，使得房地產(chǎn)相關(guān)的政策和法規(guī)在實踐中存在效果差異，沒有對房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟管理方面暴漏的問題形成有效的改進辦法，對實質(zhì)問題的解決沒有起到有效的作用。

2.3房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)不完善

企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的制定關(guān)系到整個房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展走向問題，對于一個企業(yè)來說，起導(dǎo)向作用。企業(yè)在對房地產(chǎn)目標(biāo)進行有效的保障為企業(yè)的發(fā)展提供了有效戰(zhàn)略支撐，也能為政府對相關(guān)的政策和法規(guī)對房地產(chǎn)的保障提供參照作用[12]。但大多數(shù)企業(yè)并沒有意識到企業(yè)發(fā)展目標(biāo)對企業(yè)的根本性影響，只是對現(xiàn)實中的企業(yè)短期利益目標(biāo)看重，因而在企業(yè)目標(biāo)制定上存在偏差問題。使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題后不能有效解決，在市場經(jīng)濟發(fā)展中存在一種認識上的片面性和偏差性，使得市場經(jīng)濟相關(guān)的法律和政策沒有有效的考慮，進而在房地產(chǎn)的管理上暴漏問題越來越多，導(dǎo)致企業(yè)管理手段混亂，管理程度復(fù)雜。

3　有效的房地產(chǎn)企業(yè)問題解決對策

(1)首先，在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，投資是其重要的工作任務(wù)，在投資前，實施有效的投資預(yù)測工作。其次，在房地產(chǎn)企業(yè)投資項目的開發(fā)和建設(shè)中，具有較多的不確定因素，并且這些因素會對整個投資項目的發(fā)展起到較大的影響，這就需要加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理工作，同時對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理人員的培訓(xùn)[13]。

(2)企業(yè)管理者制定長遠的目標(biāo)來發(fā)展企業(yè)整體經(jīng)營工作，建立完整的經(jīng)濟管理制度和長期目標(biāo)；在對項目開發(fā)上要考慮到工程的實施成本，控制經(jīng)濟管理成本和完善管理計劃；對自身企業(yè)實力有正確的認識，并根據(jù)企業(yè)自身的客觀發(fā)展情況進行有效的投標(biāo)方案的制定，在施工前期有充足的準(zhǔn)備。

4　結(jié)束語

房地產(chǎn)事業(yè)關(guān)系到國民經(jīng)濟的整體發(fā)展，是社會經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分。本文對房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題進行分析，及時進行針對性的合理解決，改善和加強企業(yè)經(jīng)濟管理方式，具有重要的意義。

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張睿驍(1995～)，男，本科，研究方向為工程管理；萬玲(1995～)，女，本科，研究方向為工程管理；高成鳳(1978～)，女，蒙古族，碩士，研究方向為房地產(chǎn)經(jīng)營與管理。

F293.33

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[定稿日期]2016-03-23