本刊記者/徐廣忠/

海南三亞：開(kāi)發(fā)商無(wú)證售房 業(yè)主遭遇退款難

本刊記者/徐廣忠/

海南省三亞市因其良好的自然環(huán)境和熱帶氣候，近年來(lái)很多外省居民被吸引到三亞購(gòu)房，在此過(guò)上了“面朝大海，春暖花開(kāi)”的幸福生活。與其他購(gòu)房者不同的是，長(zhǎng)春市民蘇先生和祖女士在購(gòu)買(mǎi)了由三亞沈煤森諾房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的“半嶺溫泉旅游度假區(qū)”房產(chǎn)后，卻開(kāi)始了一場(chǎng)艱難的維權(quán)之路。

無(wú)證售房留隱患

9月1日，《人民法治》記者來(lái)到位于三亞市吉陽(yáng)鎮(zhèn)荔枝溝社區(qū)的半嶺溫泉旅游度假區(qū)，在現(xiàn)場(chǎng)看到，蘇先生和祖女士購(gòu)買(mǎi)的房屋還在建設(shè)，道路泥濘不堪，水、電等設(shè)施也沒(méi)有接通。

蘇先生指著其中一棟別墅告訴記者，開(kāi)發(fā)商賣(mài)給他的這棟房子，直到目前交房日期未定，房屋面積也與合同內(nèi)容不符。

談起買(mǎi)房經(jīng)歷，蘇先生告訴記者，2015年年初，經(jīng)人介紹，他到半嶺溫泉旅游度假區(qū)看房，得知度假區(qū)是三亞海韻集團(tuán)與三亞市政府合作開(kāi)發(fā)的大型資源性地產(chǎn)項(xiàng)目，是海南省首個(gè)5A級(jí)養(yǎng)老度假示范區(qū)。房產(chǎn)位于山上，還有天然溫泉，他當(dāng)時(shí)感覺(jué)不錯(cuò)，就推薦給同樣有意愿在三亞購(gòu)置房產(chǎn)的祖女士。祖女士隨后也到該度假區(qū)看了房。據(jù)她回憶，當(dāng)時(shí)銷售總監(jiān)承諾項(xiàng)目手續(xù)齊全、五證齊備，2015年年底交工，蘇先生和祖女士曾提出查看五證，但被銷售總監(jiān)以各種理由推拖，并沒(méi)有看到。

2015年2月28日，蘇先生和祖女士各交了100萬(wàn)元“誠(chéng)意金”，確定要在半嶺溫泉旅游度假區(qū)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。2015年3月3日，祖女士交了全款2338萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)了“半嶺溫泉?璽院”8027號(hào)別墅，并于3月10日簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定應(yīng)當(dāng)在2016年1月1日前交付使用，逾期超過(guò)30日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的1%向買(mǎi)受人支付違約金。3月3日當(dāng)天，祖女士同時(shí)以155萬(wàn)元買(mǎi)下了“半嶺溫泉?云山印象”4棟801號(hào)公寓，約定2016年6月1日交房。一天時(shí)間轉(zhuǎn)賬2493萬(wàn)元，祖女士買(mǎi)下了三亞半嶺溫泉項(xiàng)目的兩處房產(chǎn)。

蘇先生告訴記者，就在祖女士交完全款的兩天后，他也準(zhǔn)備交全款把房子定下來(lái)。就在準(zhǔn)備轉(zhuǎn)賬前的一刻，他再次提出查看房屋預(yù)售許可證等五證，銷售人員拿出一個(gè)復(fù)印件，蘇先生提出質(zhì)疑，要求一定要看到原件才能交錢(qián)，但銷售人員始終未能提供。

“我當(dāng)時(shí)也有點(diǎn)擔(dān)心，可沒(méi)想到真的會(huì)拿不到鑰匙！”祖女士對(duì)記者說(shuō)，她得知朋友蘇先生沒(méi)有交全款，心里有些擔(dān)憂。于是，在2015年3月10日簽合同時(shí)，祖女士提出要簽正式的“網(wǎng)簽合同”。開(kāi)發(fā)商此時(shí)才告知預(yù)售許可證還沒(méi)有辦下來(lái)，無(wú)法簽“網(wǎng)簽合同”。

8月29日，記者在三亞市房地產(chǎn)信息中心房屋市場(chǎng)管理科了解到，半嶺溫泉旅游度假區(qū)是2015年12月辦理的商品房預(yù)售許可證。管理科余副科長(zhǎng)告訴記者，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有辦理預(yù)售許可證之前銷售的房屋，屬于無(wú)證售房，應(yīng)該無(wú)條件退還業(yè)主房款。

隨后記者在三亞市國(guó)土資源局了解到，該項(xiàng)目于2014年取得用地手續(xù)，用途為住宿、餐飲用地，總地價(jià)為5.9億多元，在三亞市政府出具的補(bǔ)充協(xié)議中記者看到，土地出讓金并非一次交清，而是分兩期交付。

采訪中記者還了解到，對(duì)于該項(xiàng)目無(wú)證售房的情況，并沒(méi)有相關(guān)處罰的信息。

延期交房 退款遭拒

祖女士提供的材料顯示，業(yè)主們除了一份優(yōu)先選房協(xié)議書(shū)之外，還有一張收據(jù)。收據(jù)上顯示的公章為“三亞沈煤森諾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”的財(cái)務(wù)章。

祖女士和蘇先生發(fā)現(xiàn)購(gòu)房合同非常不正規(guī)，并不是嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁?gòu)房協(xié)議書(shū)，而且還是白條收據(jù)。擔(dān)心出問(wèn)題的蘇先生和祖女士開(kāi)始后悔，他們與銷售方溝通，希望退款，遭到銷售方拒絕。不僅如此，開(kāi)發(fā)商遲遲不能交房，到2016年1月1日，水電還沒(méi)有接通，祖女士還發(fā)現(xiàn)房屋建設(shè)與最初的效果圖并不一致。祖女士提出退房，開(kāi)發(fā)商一開(kāi)始同意，但就是遲遲不退，后來(lái)同時(shí)把樣板間以同樣的價(jià)格賣(mài)給祖女士，祖女士也同意了，后來(lái)開(kāi)發(fā)商變卦，要祖女士拿2600多萬(wàn)，比原來(lái)的房子多了近300萬(wàn)元。

對(duì)此，祖女士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商惡意隱瞞未取得預(yù)售許可證的事實(shí)，其行為已構(gòu)成欺詐，并且不能按期交房，又構(gòu)成嚴(yán)重違約，應(yīng)該無(wú)條件退房退錢(qián)并支付利息。

記者查詢發(fā)現(xiàn)，對(duì)于無(wú)證售房和延期交房的情況，三亞市曾發(fā)生過(guò)類似事情，海南省仲裁委三亞分會(huì)在處理類似情況中認(rèn)為，商品房買(mǎi)賣(mài)合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表達(dá)，沒(méi)有違反國(guó)家法律、行政法規(guī)，應(yīng)認(rèn)定合法有效，對(duì)雙方均有約束力。但合同第九條關(guān)于出賣(mài)人逾期交房違約責(zé)任的約定，只是對(duì)雙方繼續(xù)履行合同方面作出約定，不能因此就排斥合同另一方享有合同解除權(quán)，否則有強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)之嫌。如合同一方單方剝奪另一方有權(quán)解除合同的權(quán)利，則依法屬于無(wú)效條款。

維權(quán)被打 反遭巨額索賠

屢次要房未果的祖女士和蘇先生于2015年5月、6月、8月、9月，先后四次坐飛機(jī)專程赴三亞，找開(kāi)發(fā)商協(xié)商退款事宜，但毫無(wú)進(jìn)展。

2016年3月14日，見(jiàn)房子遲遲不交付，蘇先生異常憤懣，與另外有相同遭遇的業(yè)主，找到在三亞的朋友，去找開(kāi)發(fā)商維權(quán)。據(jù)當(dāng)時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)的另外一名知情人徐先生介紹，當(dāng)時(shí)一共去了50多位維權(quán)者，打出了“還我們房屋房款”的條幅，維權(quán)過(guò)程是比較平靜克制的。10時(shí)30分左右，開(kāi)發(fā)商方面報(bào)警，警察來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)，維權(quán)業(yè)主按照警方要求把維權(quán)條幅收了起來(lái)。就在這時(shí)，開(kāi)發(fā)商半嶺溫泉項(xiàng)目相關(guān)人員竟然大打出手，現(xiàn)場(chǎng)一片混亂，蘇先生和另外3人被打，蘇先生傷勢(shì)最重，頭部血流不止，手指和膝蓋都出現(xiàn)血痕，整個(gè)打人過(guò)程持續(xù)了15分鐘左右才結(jié)束。

蘇先生向記者出示了一份三亞市公安局吉陽(yáng)分局3月15日簽發(fā)的行政處罰決定書(shū)，處罰決定書(shū)中說(shuō)蘇先生3月14日10時(shí)許在三亞市吉陽(yáng)區(qū)“半嶺溫泉”營(yíng)銷中心門(mén)口擾亂營(yíng)銷中心秩序，根據(jù)《中華人民共和國(guó)治安管理處罰條例》第二十三條第一款，處以行政拘留十日，后因蘇先生傷勢(shì)過(guò)重，改為拘留五日，于3月19日提前釋放。據(jù)了解，開(kāi)發(fā)商相關(guān)人員一共6人，也被處以行政拘留五日或十日不等。

據(jù)了解，三亞市公安局司法鑒定中心鑒定蘇先生的損傷未達(dá)輕微傷，而記者從蘇先生提供的一份由海南省農(nóng)墾三亞醫(yī)院出具的報(bào)告中看到，蘇先生最后被診斷為腦震蕩，右側(cè)第6、7肋骨骨折，頭胸部軟組織挫傷。但當(dāng)蘇先生將這份報(bào)告提供給三亞市公安局時(shí)，公安局則稱以第一份報(bào)告為準(zhǔn)，并沒(méi)有接受他的最后診斷報(bào)告。

維權(quán)被打后，一些媒體紛紛報(bào)道此事。開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，祖女士購(gòu)房后，因企圖通過(guò)調(diào)換房屋達(dá)到獲取幾百萬(wàn)元利益的需求得不到滿足，2016年3月14日上午，其通過(guò)蘇先生召集了80多人到該項(xiàng)目部拉橫幅，有組織的大聲喧嘩，強(qiáng)占樣板間，封鎖大門(mén)，嚴(yán)重?cái)_亂了公司的正常經(jīng)營(yíng)秩序。事后，蘇先生與祖女士還向媒體提供了失實(shí)的新聞材料。新聞報(bào)道發(fā)出后引發(fā)了網(wǎng)友惡評(píng)，還有一些該項(xiàng)目的業(yè)主也紛紛提出解約要求，不僅因此導(dǎo)致該公司名譽(yù)受到損害，而且還遭受到巨額的經(jīng)濟(jì)損失，向蘇先生和祖女士索賠1193萬(wàn)元。

對(duì)此，蘇先生告訴記者，其買(mǎi)房過(guò)程真實(shí)存在，被打也是事實(shí)，只是從維護(hù)購(gòu)房人的利益出發(fā)，對(duì)購(gòu)房過(guò)程和維權(quán)過(guò)程做了客觀、真實(shí)的描述，未向媒體提供虛假材料，不構(gòu)成對(duì)開(kāi)發(fā)商的侵權(quán)。業(yè)主采取拉條幅、寫(xiě)標(biāo)語(yǔ)、向媒體反映情況等形式，其目的是想解決問(wèn)題，并非為了“獲取非法利益”。

另外，蘇先生認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商稱業(yè)主的維權(quán)行為對(duì)其經(jīng)營(yíng)造成了影響和損失并不成立，開(kāi)發(fā)商在其未取得預(yù)售許可證的情況下擅自銷售房屋、逾期交付等過(guò)錯(cuò)行為直接導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)其失去信賴，其經(jīng)濟(jì)損失和購(gòu)房者沒(méi)有任何關(guān)系。

數(shù)千萬(wàn)元的錢(qián)款，對(duì)任何一個(gè)家庭，都不是小數(shù)目。建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的國(guó)際旅游島是海南的宏偉目標(biāo)，然而三亞出現(xiàn)這類事件，花幾千萬(wàn)元買(mǎi)房不但拿不到鑰匙，維權(quán)竟然被打到頭破血流，如今又面臨巨額索賠，不但令海南國(guó)際旅游島的形象大打折扣，也讓公眾意識(shí)到法治社會(huì)建設(shè)依然任重道遠(yuǎn)。

對(duì)于事件的進(jìn)展，本刊將繼續(xù)予以關(guān)注。