本刊記者/郭濤/

平地而起的違法建筑
—— 內(nèi)蒙古自治區(qū)賽罕區(qū)900多戶居民受開發(fā)商蒙蔽購買“愛巢8090”無證房產(chǎn)

本刊記者/郭濤/

日前，《人民法治》接到內(nèi)蒙古自治區(qū)賽罕區(qū)“愛巢8090”業(yè)主代表的舉報，因呼和浩特市蒙海和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“蒙海和公司”）在未取得建筑工程“五證”的情況下，開發(fā)建設(shè)并銷售房產(chǎn)，受其蒙蔽，900多戶業(yè)主購買了違法建筑。他們認為蒙海和公司董事長張文斌涉嫌合同詐騙犯罪，要求公安機關(guān)立案偵查，在追究他刑事責(zé)任的同時，退還購房款，但公安機關(guān)不予立案。

華城公司：蒙海和強占開發(fā)土地

記者在賽罕區(qū)調(diào)查了解到，蒙海和公司建筑用地原為內(nèi)蒙古華城地產(chǎn)有限公司（下稱“華城公司”）開發(fā)的土地。

前期參與土地清征的華城公司法定代表人徐芹利向記者反映，蒙海和公司張文斌私刻華城公司公章，偽造他的簽名，利用欺騙手段，持一份終止的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和偽造的企業(yè)法人授權(quán)委托書進行詐騙，強行占有了華城公司正在開發(fā)的土地，在沒有“五證”的情況下，強行施工，非法預(yù)售樓盤，使900多戶居民受騙上當(dāng)，購買了違法建筑。

據(jù)徐芹利介紹，2008年6月，華城公司依法取得了約120畝土地的開發(fā)權(quán)，并根據(jù)當(dāng)?shù)卣箝_始運作“銀杏嘉苑”項目，在呼和浩特市煉油廠生活區(qū)以西、102省道以北、世紀(jì)十七路以南的區(qū)域，征收東黑河村以及西喇嘛營村的集體土地建造18萬平方米的商住樓，華城公司向賽罕區(qū)人民政府遞交了《關(guān)于開發(fā)建設(shè)“銀杏嘉苑”小區(qū)用地申請》的報告。同年8月，賽罕區(qū)人民政府向呼和浩特市人民政府遞交了《呼市賽罕區(qū)政府關(guān)于巧報鎮(zhèn)東黑河村銀杏嘉苑項目建設(shè)事宜的請示》報告。2009年8月，華城公司與東黑河村委會簽訂了征用土地補償費用協(xié)議。同年11月，呼和浩特規(guī)劃局審查通過了華城公司銀杏嘉苑項目的規(guī)劃。此外，華城公司還取得了《征收土地協(xié)議書》《關(guān)于辦理規(guī)劃設(shè)計條件函》《規(guī)劃條件初審意見》等系列文件，并按照協(xié)議支付了一系列費用和補償款項。

2010年2月4日，蒙海和公司尋求合作，徐芹利與張文斌草簽了一份華城公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。協(xié)議規(guī)定：徐芹利將華城公司的全部股權(quán)作價2797萬元轉(zhuǎn)讓給張文斌、黃力立；協(xié)議簽訂后，張方即向徐方支付定金200萬元，徐芹利在收到款項后將華城公司法定代表人變更為張文斌。協(xié)議規(guī)定，2010年5月30日前，張方向徐方支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓金全款后，雙方共同辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，工商登記變更后，徐方將公司證件、印章以及銀杏嘉苑項目的文件、資料、土地出讓合同等交付張方，張方支付徐方其余款項；2010年5月30日前，張方如果不能按期支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓金，本協(xié)議終止履行，張方無條件將法定代表人變回徐方，協(xié)議規(guī)定7月30前，徐方將200萬元定金退回張方。

2010年5月，張文斌向徐芹利支付定金160萬元（包含張文斌2009年借徐芹利的50萬元），由于張文斌未能如約足額支付定金，徐芹利拒絕變更華城公司的法定代表人，之后張文斌也未向徐芹利支付任何股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，并且華城公司始終也沒有在草擬協(xié)議上加蓋印章。至此，這起股權(quán)轉(zhuǎn)讓結(jié)束。同年8月份，華城公司向東黑河村村民支付了青苗補償?shù)荣M用后，徐芹利在該地塊上砌起了圍墻，建造了辦公室，繼續(xù)等待自治區(qū)政府對銀杏嘉苑項目的土地審批。

徐芹利向記者介紹，2010年10月，張文斌拿著那份沒有履行的草擬協(xié)議和偽造的華城公司的授權(quán)委托書，將華城公司該項目取得的部分手續(xù)變更到蒙海和公司名下。同年10月20日，東黑河村委會和巧報鎮(zhèn)人民政府以“華城公司無力再進行建設(shè)”為由，將華城公司與東黑河村簽訂的征地協(xié)議、合同、手續(xù)及相關(guān)協(xié)議變更為蒙海和公司。2010年11月1日，賽罕區(qū)政府向呼市土地收儲中心發(fā)函，要求由蒙海和公司代替華城公司簽訂“三方協(xié)議”，遭到呼市土地收儲中心的拒絕。

“法人授權(quán)委托書是他們利用私刻的華城公司公章和仿照我的簽名偽造的?！毙烨劾f，華城公司請內(nèi)蒙古慧眼司法檢驗所進行了文書檢驗，確認簽名不是同一人所寫。

徐芹利將鑒定報告和相關(guān)材料送到村、鎮(zhèn)、區(qū)、市政府及主管部門，主張權(quán)益，然而無人理睬。

2011年2月，在華城公司的努力下，呼市發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于同意內(nèi)蒙古華城公司在賽罕區(qū)開展商品房建設(shè)項目前期工作的批復(fù)》，同意華城公司在該地塊開展商品房建設(shè)項目的前期工作。

據(jù)徐芹利說，2012年6月27日，張文斌帶著一干人來到現(xiàn)場，要強行接手華城公司的開發(fā)土地，雙方發(fā)生爭執(zhí)，報警后巧報鎮(zhèn)派出所作出先弄清土地歸屬情況再予以處置的決定。2012年6月28日，張文斌置派出所處理決定于不顧，糾集社會閑散人員推倒了華城公司的圍墻及辦公室，將華城公司人員打離現(xiàn)場，強行施工售樓。華城公司的“銀杏嘉苑”自此變成了蒙海和公司的“愛巢8090”。

業(yè)主：勝訴追不回房款

從2012年至2015年期間，蒙海和公司先后在呼和浩特市賽罕區(qū)東黑河村銷售部與900多戶業(yè)主簽訂了“‘愛巢8090’項目內(nèi)部認購協(xié)議”，蒙海和公司多次向購房者承諾該房屋是符合法律規(guī)定的商品房，手續(xù)齊全，同時在當(dāng)?shù)孛襟w和對外宣傳海報中明確描述“正規(guī)商品房，且擁有70年的土地使用權(quán)”，在這種情況下，900多戶業(yè)主簽訂了購房合同，按照合同約定履行了付款義務(wù)。

然而，到了合同約定的交房日期，900多戶業(yè)主才獲悉開發(fā)商并未取得“五證”，他們按“大產(chǎn)權(quán)房”購買的房子是違法建筑，紛紛向當(dāng)?shù)胤ㄔ浩鹪V。

賽罕區(qū)人民法院于2015年10月19日作出的判決書（〔2015〕賽民初字第02609號）載明：“愛巢8090”項目為呼和浩特市蒙海和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，南昌一建呼和分公司為該項目的承建方，蒙海和公司未就該“愛巢8090”項目取得建設(shè)用地許可證、商品房預(yù)售許可證等五證。本院認為，原告與被告簽訂的內(nèi)部認購協(xié)議，形式上雖為認購，但雙方詳細約定了房屋坐落、面積、價款、違約責(zé)任、付款方式和交付時間，已具備合同的主要條款，應(yīng)當(dāng)適用商品房買賣合同的相關(guān)法律規(guī)定。因蒙海和公司沒有就“愛巢8090”項目取得商品房預(yù)售許可證，該認購協(xié)議是無效合同。因此，蒙海和公司所收取的購房款應(yīng)返還被告。基于原告并無過錯，被告應(yīng)當(dāng)向原告賠償利息損失。

雖有勝訴判決，但業(yè)主們均沒有拿回購房款。東黑河村支部書記李新年在接受記者采訪時說：“張文斌已經(jīng)消失三年多了，業(yè)主都找不到他”，“因為沒有‘五證’，人家都要退房，他又沒錢退，就找不到人了?！睒I(yè)主們到呼和浩特市人民政府信訪局反映情況，到內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府前靜坐、游行，多次組團去北京上訪，均沒有得到明確答復(fù)。

記者就此事咨詢相關(guān)專家，專家認為盡管蒙海和公司與業(yè)主簽有內(nèi)部認購協(xié)議，但編造了虛假理由，向不特定人群兜售違法建筑，且拒不歸還購房者購房款，并且數(shù)額特別巨大，已構(gòu)成合同詐騙罪，購房者可請求公安機關(guān)立案進行查處。2015年數(shù)百名購房者與徐芹利到賽罕區(qū)公安分局要求公安機關(guān)立案偵查，公安分局做了筆錄，至今未有任何回復(fù)。

專家建議：公安應(yīng)立案，政府盤活“爛尾”

房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證，簡稱“五證”。此“五證”分別由國土資源部門、城市規(guī)劃行政主管部門、建設(shè)行政主管部門、房管部門依法核發(fā)，各部門均有監(jiān)管執(zhí)法之責(zé)。

業(yè)主蒿玉鳳對記者說：“這個項目因為沒有建筑許可證，城建部門多次下達違建停工通知，但蒙海和公司一直強行建設(shè)，如果住建局的工程監(jiān)管部門能限令拆除，發(fā)布通告，我們還會買嗎？”

其他業(yè)主向記者反映，蒙海和公司沒有取得建設(shè)規(guī)劃許可證，沒有辦理國有土地使用證，規(guī)劃行政主管部門、國土監(jiān)察部門沒有采取任何行動；蒙海和公司也沒有取得商品房預(yù)售許可證，房管部門沒有對它采取任何處罰。

“‘愛巢8090’項目沒有‘五證’，卻能平地而起，賽罕區(qū)相關(guān)部門如果能切實履行監(jiān)管之責(zé)，就不會有這個‘怪胎’了。”業(yè)主劉明君說。

如今這片違法建筑將如何處置？是依法拆除，還是讓其物盡其用？“中國問題學(xué)”研究專家胡星斗教授分析后認為，在目前情況下，公安機關(guān)應(yīng)對涉嫌犯罪的開發(fā)商依法立案，地方政府對相關(guān)職能部門責(zé)任人的懶政、不作為、瀆職行為依規(guī)處理，積極平息社會不穩(wěn)定情緒，維護社會安定。對于違法建筑，依法拆除畢竟矯枉過正，浪費資源，政府應(yīng)該引進新的開發(fā)商，將這批違法建筑在辦理合法手續(xù)后，或作保障房之用，或重新開發(fā)，盤活“爛尾”，這才是正確的選擇。

對于事件進展，本刊將持續(xù)關(guān)注。