周敏

長(zhǎng)租公寓的春天來(lái)了！去年年底，國(guó)務(wù)院發(fā)文首次點(diǎn)名長(zhǎng)租公寓業(yè)態(tài)，將其定性為生活性服務(wù)業(yè)，并從多維度給予政策支持。

政策給力，給原本就火熱的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)又加了一把火。

各路資本看中長(zhǎng)租蛋糕

90后四川女孩劉嫣，為了學(xué)到頂級(jí)的西點(diǎn)技藝，孤身來(lái)到上海。今年春節(jié)她因課程不能回家過(guò)年，沒(méi)想到魔方公寓的小伙伴們?yōu)樗e行了一次特別的派對(duì)，讓她熱淚盈眶?！皽嘏?、開(kāi)心、人情味，這里有各行各業(yè)的小伙伴，我是魔方公寓的獨(dú)聯(lián)派?！备行缘膭㈡踢@樣形容道。

獨(dú)聯(lián)派，是魔方公寓給旗下“租客”定義的專(zhuān)有名詞，這類(lèi)人群“愛(ài)獨(dú)立，也愛(ài)聯(lián)合”，既需要自己獨(dú)立的生活空間，又需要朋友相聚的公共社交娛樂(lè)生活。據(jù)悉，魔方公寓的租客大多是年輕白領(lǐng)，年齡22到35歲之間，收入8000到2萬(wàn)元左右，90%擁有大專(zhuān)以上學(xué)歷。

成立于2009年的魔方公寓，最早在南京開(kāi)業(yè)。今年1月，魔方公寓宣布全國(guó)門(mén)店數(shù)已達(dá)100家，在行業(yè)內(nèi)規(guī)模排名第一，是排在第二到第十名的數(shù)量的總和。

魔方公寓CEO柳佳稱(chēng)，100家門(mén)店只是一個(gè)頗具意義的開(kāi)篇，今年全國(guó)門(mén)店數(shù)量預(yù)計(jì)將達(dá)到300家。相對(duì)于2015年9月50家門(mén)店，魔方公寓今年可謂進(jìn)入了飛速擴(kuò)張時(shí)代。

魔方公寓有這樣的底氣，當(dāng)然離不開(kāi)資本的推動(dòng)。2013年，魔方公寓完成B輪融資，獲得美國(guó)華平投資集團(tuán)6000萬(wàn)美元投資。華平投資是國(guó)際領(lǐng)先的私募股權(quán)投資公司，曾投資過(guò)獵聘網(wǎng)、58同城、紅星美凱龍、神舟租車(chē)、七天等知名企業(yè)。2015年，華平又追加投資2億美元，這是公寓行業(yè)迄今為止獲得的最大一筆投資。

資本為何青睞長(zhǎng)租公寓？企鵝智酷《2015年中國(guó)網(wǎng)民房地產(chǎn)消費(fèi)潛力報(bào)告》顯示，不論是三四線城市，還是一二線城市，都有將近一半人士沒(méi)有房產(chǎn)。

另一方面，租房者的消費(fèi)痛點(diǎn)仍有待發(fā)掘和解決。根據(jù)《北京青年人才住房狀況調(diào)研報(bào)告》顯示，調(diào)研中僅有26.31%租戶(hù)表示租房過(guò)程中未遇到權(quán)益受損問(wèn)題。

華創(chuàng)證券研究稱(chēng)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)正處于指數(shù)級(jí)發(fā)展時(shí)期，國(guó)內(nèi)青年租房的市場(chǎng)規(guī)模近8000億元，每年僅新增的應(yīng)屆生租房規(guī)模就達(dá)600億元。

可以看出，正是因?yàn)樾岬搅送⒌男枨?，伴隨著互聯(lián)網(wǎng)+概念的火熱，越來(lái)越多的投資者進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，上萬(wàn)億的租房市場(chǎng)被視為“藍(lán)?！?。

2013-2014年，獲得風(fēng)險(xiǎn)投資的長(zhǎng)租公寓企業(yè)已超過(guò)10家。2013年，賽富投了新派公寓1.6億元，華平投了魔方公寓3000）7美元。2014年，蘑菇公寓、優(yōu)客逸家、YOU+國(guó)際青年社區(qū)等長(zhǎng)租公寓，相繼獲得資本注入。2014年11月，雷軍斥資1億元投資YOU+（優(yōu)家）國(guó)際青年公寓，把集中式服務(wù)公寓這個(gè)行業(yè)推到了風(fēng)口浪尖。

呈現(xiàn)幾何式增長(zhǎng)

進(jìn)入2015年，借助政策的東風(fēng)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)呈現(xiàn)幾何式增長(zhǎng)。

去年1月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出政府要建立好租賃信息服務(wù)平臺(tái)、培育住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)、鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商將其持有房源向社會(huì)出租、將存量房轉(zhuǎn)型做租賃型的養(yǎng)老或旅游地產(chǎn)。

2015年11月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱(chēng)85號(hào)文），首次強(qiáng)調(diào)“積極發(fā)展客棧民宿、短租公寓、長(zhǎng)租公寓等細(xì)分業(yè)態(tài)”，并將公寓定性為生活性服務(wù)業(yè)，將多維度給予政策支持。

2015年僅3-6月，圍繞長(zhǎng)租行業(yè)的公寓和平臺(tái)行業(yè)融資金額，就達(dá)到了29.99億元。2015年，僅深圳一市，僅公寓運(yùn)營(yíng)公司，資本市場(chǎng)上就有世聯(lián)行1500萬(wàn)入股微家公寓，途家等500萬(wàn)美元投資小螺趣租，Warm+公寓獲得千萬(wàn)元的投資，Color公寓引來(lái)百萬(wàn)元天使投資等。

政策給力，資本青睞，2015年新公寓公司雨后春筍般出現(xiàn)，有以水果命名，也有以動(dòng)物命名，如蘋(píng)果公寓、檸檬公寓、草莓公寓、大貓公寓、小鳥(niǎo)公寓等等。

同時(shí)，有標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的酒店集團(tuán)也沒(méi)閑著，集體殺人公寓市場(chǎng)，漢庭、全季酒店的母公司華住集團(tuán)和IDG、紅杉投入1億美元?jiǎng)?chuàng)立城家公寓，以“7天連鎖酒店”起家的鉑濤集團(tuán)成立窩趣輕社區(qū)，如家酒店集團(tuán)與紅衫資本、易居成立逗號(hào)公寓，布丁酒店母公司住友集團(tuán)成立漫果公寓。

房產(chǎn)企業(yè)也盯上了這塊大市場(chǎng)。以萬(wàn)科為首的地產(chǎn)商大舉進(jìn)軍公寓市場(chǎng)。萬(wàn)科在上海的首個(gè)萬(wàn)科驛位于嘉定安亭，共293間。未來(lái)三年，萬(wàn)科計(jì)劃推向市場(chǎng)20萬(wàn)間可租賃房源。此外，還有招商地產(chǎn)自營(yíng)公寓，陽(yáng)光城與寓見(jiàn)公寓攜手……

“公寓+”模式成市場(chǎng)主打

那么，資本到底青睞什么樣的長(zhǎng)租公寓？據(jù)悉，市場(chǎng)上的長(zhǎng)租公寓主要分為集中式和分布式兩種形態(tài)。集中式公寓是資本方拿下一幢樓進(jìn)行統(tǒng)一裝修、配備家具、統(tǒng)一服務(wù)，而分布式公寓則是分散拿下個(gè)人房東的房源，對(duì)房間進(jìn)行裝修配備后，以公寓品牌對(duì)外進(jìn)行出租。

從市場(chǎng)情況來(lái)看，集中式公寓似乎更討投資者歡心。

在劉嫣選擇入住的魔方公寓楊高北路店，這里設(shè)置了公共廚房，有公共空間可以互相交流。租客們都會(huì)被拉人一個(gè)社區(qū)微信群，在群里交流生活及工作體驗(yàn)，并定期組織線下活動(dòng)，聊天談心、頭腦風(fēng)暴、開(kāi)轟趴……

租客王先生從重慶來(lái)滬后，偶然發(fā)現(xiàn)魔方公寓并入住后，發(fā)現(xiàn)這里除了環(huán)境好、安全性好之外，還能享受到很多附加服務(wù)。比如代收快遞，下雨忘了關(guān)窗，只需發(fā)個(gè)消息給管家，管家就能幫助解決問(wèn)題；而且住到這里后，可以很快交到很多同樣年輕的朋友。

按照柳佳的說(shuō)法，魔方已經(jīng)從單一的公寓運(yùn)營(yíng)商，開(kāi)始轉(zhuǎn)變成為綜合性的租住生活服務(wù)方案提供者。

“我們?nèi)ツ戢@得華平的投資，意味著魔方的這套成熟商業(yè)模式在過(guò)去幾年驗(yàn)證成功后，可以借助資本的支持，進(jìn)入快速?gòu)?fù)制和擴(kuò)張的階段?！绷驯硎尽?/p>

柳佳所說(shuō)的模式，在很多方面引入了互聯(lián)網(wǎng)思維，具體表現(xiàn)為三點(diǎn)：去中介化、快速迭代和注重客戶(hù)體驗(yàn)。

魔方公寓的地址選擇，一般在地鐵附近、CBD或大型園區(qū)周邊，定價(jià)每月3000至6000元，配備功能多樣的公共客廳和標(biāo)準(zhǔn)生活系統(tǒng)。

“我們建立了自己的平臺(tái)，如魔方公寓官網(wǎng)和魔方生活A(yù)PP，通過(guò)與客戶(hù)建立直接的聯(lián)系，省去了諸多中間環(huán)節(jié)，更讓租房者避免遇到傳統(tǒng)租房模式下的種種困擾，如遭遇黑中介、押金被扣等等?！绷逊Q(chēng)。

同時(shí)，魔方公寓也在不斷以互聯(lián)網(wǎng)思維去提升產(chǎn)品。據(jù)悉，魔方在南京江寧設(shè)有研發(fā)中心，每隔三四個(gè)月，在原有產(chǎn)品的基礎(chǔ)上進(jìn)行升級(jí)?，F(xiàn)在，魔方的住宿產(chǎn)品已經(jīng)從滿(mǎn)足基本的居住、做飯功能的最初模板，升級(jí)到添加了閱讀、晾曬、會(huì)客區(qū)域的2.0和3.0版。

柳佳強(qiáng)調(diào)，魔方公寓最看重的是客戶(hù)體驗(yàn)，在行業(yè)內(nèi)首先推出了“公寓+”戰(zhàn)略。這種模式下，公寓的功能被定義為線下流量入口，以住宿產(chǎn)品為核心，充分運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，整合生活服務(wù)行業(yè)資源，構(gòu)筑一個(gè)全新的生態(tài)圈，打造一站式長(zhǎng)租領(lǐng)域生活服務(wù)平臺(tái)——

“公寓+工作”，會(huì)使年輕人有更好的創(chuàng)業(yè)空間，可以提供求職、職業(yè)培訓(xùn)的配套服務(wù)。去年5月，魔方宣布和方糖小鎮(zhèn)建立首個(gè)“門(mén)到門(mén)”低碳生活辦公空間（D2D）——上海交大店，該店擁有6層可利用區(qū)域，其中1-2層為“Founder創(chuàng)業(yè)社區(qū)”，有近500個(gè)創(chuàng)業(yè)工位，3-5層為魔方公寓全新打造的公寓產(chǎn)品，整個(gè)公寓有近100間房間，均價(jià)在4500元左右。在B1層則引進(jìn)租期靈活，具有完全獨(dú)立空間的迷你倉(cāng)，向企業(yè)或個(gè)人提供自助式倉(cāng)儲(chǔ)空間。

“公寓+金融”，使住客足不出戶(hù)就能進(jìn)行消費(fèi)貸和投資。住戶(hù)不但能分期付款，還能參與投資，魔方公寓推出了“魔力金”融資類(lèi)產(chǎn)品，資金用于公寓新門(mén)店的裝修及運(yùn)營(yíng)。按照魔方公寓的說(shuō)法，去年9月推出的一款100萬(wàn)元理財(cái)產(chǎn)品，短短一周便被租戶(hù)搶購(gòu)一空。

“公寓+生活服務(wù)”，可以衍生出各類(lèi)上門(mén)O2O，也可以為住戶(hù)提供更多、更便利的服務(wù)?！皵?shù)據(jù)分析顯示，租客平均每天有12小時(shí)以上的時(shí)間在公寓，需要吃飯、喝水以及添置急用的生活用品，而公寓作為一個(gè)體驗(yàn)式的消費(fèi)場(chǎng)景，還會(huì)產(chǎn)生很多刺激住客消費(fèi)的地方。正是因?yàn)橛辛诉@個(gè)入口，很多O2O，尤其是本地生活服務(wù)類(lèi)項(xiàng)目已經(jīng)來(lái)找我們合作?！绷淹嘎叮鳛閷?duì)線上服務(wù)的補(bǔ)充，他們還引進(jìn)了線下餐飲和零售。

事實(shí)上，這種“公寓+”的模式，正深受水滴、寓見(jiàn)、友社、貝客、青客、窩趣、YOU+等多家長(zhǎng)租公寓追捧，把租住功能作為入口，為租客提供衣食住用行、金融、社交等在內(nèi)的全面生活服務(wù)。例如“YOU+國(guó)際青年社區(qū)”，在創(chuàng)業(yè)公司集中的產(chǎn)業(yè)園或者交通便利的地方租用價(jià)格較低的整樓，然后對(duì)其進(jìn)行改造出租，為年輕創(chuàng)業(yè)者打造一種純粹的創(chuàng)業(yè)生態(tài)圈。

盈利模式

盡管諸如魔方公寓這樣的公司雄心勃勃，借力資本快速擴(kuò)張，但整個(gè)行業(yè)依然面臨一系列的難題和挑戰(zhàn)，例如盈利空間小、盈利方式不清晰、前期投入大和回報(bào)周期較長(zhǎng)等。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)+長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式創(chuàng)新與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》稱(chēng)，一般來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租公寓的回報(bào)周期短則1年，長(zhǎng)則3-4年，雖然比酒店的回報(bào)周期稍短，但對(duì)投入企業(yè)而言仍然有不小的資金壓力。

嘉華中國(guó)市場(chǎng)銷(xiāo)售部總經(jīng)理?xiàng)罹拜x向媒體透露，為了平衡資金流，嘉華會(huì)嚴(yán)格按照比例，分配出售物業(yè)和持有型服務(wù)式公寓的數(shù)量：“一個(gè)項(xiàng)目要做公寓，一般不會(huì)少于100套，否則每套的平均成本就會(huì)很高?！?/p>

嘉華中國(guó)投資有限公司副董事李志賢則坦言服務(wù)式公寓和酒店差不多，打開(kāi)門(mén)才能收第一塊錢(qián)，初期很難說(shuō)業(yè)績(jī)，回報(bào)率肯定比不上賣(mài)房子。

“風(fēng)口上的豬，風(fēng)停了就要摔死”，資本的耐心是有限的，能否在預(yù)期時(shí)間內(nèi)建立盈利模式，扭虧轉(zhuǎn)盈，或?qū)⒊蔀殚L(zhǎng)租公寓企業(yè)目前面臨的生死劫。

去年7月，魔方公寓在廣州發(fā)布公寓行業(yè)首套標(biāo)準(zhǔn)化模型，并宣布將眾籌加盟模式引入行業(yè)。魔方公寓給加盟商的介紹顯示，若按一個(gè)140間房、4500平方米的魔方公寓模型來(lái)看，其單房標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)672萬(wàn)元，月收入44.8萬(wàn)元，需要將近4年回本。

“魔方的每個(gè)單店都是盈利的，成本控制和運(yùn)營(yíng)能力，在很大程度上決定了回收期。魔方的規(guī)模，使得我們?cè)诓少?gòu)和施工上，都具備成本控制的優(yōu)勢(shì)；另外，IT系統(tǒng)的支持，大大節(jié)省了日常運(yùn)營(yíng)中的人力開(kāi)支，諸如核算、收取水電費(fèi)這類(lèi)極其依賴(lài)人工的工作內(nèi)容，都可以讓租客在客戶(hù)端（官網(wǎng)或APP）的賬號(hào)上輕松完成支付。”柳佳還表示，魔方官網(wǎng)的招租量高達(dá)50%，而且這個(gè)數(shù)字還在攀升，全年平均入住率有望超過(guò)95%。未來(lái)，魔方還會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)自營(yíng)平臺(tái)的運(yùn)作，這意味著推廣成本會(huì)越來(lái)越低。

柳佳透露，目前魔方公寓眾籌加盟的情況運(yùn)行良好，通過(guò)這種模式加入的門(mén)店已有十余家，“情況要比我們預(yù)想的好，我們通過(guò)和金融服務(wù)商的溝通與合作，降低了加盟商的投資門(mén)檻，并提升了加盟商投入回報(bào)率?！睋?jù)悉，魔方向加盟者提供50%的前期投資貸款，也就是說(shuō)，加盟者自己只需出資300萬(wàn)到500萬(wàn)元。

柳佳透露，賺取租入租出的剪刀差，是魔方取得利潤(rùn)的模式；同時(shí)，魔方增設(shè)的覆蓋生活各個(gè)方面的增值業(yè)務(wù)，也是盈利模式中一個(gè)重要環(huán)節(jié)，并且會(huì)隨著各項(xiàng)服務(wù)的完善而增加占比。

談及不斷涌現(xiàn)的長(zhǎng)租公寓公司是否對(duì)魔方公寓造成了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，柳佳認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓是一個(gè)剛需市場(chǎng)，所以它的發(fā)展會(huì)越來(lái)越好。但是對(duì)于整個(gè)租住市場(chǎng)而言，長(zhǎng)租公寓的份額只占到1%，所以我們從來(lái)不把同行的品牌公寓視作競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，相反，民宅市場(chǎng)才是我們真正的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

柳佳坦言，公司在快速發(fā)展的過(guò)程中，遇到最大的困難就是人才緊缺。由于長(zhǎng)租公寓是一個(gè)新興的行業(yè)，并沒(méi)有相應(yīng)的人才儲(chǔ)備。為了解決這個(gè)問(wèn)題，魔方采取的方法是從各個(gè)相近的行業(yè)去發(fā)掘人才j同時(shí)將已有的經(jīng)驗(yàn)固化，并做成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，讓新進(jìn)的人才能通過(guò)培訓(xùn)很快融入到魔方的體系中。

她表示，魔方公寓將在2016年內(nèi)開(kāi)設(shè)200家店面。雖然魔方公寓在體量上已經(jīng)處于行業(yè)首位，但考慮到品牌公寓在整個(gè)租住市場(chǎng)占有率還不足1%，魔方公寓未來(lái)的發(fā)展空間仍然不可估量。這，也許是諸多公司愛(ài)上長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的原因吧。