郁慕湛

猴年春節(jié)后，香港地政總署公布了最新一幅位于新界大埔的住宅用地以不足2萬元港幣的樓板價(jià)成交，折合人民幣不足1.7萬元/4方米，這一價(jià)格較去年9月大幅下挫逾68%，且遠(yuǎn)低于北京、上海的地價(jià)，甚至低于內(nèi)地一些二線城市的地價(jià)。

其實(shí)，去年第四季度香港房價(jià)已經(jīng)下跌了7.5%，去年11月和今年1月，更出現(xiàn)了罕見的兩起土地拍賣流標(biāo)，開發(fā)商的出價(jià)開始變得保守。這些癥狀都表明了香港樓市已經(jīng)開啟下行通道，未來不容樂觀。

香港樓市之所以在新春伊始暴跌，原因大致如下。

香港是個成熟的市場，有漲必有跌。

從1997年亞洲金融危機(jī)到2005年SARS暴發(fā)，香港樓價(jià)跌至谷底，自那以后，香港樓市一路上漲了13年。在此期間，雖經(jīng)歷了2008年、2011年兩次金融危機(jī)，港府推出的多項(xiàng)冷卻樓市政策，包括向在港購房的非本地居民及公司額外征收15%印花稅、提高物業(yè)轉(zhuǎn)賣時(shí)額外繳交的印花稅5%，并把適用期從兩年延長至三年，都未能遏制房價(jià)繼續(xù)攀升，到2015年下半年時(shí)，香港的房價(jià)已是2005年最低點(diǎn)的五倍。

香港并不缺少土地，但大部分土地卻不被允許利用。香港可以推向市場的土地大都掌握在港府手中，但香港政府歷年來對土地供應(yīng)量嚴(yán)格控制，人為推高了香港地價(jià)和房價(jià)。

如果說，既是市場的原因又有人為的因素使香港樓價(jià)上升到如此高位而必然下墜，是一個普遍規(guī)律，那么市場缺少流動性便是一個具體的原因。

香港股市和匯市近期同時(shí)大跌，消滅了大量的流動性。開年以來短短15個交易日，恒指累計(jì)下跌3500多點(diǎn)，創(chuàng)兩年來新低；港幣對美元也突然轉(zhuǎn)弱，一度逼近7.75-7.85的法定波動區(qū)間上限，跌至2007年以來的新低。樓價(jià)下跌、“股匯雙殺”，市場傳言沽空資產(chǎn)的資金在逃離，引發(fā)對金融危機(jī)與資產(chǎn)貶值的擔(dān)憂，甚至有人將當(dāng)下情形與1997年投機(jī)資本做空港匯、恒指比擬。

一方面，地產(chǎn)股暴跌引發(fā)樓市下挫，另一方面，樓市下跌更引起地產(chǎn)股下探，惡性循環(huán)。商場大佬李嘉誠先知先覺，去年已經(jīng)將大部分香港資產(chǎn)撤移至歐洲。

更深層次看，還是香港本身的市場地位發(fā)生了一定的變化。

香港本來既有本地的制造業(yè)，國際化程度又非常高；既面向全世界，又依托廣袤的欣欣向榮的內(nèi)地市場，經(jīng)濟(jì)自然搞得風(fēng)生水起。

如今香港制造業(yè)空心化了，零售業(yè)、對外貿(mào)易都在下降，光靠房地產(chǎn)和金融是無法攏住人氣的。

內(nèi)地改革開放，尤其是加入WTO之后，國際化程度大大提高。相反，香港卻沒有在原來的基礎(chǔ)上更進(jìn)一步。結(jié)果，香港經(jīng)濟(jì)中國際化占比有所減弱。一旦大陸經(jīng)濟(jì)下行，勢必影響香港經(jīng)濟(jì)。有時(shí)就會使香港經(jīng)濟(jì)處于一種自相矛盾的態(tài)勢。

港元至今還是聯(lián)系匯率制，美元漲港元漲，美元跌港元跌。這次美元加息，港元應(yīng)該升值。可美元加息同樣也使香港資金外流。更為重要的是，香港經(jīng)濟(jì)中內(nèi)地經(jīng)濟(jì)權(quán)重不斷增大，美元加息一方面使人民幣有貶值傾向，另一方面內(nèi)地經(jīng)濟(jì)增幅減緩成為新常態(tài)，勢必影響香港經(jīng)濟(jì)、增加港元下挫壓力。當(dāng)前的香港匯市，實(shí)際上反映了香港經(jīng)濟(jì)這一雙重矛盾。

不過，香港樓市進(jìn)入下行通道，或許是反映了眼下香港經(jīng)濟(jì)的真實(shí)地位，反映了香港樓市的真實(shí)價(jià)格。之前，香港的樓價(jià)是虛高了。

香港已連續(xù)六年成為全球摟價(jià)最難負(fù)擔(dān)的城市。根據(jù)美國物業(yè)顧問機(jī)構(gòu)Demographia最新的調(diào)查結(jié)果顯示，截至去年第三季度，香港家庭收入的中位數(shù)是29.5萬港元，樓價(jià)中位數(shù)是556.1萬港元，香港摟價(jià)是家庭收入中位數(shù)的19倍，創(chuàng)下此項(xiàng)調(diào)查12年來的最新紀(jì)錄，香港由此成為參與調(diào)查的全球87個主要城市中樓價(jià)收入比最高的城市。

香港樓市開啟了下行通道，我以為，在某種意義上也是受內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的影響。但是，香港樓市暴跌是否也能給依然處在上升通道的內(nèi)地北上廣深樓市一些啟示呢？

雖然，中國城市化還未完成，中國人口拐點(diǎn)影響到北上廣深要滯后好多年，北上廣深的樓市似還有上漲空間，但是北上廣深的平均樓價(jià)與城市家庭平均收入之比早已超過香港，北上廣深平均樓價(jià)與城市家庭平均收入之比在20倍50倍之間，這中間的泡沫還不應(yīng)該警醒嗎？