吳 海/文 湯儉榮/插圖

民法講座（九）違約又如何？

吳 海/文 湯儉榮/插圖

今天中午，小王一改平時到點午休的習慣，反而抱著個手機認認真真的不知道在看什么。

李隊長納悶地問道：“小王，發(fā)生什么事了？”

小王笑了笑，說道：“不是的，李隊長。我一表姐最近買房子碰到點事兒，我這不是上網(wǎng)查查看能不能幫她點。”

“什么事情??？說來聽聽，我也買過房子，說不定我能給你表姐點建議呢?！崩铌犻L拉了張凳子坐在小王身邊。

小王一聽開心地說道：“是這樣子的，我表姐前段時間通過中介公司看中了一套房子。經(jīng)過多次看房和比較，又和房主鄭先生接觸商量后達成了一致，在上周簽了合同而且根據(jù)合同上的約定支付了房主鄭先生首期房款30萬，那房子總價為300萬。”

李隊長有點疑惑地說道：“這不是很好嗎，現(xiàn)在這個房價水平能買到這個價位的已經(jīng)很幸運了啊?！?/p>

小王趕緊解釋：“我表姐也是這么認為的啊，這房子各方面都不錯，外加當時鄭先生稱其兒子出國，急需要錢故將該房低于市價幾萬元掛牌出售。我表姐開心之余又有點擔心這次房屋買賣不能完成，因為她聽說房價有可能要大漲，就去周邊打聽了一些事情，得知該房附近馬上要建造重點小學，可能會變成學區(qū)房，而由于后續(xù)資金到位的時間問題，我表姐和對方鄭先生約定過戶還要兩個月呢。所以我表姐最近憂心忡忡，老想著要趕緊把這事兒辦了，到處打聽辦法呢?！?/p>

李隊長皺了皺眉頭說道：“如果真的是這樣子就麻煩了，你表姐可以打聽到，那對方鄭先生多少也會聽到點風聲，再加上周邊肯定有別人也是這樣的情況，違約不賣房子等升值。所以我估計鄭先生也會反悔。這可不是差個幾萬元，雖然你表姐已經(jīng)支付了30萬元，暴漲的房價肯定可以彌補鄭先生違約的損失。”

“啊，那怎么辦?。坑猩掇k法能讓我姐完成交易??？”

“他們簽署正式買賣合同了嗎？還是只簽了中介提供的兩頁紙的《房屋買賣合同》？”

“只簽了那種A3大小的一張紙的買賣合同，鄭先生說因為支付了10%的房款，所以先不簽正式的格式文本的買賣合同。”

李隊長拍了拍小王的肩膀說道：“我建議你姐，趕緊再支付些房款，和上家簽署正式的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，現(xiàn)在的合同是需要網(wǎng)簽的，網(wǎng)簽之后這份買賣合同在房地產(chǎn)交易中心就有了備案，賣家很難再一房二賣。此外，還可以雙方一起向交易中心申請‘預告登記’，當然賣方通常怕麻煩，不愿意去做預告登記，但是把網(wǎng)簽做掉對方也就很難單方毀約了?！?/p>

小王聽了之后馬上告訴了她表姐，并通過中介聯(lián)系鄭先生網(wǎng)簽了正式的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。

后來果不其然，鄭先生面臨咨詢該房屋絡繹不絕的人以及聽說該房屋的確變?yōu)閷W區(qū)房的消息后，竟不肯配合小王表姐辦理過戶手續(xù)了。但是在和新的買家談合同的過程中，發(fā)現(xiàn)這套房子已經(jīng)網(wǎng)簽，在沒有撤銷原有網(wǎng)簽的基礎(chǔ)上沒法簽訂新的合同。同時正式的買賣合同中約定了違約條款，鄭先生如果違約的話很可能得不償失，最后只好放棄毀約的打算，還是將房屋賣給了小王的表姐。

法條鏈接：

《物權(quán)法》第九條 不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

《物權(quán)法》第二十條 當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。

《合同法》第一百零八條 當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。

法條釋義：

房屋買賣只有在交易中心辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)后才正式發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動的效力，否則還只是合同的約定?，F(xiàn)在的交易中，通常會先簽署《居間合同》和一份中介制作的《房屋買賣合同》，這份合同對雙方有法律上的約束力，可以依據(jù)合同內(nèi)容追究違約方的責任，但是由于沒有經(jīng)過交易中心備案，不能有效防止一房二賣的情況發(fā)生。因此，最好通過網(wǎng)簽正式合同的方式維護交易的穩(wěn)定，如果能夠一起去辦理預告登記，則能夠獲得更大的法律保障。