16萬元買了“消防通道”？

消防通道是消防人員實施營救和疏散被困人員的通道，在各種險情中，消防通道起著不可低估的作用，因而《消防法》對消防通道的使用有著嚴格規(guī)定，任何單位、個人都不得占用、堵塞、封閉疏散通道。可青島的任女士，莫名其妙地“霸占”了一個消防通道，而且還花費了16萬元。

案件回顧

2008年，任女士花了將近16萬元在青島市的富地商城買了一個商鋪，打算經(jīng)營一個日用小商品店。當時，任女士與開發(fā)商（青島美林富地投資有限公司）簽訂了《富地商城商鋪40年使用權(quán)一次性買斷合同書》。此后，任女士一直忙著開店的事情，盤算著多久能回本，可沒想到的是，任女士的經(jīng)商之路還沒開啟就遇到了糟心事。2011年，任女士收到了消防部門開出的責(zé)令整改通知書，原因是店鋪占用、堵塞、封閉了疏散通道和安全出口。此后沒多久，任女士的商鋪就被拆了。

隨后，任女士向開發(fā)商追責(zé)，要求賠償部分購買商鋪的費用，但走訪了5年多，仍沒有要回這部分錢。40年的使用權(quán)，卻只用了不到3年的時間，與任女士遭遇相同情況的還有10多位業(yè)主，他們中最多的花了20多萬，少的也有將近10萬元。開發(fā)商聯(lián)系不到，物業(yè)又說管不了，許多業(yè)主漸漸地放棄了追討。任女士覺得鬧心，自己的16萬元難道就這樣打水漂了？

法律解答

解答人：柴小平（上海申邦律師事務(wù)所主任）

從本案案情來看，主要涉及任女士與開發(fā)商之間的商鋪買賣合同關(guān)系，該商鋪買賣合同是否合法有效？任女士應(yīng)當采取何種措施才能最大程度上維護自身合法權(quán)益呢？

首先，本案涉及的商鋪系在商場中設(shè)立，根據(jù)《中華人民共和國消防法》第十五條“公眾聚集場所在投入使用、營業(yè)前，建設(shè)單位或者使用單位應(yīng)當向場所所在地的縣級以上地方人民政府公安機關(guān)消防機構(gòu)申請消防安全檢查……未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不符合消防安全要求的，不得投入使用、營業(yè)”，第七十三條第三款“公眾聚集場所，是指賓館、飯店、商場、集貿(mào)市場、客運車站候車室、客運碼頭候船廳、民用機場航站樓、體育場館、會堂以及公共娛樂場所等”之規(guī)定，開發(fā)商作為建設(shè)單位在將涉案商鋪所在商場買賣租賃投入使用之前，應(yīng)當向當?shù)赜嘘P(guān)部門申請消防安全檢查，否則不得投入使用，不得對外出租出售。

從本案任女士的情況來看，開發(fā)商在投入使用前并沒有依法向消防部門申請過消防安全檢查，明顯存在過錯，也違反《消防法》。

其次，根據(jù)《中華人民共和國消防法》第二十八條“任何單位、個人不得損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材，不得埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。人員密集場所的門窗不得設(shè)置影響逃生和滅火救援的障礙物”之規(guī)定及《中華人民共和國消防法》第六十條第一款第三項有關(guān)處罰之規(guī)定，開發(fā)商的行為違反了我國《消防法》的強制性規(guī)定。

根據(jù)我國《合同法》第五十二條第五款及《合同法》第五十六條之規(guī)定，任女士與開發(fā)商所簽合同，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合同應(yīng)當認定無效。該合同自始便沒有法律的效力。因此，開發(fā)商應(yīng)當依法返還任女士的購買商鋪的款項16萬元，并賠償任女士因此所受到的損失，包括利息損失及其他主張權(quán)利產(chǎn)生的實際費用。

如果找不到開發(fā)商，任女士可以聘請律師調(diào)查開發(fā)商的股東等相關(guān)情況，在開發(fā)商股東實際出資沒有到位或抽逃資金的情況下，可以追加開發(fā)商的股東為被告，開發(fā)商的股東應(yīng)當在未出資或抽逃資金的范圍對任女士承擔法律責(zé)任。

在此提醒廣大讀者注意，在購買或租賃商鋪之前應(yīng)注意以下問題：

第一，到商鋪所在地的房地產(chǎn)交易中心查詢商鋪是否有合法權(quán)屬，如果該商鋪不能辦理合法的產(chǎn)權(quán)證，是不能作為商鋪購買的。

第二，到相關(guān)城市規(guī)劃部門備案的設(shè)計圖紙中查詢該商鋪是否在規(guī)劃范圍內(nèi)，如占用公用綠地、消防通道等，是不能購買的。

第三，多方了解該商鋪的開發(fā)商口碑及實力，一般小公司出問題的可能性比較大。

第四，合同簽訂過程中一定要仔細認真把讀合同條款，將付款方式選為分期，對違約責(zé)任做出詳細約定，并注意保存好合同等相關(guān)證據(jù)。

（何憶雯/插圖）

律師簡介：

柴小平，上海申邦律師事務(wù)所主任，仲裁員，法學(xué)和歷史學(xué)雙學(xué)士學(xué)位，上海市律師協(xié)會公司法、刑法委員會委員，中國申訴網(wǎng)（上海頻道）專家律師，上海法學(xué)會人民調(diào)解法治研究會理事，上海政法學(xué)院法律學(xué)院兼職教授。精通刑事、民商法律，對公司法、金融法律等均有深入研究，曾多次應(yīng)邀在國內(nèi)著名企業(yè)講授法律課程，多年來在上海人民廣播電臺、上海電視臺解答法律問題，數(shù)次接受中央電視臺《今日說法》等欄目的采訪報道。