葉杰

摘 要：在房地產(chǎn)估價(jià)的過(guò)程中，應(yīng)用最為廣泛的是市場(chǎng)比較法，市場(chǎng)比較法通常也被人們叫做市價(jià)法和市場(chǎng)法等。當(dāng)前所通用的市價(jià)法通常就是指借助市場(chǎng)調(diào)查，選擇一個(gè)或者是幾個(gè)和背評(píng)估資產(chǎn)相似或者完全相同的資產(chǎn)當(dāng)做是比較的對(duì)象，將對(duì)象的成交價(jià)格和交易條件進(jìn)行比較和調(diào)整，從而估算出資產(chǎn)價(jià)值的方法。本文主要分析了市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用，以供參考和借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)；市場(chǎng)比較法；評(píng)估誤差

房地產(chǎn)估價(jià)的方法相對(duì)比較多，在眾多的方法當(dāng)中，市場(chǎng)比較法是最為常見(jiàn)也是應(yīng)用最為普遍的一種方法。市場(chǎng)比較法主要你是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理來(lái)制定的，也就是說(shuō)效用相同、條件類(lèi)似的房地產(chǎn)中間，其價(jià)格之間所產(chǎn)生的相互間的影響，甚至是替代和趨于一致的狀態(tài)，也就是說(shuō)可以用替代的價(jià)格來(lái)對(duì)其進(jìn)行計(jì)算。

1、市場(chǎng)比較法的操作步驟

市場(chǎng)比較法共有7個(gè)操作步驟⑴搜集交易案例。⑵選取可比實(shí)例?？杀葘?shí)例與估價(jià)對(duì)象要做到八個(gè)相同：地區(qū)相同，用途相同，建筑結(jié)構(gòu)相同，規(guī)模相當(dāng)，權(quán)利性質(zhì)相同，估價(jià)目的吻合，估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，均為正常成交價(jià)格。⑶建立價(jià)格可比基礎(chǔ)。包括五方面：統(tǒng)一付款方式，統(tǒng)一采用單價(jià)，統(tǒng)一幣種和貨幣單位，統(tǒng)一面積內(nèi)涵，統(tǒng)一面積單位。⑷進(jìn)行交易情況修正。⑸進(jìn)行交易日期修正。⑹進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正。⑺求取比準(zhǔn)價(jià)格。

2、市場(chǎng)比較法的計(jì)算公式

待估房地產(chǎn)的價(jià)格=可比實(shí)例實(shí)際成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)由于用來(lái)比較參照的實(shí)例有多個(gè)，通過(guò)上述修正后，每個(gè)交易實(shí)例都得出一個(gè)價(jià)格而且不可能完全一樣，最后需要綜合求出一個(gè)估價(jià)額，作為待估房地產(chǎn)的估價(jià)額。

3、提高市場(chǎng)比較法評(píng)估的精度

要提高市場(chǎng)比較法的評(píng)估精度，我們必須要從多個(gè)角度對(duì)其加以控制和改進(jìn)，只有這樣，才能更好的保證市場(chǎng)比較法評(píng)估的效果，以下筆者結(jié)合自己的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)對(duì)其中比較有價(jià)值的方法進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析和闡述。

3.1規(guī)范中估價(jià)人員的行為準(zhǔn)則

房地產(chǎn)估價(jià)人員在實(shí)際的工作中必須要嚴(yán)格按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)定去做好房地產(chǎn)估價(jià)工作，同時(shí)還要遵照公平、公正和公開(kāi)的原則，這樣才能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的客觀性，在項(xiàng)目估價(jià)的過(guò)程中，估價(jià)人員必須要親自進(jìn)入項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)工程的具體情況予以全面的仔細(xì)的了解，在拆遷評(píng)估的過(guò)程一定要嚴(yán)格的根據(jù)技術(shù)參數(shù)和量化的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)在這一過(guò)程中也應(yīng)該根據(jù)其規(guī)范的流程和步驟去處理。

3.2估價(jià)人員一定要具備非常好的專(zhuān)業(yè)分析能力

首先是資料分析能力。市場(chǎng)比較法通常是將委托評(píng)估房地產(chǎn)和近期所產(chǎn)生的預(yù)期相似性較高的房地產(chǎn)進(jìn)行全面的比較和對(duì)照處理，從已經(jīng)發(fā)生了交易的房產(chǎn)中的抑制價(jià)格來(lái)對(duì)房地產(chǎn)最為可能和合理的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格或者是租賃價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，而要做到這一點(diǎn)，估價(jià)人員必須要具備非常強(qiáng)的分析能力。

其次是敏銳的觀測(cè)能力。敏銳的觀測(cè)能力可以非常有效的改善估價(jià)的精度，所以，估價(jià)人員要對(duì)各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行全面的分析，此外，還必須要對(duì)影響價(jià)格變化趨勢(shì)的因素有非常敏銳的觀測(cè)能力，按照潛在因素發(fā)生的變化，給出一個(gè)相對(duì)較為科學(xué)合理的房地產(chǎn)價(jià)格。

再次是分析市場(chǎng)供需狀況的能力。房地產(chǎn)價(jià)格在很大程度上會(huì)受到供需狀況的影響，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素通常都是通過(guò)影響房地產(chǎn)供需來(lái)體現(xiàn)的，在這樣的情況下，估價(jià)人員一定要對(duì)房地產(chǎn)的供需情況進(jìn)行全面的分析，只有這樣，才能更加準(zhǔn)確的掌握房地產(chǎn)的價(jià)格變化的趨勢(shì)和定位等。

3.3重視交易案例的收集

從一方面來(lái)說(shuō)，因?yàn)楫?dāng)前出現(xiàn)了信息不對(duì)稱(chēng)的現(xiàn)象，估價(jià)人員獲得案例的機(jī)會(huì)并不是很多，成交的案例更是少之又少，此外因?yàn)樾畔①Y料并沒(méi)有非常好的共享通道，交易情況和交易背景都不是非常的明晰，這也使得評(píng)估的參數(shù)都無(wú)法正常的調(diào)整和修正，因?yàn)檫@兩個(gè)因素，其在很大程度上都會(huì)對(duì)評(píng)估的精度產(chǎn)生非常不利的影響。

而在另外一方面，因?yàn)楣蓛r(jià)人員搜集案例的渠道并不是很多，有些人知識(shí)憑借報(bào)上減下來(lái)的房地產(chǎn)售樓信息或者是直接送上門(mén)的樓書(shū)，而有些估價(jià)人員還在沒(méi)有非常精確的參數(shù)之下就得到了結(jié)果。整個(gè)過(guò)程是受到結(jié)果支配的，有一些選擇沒(méi)有成交的案例對(duì)其進(jìn)行評(píng)估，此外，在實(shí)際的工作中因?yàn)樵诮?jīng)驗(yàn)上相對(duì)比較欠缺，其所選擇的案例對(duì)非市場(chǎng)行為并沒(méi)有予以充分的考量，對(duì)評(píng)估物業(yè)所處的地區(qū)房產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展形式把握不夠精準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)中不同物業(yè)之間的特征并沒(méi)有予以充分的了解，對(duì)影響估價(jià)的因素并沒(méi)有予以準(zhǔn)確的分析，在操作的過(guò)程中很難按照操作規(guī)范的要求進(jìn)行，在評(píng)估的過(guò)程中并沒(méi)有采取成交案例實(shí)例評(píng)估等多個(gè)原因，從而使得評(píng)估的結(jié)果會(huì)存在一定的誤差，影響了估價(jià)的準(zhǔn)確性。

所以估價(jià)人員在日常工作中一定要注意交易案例的收集工作，在實(shí)際操作中應(yīng)該采取多種方式去收集交易案例。同時(shí)還要在收集的時(shí)候保證案例自身的完整性，這是因?yàn)?，不完整的案例材料在?yīng)用的過(guò)程中是不存在使用價(jià)值的，此外，資料的真實(shí)性也是我們需要關(guān)心和關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題，一定要具有辨別真假信息的能力。此外，還要在工作中努力的去創(chuàng)建交易案例資料信息庫(kù)，這樣也就能夠?yàn)樘嵘u(píng)估的準(zhǔn)確性奠定良好的基礎(chǔ)。

3.4注意正確選取比較案例

市場(chǎng)比較法最為重要的一個(gè)核心內(nèi)容就是選擇的案例一定要具有非常強(qiáng)的可比性，系數(shù)修正的過(guò)程中一定要具備非常強(qiáng)的準(zhǔn)確性和可靠性，評(píng)估的過(guò)程中一定要抓住不同房地產(chǎn)最為重要的特點(diǎn)，這也會(huì)對(duì)評(píng)估的結(jié)果產(chǎn)生非常大的影響，在實(shí)際的工作中，我們一定要認(rèn)真的選擇案例，首先是必須要?jiǎng)?chuàng)建一個(gè)寬廣的信息通道，從而使得信息資源能夠得到更加充分的開(kāi)發(fā)，這樣才能讓收集到的資料充分的體現(xiàn)其作用和價(jià)值。

3.5 合理確定修正系數(shù)

市場(chǎng)比較法在應(yīng)用過(guò)程中最為理想的一種情況就是比較標(biāo)的的房地產(chǎn)和待估房地產(chǎn)的實(shí)際情況完全相同，同時(shí)其在交易的細(xì)節(jié)上也具有非常強(qiáng)的相似性，但是房地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中具有非常強(qiáng)的地域性和特殊性，所以并沒(méi)有完全一致的房地產(chǎn)。針對(duì)這樣的情況，房地產(chǎn)評(píng)估人員在估價(jià)的時(shí)候必須要做出一定的調(diào)整，估價(jià)人員在估價(jià)的過(guò)程中一定要對(duì)能夠反映房地產(chǎn)物價(jià)特點(diǎn)和影響的幾個(gè)重要的因素加以充分的分析，將比較典型的，對(duì)物業(yè)價(jià)格影響比較大的因素進(jìn)行全面的對(duì)比分析。其次是估價(jià)人員在實(shí)際的工作中一定要在自己積累的經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上對(duì)修整系數(shù)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和轉(zhuǎn)變，同時(shí)對(duì)一些比較容易出現(xiàn)差別的因素及其修整系數(shù)進(jìn)行統(tǒng)一化處理。最后是在當(dāng)前所使用的公式當(dāng)中，可以將實(shí)例成交的價(jià)格分成三類(lèi)，但是這種分類(lèi)的方式本身比較粗糙，所以我們需要將整個(gè)劃分變得更加的精細(xì)，從而使得評(píng)估的精確性得到顯著的提升和改善。

3.6關(guān)注待估房地產(chǎn)的無(wú)形因素

在房地產(chǎn)評(píng)估的過(guò)程中，更為關(guān)注的是有形因素所帶來(lái)的影響，而對(duì)無(wú)形因素的影響并不是十分的重視，無(wú)形因素主要有居住的環(huán)境、物業(yè)管理和居住的人群等等，在估價(jià)的時(shí)候，必須要充分的考慮到無(wú)形因素的影響，同時(shí)還要對(duì)其進(jìn)行充分的修正和調(diào)整。

4、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)估價(jià)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過(guò)程中是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)估價(jià)的過(guò)程中，市場(chǎng)比較法是比較常見(jiàn)的一種方法，這種方法有其自身的特點(diǎn)，也有獨(dú)特的要求，在這樣的情況下，我們要對(duì)其予以充分的了解，從而更好的保證估價(jià)的準(zhǔn)確性和可靠性。

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