某市登記機(jī)構(gòu)詢問(wèn)： 《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十二條第三款規(guī)定：“自然人處分不動(dòng)產(chǎn)，委托代理人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)與代理人共同到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)簽訂授權(quán)委托書，但授權(quán)委托書經(jīng)公證的除外”。那么，既然委托人和代理人共同到了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，委托人就可以自己直接申請(qǐng)登記，為何還要委托代理人？

金紹達(dá)：按《物權(quán)法》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記并不要求進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》只是要求申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)對(duì)“申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)”。因此，這種審查方式給不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)帶來(lái)了一定的風(fēng)險(xiǎn)。如果能把公證作為不動(dòng)產(chǎn)登記的前置，就能彌補(bǔ)這種審查方式的缺陷。在《物權(quán)法》立法時(shí)，司法部并許多學(xué)者都建議按大陸法系國(guó)家的通例，把公證作為不動(dòng)產(chǎn)登記的前置，以保障登記的公信力（如法國(guó)就規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須辦理公證），從而切實(shí)保障權(quán)利人的權(quán)利，后因?qū)Υ舜嬖跔?zhēng)議而未能寫入《物權(quán)法》。

以往，我國(guó)的房屋和土地使用權(quán)登記制度并未將公證作為登記的前置條件，司法部、建設(shè)部在1991年聯(lián)合發(fā)的司公通字〔1991〕117號(hào)文把哪些登記申請(qǐng)需要公證限制在一個(gè)很小的范圍，住建部在2012年發(fā)的《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》還把贈(zèng)與剔出了這一范圍。應(yīng)該說(shuō)已經(jīng)把公證限制在一個(gè)很小并且“必須”的范圍。

由于《物權(quán)法》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》都未規(guī)定在不動(dòng)產(chǎn)登記中需要公證，而《公證法》規(guī)定了強(qiáng)制公證應(yīng)當(dāng)由法律、行政法規(guī)規(guī)定，因此《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》作為行政規(guī)章無(wú)法規(guī)定哪些需要公證。

對(duì)所有的登記申請(qǐng)都不要公證，表面上為申請(qǐng)人省下了公證的費(fèi)用，實(shí)際上削弱了登記的公信力、增加了民事糾紛、浪費(fèi)了司法資源，最終損害的是社會(huì)公眾的利益，也加大了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，規(guī)定對(duì)少量的登記申請(qǐng)以公證作為前置可以彌補(bǔ)不動(dòng)產(chǎn)登記制度缺陷，也是完全可行的，這一規(guī)定沒(méi)有寫入《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》應(yīng)該說(shuō)是一種缺憾。

處分不動(dòng)產(chǎn)并委托代理人申請(qǐng)登記，是極容易被社會(huì)上一些不法分子所利用的區(qū)域。在實(shí)踐中，偽造委托書將他人的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和抵押的案件屢屢發(fā)生。僅規(guī)定申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)對(duì)“申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)”無(wú)法解決這一問(wèn)題。因此，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十二條第三款作出了這樣的規(guī)定，既避免了以行政規(guī)章來(lái)規(guī)定強(qiáng)制公證，又可以杜絕這類糾紛的發(fā)生。當(dāng)然，這一規(guī)定也有其缺陷：既然當(dāng)事人可以委托他人代為申請(qǐng)，那只要委托書符合法定形式，登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)當(dāng)受理，而不宜要求委托人與代理人共同到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)簽訂授權(quán)委托書，但這或許也是立法者的無(wú)奈之舉。我們還是期望今后的法律、行政法規(guī)能徹底解決這一問(wèn)題，以切實(shí)保障社會(huì)公眾的合法權(quán)益。

陳品祿/責(zé)任編輯