尹潔

清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，一線城市供不應求是主因，炒作和加杠桿是幫兇

劉洪玉，1962年出生，1980年考入清華大學土木工程系，1985年獲學士學位， 1988年獲管理工程專業(yè)碩士學位。現任清華大學房地產研究所所長，教授、博士生導師。

過完猴年春節(jié)，許久沒有被熱議的“房價”突然再次火爆起來。從一線城市京滬深，到二線城市南京、蘇州、廈門等，房價都出現了快速反彈。數據顯示，2016年2月，深圳和蘇州新建商品住宅價格同比漲幅分別達到了63.1%和44.7%，北京、上海、南京、廈門4個城市的同比漲幅，也都達到了20%左右。在網絡上，到處都是“房價飆漲”的信息；微信朋友圈里，一次次被“親歷搶房”的內容刷屏；兩會上，房價也成了代表和委員的焦點議題。經歷過去年的蕭條，才幾個月時間，市場預期就從“跌”變成了“漲”。在新一輪“搶房熱”背后，是否隱藏著風險與危機？清華大學房地產研究所所長劉洪玉圍繞相關問題進行了解讀。

一線城市仍供不應求

在劉洪玉看來，此輪房價上漲的首要因素來自政策層面：“2015年，央行累計降息5次，連續(xù)降準4次；進入2016年，又有一系列樓市新政出臺。去年貨幣政策和住房信貸政策的累加效果，加上今年進一步下調最低首付款比例、再次降息降準，都在客觀上推動了房地產市場的回暖?！?/p>

另一個重要因素是，在去庫存的大背景下，政府逐步放松了對樓市的管制，比如降低契稅稅率的政策，就對市場構成了直接刺激。此外，樓市中投機、炒作、加杠桿，中介吃差價、隱瞞信息等不規(guī)范行為，消費者買漲不買跌的心理、“羊群效應”等非理性行為……在種種因素的共同作用下，一線城市房價躥升也就不足為奇了。

劉洪玉告訴《環(huán)球人物》記者，國家統(tǒng)計局公布的2015年全國“商品房待售面積”為7.19億平方米，住建部門統(tǒng)計的2015年末全國累計可售面積約25億平方米?！鞍?015年現房和預售房的銷售速度估算，這兩類庫存的消化周期分別為27個月和24個月，都超過了12—18個月的合理周期?！闭蛉绱耍齑嬉呀洺蔀榻洕I域重點工作之一。

但是，劉洪玉也強調，目前去庫存壓力主要集中在三四線城市和部分二線城市，而一線城市和少部分二線城市，不僅沒有去庫存問題，相反還面臨著供應不足的情況。所以，目前三四線城市主要是解決過量供應問題，而一線城市則是防范價格泡沫。“抑制價格、打擊投機、防范金融風險、加強住房保障，才是這些城市面臨的任務”。

但宏觀經濟政策不可能因城而異，地區(qū)之間也存在傳導機制，當去庫存政策和抑制房價過快上漲政策同時存在時，很可能會產生城市間的相互影響，這就進一步加大了房地產市場的調控難度?！皬倪@個意義上講，對房地產市場的調控，除了有中央的統(tǒng)一政策、分類指導外，還需要有地方政府的因地制宜和主動作為。”

“天價房”不必搶

自從房價暴漲以來，各種“瘋狂搶房”“天價房”的消息層出不窮，極其吸引眼球。3月初，媒體報道稱，北京市西城區(qū)文昌胡同一處面積11.4平方米的“學區(qū)房”，賣出530萬元的高價，每平方米達46萬元。在房產中介的網站上，類似的房源信息比比皆是：7.7平方米售價340萬元、20.8平方米售價810萬元、15.75平方米售價610萬元……以至于有記者在兩會上詢問教育部長袁貴仁“這種學區(qū)房該不該買”。

《環(huán)球人物》：您怎么看待“天價”學區(qū)房的真實性？

劉洪玉：現在似乎沒有人懷疑這個交易的真實性。但如果是在香港出現了這么特殊的交易個案，香港地產代理監(jiān)管局通常會去核實其真實性。一旦發(fā)現是代理公司或經紀人虛構交易，或交易信息嚴重失真，會對相應的持牌公司或個人給予非常嚴厲的處罰，因為他們嚴重誤導甚至擾亂了市場。包括房源掛牌信息，如果過于離譜、有誤導性，尤其是在市場非常敏感的時候，就會有機構出面干預。但在北京，“天價房”都成為兩會話題了，卻沒有機構去核實這宗交易是否真的存在。

《環(huán)球人物》：如果確實存在此類交易，您認為買房者“搶房”的原因是什么？

劉洪玉：即使交易真實，這種所謂的“學區(qū)房”顯然也不是剛需，因為它不是基本的住房或就學需求。過去曾出現過以投機為目的的類似交易，主要是為了在那些潛在再開發(fā)地段占個邊、占個角，等待巨額的拆遷補償。但這個“單價46萬”的房子是在胡同深處，周邊同類房子一大把，似乎也沒有投機價值。所以只有炒作這一個理由可以說得通。老百姓應該在這樣的信息誘導下去搶房嗎？答案顯然是否定的。

《環(huán)球人物》：那么對普通老百姓來說，什么時候才是買房的最佳時機呢？

劉洪玉：百姓想把握最佳買房時機是非常難的。但是，大家應該知道什么樣的房子是自己理想中的，假如在市場上發(fā)現了自己理想的房子，尤其是在一線城市和主要二線城市，最好別錯過機會。

《環(huán)球人物》：您如何看今年房價的發(fā)展趨勢？長期走勢又是怎樣的？

劉洪玉：我認為今年的房價總體上會趨于穩(wěn)定，但市場分化的態(tài)勢還有進一步發(fā)展的空間，各線城市房價差距繼續(xù)擴大的可能性很大。從長期看，由于中國經濟持續(xù)增長、居民收入不斷提高、人口增加等因素，房價總體上會是一個上漲的趨勢。但宏觀政策調整、重大事件、供求失衡、參與者行為等因素也會導致房價的短期波動。隨著中國經濟進入新常態(tài)，房地產市場也將改變過去單邊上漲的情況，有漲有落將成為房地產市場的新常態(tài)。

“首付貸”要小心

對于某些口袋里只有50元錢，卻想購買100元理財產品的人來說，先借50元，賺到利息后再還掉似乎是個“聰明”的辦法。這個過程就是“加杠桿”。在房地產市場中，現在最典型的杠桿莫過于“首付貸”，不少中介、地產商、門戶網站甚至大型金融機構都涉及此類業(yè)務。所謂首付貸，是指在購房人首付資金不足時，地產中介或金融機構為其提供過橋資金，幫購房人解決短期內的資金不足問題，但也客觀上放大了購房杠桿。目前，在一些房價上漲較快地區(qū)，首付貸讓部分購房者的實際首付已降至10%，這相當于10倍的杠桿，比例遠高于去年股市巔峰時期的“場外配資”，其中的風險不言而喻。

《環(huán)球人物》：有人把此輪房價暴漲類比去年的股市，認為目前是在加杠桿、配資階段，風險很大。您怎么看？

劉洪玉：從各種消息看，今年部分城市房價快速上漲，確實有加杠桿的影子。明的加杠桿是在房價上漲的背景下降低首付款比例，暗的加杠桿就是所謂的“首付貸”。有些城市推出“零首付”，實際上就是想用加杠桿的方式去庫存。這種做法短期可能有效，但長期絕對是很有害的。“零首付”的個人住房貸款通常被認為是“有毒貸款”，一旦房價下跌，或者購房者無力償還貸款，將引發(fā)連鎖反應，危害性很大，尤其是在房價不穩(wěn)定甚至大幅波動的城市。

《環(huán)球人物》：現在有不少機構把房貸打包成“理財產品”推向市場。

劉洪玉：這種理財產品主要與首付貸相關。除了一些P2P平臺，可能也有銀行參與其中。首付貸本來是為買自住房的人提供短期過橋資金的，購房者要用未到期的定期存款或者理財投資作為擔保。如果變成為投機性購房加杠桿服務，就會面臨巨大的違約風險。前面提到的一些城市，既然一年內房價能上漲20%以上，也就能下降20%以上。假如首付款的2/3來自首付貸，那么違約風險是顯而易見的。推銷這種“理財產品”，等于要投資者承擔這一風險。

《環(huán)球人物》：普通投資者如何判斷這種風險、避免血本無歸？

劉洪玉：普通投資者判斷能否參與這類“理財產品”的最有效方式，就是看投資收益是否明顯超出了正常水平，現在投資年化收益率在4%—5%比較正常，到8%—10%就要小心，超過10%最好遠離，高收益一定是和高風險相伴隨的。

《環(huán)球人物》：防范房地產杠桿的風險，相關機構應該做些什么？

劉洪玉：從防范系統(tǒng)性風險的角度出發(fā)，金融機構應該強化防范風險意識、嚴格自律；政府應該加大監(jiān)管力度，及時把握房地產市場的杠桿水平，發(fā)現和查處違規(guī)違法行為，將風險控制在萌芽狀態(tài)，絕不能讓有毒貸款擴散、傳染，危害整個經濟體的健康。