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這么多房子，究竟怎么賣

可以說，當不同地區(qū)之間的經濟發(fā)展差異、公共服務差異、社會公平差異等等不均衡體在適齡勞動力的流動決策中得到體現時，房地產市場也就繼承了這種不均衡。

數據顯示，房庫存去化周期高達23個月。這種“很多人沒房”與“很多房沒人”并存的現實困境，對于正處于城鎮(zhèn)化加速進程中的中國，可謂是一筆甜蜜的負擔。

樓市之困

根據國家統(tǒng)計局數據，截至去年11月末，商品房待售面積69637萬平方米。但實際的庫存口徑遠超于此，根據平安證券首席經濟學家鐘偉的測算，全國樓市庫存將高達90億平方米。

另據審計署日前發(fā)布的“穩(wěn)增長促改革調結構惠民生防風險政策措施貫徹落實跟蹤審計結果公告”顯示，有5個省市被查出已建成5.75萬套保障性住房閑置?！皞€別地區(qū)的保障房建成后，由于項目基礎設施不完善達不到入住條件、符合條件的申請入住戶數不足等原因形成閑置?！眹覍徲嬍鹣嚓P負責人說。

據介紹，此次被點名的地區(qū)包括江西省南昌市、河南省新鄉(xiāng)市、吉林省吉林市、湖北省赤壁市和貴州省貴陽市。在空置情況最嚴重的貴陽，已建成保障房空置套數達30855套，占所有被通報省份的一多半，這些住房建成后多年來全部沒有分配。

在位于貴陽市南明區(qū)的中壩住房建設項目，這一保障性工程早在2013年就已完成主體工程建設。工程方案顯示，該保障性樓盤是中央財政預算內補助資金項目，總建筑面積超55萬平方米，建設套數為7100多套。

然而，這樣一處當地規(guī)模最大的保障房工程至今已閑置多年?！皹欠拷ê脙赡甓?，不通水、不通電，區(qū)內道路也沒有建好?！本幼≡谥苓叺陌仓脩魟⑴空f，自己被分配在小區(qū)的A棟，但主體工程完工后一直未交付，直到近期施工方才重啟路面鋪設、綠化種植等配套施工。

據了解，國家財政補助建設、地方投入人力物力建設的保障房長期閑置，近年來在多個省市頻頻出現。從各地審計公告來看，建設規(guī)劃偏遠、居住質量不佳，是閑置的主因。海南查出9個市縣9077套保障性住房閑置，云南、山東也均查出閑置保障房超過萬套。

審計中發(fā)現，還有一些保障房項目僅僅是“紙上工程”。河北、黑龍江、遼寧、江蘇、江西、寧夏、青海等7個省區(qū)的12個市縣、單位共虛報保障性安居工程開工或完工量14450套。國家審計署相關負責人表示，為應付上級部門考核，有的地區(qū)在僅開展前期工作、未達到開工或完工標準的情況下，虛報工程開工完工量。

其中，河北承德市某工礦棚戶區(qū)改造項目上報開工1304套，張家口市橋東區(qū)棲鳳谷保障性住房項目申報完工1272套，但其真實開工或完工量均為零套。黑龍江七臺河采煤沉陷區(qū)棚戶區(qū)治理工程項目聲稱開建5221套保障房，實際僅完成800套。

調查發(fā)現，一系列怪象背后，是部分保障性住房質量和分配、資金環(huán)節(jié)存在缺陷。

一邊是買不起房子的年輕人，另一邊則是大量空置的房屋。中國樓市這種冰山與火焰的并存。

如果一個市場不能讓供需雙方充分對接進而將商品基本出清，那這個市場一定是有什么問題。

從宏觀來看，經濟周期與人口周期對樓市的影響已經開始疊加。作為比較容易發(fā)展的產業(yè)，房地產及其相關的鋼鐵、水泥、玻璃、工程機械等等行業(yè)在前一輪經濟增長中可謂“表現神勇”，成為了過去三十多年拉動經濟的主要動力。

不過，任何一個產業(yè)或經濟體都不可能永遠高速增長。人們居住條件不斷改善，作為傳統(tǒng)經濟動力的房地產卻迎來了周期性衰減。另一項數據顯示，我國15- 59歲的居民人口在2012年出現首次下降，這意味著可預見的“剛需”人群將會減少。

照理說，該開發(fā)的都開發(fā)了，人口老齡化又步步逼近，可為什么很多人還是“為房所困”呢？這就涉及到樓市的結構問題了，因為房地產市場的區(qū)域差別非常大，不同地區(qū)房產之間的替代性很弱。

事實上，買不起房的人主要集中在北、上、廣、深等大城市，三四線城市則是庫存高企，而大量的年輕人卻依舊涌向一線城市。這種集體理性喪失的背后，其實是個體理性的彰顯。

因為對正處在大有作為年華的年輕人而言，一線城市有著太多的誘惑：豐富的公共資源、多元的就業(yè)機會、較大的職業(yè)發(fā)展空間，最重要的一點———相比三四線城市和農村而言，一線城市的社會競爭機制更加公平。

可以說，當不同地區(qū)之間的經濟發(fā)展差異、公共服務差異、社會公平差異等等不均衡體在適齡勞動力的流動決策中得到體現時，房地產市場也就繼承了這種不均衡。

進城的農民工盼望能有屬于自己的房子

降價之難

當我們承認樓市存在泡沫，試圖在調整中化解風險時，就必須選擇“一戳爆”還是“慢撒氣”。引導合理預期，避免市場恐慌造成樓市“斷崖式”下跌，是各級政府應盡的責任。

中央經濟工作會議提出，今年主要是抓好去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務。其中，去庫存主要是指化解房地產庫存。而降房價、促重組等供給側措施是“新式武器”。

以往的房地產調控，常常以抑制房價過快上漲（而不是降低商品住房價格）作為目標。而現在，房價從目標變成了措施，而且表述從“抑制上漲”變成了“適當降低”。以往作為目標的“抑制上漲”幾乎沒有實現過，但現在作為措施的“適當降低”，則有實現的緊迫性和必要性。

降房價是去庫存的關鍵，它決定著擴大的需求能不能轉化為“有效需求”，而有效需求（有購買力的需求）才能起到去庫存的作用。從房價收入比、房價租金比來看，當前城市房價水平處于高位，農民工買房壓力較大，買來出租是不劃算的。因此，房價不降，擴大需求的前兩大措施都是無效的。在高房價的條件下，取消限購限貸所激發(fā)的需求可能也有限，在目前的形勢下，這些需求正在向某些區(qū)域、某些類型的住房（如一線城市的學區(qū)房等）集中，對于去庫存也不會有太大幫助，因為庫存壓力主要存在于這些區(qū)域之外。只有當房價真正降低的時候，才能有更多的改善性需求被釋放出來，也才能有更多的住房具有投資價值，取消限制性措施才能真正發(fā)揮作用。

然而，讓開發(fā)商簡單降價就能解決問題的想法有些簡單。一方面，就像營業(yè)收入不等于凈利潤，開發(fā)商有多大的讓利空間也要取決于其房地產開發(fā)成本。舉例來說，如果開發(fā)商看上一塊地，想開發(fā)一個新的樓盤，那么它就需要向政府交納土地出讓金（通常在很大程度上影響了房價），向原有土地的居民或使用者支付土地征收及拆遷安置補償費。在施工時，還有前期工程費、建安工程費、公共配套設施費等等支出，如果向銀行貸款還要拿出利息成本。

數據顯示，在公布三季度報告的80家房企中，80家房企的平均凈利潤率8%，達到歷史最低值。而2013年房企平均凈利潤高達11.97%，2014年平均凈利潤率則為10%。在這一背景下，一些房企轉行做體育，一些房企試水互聯網金融，還有一些房企玩起了石墨烯。

另一方面，政府本身也不能為了去庫存而坐視甚至引導房價大幅下跌。這里面有三大原因：其一，中國經濟正處于新舊動力轉換的關鍵期，房地產行業(yè)及其上下游的產業(yè)鏈依然是穩(wěn)定經濟增長及就業(yè)的一個“大塊頭”，如果房價暴跌影響了人們的信心及整個經濟轉型升級的全局，因為這樣“去庫存”顯然是沒有贏家的。

其二，中國城鎮(zhèn)化正處于中后期，很多地方軟硬件基礎設施建設及公共服務的提升還有賴于政府財政實力支持，如果房價過快下跌造成政府財力吃緊，則無疑不利于公共服務均等化的進行，這也無助于緩解前面說道的區(qū)域不均衡這一樓市的根本性結構問題。（正常的良性循環(huán)是：政府投資——﹥基礎設施提高——﹥房價上升——﹥政府財政收入增加——﹥政府投資）

其三，房地產商及其上下游企業(yè)從銀行借了不少錢，如果房價大幅下挫，則銀行呆壞賬勢必激增，從而引發(fā)債務危機，甚至是系統(tǒng)性金融風險。

我們從中也可以看出，開發(fā)商一般是不愿意通過降房價去庫存的。他們會將擴大需求的政策作為漲價的理由，而不會將其作為去庫存的動力。中央經濟工作會議指出，要鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調整營銷策略。開發(fā)商需要“鼓勵”，需要市場推動，才能下定決心降價促銷。

這要靠三方面的措施：一是繼續(xù)強調適度降價對去庫存的重要性，使得市場形成正確的預期，而不是供需雙方僵持；二是降低二手房交易的稅費，這樣購買二手房的成本降低，反過來會促使新房降價；三是降低出讓土地的價格，一線城市今年土地出讓面積減少導致地價上漲，是刺激房價上漲的重要因素。

那么房價就不降了嗎？中央經濟工作會議是這么說的：“要鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業(yè)兼并重組，提高產業(yè)集中度?！?/p>

可見，決策者的態(tài)度很鮮明，即：庫存需化解，房價應該降，但不能讓其斷崖式下跌。

政府、房地產企業(yè)都要按市場規(guī)律辦事，政府負責確保穩(wěn)定的外部經濟和政策環(huán)境，而房地產企業(yè)則要順應需求，并為自己的市場行為負責。換句話說，無法處理高庫存的房企自然會面臨著其它房企兼并重組的命運。

治本之策

正如前文分析的那樣，中國樓市的問題其實牽扯甚廣，遠非“供需決定價格”這一模型所能解釋。因此，在去庫存上面，除了適當降低房價，中央在最近還提出了不少的治本之策。

比如，中央說“要落實戶籍制度改革方案，允許農業(yè)轉移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預期和需求?！逼浔举|就是要通過戶籍制度改革破除對農民工市民化的限制，使更多農民能夠過上城市生活。（發(fā)改委今天就說，要制定實施1億非城鎮(zhèn)戶籍人口在城市落戶的方案。）

再比如，“以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口”的提法，則打開了使用“共有產權”、“融資租賃”等模式幫助房地產去庫存的空間，讓房屋這一重要的生產要素得以充分利用，避免土地資源浪費。

而時隔37年后再次召開的中央城市工作會議則指出，“要提高市民文明素質，尊重市民對城市發(fā)展決策的知情權、參與權、監(jiān)督權，鼓勵企業(yè)和市民通過各種方式參與城市建設、管理，真正實現城市共治共管、共建共享?！边@樣的論述顯然是瞅準了“城市治理”這一不同地區(qū)房地產分化的基層制度原因，希望通過抹平不同城市之間的“制度”差距，讓更多城市能夠提高對北上廣深的替代性。

對中國而言，房地產去庫存是一盤很大的棋，它關乎著社會財富的分配，關乎著年輕人的創(chuàng)造力是被釋放還是被壓垮，關乎著中國經濟新舊動力能否順利轉換，甚至關乎著全面二孩政策效果的發(fā)揮。

（《21世紀經濟報道》2015.12.22、《經濟參考報》2015.12.24等）