◎ 本刊記者 蔣向利

北京經(jīng)開：建低碳智慧園區(qū) 為“綠色中國”添彩
——訪北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司總裁周世義

◎ 本刊記者 蔣向利

北京經(jīng)開的低碳、高端、智慧園區(qū)的探索、實踐之路，是給“綠色中國”和生態(tài)文明的一份答卷。

在北京東南部的亦莊、通州等地，國際企業(yè)大道、工大軟件園、亦莊創(chuàng)意生活廣場等一批頗具工業(yè)和科技感的建筑正在成片出現(xiàn)，裝點和提升著這片區(qū)域的整體風(fēng)貌。日新月異的科技浪潮、與時俱進的建設(shè)理念正沖刷著這塊土地。

眾所周知，全國產(chǎn)業(yè)園項目開發(fā)同質(zhì)化現(xiàn)象相當(dāng)嚴重，運作手法大同小異，正面臨著提升的挑戰(zhàn)。北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司（以下簡稱“北京經(jīng)開”）在科技園區(qū)創(chuàng)新方面做得頗有特色，不僅最早在國內(nèi)提出了“雙生態(tài)”（產(chǎn)業(yè)生態(tài)與自然生態(tài)的共生和諧發(fā)展）的園區(qū)產(chǎn)品概念，而且在實踐中首創(chuàng)了“雙生態(tài)獨棟企業(yè)總部”的高端園區(qū)理念。近年還通過打造低碳高端智慧園區(qū)，逐步確立了自己行業(yè)領(lǐng)跑者的地位。

為此，記者專門來到位于亦莊的北京經(jīng)開總部，采訪了北京經(jīng)開總裁周世義，請他談?wù)勗趫@區(qū)建設(shè)方面是如何通過持續(xù)創(chuàng)新，成功打造國際企業(yè)大道、北工大軟件園、智匯園、壹中心等低碳化、高端化、智慧型的城市地標性園區(qū)產(chǎn)品的。

記者：在走訪北京經(jīng)開的過程中，我們發(fā)現(xiàn)貴公司開發(fā)的地產(chǎn)項目的命名頗有意思，比如國際企業(yè)大道，這個命名是怎么來的？

周世義：我們的命名是經(jīng)過考慮的。早在2003年，我們就考慮到北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是國際企業(yè)的聚集地，其中還有不少是世界500強企業(yè)，同時它也是國內(nèi)技術(shù)比較領(lǐng)先的企業(yè)的聚集地，我們說這個地方不能起一個俗名，當(dāng)時想過很多名字，比如類似“128公路”、“硅谷”，乃至想到模仿日本的筑波、中國臺灣的新竹等，諸如此類。后來我們想這里既有國際企業(yè)的聚集，又正好是榮華路的終點，所以叫國際企業(yè)大道，這樣也可以和別的園區(qū)有所區(qū)分。當(dāng)時國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)有不少叫什么“花園”、“廣場”、“大廈”什么的，我們想有點特色。

記者：請問周總，北京經(jīng)開在運營模式上有什么特點？

周世義：作為一個新興市場，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還處在探索過程中，沒有形成固定的發(fā)展模式，不同的園區(qū)立足于自身的歷史也發(fā)展出不同的園區(qū)開發(fā)模式。

北京經(jīng)開目前所采用的是集中多元的差異化經(jīng)營模式，以低碳發(fā)展作為公司核心戰(zhàn)略，圍繞低碳高端智慧園區(qū)的開發(fā)運營，開展資產(chǎn)持有經(jīng)營和園區(qū)服務(wù)。這種差異化戰(zhàn)略的核心在于，以系統(tǒng)產(chǎn)生最少的溫室氣體排放、獲得的社會產(chǎn)出為目標，考驗的是“綜合能力”。

記者：在“互聯(lián)網(wǎng)+”時代背景下，經(jīng)開在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有沒有什么新的發(fā)展思路？

周世義：“互聯(lián)網(wǎng)+”就是讓我們充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)在生產(chǎn)要素配置中的優(yōu)化和集成作用，將互聯(lián)網(wǎng)的創(chuàng)新成果深度融合于經(jīng)濟社會的各個領(lǐng)域中，提升實體經(jīng)濟的創(chuàng)新和生產(chǎn)能力，形成更廣泛的以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)和實現(xiàn)工具的經(jīng)濟發(fā)展新形態(tài)。“互聯(lián)網(wǎng)+”被賦予了很多的可能性，“+”的內(nèi)容也有很大的想象空間。對于北京經(jīng)開而言，要做的就是努力學(xué)習(xí)這種新的發(fā)展模式，運用互聯(lián)網(wǎng)思維轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)發(fā)展思路，用新技術(shù)和新思維助力傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，以滿足企業(yè)需求為目標，打造“互聯(lián)網(wǎng)+產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)”。北京經(jīng)開在致力于成為“專業(yè)的低碳智慧園區(qū)綜合運營服務(wù)商”、為園區(qū)客戶做好增值服務(wù)的同時，也正在嘗試建立各種平臺支持創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，比如園區(qū)樓宇能否改造成眾創(chuàng)空間、能否為大眾創(chuàng)業(yè)提供資金支持、能否用眾籌的方式改變傳統(tǒng)的招商模式、如何制定各種激勵措施鼓勵員工創(chuàng)新。目前，經(jīng)開園區(qū)正在積極籌備網(wǎng)站——“經(jīng)彩網(wǎng)”上線，它將成為連接園區(qū)和客戶的重要平臺，創(chuàng)新的想法和創(chuàng)業(yè)的思路都將依托這個平臺實現(xiàn)，同時，我們和京西創(chuàng)業(yè)公社合作打造的“北京經(jīng)開E7創(chuàng)業(yè)公社”也于2015年底正式投入使用，我們期望為更多的創(chuàng)業(yè)者提供更多的支持。

記者：做了那么多項目，能否請您淺顯地說說你們的開發(fā)理念？

周世義：我們追求的是有內(nèi)涵的東西。建房子要有基本的一些內(nèi)涵，比方說實用性、通用性，包括房屋本身外觀的美觀、與環(huán)境的融合性等等，這些都是非常重要的。

事實上，這些年，有些園區(qū)“大干快上”，好像把地塊的容積填滿就可以了，其實是不行的。而有的地方政府有一些形而上學(xué)的東西在，它限制了建筑師、開發(fā)商把事情做得更好的可能性。中國目前在房屋建設(shè)這條線上的審批嚴厲程度全世界罕見，而中國的房屋倒塌速度也是全世界罕見，但是出現(xiàn)問題的時候，往往責(zé)任主體是不明確的。事實上從使用者來說，他需要一個長久的保障。我們希望做一個務(wù)實的開發(fā)商，為使用者的長期使用負責(zé)。經(jīng)過多年的探索和深思熟慮，落實到具體方針上，我們就是要打造“低碳、高端、智慧”園區(qū)，并滿足不同的需求，營造一種自然、和諧、開放的形態(tài)。

北京經(jīng)開· 壹中心獨棟實景圖

記者：請周總給我們講解下“低碳、高端、智慧”園區(qū)具體表現(xiàn)在哪些方面？

周世義：我們首先在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的升級方面做了一些思考。產(chǎn)業(yè)園區(qū)歷經(jīng)以生產(chǎn)制造等勞動密集型產(chǎn)業(yè)為主的空間聚集和產(chǎn)業(yè)聚集的1.0時代,以總部經(jīng)濟為代表的人才聚集的2.0時代，現(xiàn)在，融入產(chǎn)業(yè)、技術(shù)、商務(wù)、商業(yè)、服務(wù)等多城市功能的3.0時代的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，無論從功能形態(tài)、園區(qū)配套，還是從運營管理、服務(wù)經(jīng)驗等方面都實現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。3.0時代最具標志性的產(chǎn)品定位就是以“低碳、高端、智慧”為代表的新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其中，“低碳”預(yù)示著美麗中國，“高端”體現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)升級，而“智慧”旨在通過物聯(lián)網(wǎng)、云計算、下一代互聯(lián)網(wǎng)以及新一代移動通信為代表的信息技術(shù)的不斷革新與融合。

迄今為止，我們已投資開發(fā)了300多萬平米的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，持有運營近50萬平米的園區(qū)資產(chǎn)，吸引了1000余家高質(zhì)量的企業(yè)入駐。我們剛開始從事園區(qū)建設(shè)的時候，也曾更多地考慮營造一個和諧的物理環(huán)境，現(xiàn)在我們在考慮更多的非物質(zhì)層面的東西，也就是精神環(huán)境的問題。每個企業(yè)不同的需求，除了考慮地緣環(huán)境之外，還有商務(wù)上的、通信網(wǎng)絡(luò)方面的、金融的、人才的等各方面的需求。所以，這些方面上的支持，包括政策環(huán)境支持也是非常重要的。我們逐步在營造這樣一個園區(qū)：你進來以后，我們能夠把你特定的需求盡可能地給你滿足。甚至你不要出錢，我們也給你滿足。我們稱這樣的園區(qū)為“智慧園區(qū)”，我們要提供更為全面、更為便捷和提升人們幸福感的服務(wù)，這樣的園區(qū)才更具吸引力。舉例而言，在金融服務(wù)方面，我們已經(jīng)成立了一個融資租賃公司，重點給園區(qū)企業(yè)提供金融方面的支持。在園區(qū)服務(wù)方面，我們成立了電子商務(wù)公司，正在著力打造線上線下服務(wù)平臺，通過互聯(lián)網(wǎng)使園區(qū)服務(wù)更加便捷，也使園區(qū)和企業(yè)、企業(yè)和企業(yè)之間實現(xiàn)更有效的聯(lián)系。

浦發(fā)銀行落戶北京經(jīng)開· 北工大軟件園

記者：“低碳園區(qū)”這個概念貴公司很早就提出來了，現(xiàn)在全國提得也比較多，但對于具體實施，您有什么看法？

周世義：對，我們很早提出來這個理念。現(xiàn)在很多園區(qū)也打出這個口號，實施過程中也出現(xiàn)一些問題。低碳理念的實施不能絕對化，不能教條主義。我們認為，并非一定要太陽能才叫低碳，因為從太陽能利用的全過程看，很多環(huán)節(jié)實質(zhì)上是高碳排放的，況且，利用太陽能也是要花很多錢的，這個錢不是撿來的。新技術(shù)采用是可以的，但是你一定要在綜合考量以后再采用。有時硬上太陽能，就意味著除了我現(xiàn)有的這個系統(tǒng)以外，還要再加一個太陽能的電力系統(tǒng)，不僅成本高，也未必能夠達到減少碳排的效果，這不叫低碳。所以我們說的低碳，應(yīng)該是建立在人類現(xiàn)在所掌握的最成熟的技術(shù)上，我們通過前期的規(guī)劃設(shè)計和綜合考量，用一些產(chǎn)品和技術(shù)，使園區(qū)整體的碳排放達到最低就可以了。我們在園區(qū)集中提供服務(wù)，比如交通系統(tǒng)，也是為了降低碳排放。交通便捷了，不至于每人都開車，整體的碳排放就降低了。我們建立綜合性園區(qū)IT系統(tǒng)，提供軟硬件服務(wù)，企業(yè)來租用，不需要自己再買一套，也節(jié)約了能源。我再舉個例子，我們在設(shè)備選定的時候，會考慮綠色、環(huán)保的要求，并事先就減少后期運營的成本。比如玻璃幕墻，它雖然好看，但后期運營的成本很高，清洗起來非常費勁，也很危險，我們很少采用。

記者：聽說貴公司在建設(shè)低碳、高端、智慧園區(qū)的時候，與用友集團等公司進行了合作？

周世義：我們與用友公司、施耐德（中國）、軟通動力等機構(gòu)都簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，從硬、軟件等多方面著手建立低碳、高端、智慧化的園區(qū)。譬如我們在施耐德的指導(dǎo)下，使園區(qū)樓宇達到建設(shè)部的綠色建筑二星標準，從樓宇硬件上保證建筑的低碳化。我們同用友、軟通動力等公司的合作主要是著眼于建設(shè)以服務(wù)園區(qū)企業(yè)為核心的云服務(wù)平臺，整合園區(qū)服務(wù)，并積極與園區(qū)企業(yè)開展軟件項目合作，降低IT產(chǎn)品的使用門檻，從而提升園區(qū)的整體科技實力，促進園區(qū)的高速發(fā)展，培育更多具備自主創(chuàng)新能力、擁有核心技術(shù)、具備良好成長性的園區(qū)企業(yè)。

為了更好解決園區(qū)低碳高端智慧發(fā)展之路上面臨的問題，更好為園區(qū)企業(yè)提供服務(wù)，促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展，我們還參與發(fā)起了“中國低碳高端智慧園區(qū)產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略聯(lián)盟”。我們希望做的，是以總部經(jīng)濟為核心，以“云計算”、“物聯(lián)網(wǎng)”、“下一代移動通信技術(shù)”等技術(shù)手段的整合利用為園區(qū)服務(wù)提供智慧型平臺，集中設(shè)計、研發(fā)等產(chǎn)業(yè)鏈高端企業(yè)的高產(chǎn)值、低排放、新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

記者：在與貴公司接觸的過程中，我發(fā)現(xiàn)你們和高校的合作比較多，無論是北京師范大學(xué)、北京大學(xué)、北京工業(yè)大學(xué)等都和你們有合作，而國務(wù)院的產(chǎn)學(xué)研組織也對你們十分支持，能否多談?wù)劗a(chǎn)學(xué)研合作方面的經(jīng)驗？

周世義：與高校和科研機構(gòu)合作，是我們公司早就開始的一個傳統(tǒng)。我們自己也十分重視科研。目前在園區(qū)內(nèi)，我們有一個“北京經(jīng)開低碳研究中心”，這個中心聯(lián)合了北京大學(xué)、北京師范大學(xué)很多高?？蒲袡C構(gòu)，為我們進行了低碳高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)碳排放核算，并正在逐步完善園區(qū)低碳評估標準體系。

國際企業(yè)大道(濱海) 鳥瞰圖

我們公司還通過與相關(guān)機構(gòu)的合作及向國家相關(guān)部門申請，掛牌成立了國家高新技術(shù)研究發(fā)展計劃（863計劃）重大項目子課題“典型城市和區(qū)域重大環(huán)境污染事故應(yīng)急技術(shù)集成”示范基地、國際生態(tài)模擬協(xié)會太平洋地區(qū)秘書處、北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)科技企業(yè)孵化器、北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、北京市小企業(yè)基地、北京市知識產(chǎn)權(quán)工作站、北京市企業(yè)院士專家工作站等，目前這些機構(gòu)已順利開始運行，并已取得一定的成績。

剛才提到的“中國低碳高端智慧園區(qū)產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略聯(lián)盟”其實也和產(chǎn)學(xué)研合作有密切的關(guān)系。聯(lián)盟將在中國產(chǎn)學(xué)研合作促進會的指導(dǎo)下，構(gòu)建跨行業(yè)產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的創(chuàng)新平臺，整合聯(lián)盟內(nèi)優(yōu)質(zhì)資源，加快研究成果共享與轉(zhuǎn)化，促進基于“云技術(shù)”智慧園區(qū)服務(wù)平臺的形成，探索制定低碳高端智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)的標準，并將基于低碳高端智慧園區(qū)開發(fā)運營的經(jīng)驗，開展低碳的咨詢和模式的輸出。

在聯(lián)盟成立后，我們正以北京經(jīng)開光谷置業(yè)有限公司建設(shè)的“國際企業(yè)大道Ⅲ”為試點，吸取北京經(jīng)開公司已建設(shè)完成的“國際企業(yè)大道Ⅰ、Ⅱ”、“芯中心”園區(qū)的成功經(jīng)驗，積極引入科研院所和用友軟件等戰(zhàn)略合作伙伴，建設(shè)運營低碳高端智慧園區(qū)。聯(lián)盟將通過3～5年的建設(shè)和發(fā)展，打造低碳高端智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)的標準，形成“產(chǎn)學(xué)研結(jié)合”促進“兩化”融合的樣板。戰(zhàn)略聯(lián)盟作為自主創(chuàng)新的主體，還將積極參與國家重點課題項目申報，把握關(guān)鍵技術(shù)，著力技術(shù)推廣應(yīng)用。

記者：在政策、資本、資源、輿論等多重約束和挑戰(zhàn)下，房地產(chǎn)市場已開始發(fā)生一些深刻變化。在這樣的影響下，您怎樣看待產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與前景，以及企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級？

周世義：房地產(chǎn)市場的黃金時代已遠去。當(dāng)前，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目趨同，企業(yè)競爭加劇，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨著挑戰(zhàn)，加快轉(zhuǎn)型發(fā)展是我們必然要面臨的問題。為響應(yīng)國家生態(tài)文明建設(shè)的號召，經(jīng)開正著力采取一些新的方式進行應(yīng)對，努力向著低碳、高端、智慧的園區(qū)建設(shè)轉(zhuǎn)型升級，為“綠色中國”爭光添彩。

在產(chǎn)品方面，北京經(jīng)開將始終定位于產(chǎn)業(yè)鏈高端，以低碳化的生態(tài)園區(qū)為導(dǎo)向，進一步提升產(chǎn)品，并提升綜合運營服務(wù)能力。

在區(qū)域拓展方面，公司將立足于首都，逐步面向環(huán)渤海經(jīng)濟圈，并嘗試逐步走向全國，目前我們在呼和浩特、天津都有子公司，這有利于公司分享不同地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的成果。

在業(yè)務(wù)發(fā)展方面，我們將逐步加強資產(chǎn)運營方面的能力，加大資產(chǎn)持有力度，并在資本運作和產(chǎn)業(yè)投資方面尋求突破，希望形成“項目開發(fā)-資產(chǎn)運營-資本運作”三位一體的發(fā)展模式，分散過去單靠項目開發(fā)銷售帶來的經(jīng)營風(fēng)險。另外，北京經(jīng)開也將持續(xù)引入高層次、專業(yè)化的人才。

基于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特性，我們認為，樓房只是載體，服務(wù)才是根本。過去我們拿地蓋房，賣給業(yè)主就算結(jié)束了，而土地資源是有限的，使用這些樓宇的企業(yè)發(fā)展空間卻是無限的。在亦莊開發(fā)區(qū)，我們的園區(qū)目前達到了九園一場，注冊在這里的企業(yè)數(shù)量達到了1042家，員工數(shù)量超過3萬人。他們才是我們真正的客戶，基于他們的需求所產(chǎn)生的增值服務(wù)是無限的。因此，北京經(jīng)開提出要成為“專業(yè)的智慧園區(qū)服務(wù)商”，基于園區(qū)客戶做好增值服務(wù)，進而進行服務(wù)輸出。目前，傳統(tǒng)的融資模式很難滿足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需要，經(jīng)開希望能夠盡早實現(xiàn)金融創(chuàng)新，推動企業(yè)跨越式發(fā)展。

北京經(jīng)開· 國際企業(yè)大道（濱海）

北京經(jīng)開· 智匯園

記者：北京經(jīng)開針對目前的“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”將有何新想法、新動作？

周世義：在“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的新局面下，我們也應(yīng)拿出創(chuàng)業(yè)的激情來開拓公司業(yè)務(wù)的發(fā)展。要創(chuàng)新發(fā)展思路，不能固步自封，也只有拿出創(chuàng)業(yè)的果敢和激情來，才能實現(xiàn)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型，打開業(yè)務(wù)發(fā)展的新局面。而作為園區(qū)運營商，我們也正在嘗試建立各種平臺支持園區(qū)企業(yè)和員工創(chuàng)業(yè)。比如，我們與源于中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街的產(chǎn)業(yè)園區(qū)虛擬咖啡館—周五咖啡合作，在經(jīng)開園區(qū)推出了“北京經(jīng)開·周五咖啡”創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)系列主題活動，目前已組織了近20場活動，內(nèi)容涉及創(chuàng)業(yè)分享、企業(yè)管理、財稅管理、法律咨詢、形象禮儀、互聯(lián)網(wǎng)營銷、觀影等。大家既能學(xué)到新的知識，又能交到新朋友，還能得到專業(yè)系統(tǒng)服務(wù)。此外，我們還在考慮樓宇能否改造成眾創(chuàng)空間；我們能否用金融的方式為大眾創(chuàng)業(yè)提供資金支持；我們能否用眾籌的方式改變傳統(tǒng)的招商模式；我們?nèi)绾沃贫ǜ鞣N激勵措施鼓勵員工創(chuàng)新。這些問題我們都在進行研究。

記者：在京津冀戰(zhàn)略中，北京經(jīng)開將扮演怎樣的角色？

周世義：京津冀協(xié)同發(fā)展對于亦莊而言，最大的優(yōu)勢和可能，或者說帶來的機遇和挑戰(zhàn)就是產(chǎn)業(yè)升級。北京經(jīng)開作為開發(fā)區(qū)的一家園區(qū)運營商，在促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級的過程中應(yīng)起到積極的作用。目前，我們在產(chǎn)業(yè)孵化、園區(qū)招商、園區(qū)服務(wù)等領(lǐng)域都在進行探索，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造更好的環(huán)境。此外，我們也將和京津冀其他區(qū)域加強溝通，在園區(qū)建設(shè)、園區(qū)招商、園區(qū)服務(wù)等方面合作共贏。

總之，北京經(jīng)開在京津冀戰(zhàn)略中，將以低碳園區(qū)建設(shè)為己任，繼續(xù)努力提升園區(qū)的智慧化程度，利用信息技術(shù)手段，強化園區(qū)服務(wù)和管理水平的理念，并通過積極參與聯(lián)盟的活動，借助聯(lián)盟內(nèi)的優(yōu)質(zhì)資源，整合運用“云計算”、“物聯(lián)網(wǎng)”、“下一代移動通信技術(shù)”等技術(shù)手段，為園區(qū)企業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供智慧型服務(wù)平臺，推進資源的整合和促進科技成果轉(zhuǎn)化。