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        加強(qiáng)行政事業(yè)單位閑置房產(chǎn)管理盤(pán)活非經(jīng)營(yíng)性國(guó)有資產(chǎn)

        2016-03-21 06:33:46史學(xué)儒秦皇島市產(chǎn)權(quán)交易中心秦皇島066000
        產(chǎn)權(quán)導(dǎo)刊 2016年1期
        關(guān)鍵詞:辦公用房事業(yè)性閑置

        ◎史學(xué)儒(秦皇島市產(chǎn)權(quán)交易中心,秦皇島066000)

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        加強(qiáng)行政事業(yè)單位閑置房產(chǎn)管理盤(pán)活非經(jīng)營(yíng)性國(guó)有資產(chǎn)

        ◎史學(xué)儒(秦皇島市產(chǎn)權(quán)交易中心,秦皇島066000)

        行政事業(yè)性國(guó)有資產(chǎn)是指由行政事業(yè)單位占有使用、在法律上確認(rèn)為國(guó)家所有、能以貨幣計(jì)量的各種經(jīng)濟(jì)資源的總和。行政事業(yè)單位的國(guó)有資產(chǎn)來(lái)源于國(guó)家撥給行政事業(yè)單位的資產(chǎn),行政事業(yè)單位按照國(guó)家政策規(guī)定運(yùn)用國(guó)有資產(chǎn)組織收入形成的資產(chǎn),接受捐贈(zèng)形成和上級(jí)無(wú)償調(diào)入的各種資產(chǎn),以及其他經(jīng)法律確認(rèn)為國(guó)家所有的資產(chǎn)。國(guó)家對(duì)行政事業(yè)資產(chǎn)的管理,堅(jiān)持所有權(quán)和使用權(quán)相分離的原則,實(shí)行國(guó)家統(tǒng)一所有,政府分級(jí)監(jiān)管,單位占有、使用的管理體制。行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)按存在形態(tài)可分為有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)兩大類;按其運(yùn)用動(dòng)態(tài)分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)兩大類;按其運(yùn)用方向分為非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)兩大類。

        房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn),在行政事業(yè)性資產(chǎn)中占有很大比重。以秦皇島市為例:2014年底,秦皇島市行政事業(yè)性房屋及構(gòu)筑物面積550.65萬(wàn)平米,價(jià)值787570.74萬(wàn)元,占行政事業(yè)性資產(chǎn)總額的58%。土地面積1256.39萬(wàn)平米,價(jià)值68770.11萬(wàn)元,占行政事業(yè)性資產(chǎn)總額的5%,土地價(jià)值占比額度小的原因是土地為劃撥用地,賬面價(jià)值很低,如果為出讓用地,價(jià)值可能要超過(guò)房產(chǎn)。因此,管理好行政事業(yè)性用房對(duì)于保護(hù)國(guó)家財(cái)產(chǎn)的安全和完整,防止國(guó)有資產(chǎn)流失,充分發(fā)揮行政事業(yè)資產(chǎn)的效能,具有十分重要的意義。本文擬從三方面探討如何加強(qiáng)行政事業(yè)單位閑置用房管理,盤(pán)活非經(jīng)營(yíng)性國(guó)有資產(chǎn)。

        1 加大閑置辦公用房的調(diào)劑力度

        近些年,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和生活水平的提高,各單位的辦公環(huán)境和辦公條件得到了改善,但是有些單位追求奢華享受,大興修建樓堂管所之風(fēng),超標(biāo)準(zhǔn)使用豪華辦公用房。反“四風(fēng)”行動(dòng)開(kāi)展以來(lái),中央要求停止新建樓堂管所和清理辦公用房,隨著清理工作的深入開(kāi)展,各地清理出大量的閑置辦公用房,這些閑置的辦公用房應(yīng)盡快有效利用起來(lái),為此應(yīng)做好以下幾項(xiàng)工作:

        1.1 清理出的超標(biāo)準(zhǔn)辦公用房應(yīng)集中

        清理超標(biāo)準(zhǔn)辦公用房時(shí)應(yīng)盡量將辦公人員集中,使每個(gè)單位清理出的閑置用房集中在一棟樓或幾個(gè)樓層,這樣有利于再分配。

        1.2 騰空閑置辦公用房

        清理出的閑置辦公用房應(yīng)盡快騰空,不能只是名義上騰出,實(shí)質(zhì)還在占用,也不能人走物在,或者以其他形式繼續(xù)占用超標(biāo)準(zhǔn)房屋。

        1.3 測(cè)算閑置辦公用房面積

        根據(jù)房屋不同的建筑特點(diǎn)和布局結(jié)構(gòu),分門(mén)別類測(cè)算閑置辦公用房的面積。

        1.4 對(duì)閑置辦公用房再分配

        綜合考慮閑置房屋的結(jié)構(gòu)和布局,用房需求單位的性質(zhì)和特點(diǎn),以及與房屋原使用單位的業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度等因素,對(duì)閑置辦公用房重新進(jìn)行分配。

        通過(guò)調(diào)劑和再分配,一是行政事業(yè)單位實(shí)現(xiàn)了屋有其用者,使資產(chǎn)得到合理配置,避免國(guó)有資產(chǎn)的浪費(fèi);二是原租房辦公的單位不再需要租房,節(jié)約了財(cái)政資金;三是對(duì)加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè),密切黨群干群關(guān)系,維護(hù)黨和政府的形象,以及反腐倡廉都會(huì)起到推動(dòng)作用。

        2 規(guī)范經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)出租,強(qiáng)化公開(kāi)招租

        行政事業(yè)單位的房產(chǎn)有一部分是經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn),如臨街門(mén)市等,可以對(duì)外出租,還有一部分非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn),經(jīng)批準(zhǔn)后也可以出租。過(guò)去在出租這些房產(chǎn)時(shí)存在一些問(wèn)題,如出租行為未經(jīng)過(guò)審批,房產(chǎn)出租未進(jìn)行評(píng)估,租金確定無(wú)依據(jù)或者不合理,出租程序不規(guī)范,租金管理使用不合理等。

        為避免以上問(wèn)題的出現(xiàn),應(yīng)規(guī)范行政事業(yè)單位的房產(chǎn)出租工作,最行之有效的方法就是公開(kāi)招租。在這方面,秦皇島市海港區(qū)起步較早,從2007年初開(kāi)始,該區(qū)就對(duì)行政事業(yè)單位的閑置辦公用房和經(jīng)營(yíng)性用房對(duì)外公開(kāi)招租,經(jīng)過(guò)多年的探索和實(shí)踐,積累了一些經(jīng)驗(yàn),取得了一定成效。在公開(kāi)招租工作中,應(yīng)努力做好以下幾方面:

        2.1 嚴(yán)格審批制度、規(guī)范審批程序

        《行政單位國(guó)有資產(chǎn)管理暫行辦法》規(guī)定行政單位國(guó)有資產(chǎn)出租應(yīng)報(bào)經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門(mén)審批,《事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)管理暫行辦法》規(guī)定事業(yè)單位出租資產(chǎn)應(yīng)經(jīng)主管部門(mén)審核同意后,報(bào)同級(jí)財(cái)政部門(mén)審批,所以行政事業(yè)單位房產(chǎn)出租必須經(jīng)過(guò)財(cái)政部門(mén)批準(zhǔn),未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自出租。

        2.2 加強(qiáng)評(píng)估備案工作,合理確定出租底價(jià)

        按照行政事業(yè)單位資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定,行政事業(yè)單位資產(chǎn)出租應(yīng)經(jīng)過(guò)有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估,評(píng)估后向財(cái)政部門(mén)備案,經(jīng)備案的評(píng)估值可以作為確定底價(jià)的依據(jù)。

        2.3 強(qiáng)化進(jìn)場(chǎng)交易

        行政事業(yè)單位房產(chǎn)對(duì)外出租,應(yīng)當(dāng)進(jìn)入產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開(kāi)掛牌,遵循公開(kāi)、公平、公正的原則,通過(guò)拍賣、電子競(jìng)價(jià)、招投標(biāo)等公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式進(jìn)行,不能由房產(chǎn)占用單位自行出租,更不能有其他暗箱操作的行為。

        2.4 完善租金收入的管理,做好事業(yè)單位資產(chǎn)管理與預(yù)算管理相結(jié)合

        按照《行政單位國(guó)有資產(chǎn)管理暫行辦法》的規(guī)定,行政單位出租資產(chǎn)所形成的收入,按照政府非稅收入管理的規(guī)定,實(shí)行“收支兩條線”管理;按照《事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)管理暫行辦法》的規(guī)定,事業(yè)單位出租資產(chǎn)取得的收入應(yīng)當(dāng)納入單位預(yù)算,在編制預(yù)算和財(cái)政部門(mén)在審批預(yù)算時(shí)都要通盤(pán)考慮統(tǒng)一核算,統(tǒng)一管理。

        行政事業(yè)單位房產(chǎn)進(jìn)入產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開(kāi)招租,進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作,杜絕了暗箱操作,有效遏制了腐敗行為的發(fā)生,對(duì)于維護(hù)市場(chǎng)公平和社會(huì)和諧,增加租金收入,確保國(guó)有資產(chǎn)保值增值,都起到了積極作用,取得了顯著的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。

        3 做好非轉(zhuǎn)經(jīng)房產(chǎn)的處置,盤(pán)活存量資產(chǎn)

        非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)是指行政事業(yè)單位為完成國(guó)家行政任務(wù)和開(kāi)展業(yè)務(wù)活動(dòng)所占有、使用的資產(chǎn)。非經(jīng)營(yíng)性國(guó)有資產(chǎn)不直接參與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程和創(chuàng)造物質(zhì)財(cái)富,但能產(chǎn)生重要的社會(huì)效益。行政事業(yè)單位的非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)不能按照原有性質(zhì)和用途出售,出售前須非轉(zhuǎn)經(jīng)。為盤(pán)活行政事業(yè)單位閑置的房產(chǎn),使其產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)效益,我們對(duì)閑置辦公用房非轉(zhuǎn)經(jīng)再出售工作進(jìn)行研究,認(rèn)為以下幾方面值得注意:

        3.1 嚴(yán)格審批程序

        行政事業(yè)單位房產(chǎn)價(jià)值額度一般較大,按照行政事業(yè)單位資產(chǎn)管理的相關(guān)規(guī)定和工作慣例,出售這類資產(chǎn)除須獲得財(cái)政部門(mén)批準(zhǔn),還須經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

        3.2 房產(chǎn)出售首先需要非轉(zhuǎn)經(jīng)

        房產(chǎn)出售就涉及到土地,行政事業(yè)單位房產(chǎn)所坐落的土地一般為劃撥黨政機(jī)關(guān)用地,按照行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定,這樣的房產(chǎn)不能對(duì)外出售。為滿足出售條件就需要進(jìn)行非轉(zhuǎn)經(jīng),首先要到規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)調(diào)整規(guī)劃,規(guī)劃部門(mén)經(jīng)審核,認(rèn)為符合調(diào)整規(guī)劃條件的,同意其調(diào)整。獲得規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)后再到國(guó)土部門(mén)變更土地性質(zhì)和用途,將土地性質(zhì)由劃撥用地變更為出讓用地,土地用途由黨政機(jī)關(guān)用地變更為其他用途的用地。

        3.3 規(guī)范交易過(guò)程、互認(rèn)交易結(jié)果

        行政事業(yè)單位房產(chǎn)屬于國(guó)有資產(chǎn),處置時(shí)應(yīng)進(jìn)入產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開(kāi)掛牌,這一點(diǎn)在全國(guó)大部分地區(qū)都已得到共識(shí)。但是行政事業(yè)單位房產(chǎn)非轉(zhuǎn)經(jīng)通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開(kāi)出售后,在辦理土地過(guò)戶手續(xù)時(shí)卻出現(xiàn)難題,原因是房產(chǎn)出售時(shí)地隨房走,可是相對(duì)應(yīng)的土地并沒(méi)有在國(guó)土部門(mén)的土地招拍掛系統(tǒng)掛牌,國(guó)土部門(mén)認(rèn)為不符合土地非轉(zhuǎn)經(jīng)必須經(jīng)過(guò)招拍掛的有關(guān)規(guī)定,導(dǎo)致土地過(guò)戶困難。據(jù)了解,這種情況在全國(guó)許多地方都存在。該問(wèn)題最好的解決辦法就是交易機(jī)構(gòu)之間互認(rèn)交易結(jié)果,無(wú)論是產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)還是土地交易機(jī)構(gòu),都是公共資源交易的一部分,兩家的宗旨和原則是一致的,公告期、交易方式等相關(guān)規(guī)定也基本相同,所以無(wú)論在哪一家掛牌出讓,另一方都應(yīng)予以認(rèn)可。只有這樣才能真正盤(pán)活行政事業(yè)單位的閑置房產(chǎn)。

        3.4 資產(chǎn)處置收益嚴(yán)格執(zhí)行“收支兩條線”管理

        行政單位無(wú)論是出租還是出售資產(chǎn)的收入,都應(yīng)該按照政府非稅收入管理的規(guī)定,實(shí)行“收支兩條線”管理;事業(yè)單位出租資產(chǎn)取得的收入應(yīng)當(dāng)納入單位預(yù)算,統(tǒng)一核算,統(tǒng)一管理,而出售資產(chǎn)取得的收入和行政單位一樣,應(yīng)當(dāng)按照政府非稅收入管理的規(guī)定,實(shí)行“收支兩條線”管理。

        總之,行政事業(yè)單位房產(chǎn)是行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)的重要組成部分,行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)管理又是公共財(cái)政管理的重要組成部分。全面規(guī)范和加強(qiáng)行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)管理,是健全國(guó)有資產(chǎn)管理體制、完善社會(huì)主義基本經(jīng)濟(jì)制度的必要舉措,是構(gòu)建與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的公共財(cái)政體制框架的必然要求,對(duì)進(jìn)一步推進(jìn)財(cái)政預(yù)算管理制度改革和提高財(cái)政資金使用的規(guī)范性、安全性和有效性具有十分重要的意義。

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