施宇光

（上海政法學(xué)院國(guó)際法學(xué)院，上海 201701）

垃圾填埋場(chǎng)對(duì)周邊住宅價(jià)值影響效應(yīng)的實(shí)證分析

施宇光

（上海政法學(xué)院國(guó)際法學(xué)院，上海 201701）

垃圾填埋場(chǎng)已成為影響房地產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)外部性因素。本文以位于上海市松江區(qū)的上海吉貌固體廢棄物處理有限公司運(yùn)營(yíng)的生活垃圾填埋場(chǎng)為例，通過(guò)詳細(xì)調(diào)研，分析了垃圾填埋場(chǎng)周邊住宅價(jià)格在時(shí)間和空間上的變化特征。研究結(jié)果表明：從時(shí)間上看，垃圾填埋場(chǎng)對(duì)周邊地區(qū)住宅價(jià)格具有一定影響，總體低于平均水平，整治后有小幅上升的趨勢(shì)；從空間上看，隨著離垃圾填埋場(chǎng)的距離減少，周邊住宅價(jià)格增長(zhǎng)率降低；垃圾填埋場(chǎng)對(duì)住宅價(jià)格的影響與房型有關(guān)，與三室的房型呈正相關(guān)，與一室的房型略呈負(fù)相關(guān)。本項(xiàng)研究體現(xiàn)了工業(yè)地塊與周邊地塊緩沖與協(xié)調(diào)的重要性，從而為區(qū)域規(guī)劃布局提供參考依據(jù)。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；住宅價(jià)格；環(huán)境影響；垃圾填埋場(chǎng)

房地產(chǎn)價(jià)值受到經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、區(qū)位因素等多種因素的影響[1]。其中，環(huán)境污染對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響也不容忽視。近年來(lái)，隨著人口的增長(zhǎng)，垃圾廢物量不斷增加，垃圾圍城日益突出，垃圾填埋場(chǎng)便成為影響房地產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)外部性因素。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)城市垃圾的年產(chǎn)生量已達(dá)1.5億噸，且每年以10%的速度增長(zhǎng)。目前上海市生活垃圾處理主要有衛(wèi)生填埋、焚燒、生化處理等三大方式，其中衛(wèi)生填埋占50%以上[2]。隨著生活垃圾不斷產(chǎn)生，新增和擴(kuò)建處理廠是客觀需要。但是民眾往往反對(duì)在本地及附近建設(shè)垃圾處理設(shè)施，新建垃圾處理場(chǎng)所選址較為困難，導(dǎo)致垃圾減量化進(jìn)展緩慢，無(wú)害化能力不足，資源化水平較低。

環(huán)境污染對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值會(huì)有很大的影響，國(guó)外學(xué)者對(duì)此做過(guò)較多的研究。Nelson等（1992）用經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｐ椭赋鰧?duì)房地產(chǎn)的負(fù)面影響在距垃圾填埋場(chǎng)2英里以?xún)?nèi)，超過(guò)2～2.5英里影響就可以忽略了，并認(rèn)為在相同的住宅市場(chǎng)下，距離垃圾填埋場(chǎng)2英里的比距離2英里以?xún)?nèi)的住宅價(jià)值要增長(zhǎng)6%[3]。Reichert等人（1992）運(yùn)用回歸模型參數(shù)估計(jì)的方法，研究了俄亥俄州克里夫蘭市的5個(gè)市級(jí)垃圾填埋場(chǎng)周邊的住宅價(jià)格，指出填埋場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的影響與住宅類(lèi)型有關(guān)，高檔住宅價(jià)值損失5.5%～7.3%，普通住宅損失3%～4%，鄉(xiāng)村住宅影響不顯著[4]。Hite等（2001）結(jié)合區(qū)位因子和Hedonic模型，指出填埋場(chǎng)無(wú)論開(kāi)放還是封閉的都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)甚至其他公共商品產(chǎn)生負(fù)面價(jià)值，提出可以向填埋場(chǎng)的使用者征收稅費(fèi)來(lái)補(bǔ)償填埋場(chǎng)周邊居民等建議[5]。Ready（2010）研究了賓夕法尼亞州的三個(gè)填埋場(chǎng)周邊住宅價(jià)格，指出填埋場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的影響與其容量有關(guān)，大容量的平均會(huì)削減13.7%的房地產(chǎn)價(jià)值，而20%～26%的小容量填埋場(chǎng)基本不會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響[6]。Kinnaman（2009）用Hedonic定價(jià)模型和重復(fù)銷(xiāo)售估計(jì)模型分析了美國(guó)賓夕法尼亞州內(nèi)路易斯堡的垃圾填埋場(chǎng)關(guān)閉前后的住宅數(shù)據(jù)，得出關(guān)閉后的填埋場(chǎng)周邊房地產(chǎn)價(jià)值比關(guān)閉前增長(zhǎng)了大約10.8%，但統(tǒng)計(jì)不顯著；賣(mài)價(jià)與買(mǎi)價(jià)的比值增加了0.84%；無(wú)論填埋場(chǎng)是關(guān)閉還是經(jīng)營(yíng)著，房地產(chǎn)價(jià)值一直在上升[7]。Bouvier等人（2000）收集了1992年到1995年馬薩諸塞州385個(gè)獨(dú)戶(hù)住宅交易價(jià)格，運(yùn)用回歸方法研究了該州半鄉(xiāng)村區(qū)域內(nèi)的六個(gè)容量不同、類(lèi)型不同、歷史不同的垃圾填埋場(chǎng)對(duì)周邊房地產(chǎn)的影響，結(jié)果表明六個(gè)填埋場(chǎng)中只有一個(gè)顯示出，鄰近填埋場(chǎng)的典型住宅會(huì)有平均6%的損失，而其他填埋場(chǎng)的影響是統(tǒng)計(jì)不顯著的，并進(jìn)一步指出研究區(qū)域樣本量的不充足可能導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)不顯著，但影響一定是存在的；對(duì)于不同特性的垃圾填埋場(chǎng)，容量小的或是關(guān)閉的填埋場(chǎng)產(chǎn)生的影響效應(yīng)并不比容量大的或是正在經(jīng)營(yíng)的要小[8]。Smolen等人（1992）同樣選用了Hedonic住宅價(jià)格模型，研究了俄亥俄州托萊多市兩座垃圾填埋場(chǎng)周邊住宅價(jià)格情況，結(jié)果表明大型有毒化學(xué)廢品填埋場(chǎng)2.6英里內(nèi)的住宅價(jià)格受到很大負(fù)面影響，每遠(yuǎn)離1英里，住宅價(jià)格就增加14200美元，當(dāng)距離5.75英里之外后影響減弱；輻射廢物填埋場(chǎng)最初對(duì)周邊房地產(chǎn)產(chǎn)生明顯的負(fù)面影響，但隨著政府決定將其廢除后，影響減弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)很快復(fù)蘇[9]。Bleich等人（1991年）研究了洛杉磯市費(fèi)爾南多谷的垃圾填埋場(chǎng)的周邊住宅價(jià)格，結(jié)果表明設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)良好的填埋場(chǎng)所在區(qū)域與其特征相似街區(qū)相比，并沒(méi)有太多差異[10]。

但目前國(guó)內(nèi)關(guān)于垃圾填埋場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的負(fù)面影響的研究并不多見(jiàn)。另一方面，根據(jù)國(guó)外的文獻(xiàn)分析，垃圾填埋場(chǎng)的影響效應(yīng)需要具體情況具體分析。所以本文以松江區(qū)吉貌固體廢物填埋場(chǎng)為例，弄清該垃圾填埋場(chǎng)的存在是否會(huì)對(duì)周邊的房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響，若有影響，其影響程度如何等問(wèn)題。

1 研究區(qū)域概況

垃圾填埋場(chǎng)是消納城市生活垃圾、使垃圾得以無(wú)害化處理的場(chǎng)所。垃圾填埋場(chǎng)垃圾處理方式一般可以分為衛(wèi)生填埋、焚燒、發(fā)電等幾種方式。根據(jù)我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)狀況和今后城市生活垃圾的發(fā)展趨勢(shì)，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，衛(wèi)生填埋法仍將是我國(guó)城鎮(zhèn)生活垃圾處理的主要方法[11,12]。本文選取吉貌固體廢物填埋場(chǎng)進(jìn)行實(shí)證研究。

吉貌固體廢棄物填埋場(chǎng)始建于2000年，分一、二期建設(shè)，總占地860畝，一期占地316畝，投資1.4億元，2001年9月試運(yùn)行，現(xiàn)有職工46人，日填埋生活垃圾為810噸。2007年12月29日在其西側(cè)建設(shè)總投資約2.3億元、日處理生活垃圾達(dá)千噸的松江廢棄物綜合處置廠（吉貌二期），該廢棄物綜合處理工程從2004年起著手調(diào)研和論證，并在2006年11月被列為區(qū)重點(diǎn)實(shí)事工程項(xiàng)目，同時(shí)還被國(guó)家科技部定為“十一五國(guó)家科技支撐計(jì)劃重點(diǎn)項(xiàng)目”。建成后將成為全市第一大垃圾綜合處理中心，有望在全市率先實(shí)現(xiàn)生活垃圾百分之百無(wú)害化處理。

中山街道管轄區(qū)域以滬松公路為界，西側(cè)被劃入松江新城，東側(cè)為松江工業(yè)區(qū)；以滬杭高速公路為界，南側(cè)為老居民區(qū)和松江工業(yè)區(qū)；北側(cè)為街道產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展區(qū)。具體可劃分為4個(gè)區(qū)域：生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能區(qū)、松江工業(yè)區(qū)北部分區(qū)、松江新城國(guó)際生態(tài)商務(wù)區(qū)、老居民區(qū)。而吉貌固體廢棄物填埋場(chǎng)正好位于東側(cè)工業(yè)區(qū)與國(guó)際生態(tài)商務(wù)區(qū)、服務(wù)業(yè)功能區(qū)兩個(gè)敏感地塊交界處。該街道北側(cè)外生活垃圾衛(wèi)生填埋場(chǎng)場(chǎng)界監(jiān)測(cè)點(diǎn)除氨達(dá)標(biāo)外，其余指標(biāo)硫化氫和臭氣濃度均不符合《惡臭污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB14554-93）中二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，超標(biāo)率分別為58%和94%，最大超標(biāo)倍數(shù)分別為2.2倍和3.4倍。垃圾填埋場(chǎng)廠界處環(huán)境空氣質(zhì)量現(xiàn)狀不容樂(lè)觀。據(jù)調(diào)查，該垃圾填埋場(chǎng)有雨污分流及防滲漏措施，廢水處理設(shè)施運(yùn)行情況正常，處置滲濾液160噸/天，地下水監(jiān)測(cè)情況正常。該填埋場(chǎng)因廠界臭氣超過(guò)國(guó)家排放標(biāo)準(zhǔn)被行政處罰，該地區(qū)附近的居民對(duì)此也有很大意見(jiàn)，特別是夏天和東風(fēng)季節(jié)，惡臭不斷。

根據(jù)之前國(guó)外研究，垃圾填埋場(chǎng)對(duì)周邊住宅的影響基本都在2英里左右，即3.21km。根據(jù)上海市環(huán)境科學(xué)研究院在《松江區(qū)中山街道發(fā)展規(guī)劃環(huán)境影響報(bào)告書(shū)》中的分析，填埋場(chǎng)和垃圾生化廠在夏天不利氣象條件下，若氣溫上升每增加10℃，生化反應(yīng)速度將增長(zhǎng)1倍，臭氣濃度也會(huì)大大提高。要達(dá)到硫化氫和甲硫醇的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，需要2km以上的距離，氨在預(yù)測(cè)區(qū)域才能夠全部達(dá)標(biāo)。由于該地區(qū)規(guī)劃開(kāi)發(fā)較晚，樓盤(pán)數(shù)量相對(duì)不是很多，特別在2km以?xún)?nèi)的住宅樣本數(shù)據(jù)幾乎沒(méi)有。所以將研究范圍擴(kuò)展到2km之外，選取位于1.5km，2km、3.5km和4km的住宅。考慮到垃圾填埋場(chǎng)的特點(diǎn)和地理位置（資料顯示東風(fēng)季節(jié)對(duì)該地區(qū)影響較大），本文選擇的研究區(qū)域及住宅樣本大部分位于該垃圾填埋場(chǎng)西側(cè)。根據(jù)以上情況，選擇的研究區(qū)域范圍以及研究的住宅樣本見(jiàn)圖1。

圖1 研究區(qū)域Fig.1 The research area

2 資料收集與研究方法

2.1 資料采集

本研究中，假設(shè)：面積較大的垃圾填埋場(chǎng)被等同于圓形分析；被調(diào)查的住宅小區(qū)根據(jù)搜房網(wǎng)地圖上箭頭的位置視為一個(gè)點(diǎn)。

本文選取距離垃圾填埋場(chǎng)4km以?xún)?nèi)的住宅二手房交易價(jià)格數(shù)據(jù)作為樣本。根據(jù)房?jī)r(jià)網(wǎng)上2007年到2011年3、6、9、12月份每周發(fā)布的二手房均價(jià)數(shù)據(jù)記錄下來(lái)，由于該地區(qū)的住宅建造時(shí)間比較新，所以有些小區(qū)的數(shù)據(jù)只有最近幾年的。將各月的周數(shù)據(jù)取平均值作為該月的價(jià)格，求出每個(gè)月相對(duì)于前一個(gè)月的增長(zhǎng)率作為指標(biāo)，可以消除量綱的影響。

本文數(shù)據(jù)采集方式主要是：（1）研究范圍內(nèi)住宅每周的價(jià)格走勢(shì)情況、基本交易數(shù)據(jù)和小區(qū)各項(xiàng)指標(biāo)評(píng)分均來(lái)自房?jī)r(jià)網(wǎng)的小區(qū)百科（http://sh.fangjia.com/）。它是獨(dú)立于政府統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)和行業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)外的第三方數(shù)據(jù)發(fā)布渠道，在房地產(chǎn)行業(yè)中，已經(jīng)成為了非常具有公信力和美譽(yù)度的品牌。房?jī)r(jià)網(wǎng)每周都會(huì)發(fā)布二手房的均價(jià)，考慮到研究區(qū)域內(nèi)的樓盤(pán)較新較少，基本沒(méi)有老式住宅，所以選取2007年至今的數(shù)據(jù)。共采集了17個(gè)普通住宅小區(qū)二手房均價(jià)和松江新城東部的均價(jià)，分別取每年四個(gè)季度3、6、9、12月每周的數(shù)據(jù)。剔除了復(fù)式、別墅等其他形式的住宅。住宅小區(qū)與垃圾填埋場(chǎng)的距離，利用Google地圖的測(cè)距功能來(lái)完成。（2）住宅小區(qū)的位置和基本情況數(shù)據(jù)來(lái)自搜房網(wǎng)（http://esf.sh.soufun.com/）。（3）不同戶(hù)型的數(shù)據(jù)來(lái)自安居客（http://shanghai.anjuke.com/）。安居客不僅提供小區(qū)的單價(jià)，并按照戶(hù)型的不同分別統(tǒng)計(jì)了交易數(shù)據(jù)。

2.2 研究方法

（1）市場(chǎng)比較法：是最常用的也是國(guó)外通用經(jīng)典估價(jià)方法之一，將待估對(duì)象房地產(chǎn)與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似的房地產(chǎn)的既知價(jià)格，通過(guò)交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正和個(gè)別因素修正等，最后得出待估房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格?；竟剑篤a=V×K1×K2×K3×K4，Va為修正得到的比準(zhǔn)價(jià)格；V為成交價(jià)格；K1、K2、K3、K4為修正系數(shù)。

（2）Hedonic住宅價(jià)格法：認(rèn)為房地產(chǎn)由眾多不同的特征組成，而房地產(chǎn)價(jià)格是由所有特征帶給人們的效用決定的。由于各特征的數(shù)量及組合方式不同，使得房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生差異。因此，如能將房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素分解，求出各影響因素所隱含的價(jià)格，在控制地產(chǎn)的特征（或品質(zhì)）數(shù)量固定不變時(shí)，就能將房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的品質(zhì)因素拆離，以反映純粹價(jià)格的變化[13]?；灸Ｐ蜑镻=f(x1,x2,x3,…,xn)，其中x為影響住宅價(jià)格因素，通過(guò)回歸分析獲得模型的參數(shù)估計(jì)，得到屬性的隱含價(jià)格。

（3）收益還原法：通過(guò)預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常純收益，選用適當(dāng)?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算對(duì)象的客觀合理價(jià)格?；竟綖閂=a/r，V為土地價(jià)格，a為土地純收益，r為土地還原率。

3 垃圾填埋場(chǎng)周邊地區(qū)住宅價(jià)格的空間變動(dòng)分析

根據(jù)房?jī)r(jià)網(wǎng)并結(jié)合實(shí)地調(diào)查情況，對(duì)各小區(qū)的出行便利、生活配套、學(xué)區(qū)、升值潛力、開(kāi)發(fā)商、醫(yī)療、小區(qū)環(huán)境的各項(xiàng)指標(biāo)評(píng)分，作為影響住宅價(jià)格的因素，來(lái)修正已知的價(jià)格數(shù)據(jù)。出行便利是指周?chē)罔F站或公交車(chē)站的情況；生活配套是指銀行、郵局和商店等的情況；學(xué)區(qū)是指周?chē)鷮W(xué)校幼兒園的情況；升值潛力是由房?jī)r(jià)網(wǎng)根據(jù)價(jià)格走勢(shì)評(píng)估出來(lái)的情況；開(kāi)發(fā)商是指該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)的情況；醫(yī)療是指周邊醫(yī)院的分布情況；小區(qū)環(huán)境是指根據(jù)小區(qū)建造年代、容積率、綠化率、停車(chē)位等硬件設(shè)施的情況。這幾項(xiàng)因素包含了傳統(tǒng)的區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、鄰里環(huán)境等影響住宅價(jià)格的因素。各項(xiàng)影響因素滿(mǎn)分為100分。由各項(xiàng)因素的影響百分比的乘積作為修正系數(shù)見(jiàn)表1。選取2010年12月的截面數(shù)據(jù)點(diǎn)，沿著辰花公路和廣富林路一線，及其對(duì)應(yīng)的1.5km、2km、3.5km、4km的樣本，即中山苑、萊頓小城、保利西子灣、三湘四季花城的數(shù)據(jù)，分別乘以相應(yīng)的修正系數(shù)，并作出折線圖。由圖2可知，隨著離垃圾填埋場(chǎng)的距離的增加，價(jià)格越大。而且，在2km處斜率增大，價(jià)格明顯增大，這與上述要使氨、硫化氫等環(huán)境質(zhì)量達(dá)標(biāo)必定要在距垃圾填埋場(chǎng)2km之外的結(jié)論相一致。沿谷陽(yáng)北路一線，選取御上海、松云水苑、文薈峰景、和華庭綠景苑的修正價(jià)格，也繪制折線圖，其隨離垃圾填埋場(chǎng)的距離增加，價(jià)格變化并不規(guī)律，很有可能是因?yàn)榫嚯x差異不是很大，故變化不明顯。另外谷陽(yáng)北路一側(cè)有地鐵九號(hào)線通過(guò)，會(huì)分散了填埋場(chǎng)的影響。

表1 研究區(qū)域各小區(qū)評(píng)分Table 1 The score of each district in the study area

圖2 到垃圾填埋場(chǎng)距離與修正價(jià)格的關(guān)系折線圖（2010年12月）Fig.2 The graph of the relationship between the distance to the landfll and the corrected price

4 其他因素的影響分析

4.1 不同戶(hù)型對(duì)價(jià)格的影響分析

根據(jù)安居客對(duì)不同戶(hù)型的價(jià)格分類(lèi)，為了消除時(shí)間價(jià)值的影響，選取2011年3月的截面數(shù)據(jù)。由于有的老式小區(qū)戶(hù)型相對(duì)較少，剔除松江中山苑和天虹四村兩個(gè)小區(qū)?？紤]到板塊間的價(jià)格差異，一并剔除了泗涇板塊的小區(qū)。選取以下10個(gè)小區(qū)的總單價(jià)和不同戶(hù)型的價(jià)格數(shù)據(jù)（表2和圖3）。

建立yi=β0+β1x1i+β2x2i+β3x3i+β4x4i+εi的多元線性回歸模型，其中y是小區(qū)的單價(jià)，X1～X4是不同房型的價(jià)格。

回歸模型為y =Aβ+ε，用最小二乘法求得的回歸參數(shù)估值為β =(ATA)-1ATy，則多元回歸方程為y =Aβ，殘差估值為ε = y -y = y -Aβ。

用Matlab軟件進(jìn)行線性回歸，得出的回歸方程如下

y = -0.4065-0.0023x1+0.002x2+0.0094x3+0.006x4

由殘差分析圖4中看出，并沒(méi)有異常的點(diǎn)，選取的樣本數(shù)據(jù)合理。決定系數(shù)R2為0.98，F(xiàn)統(tǒng)計(jì)量為70.93，顯著性概率為0.0001＜0.05，說(shuō)明建立的方程總體有效，住宅價(jià)格與戶(hù)型存在著相關(guān)關(guān)系。

表2 不同戶(hù)型的價(jià)格Table 2 Prices of different types of houses

圖3 各小區(qū)不同戶(hù)型的價(jià)格柱狀圖Fig.3 The price of each district of different apartment layout chart

圖4 殘差分析圖Fig.4 The chart of residual analysis

用t檢驗(yàn)分別檢驗(yàn)每個(gè)回歸系數(shù)的顯著性，在顯著水平為0.1的情況下，t1=-2.25、t2=0.53、t3=7.69、t4=1.73，其中只有|t1|、|t3|＞t(5)=2.05；當(dāng)顯著水平為0.05的情況下，只有|t3|＞t(5)=2.57?？梢哉J(rèn)為影響垃圾填埋場(chǎng)周邊住宅價(jià)格的與三室的房型呈正相關(guān)，與一室的房型略呈負(fù)相關(guān)，而對(duì)二室和三室以上的房型沒(méi)有太大影響。由圖5的住宅小區(qū)的價(jià)格與三室房型價(jià)格作出的散點(diǎn)圖，并擬合曲線，可以看出隨著三室房?jī)r(jià)格上升，住宅小區(qū)價(jià)格增加。

之前已經(jīng)論述了垃圾填埋場(chǎng)會(huì)對(duì)在一定程度上降低周邊房地產(chǎn)價(jià)值，根據(jù)結(jié)論可以得出隨著住宅價(jià)格的降低，主要降低了的是三室房型的價(jià)值，而一室房型并不因此降低，反而可能會(huì)小幅上升。作者認(rèn)為，對(duì)于一室房型而言針對(duì)的主要是購(gòu)買(mǎi)能力較低的消費(fèi)者，相對(duì)而言，他們可能為了生存需要，選擇遷移到靠近垃圾填埋場(chǎng)的地區(qū)，寧可享受較低的價(jià)格而放棄其他附加價(jià)值。而三室房型針對(duì)的是具有較高購(gòu)買(mǎi)能力的消費(fèi)者，為了享受舒適的居住環(huán)境會(huì)有所選擇或者主要是投資型房地產(chǎn)。

圖5 住宅小區(qū)價(jià)格與三室房型價(jià)格的關(guān)系Fig.5 The relationship between residential price and the price of three-bedroom houses

4.2 交通因素的影響分析

交通因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，可分為出入可利用的交通工具、道路狀況、交通管制情況、停車(chē)方便程度和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。其中低碳、快速、大運(yùn)量的軌道交通成為影響城市居民購(gòu)房去向的重要因素。從研究區(qū)域也可以看出，多數(shù)住宅集中分布在軌道交通九號(hào)線沿線。

前面已經(jīng)進(jìn)行的分析是基于整體的，但是各個(gè)方向由于區(qū)域因素的差異，所受影響也會(huì)有所不同。因此，將區(qū)域因素相近的樣本分組。根據(jù)樣本分布的特點(diǎn)，提取部分樣本并分成三組。第一組是論壇上對(duì)垃圾場(chǎng)意見(jiàn)比較大的四個(gè)典型住宅小區(qū)數(shù)據(jù)：萊頓小城、保利西子灣、三湘四季花城和御上海。第二組是相對(duì)靠近地鐵九號(hào)線的五個(gè)典型樓盤(pán)，到最近的地鐵站點(diǎn)平均距離為1.1km。第三組是在距離垃圾場(chǎng)2km范圍內(nèi)，但屬于泗涇板塊的五個(gè)典型樓盤(pán)數(shù)據(jù)。用同樣的方法作出折線圖。由圖6可見(jiàn)，與其所在的松江新城（東區(qū)）比較，可以看出兩者都低于平均水平。松江新城（東區(qū)）的住宅小區(qū)平均增長(zhǎng)率為7.18%，對(duì)垃圾場(chǎng)意見(jiàn)比較大的住宅小區(qū)平均增長(zhǎng)率是6.30%，靠近地鐵的平均增長(zhǎng)率是7.02%。數(shù)據(jù)顯示后者相對(duì)比較接近平均水平，但是靠近地鐵的住宅小區(qū)還是受到了垃圾填埋場(chǎng)影響。另一方面，如果離站點(diǎn)過(guò)近，尤其是住宅，由于人流增加導(dǎo)致的喧鬧以及交通工具運(yùn)行的噪聲等，也可能也會(huì)產(chǎn)生一定負(fù)面影響。而在泗涇板塊的樓盤(pán)雖然本身有所振蕩，但與松江新城（東區(qū)）板塊整體變化不同，可以理解為板塊間的差異，但總體價(jià)格增長(zhǎng)率還是明顯低于平均水平。

4.3 垃圾填埋場(chǎng)自身因素的影響

圖6 各組增長(zhǎng)率與填埋場(chǎng)所在板塊的增長(zhǎng)率的折線圖Fig.6 The growth rate of each group and the growth rate of the block plate

一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者在選購(gòu)住宅時(shí)，就不會(huì)產(chǎn)生在垃圾填埋場(chǎng)附近購(gòu)房的支付欲望。但是臺(tái)北北投垃圾填埋場(chǎng)和八里垃圾填埋場(chǎng)卻非但沒(méi)有對(duì)周邊產(chǎn)生負(fù)面影響，反而成了北投的重要地標(biāo)、熱門(mén)景點(diǎn)和環(huán)境教育基地，而且毗鄰其他自然景區(qū)，臺(tái)北市民驕傲地稱(chēng)之為“一座可媲美法國(guó)巴黎羅浮宮前之金字塔的建筑藝術(shù)品”，這無(wú)疑會(huì)帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)的價(jià)值。這兩家垃圾填埋場(chǎng)都是焚化類(lèi)填埋場(chǎng)，通過(guò)成熟的技術(shù)處理垃圾、控制監(jiān)測(cè)污染排放、利用熱量回收發(fā)電回饋社區(qū)建設(shè)。在垃圾填埋場(chǎng)中，有2000年正式對(duì)外開(kāi)放的全世界第一座焚化廠煙囪上建造的旋轉(zhuǎn)餐廳和觀景臺(tái)。此外，溫水游泳池、社區(qū)幼兒園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施也相繼對(duì)外開(kāi)放。市民不僅可以監(jiān)督和參觀焚化廠的工作，而且可以憑周邊居民身份證免費(fèi)享受這些設(shè)施。通過(guò)智能化的創(chuàng)新型的改造，使垃圾填埋場(chǎng)可以與周?chē)h(huán)境融為一體，已經(jīng)成了社區(qū)重要的組成部分[14]。國(guó)外像加拿大和新加坡這樣的國(guó)家，將垃圾填埋場(chǎng)改造成大型綠地和人工濕地，在處理垃圾的同時(shí)又形成一個(gè)新的景觀[15,16]。所以，雖然目前垃圾填埋場(chǎng)對(duì)周邊房地產(chǎn)主要帶來(lái)了負(fù)面影響，但是可以想象，未來(lái)隨著垃圾填埋場(chǎng)功能的拓展，它不僅僅是傳統(tǒng)意義上的處理垃圾的場(chǎng)所，更要擔(dān)負(fù)起開(kāi)發(fā)新能源，社區(qū)聯(lián)動(dòng)的責(zé)任，說(shuō)不定在將來(lái)還會(huì)成為帶來(lái)正面效應(yīng)的影響因子。

5 結(jié)論

（1）垃圾填埋場(chǎng)對(duì)周邊地區(qū)住宅價(jià)格具有一定影響。總體低于平均水平，整治后有小幅上升的趨勢(shì)。

（2）從空間上看，隨著離垃圾填埋場(chǎng)的距離減少，周邊住宅價(jià)格增長(zhǎng)率降低。

（3）垃圾填埋場(chǎng)的住宅價(jià)格與房型有一定關(guān)系，與三室的房型呈正相關(guān)，與一室的房型略呈負(fù)相關(guān)。

（4）房地產(chǎn)價(jià)值是受多種因素影響的，由于該研究區(qū)域有地鐵9號(hào)線經(jīng)過(guò)，可能沖減了垃圾填埋場(chǎng)所帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)。

（5）通過(guò)分析可知，街道規(guī)劃和定位必須重視松江工業(yè)區(qū)北部分區(qū)、松江工業(yè)區(qū)東區(qū)中部分區(qū)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能區(qū)三個(gè)工業(yè)地塊與國(guó)際生態(tài)商務(wù)區(qū)、居民區(qū)兩個(gè)敏感地塊交界地區(qū)環(huán)境沖突的預(yù)防，關(guān)注其與周邊地塊的協(xié)調(diào)發(fā)展。

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The impact of landflls on peripheral housing prices

SHI Yu-Guang
(Shanghai University of Political Science and Law)

This article, using Jimao Landfll in Shanghai's Songjiang District as a case study, analyzes the temporal and spatial characteristics of the surrounding residential properties. The results show that landfills impact the values of the surrounding houses. Overall, housing prices are below average, although they tend to rise slightly after renovation. On the other hand, as distance from the landfll decreases, so does the price growth rate of surrounding residences. Housing price is related to types of rooms in a house, which has a positive correlation with three-room houses but a slightly negative correlation with one-room houses.

real estate economy; residence value; environment effect; landfll

F293.35

A

2095-1329(2016)04-0038-05

10.3969/j.issn.2095-1329.2016.04.011

2016-09-19

2016-11-26

施宇光(1996-),男,專(zhuān)業(yè)方向?yàn)榻鹑诜▽W(xué).

電子郵箱: geraldward@qq.com

聯(lián)系電話: 13127575815