段洪一 楊梅竹

大連隆翔建設(shè)工程有限公司

房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險及防范

段洪一 楊梅竹

大連隆翔建設(shè)工程有限公司

房地產(chǎn)投資經(jīng)營所需資金額巨大、投資周期長、流動性差且需要專門的知識和經(jīng)驗等特性，決定了房地產(chǎn)是高風(fēng)險的行業(yè)，面臨著各種風(fēng)險。房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險因素普遍存在，房地產(chǎn)經(jīng)營過程伴隨著風(fēng)險管理和風(fēng)險規(guī)避過程。風(fēng)險是一個運動的過程，從潛在到造成損失常有一段持續(xù)時間，對整個過程進(jìn)行風(fēng)險防范，需要房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)真研究風(fēng)險的規(guī)律性，主動地認(rèn)識風(fēng)險，積極地管理風(fēng)險，及時有效地控制風(fēng)險，實現(xiàn)減少風(fēng)險因素、風(fēng)險事故和風(fēng)險損失的目標(biāo)。

房地產(chǎn)；經(jīng)營風(fēng)險；防范

1 房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險分析

1.1 獲取土地階段的經(jīng)營風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定其經(jīng)營過程以獲取有效土地為前提，而國家在此方面的土地供給政策﹑地價政策等發(fā)生變化，均會使房地產(chǎn)獲取土地使用權(quán)的成本發(fā)生改變，使企業(yè)面臨著一定的經(jīng)營風(fēng)險。

1.2 開發(fā)建設(shè)階段的經(jīng)營風(fēng)險

房地產(chǎn)經(jīng)營中在前期工程﹑建設(shè)安裝工程和配套工程需要面臨不同的經(jīng)營風(fēng)險，其主要受各階段的任務(wù)范圍和不確定因素決定，例如前期工程的主要任務(wù)是對施工現(xiàn)場進(jìn)行全面的勘察﹑有效的設(shè)計，并做好地面處理﹑基礎(chǔ)設(shè)施搭建等準(zhǔn)備工作，所以對其工作任務(wù)具有影響的國家稅費﹑住房等方面的政策﹑施工現(xiàn)場原有土地配套設(shè)施建設(shè)程度﹑地質(zhì)的穩(wěn)定性和平坦性﹑地下水位線等都可能使房地產(chǎn)企業(yè)面臨一定的經(jīng)營風(fēng)險。在建設(shè)安裝工程中其主要任務(wù)是完成相關(guān)的土建和安裝工作，所以相關(guān)人員的工作技能﹑效率，應(yīng)用材料的價格，國家對經(jīng)濟的政策性調(diào)整﹑施工現(xiàn)場管理水平等因素都可能會使房地產(chǎn)企業(yè)面臨經(jīng)營風(fēng)險。配套工程的主要任務(wù)是對房地產(chǎn)工程設(shè)計的基礎(chǔ)設(shè)置﹑公共設(shè)施等進(jìn)行配套設(shè)置，如小區(qū)道路工程﹑景觀綠化工程等，當(dāng)相關(guān)材料的市場價格提升﹑房地產(chǎn)企業(yè)對配套成本管理能力較弱等情況發(fā)生時，房地產(chǎn)企業(yè)的配套工程經(jīng)營風(fēng)險也會增加。

1.3 租賃銷售階段的經(jīng)營風(fēng)險

此階段是房地產(chǎn)企業(yè)回收資金﹑確定工程經(jīng)濟回報的重要階段，受房地產(chǎn)工程特點的影響，房地產(chǎn)企業(yè)租賃﹑銷售階段所面臨的市場﹑社會﹑科技環(huán)境等與土地獲取階段會存在一定的差別，所以房地產(chǎn)項目投資回報與預(yù)期投資目標(biāo)存在偏差的可能性較大，這在一定程度上也加大了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，例如房地產(chǎn)項目建設(shè)前后國家在住房﹑價格﹑利率﹑稅費等方面的政策變化，周圍區(qū)域人民的生活水平變化等?？梢姺康禺a(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險可劃分為國家政策風(fēng)險﹑項目開發(fā)風(fēng)險﹑財務(wù)風(fēng)險三個方面。

3 房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營風(fēng)險防范對策

3.1 重視對環(huán)境的分析

不管是外部的影響還是內(nèi)部的影響，經(jīng)濟上的影響還是政策上的影響，對房地產(chǎn)企業(yè)的影響還是很大的，這一點房地產(chǎn)企業(yè)要意識到。因為住房一直是老百姓生活上必不可少的物質(zhì)需要，而且住房問題不是短時間內(nèi)就可以協(xié)調(diào)解決的，所以我國政府出臺的相關(guān)政策起到了非常大的作用。經(jīng)濟環(huán)境的重要性和政策環(huán)境的重要性都不相上下，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的道路上應(yīng)該做到全方位的思考，結(jié)合各個不同的主體信息，才能做出綜合﹑合理﹑科學(xué)有效的決策。只有在深刻了解到國家在房地產(chǎn)這方面出臺的政策還有宏觀經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，才能做到“知己知彼百戰(zhàn)不殆”，還要有精準(zhǔn)的判斷，做出最有利于自己發(fā)展且誤差最小﹑最為可靠的預(yù)測，然后再制定出最有利于自己發(fā)展的戰(zhàn)略。

2.2 不斷加強對營銷手段的創(chuàng)新

從房地產(chǎn)開發(fā)商一開始投入大量的人力﹑物力﹑財力，到房地產(chǎn)的開發(fā)，就是為了在開發(fā)完成之后通過利潤升值的方式賺回投資成本，而之后的宣傳銷售環(huán)節(jié)就顯得尤為重要。好的銷售宣傳手段不僅可以帶來影響力的增大，更重要的是可以帶來銷售業(yè)績的提升，從而達(dá)到開發(fā)商盈利的目的。當(dāng)代購房者要求越來越高，對房子的選購也變得越來越挑剔，所以我們很多時候要全方位地做到高水準(zhǔn)﹑高質(zhì)量的服務(wù)。圍繞消費者，從消費者的角度出發(fā)推出一系列優(yōu)惠于消費者的優(yōu)質(zhì)配套服務(wù)，這樣才能更好地迎合消費者的心理。

2.3 學(xué)會將風(fēng)險轉(zhuǎn)移

房地產(chǎn)企業(yè)不管在做什么決策和決定之前一定要給自己多一份保障，正所謂給自己多留條后路。這時候簽訂合同這種方式就顯得尤為的重要。就比如從房地產(chǎn)商最開始投身于項目的開發(fā)就需要很雄厚的資金，這時候就牽扯到了開發(fā)商和銀行間要簽訂合同。到步入了項目的開發(fā)建設(shè)過程，就需要和施工單位簽訂合同；到開發(fā)項目的中期，涉及到需要購買原材料，就需要和供應(yīng)商簽訂合同；到最后工程的完結(jié)以及產(chǎn)品的出售或者出租也就涉及到和房產(chǎn)中介簽訂合同。這一系列的簽訂合同并不是無用功，而是對之后出現(xiàn)不可預(yù)知的風(fēng)險降低的一份保證。房地產(chǎn)開發(fā)商只有更加明確自己在今后經(jīng)營管理過程中所面臨的風(fēng)險，在擬定合同的時候，才能夠更加明白確定自己的責(zé)任，避免承擔(dān)不必要的風(fēng)險。企業(yè)也可以考慮購買保險，因為購買保險所得到的保障遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于在不知情的情況下發(fā)生的風(fēng)險所造成的損失，這也是一種很好的轉(zhuǎn)移風(fēng)險的手段。

2.4 自保風(fēng)險

自保風(fēng)險不同于上述的承擔(dān)風(fēng)險，其特點在于企業(yè)將相似的風(fēng)險匯集在一起，根據(jù)對風(fēng)險的預(yù)測，自行擬定完成自保風(fēng)險計劃。它的補償基金是根據(jù)預(yù)測和技術(shù)經(jīng)濟分析計算出來并進(jìn)行定期分?jǐn)?。對特定項目進(jìn)行風(fēng)險自保，可在保證風(fēng)險造成損失發(fā)生時不至于企業(yè)束手無策﹑引起企業(yè)巨大的震動，避免危及企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)甚至是企業(yè)的生存。對一些出險機會不多，損失數(shù)額不大的風(fēng)險，可采用自保方式進(jìn)行預(yù)防與控制;對一些出險機會多，損失數(shù)額大的風(fēng)險，應(yīng)采用轉(zhuǎn)移風(fēng)險的方式，特別常用保險方式進(jìn)行管理;對企業(yè)絕對無法控制，保險公司又不受理的動態(tài)風(fēng)險，可采用避免風(fēng)險的方式。選擇風(fēng)險管理方式的標(biāo)準(zhǔn)是：企業(yè)要求達(dá)到的風(fēng)險管理效果應(yīng)與風(fēng)險管理方式的有效性及管理費用相協(xié)調(diào)。

結(jié)語

通過上述分析可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段大部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識到自身在經(jīng)營過程中存在較大的風(fēng)險，并有意識的采取措施進(jìn)行防范，但由于其經(jīng)營各階段均存在較多的不確定因素，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合其行業(yè)風(fēng)險的規(guī)律，對各階段風(fēng)險進(jìn)行主動認(rèn)知和管控，并在縮減風(fēng)險發(fā)生概率的同時控制風(fēng)險損失。

[1]徐曉明.中國房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險分析研究[D].吉林大學(xué)，2012.

[2]馬昕.房地產(chǎn)業(yè)融資風(fēng)險控制與防范研究[D].西安建筑科技大學(xué)，2004.