段洪一 楊梅竹

大連隆翔建設工程有限公司

房地產(chǎn)經(jīng)營風險及防范

段洪一 楊梅竹

大連隆翔建設工程有限公司

房地產(chǎn)投資經(jīng)營所需資金額巨大、投資周期長、流動性差且需要專門的知識和經(jīng)驗等特性，決定了房地產(chǎn)是高風險的行業(yè)，面臨著各種風險。房地產(chǎn)經(jīng)營風險因素普遍存在，房地產(chǎn)經(jīng)營過程伴隨著風險管理和風險規(guī)避過程。風險是一個運動的過程，從潛在到造成損失常有一段持續(xù)時間，對整個過程進行風險防范，需要房地產(chǎn)企業(yè)認真研究風險的規(guī)律性，主動地認識風險，積極地管理風險，及時有效地控制風險，實現(xiàn)減少風險因素、風險事故和風險損失的目標。

房地產(chǎn)；經(jīng)營風險；防范

1 房地產(chǎn)經(jīng)營風險分析

1.1 獲取土地階段的經(jīng)營風險

房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定其經(jīng)營過程以獲取有效土地為前提，而國家在此方面的土地供給政策﹑地價政策等發(fā)生變化，均會使房地產(chǎn)獲取土地使用權(quán)的成本發(fā)生改變，使企業(yè)面臨著一定的經(jīng)營風險。

1.2 開發(fā)建設階段的經(jīng)營風險

房地產(chǎn)經(jīng)營中在前期工程﹑建設安裝工程和配套工程需要面臨不同的經(jīng)營風險，其主要受各階段的任務范圍和不確定因素決定，例如前期工程的主要任務是對施工現(xiàn)場進行全面的勘察﹑有效的設計，并做好地面處理﹑基礎設施搭建等準備工作，所以對其工作任務具有影響的國家稅費﹑住房等方面的政策﹑施工現(xiàn)場原有土地配套設施建設程度﹑地質(zhì)的穩(wěn)定性和平坦性﹑地下水位線等都可能使房地產(chǎn)企業(yè)面臨一定的經(jīng)營風險。在建設安裝工程中其主要任務是完成相關(guān)的土建和安裝工作，所以相關(guān)人員的工作技能﹑效率，應用材料的價格，國家對經(jīng)濟的政策性調(diào)整﹑施工現(xiàn)場管理水平等因素都可能會使房地產(chǎn)企業(yè)面臨經(jīng)營風險。配套工程的主要任務是對房地產(chǎn)工程設計的基礎設置﹑公共設施等進行配套設置，如小區(qū)道路工程﹑景觀綠化工程等，當相關(guān)材料的市場價格提升﹑房地產(chǎn)企業(yè)對配套成本管理能力較弱等情況發(fā)生時，房地產(chǎn)企業(yè)的配套工程經(jīng)營風險也會增加。

1.3 租賃銷售階段的經(jīng)營風險

此階段是房地產(chǎn)企業(yè)回收資金﹑確定工程經(jīng)濟回報的重要階段，受房地產(chǎn)工程特點的影響，房地產(chǎn)企業(yè)租賃﹑銷售階段所面臨的市場﹑社會﹑科技環(huán)境等與土地獲取階段會存在一定的差別，所以房地產(chǎn)項目投資回報與預期投資目標存在偏差的可能性較大，這在一定程度上也加大了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險，例如房地產(chǎn)項目建設前后國家在住房﹑價格﹑利率﹑稅費等方面的政策變化，周圍區(qū)域人民的生活水平變化等。可見房地產(chǎn)經(jīng)營風險可劃分為國家政策風險﹑項目開發(fā)風險﹑財務風險三個方面。

3 房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營風險防范對策

3.1 重視對環(huán)境的分析

不管是外部的影響還是內(nèi)部的影響，經(jīng)濟上的影響還是政策上的影響，對房地產(chǎn)企業(yè)的影響還是很大的，這一點房地產(chǎn)企業(yè)要意識到。因為住房一直是老百姓生活上必不可少的物質(zhì)需要，而且住房問題不是短時間內(nèi)就可以協(xié)調(diào)解決的，所以我國政府出臺的相關(guān)政策起到了非常大的作用。經(jīng)濟環(huán)境的重要性和政策環(huán)境的重要性都不相上下，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的道路上應該做到全方位的思考，結(jié)合各個不同的主體信息，才能做出綜合﹑合理﹑科學有效的決策。只有在深刻了解到國家在房地產(chǎn)這方面出臺的政策還有宏觀經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，才能做到“知己知彼百戰(zhàn)不殆”，還要有精準的判斷，做出最有利于自己發(fā)展且誤差最小﹑最為可靠的預測，然后再制定出最有利于自己發(fā)展的戰(zhàn)略。

2.2 不斷加強對營銷手段的創(chuàng)新

從房地產(chǎn)開發(fā)商一開始投入大量的人力﹑物力﹑財力，到房地產(chǎn)的開發(fā)，就是為了在開發(fā)完成之后通過利潤升值的方式賺回投資成本，而之后的宣傳銷售環(huán)節(jié)就顯得尤為重要。好的銷售宣傳手段不僅可以帶來影響力的增大，更重要的是可以帶來銷售業(yè)績的提升，從而達到開發(fā)商盈利的目的。當代購房者要求越來越高，對房子的選購也變得越來越挑剔，所以我們很多時候要全方位地做到高水準﹑高質(zhì)量的服務。圍繞消費者，從消費者的角度出發(fā)推出一系列優(yōu)惠于消費者的優(yōu)質(zhì)配套服務，這樣才能更好地迎合消費者的心理。

2.3 學會將風險轉(zhuǎn)移

房地產(chǎn)企業(yè)不管在做什么決策和決定之前一定要給自己多一份保障，正所謂給自己多留條后路。這時候簽訂合同這種方式就顯得尤為的重要。就比如從房地產(chǎn)商最開始投身于項目的開發(fā)就需要很雄厚的資金，這時候就牽扯到了開發(fā)商和銀行間要簽訂合同。到步入了項目的開發(fā)建設過程，就需要和施工單位簽訂合同；到開發(fā)項目的中期，涉及到需要購買原材料，就需要和供應商簽訂合同；到最后工程的完結(jié)以及產(chǎn)品的出售或者出租也就涉及到和房產(chǎn)中介簽訂合同。這一系列的簽訂合同并不是無用功，而是對之后出現(xiàn)不可預知的風險降低的一份保證。房地產(chǎn)開發(fā)商只有更加明確自己在今后經(jīng)營管理過程中所面臨的風險，在擬定合同的時候，才能夠更加明白確定自己的責任，避免承擔不必要的風險。企業(yè)也可以考慮購買保險，因為購買保險所得到的保障遠遠優(yōu)于在不知情的情況下發(fā)生的風險所造成的損失，這也是一種很好的轉(zhuǎn)移風險的手段。

2.4 自保風險

自保風險不同于上述的承擔風險，其特點在于企業(yè)將相似的風險匯集在一起，根據(jù)對風險的預測，自行擬定完成自保風險計劃。它的補償基金是根據(jù)預測和技術(shù)經(jīng)濟分析計算出來并進行定期分攤。對特定項目進行風險自保，可在保證風險造成損失發(fā)生時不至于企業(yè)束手無策﹑引起企業(yè)巨大的震動，避免危及企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)甚至是企業(yè)的生存。對一些出險機會不多，損失數(shù)額不大的風險，可采用自保方式進行預防與控制;對一些出險機會多，損失數(shù)額大的風險，應采用轉(zhuǎn)移風險的方式，特別常用保險方式進行管理;對企業(yè)絕對無法控制，保險公司又不受理的動態(tài)風險，可采用避免風險的方式。選擇風險管理方式的標準是：企業(yè)要求達到的風險管理效果應與風險管理方式的有效性及管理費用相協(xié)調(diào)。

結(jié)語

通過上述分析可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段大部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)認識到自身在經(jīng)營過程中存在較大的風險，并有意識的采取措施進行防范，但由于其經(jīng)營各階段均存在較多的不確定因素，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合其行業(yè)風險的規(guī)律，對各階段風險進行主動認知和管控，并在縮減風險發(fā)生概率的同時控制風險損失。

[1]徐曉明.中國房地產(chǎn)行業(yè)風險分析研究[D].吉林大學，2012.

[2]馬昕.房地產(chǎn)業(yè)融資風險控制與防范研究[D].西安建筑科技大學，2004.