許夢羽

沈陽市鐵西區(qū)城鄉(xiāng)開發(fā)建設辦公室

淺析房地產開發(fā)管理中的若干問題

許夢羽

沈陽市鐵西區(qū)城鄉(xiāng)開發(fā)建設辦公室

房地產企業(yè)作為我國國民經濟體系中的支柱與基礎，其所開發(fā)房屋工程項目的質量優(yōu)劣將直接關系到消費者的切身利益，乃至對社會主義經濟發(fā)展也有非常重要的影響。房地產開發(fā)企業(yè)經營管理者必須以長遠性的戰(zhàn)略目標為出發(fā)點，探討技術管理領域中的各種措施與策略。通過有效的開發(fā)管理工作，能夠最大限度的保障房地產項目管理實踐達到預期目標，從而促進項目綜合實力的提高。本文即重點針對房地產開發(fā)管理的特點以及相關要點進行分析。

房地產；開發(fā)管理；若干問題

房地產開發(fā)項目工程管理最終是以高效率的實現項目目標為根本目的。房地產開發(fā)項目投人資金多，施工繁雜危險性高，做好房地產開發(fā)項目工程管理是保證房地產項目順利開發(fā)的前提。當前房地產競爭環(huán)境激烈，企業(yè)必須要制定科學、規(guī)范、有效的管理模式，加強房地產開發(fā)項目工程管理工作，從根本上確保建筑工程質量，使房地產開發(fā)企業(yè)獲得最大的經濟效益。

1 房地產開發(fā)特點

我國當前絕大多數的房地產開發(fā)企業(yè)，需要采取的開發(fā)方式是綜合開發(fā)，是由一個開發(fā)企業(yè)來負責，從投資決策到土地的使用權獲取過程，從項目建設到項目的出售、管理階段，對其實施全過程進行開發(fā)的過程。

房地產開發(fā)的主要特點包括：①區(qū)域經濟方面，房地產開發(fā)的區(qū)域差異大，級差收益明顯；②行業(yè)特征方面，房地產開發(fā)具有高度綜合性、高度關聯性；③投資過程方面，房地產開發(fā)具有高投資、高收益、高風險特點；④社會經濟活動方面，房地產開發(fā)容易受到國家政策的影響，是與法律制度緊密聯系的行業(yè)。

2 房地產開發(fā)管理中的問題

2.1 國家宏觀調控力度不強

宏觀調控對房地產開發(fā)管理起著舉足輕重的作用，地方經濟資本、城鄉(xiāng)規(guī)劃、人口指數是房地產商需要綜合考慮的。我國作為集體所有制國家，集體資產是土地，國家向開發(fā)商賣出土地，群眾的土地被開發(fā)商購買、建設后將房屋連帶土地的形式賣給群眾，價額遠遠超過大多居民的經濟承受能力。由此可見我國對房地產開發(fā)宏觀調控力度需要提高。

2.2 我國房地產開發(fā)管理不清晰

社會經濟飛速發(fā)展，房地產開發(fā)競爭日益殘酷，土地的價格也是持續(xù)走高，人們已經對這居高不下的房價產生懼怕。這也造成了國內房屋空置率達到警戒線，像上海、杭州這些大中型城市尤為明顯，供需不能達到平衡，導致房地產開發(fā)發(fā)展受阻，人們群眾的生活水平也降低，國家經濟發(fā)展也將受到影響。出現這些狀況的主要原因就是我國房地產開發(fā)只是一味的按照流程，競拍開發(fā)土地，并沒有根據實際情況對房地產開發(fā)科學分析其所有的價值，這就需要房地產開發(fā)管理結合人們的生活現況，市場需求制定出合理清晰的條例制度來維持其的有序發(fā)展。

2.3 項目前期可行性研究不到位

建設單位往往會過多干預并限制設計院的設計工作，許多開發(fā)商的項目規(guī)劃和建筑方案是開發(fā)商高層領導包辦“設計”的，設計師成了開發(fā)商高層手中的一支“筆”，設計師做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現了開發(fā)商意圖，但產品功能性、系統(tǒng)性和效果的設計失誤的責任也由開發(fā)商承擔。

3 房地產開發(fā)管理的解決措施

3.1 做好市場可行性研究的調研工作

建筑工程在發(fā)展過程中需要準確的市場信息做支撐，才能保證項目決策的準確性與實時性。傳統(tǒng)意義上的市場信息除了市場原材料的交換信息、市場供求關系變化等信息外，還要考慮到國家的新政策、新動向等。根據這些信息優(yōu)化資源配置，從而選擇效益大、風險小的經營活動。

3.2 完善房地產開發(fā)項目管理中的成本管理

房地產開發(fā)項目的成本控制是開發(fā)商獲得經濟利益的重要手段，只有將房地產開發(fā)項目的成本控制好，才能節(jié)約房地產開發(fā)項目在施工過程中的成本。在房地產開發(fā)項目管理的過程中存在很多的環(huán)節(jié)，因此，為了更好的對房地產開發(fā)項目管理的成本進行有效的控制和管理，就必須對房地產開發(fā)項目管理的各個環(huán)節(jié)進行成本的管理和控制，即策劃、設計、發(fā)包以及施工的所有環(huán)節(jié)進行成本的管理和控制，只有這樣，才能更好的節(jié)約項目施工過程中的成本，提高開發(fā)商的經濟利益。

3.3 加強項目工程質量管理

房地產開發(fā)項目管理中，加強施工質量管理是整個建筑工程質量保障的重要環(huán)節(jié)。工程質量不僅影響到工程的銷售情況，在很大程度上影響著企業(yè)的生存。提高施工質量首先要做好施工前準備工作的質量控制，分析施工工藝與合同要求、設計要求是否相符，施工前要對施工的建筑材料、施工現場等進行科學的管理，是保障施工質量的前提。要對施工圖紙進行仔細的分析，要對施工建筑材料進行試驗，必須保證建筑材料的質量符合施工的要求。要建立起完善質量控制機制，樹立質量意識達到合同質量控制目標，從而保障質量可靠性，保證房地產開發(fā)項目的建設要求及符合相關質量標準。

3.4 建立、健全合同管理體制

將房地產項目的風險分散在合同體系中，降低項目管理模式的風險系數。房地產項目管理模式中各個環(huán)節(jié)的推動實現，均會簽訂具體的合同，因此，整個項目在實施過程中會形成一套合同體系，通過責任分段細化，將項目管理風險分散在合同體系中。項目合同體系明確了各合同方在合同體系中的不同權利和義務，降低了建設工程實施過程中的風險系數，有力地提高了開發(fā)項目管理的效用。

(1)根據項目自身特點，制定不同風險的詳細分擔方案，通過具體合同條款約定合同方權利和義務，明確約定合同單方因地制宜，根據項目特殊性，有針對性地制定風險規(guī)避措施。項目風險管理整體結束后，管理者有必要及時總結經驗，逐步形成項目風險管理的業(yè)務理論體系和理論成果。(2)合同管理中可以將合同性質相同或存在于同一建設程序中、能被同一合同方統(tǒng)一管理的風險因素組合成小風險類別，根據風險級別定義補償級別。

面對房地產的迅猛發(fā)展，國家和市場需要科學有效的對房地產開發(fā)進行控制管理，確保在市場中房地產開發(fā)能進行良好競爭。綜上所述，合理有效的監(jiān)督管理方法是房地產業(yè)開發(fā)所需要的，國家的宏觀調控也不可缺少，這樣國內的房地產業(yè)才能得到更長遠的發(fā)展。

[1]來雪瑩.房地產開發(fā)管理中存在的問題與解決的途徑[J].現代經濟信息，2013(20).

[2]吳長令.關于房地產開發(fā)管理的問題分析[J].時代金融，2012(30)