禹慶忠

山東電力建設第三工程有限公司

房地產(chǎn)工程管理模式及實踐方法的若干研究

禹慶忠

山東電力建設第三工程有限公司

自改革開放以來，我國社會經(jīng)濟高速發(fā)展，建筑行業(yè)獲得較大的發(fā)展機遇，建筑市場需求量不斷上漲，建筑企業(yè)獲得了很多經(jīng)濟效益。為了使建筑企業(yè)更加符合建筑市場發(fā)展要求，促進其經(jīng)濟效益不斷增加，建筑企業(yè)需要不斷提高自身管理水平，以便獲得更多市場份額以及經(jīng)濟利潤。建筑施工技術管理是建筑施工管理的一項重要內(nèi)容，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要進一步提高該管理水平，提高開發(fā)項目的建設質量。

房地產(chǎn)；工程管理模式；實踐方法

房地產(chǎn)工程管理是一項復雜、系統(tǒng)的工程，其涉及到多個方面內(nèi)容，并具有風險大、周期長等方面的特點，所以對其進行管理具有較大的難度，難以對不同的方面與主體利益進行全面考慮。同時，房地產(chǎn)工程管理的過程中還存在諸多影響因素，這類不確定因素也直接影響到管理的效率，以下對其進行分析與研究，并探索適合新時期房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新途徑。

1 房地產(chǎn)工程管理的概述

項目工程管理是開發(fā)單位在項目工程建設階段進行全面管理的行為，這也是房地產(chǎn)建設中的重要環(huán)節(jié)，其對建設中的不同階段與項目進行管理，貫穿于工程建設的全過程，并起到計劃、指導、監(jiān)督檢查、控制以及調整的作用。房地產(chǎn)工程管理模式對項目進行起到負責的作用，其主要內(nèi)容包括建設的設計、施工招標、工程建設過程、質量監(jiān)督檢查以及竣工驗收等諸多方面，以下對其進行簡單的說明：工程建設總設計是工程開展的保障與基礎，簡單的說就是對房地產(chǎn)開發(fā)全過程進行全面的規(guī)劃與安排；工程施工階段的管理，對工程施工階段進行全面的監(jiān)督與管理，使其按照規(guī)劃進行施工，盡可能的降低出現(xiàn)變更與風險的可能性；工程質量檢查，對工程設計的質量、材料的質量、施工以及維護的質量進行全面檢查；竣工驗收工作是在施工單位完成合作內(nèi)容之后，在發(fā)出竣工驗收通知后，由房地產(chǎn)開發(fā)工作的工作人員對其進行全面的檢查，只有合格之后方可進行驗收。

2 房地產(chǎn)工程管理模式

2.1 風險型模式

這種模式是房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目管理之前，聘請專業(yè)經(jīng)理人，由經(jīng)驗豐富的經(jīng)理人幫助業(yè)主及設計方共同完成項目前期的設計工作，并負責項目的施工過程管理。通常經(jīng)理人會將整個項目分成一個個階段性的小項目，每完成一個小項目就對下一個項目進行招標，也就是設計與施工同時進行。相對來說，房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目管理時采用風險型模式較多，相比前兩種模式，這種模式有其自身特有的優(yōu)勢，即可以有效地降低業(yè)主的風險，提高施工效率，有利于保證工程質量，但是難度在于如何正確選擇合適的經(jīng)理人，設計及施工過程中的不確定因素可能對整個項目產(chǎn)生不良影響等。

2.2 房地產(chǎn)工程管理模式標準化

標準化是新時代對房地產(chǎn)管理模式提出的要求，也是時代發(fā)展的必然趨勢。首先要求房地產(chǎn)公司總部對工程的全過程進行負責，并制定相應的規(guī)章制度來約束房地產(chǎn)工作，建立完善的工程管理中心來對房地產(chǎn)工程項目的全過程進行管理與監(jiān)督。通常來講，很多房地產(chǎn)公司需要單獨注冊的分公司來對房地產(chǎn)工程的建設進行管理，通過內(nèi)部不同部門的明確分工來實現(xiàn)管理細化，例如較為常見的有設計協(xié)調部門、工程預算部門、合約管理部門等等，通過工作細化的方式來實現(xiàn)對總體的控制；其次，房地產(chǎn)工程項目還應該選擇適合企業(yè)發(fā)展的管理模式，這也是企業(yè)發(fā)展的重要依據(jù)，現(xiàn)階段較為常用的模式為矩陣式組織機構，分公司內(nèi)部的領導與不同部門對整個房地產(chǎn)工程都有著引導的作用，并通過實時監(jiān)督來保障工程的質量與進步；房地產(chǎn)開發(fā)公司需要對設計人員進行嚴格把關，在施工的過程中對設計進行變更也應該進行相關部門的審核；最后，房地產(chǎn)開發(fā)公司需要在實際建設的環(huán)節(jié)中選擇正確的施工單位與分包商，在選擇的過程中需要相關項目管理部門積極的參與，以此來提高合作伙伴的有效性。

3 房地產(chǎn)工程管理模式的實踐途徑

3.1 對現(xiàn)有的房地產(chǎn)工程管理模式進行完善與創(chuàng)新

結合房地產(chǎn)開發(fā)的實際狀況來采取高效、先進的工程管理模式。使用職能制的方式來對管理人員的工作進行細化，將管理人員自身的權責進行明確，充分利用房地產(chǎn)工程管理方面的人力資源。同時在工程中采取項目經(jīng)理模式，讓項目經(jīng)理對項目直接負起責任，避免管理實際效果的分散問題，并設立工程指揮部門，尤其是在對大型的房地產(chǎn)開發(fā)工程進行管理的過程中，其可以對整個工程項目進行協(xié)調與管理。

3.2 嚴格遵守國家房地產(chǎn)工程管理規(guī)定

嚴格遵守國家規(guī)章制度，把設計圖紙落實到位，將資金、物資和施工服務的市政公用設施等其他應當具備的條件落實到位，這些都是施工前的重要工作，也是國家房地產(chǎn)工程管理的規(guī)定。在工程建設完工后，施工單位應當組織設計。編制施工單位完工的竣工圖，然后對工程的質量做出評價與分析，整理相關的文件資料，并向有關部門提交驗收報告而有些單位由于沒有按照規(guī)定進行，沒有制定合理的施工計劃，導致在過程中出現(xiàn)一系列問題，嚴重影響施工質量。有的單位只注重視經(jīng)濟效益，而忽視了其質量的重要性。這使房屋的質量受到了很大影響。因此，施工中要安排專業(yè)人員負責工程監(jiān)理隊伍，房地產(chǎn)開發(fā)單位應嚴格遵守國家相關規(guī)定，以保障工程的順利進行，使工程的質量得到提升。

房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的范圍要比施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)等相關企業(yè)涉及的內(nèi)容要更廣闊。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應當更加注重房地產(chǎn)工程管理，強化工程管理人才建設。當前，房地產(chǎn)市場競爭日益加劇，只有不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理質量，才能不斷推動房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，在激烈的市場競爭中搶占有利地位。如今，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理水平依舊不高，嚴重影響了工程的效益。 所以，更加需要不斷強化房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理水平，這樣才能對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展起到促進作用。

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[2] 薛金明.房地產(chǎn)工程造價管理機制建設研究[J].西部財會，2015，12：57-58.

[3] 李健.關于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點的探討與分析[J].商品與質量·建筑與發(fā)展，2015，32：142-144.