王宗亮

中大房地產集團有限公司

探析精裝修工程管理及建議

王宗亮

中大房地產集團有限公司

在經濟高速發(fā)展的現代社會，人們越來越熱衷于追求方便和快捷，因此對建筑提出了“告別毛坯房，轉向質量高成本低的現裝房”的要求。精裝修是工業(yè)化、產業(yè)化的必然結果，建筑精裝修從某種意義上是推進建筑產業(yè)化的一個實施步驟，隨著建筑產業(yè)化的整體推進及開發(fā)商和消費者的走向成熟，精裝修必然是未來建筑的發(fā)展方向和目標。以人為本，細致入微的設計以及高質量低成本的精裝修房會越來越被購房者認可，同時精裝修住宅的質量問題也將被重視起來。本文主要探討精裝修工程管理及建議。

精裝修；工程管理；建議

1 精裝修住宅的特點

1.1 精裝修住宅的市場優(yōu)勢

在當今社會的房地產市場以及建筑市場上，精裝修住宅是熱門的特定需求，是裝修行業(yè)甚至是整個建筑行業(yè)實現規(guī)模化、系統(tǒng)化以及科學化必須要邁過去的一步。對住宅進行精裝修可以通過一步到位的集約型裝修對建筑企業(yè)以及裝飾企業(yè)進行擴展，充分發(fā)揮建筑企業(yè)以及裝飾企業(yè)在人力資源、技術運用、資金運作等方面的優(yōu)勢，在經濟和質量上對精裝修住宅進行保障，在增加市場產出比的前提下，促進建筑企業(yè)以及裝飾企業(yè)的進一步發(fā)展。

1.2 精裝修住宅的經濟優(yōu)勢

對住宅進行精裝修可以把住宅和裝修結合成為一個整體，還可以采用按揭的方法來減小房主的經濟壓力。此外，精裝修住宅的裝修安全更容易實現，而且還能減小獨自裝修時產生的不必要的精力和財物。與此同時，精裝修住宅還具有一定程度上的規(guī)模效應，在價格上可以獲得比較大的優(yōu)惠，對于住宅房主的吸引力很強。

1.3 精裝修住宅的概念內涵

在精裝修住宅的設計過程中有很多要求，一定要精確還有精致，從業(yè)主的角度出發(fā)針對生活、起居、交流等不同的方面進行住宅的功能以及風格的設計，根據當下流行的生活理念，在實現時尚的前提條件下更要突出大氣簡約的風格。與此同時，精裝修住宅還要有豐富的內容，根據住宅業(yè)主的要求留有必要的裝飾空間，滿足業(yè)主需要。除此之外，在住宅的精裝修過程中選擇材料也有很多需要注意的地方，住宅精裝修企業(yè)的優(yōu)勢一定要利用，主要是價格、規(guī)模以及技術上的優(yōu)勢，選擇有利于滿足設計要求和標準的裝修材料，最好做到在滿足住宅業(yè)主裝修材料需求的同時，使裝修企業(yè)的經濟效益也得到提高。

2 精裝修工程管理及建議

2.1 做好前期準備，尤其是設計階段的準備

根據房型面積的大小，設計時要注意組織不同的套型配置，滿足不同的居住者需求。平面布局要充分考慮使用的方便，盡可能提高居住者的舒適程度。套型設計合理，動靜分區(qū)明確，滿足家庭文化需求。對于廚房、衛(wèi)生間、洗衣處等有功能考慮的區(qū)域要充分人性化考慮，滿足生活、健康需求。

2.2 裝修圖紙管理

設計部門出施工藍圖前，先組織總包、監(jiān)理、分包和設計等相關單位進行會審，結合建筑、結構施工圖紙，對一些可以提升品質的地方補充到圖紙里(比如電梯按鈕盒的收口、開關面板的收口、樓層指示和門牌的安裝位置等)，要求對節(jié)點圖進行完善并參與到設計材料的選樣和封樣過程中，從工程角度出發(fā)提出相關的建議(比如從使用維護和安全的角度，建議墻面瓷磚安裝工藝由濕貼改為點掛工藝)。

2.3 做好樣板房

為了檢測裝修實際效果，體現施工工藝要求，需要裝修實體樣板間。樣板間的作用有很多，其最主要的是檢驗裝飾效果，同時在具體施工過程中也可以參考裝修承包商的建設能力和質量，為以后大規(guī)模的建設精裝修房提供合理的借鑒。在樣板間建設過程中要安排專人現場督促檢查，發(fā)現的問題需要讓設計人員配合落實設計方案，并經過設計、管理、施工等各相關部門驗收達標后，方可進行大面積施工。

2.4 嚴格控制施工過程

大面積施工過程中，要全程跟蹤裝修施工過程，對關鍵工序實行嚴格質量控制，進場材料及時取樣送檢，嚴格執(zhí)行規(guī)范要求的各項檢驗。各類管線(強、弱電管，給排水管道，空調系統(tǒng)等)所有吊頂內龍骨及基層、地板木龍骨、功能區(qū)防水施工等隱蔽部位是裝修施工質量控制的關鍵，要嚴格執(zhí)行隱蔽工程驗收制度，督促檢查施工單位是否嚴格執(zhí)行工序交接驗收制度，認真實行自檢、互檢、專職檢查、交接檢，上道工序不合格，不準進入下道工序施工。根據國家規(guī)范要求及行業(yè)特性，對重點區(qū)域及工程驗收把控到位。對吊頂工程，確保吊頂工程飾面材料、吊桿、龍骨的材質、品種、規(guī)格和安裝間距及連接方式復合規(guī)范要求，吊頂標高、尺寸和造型符合設計要求。廚房、衛(wèi)生間、陽臺的防水工程施工完成后，需檢測涂膜成型厚度，戶內必須1.2mm以并進行48小時閉水試驗，確認無滲漏后才能進行下道工序。墻面涂飾工程，涂料的品種、型號、顏色、圖案和性能必須符合設計要求，上墻前需要設計確認樣板，施工要在5℃以上進行，涂飾均勻、粘結牢固。地板必須有出廠合格證，在鋪裝前必須對地板進行選配，將紋理、顏色接近的地板集中到一個房間或部位，并對基層進行防潮處理，根據有無地暖選擇合適的地膜。

2.5 做好成品保護

應建立全面細致的成品保護標準，通過圖文并茂的指引文件，通過詳細的表格檢查記錄固化操作流程和標準，不僅提高工程管理人員的全面性，更能積極調動監(jiān)理的力量為質量提升提供可靠的保證。

2.6 做好細部檢查

提前讓物業(yè)公司介入到項目中，讓物業(yè)公司熟悉項目狀況，跟蹤掌握施工質量情況，以物業(yè)安全、質量和滿足使用功能為主的全方位百分之百的質量檢查，尤其是項目實施過程中的精裝修階段；站在業(yè)主的角度和立場，從物業(yè)管理的專業(yè)角度出發(fā)，及時發(fā)現問題，提出合理建議，最大限度地消除質量通病，有效減少返修工作量，當然也可發(fā)動各管理部門人員甚至一線施工人員以業(yè)主的心態(tài)參觀項目，對項目提出建議，為物業(yè)移交、業(yè)主入住打好基礎。

結語

精裝修工程是一項復雜的工作，項目前期一定要做好準備工作，尤其是設計階段的準備，施工前要做好圖紙審查、樣品打樣和樣板房施工，施工過程中要做好工藝技術管理，一項工作施工完成后要做好相應的成品保護，期間物業(yè)公司應提前介入，做好細部檢查，各管理部門人員甚至一線施工人員應通力協作，方能使項目取得成功。

[1]王生金，趙可.探析精裝修工程管理及建議[J].科技資訊，2010，11：166.