龐 華　周 博

河南中達(dá)置業(yè)集團(tuán)有限公司

三線城市房地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題與對(duì)策研究

龐 華周 博

河南中達(dá)置業(yè)集團(tuán)有限公司

當(dāng)前三線城市房地產(chǎn)多面臨庫存大，再加上經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡、公共資源不均衡、產(chǎn)業(yè)布局不均衡、人口不均衡以及政策作用不均衡等影響，去化壓力巨大。因此要合理進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。本文概述了三線城市，簡述了房地產(chǎn)開發(fā)中的要點(diǎn)，探討分析了三線城市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀中存在的主要問題及解決其對(duì)策。

三線城市；房地產(chǎn)開發(fā)；要點(diǎn)；問題；對(duì)策

隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程的加快，給房地產(chǎn)業(yè)帶來了極好的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也帶來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。特別是當(dāng)前三線城市房地產(chǎn)庫存高企不下的前提下，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)的合理開發(fā)。要不斷規(guī)范自身的行為，嚴(yán)格遵守國家的法規(guī)。并且針對(duì)存在的主要問題采取有效的對(duì)策，才能真正做好房地產(chǎn)開發(fā)工作。以下就三線城市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀中存在的主要問題及其解決對(duì)策進(jìn)行了探討。

1　三線城市的概述

三線城市指具有戰(zhàn)略意義且比較發(fā)達(dá)或經(jīng)濟(jì)總量較大的中等城市。它們多數(shù)都是中東部地區(qū)省域內(nèi)的區(qū)域中心城市、經(jīng)濟(jì)條件較發(fā)達(dá)的地級(jí)市和全國百強(qiáng)縣等，三線城市的市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口規(guī)模，一般都在100萬以上，具有一定的居民消費(fèi)能力，并且擁有自己的相對(duì)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，但是城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力還有待進(jìn)一步提高。

2　房地產(chǎn)開發(fā)中的要點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)中的要點(diǎn)主要有：（1）詳細(xì)編寫開發(fā)建議書。建議書是提出對(duì)投資項(xiàng)目的一個(gè)總體輪廓的設(shè)想，為推薦的擬建項(xiàng)目給出必要說明是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建議書的主要作用，主要從宏觀角度上，考慮投資該項(xiàng)目建設(shè)的必要性。因此要對(duì)這一階段進(jìn)行盡可能詳盡的調(diào)查與研究。（2）加強(qiáng)開發(fā)可行性研究分析。該階段一般由房地產(chǎn)開發(fā)的單位委托，經(jīng)過審定的有關(guān)工程設(shè)計(jì)和咨詢類單位來完成房地產(chǎn)開發(fā)的可行性研究。經(jīng)過經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面的分析擬建項(xiàng)目以及比較多種擬建方案，進(jìn)一步提出客觀科學(xué)的評(píng)價(jià)意見，經(jīng)咨詢單位與房地產(chǎn)雙方確認(rèn)可行后，最終進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告的撰寫工作?？尚行匝芯繄?bào)告是一項(xiàng)具有科學(xué)性質(zhì)的研究工作。（3）科學(xué)設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)工作是在技術(shù)及經(jīng)濟(jì)方面，對(duì)擬建項(xiàng)目的實(shí)施工作進(jìn)行的全面且詳細(xì)的安排，是具體化的決策內(nèi)容，是作為組織施工建設(shè)的依據(jù)，是房地產(chǎn)基本建設(shè)過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。（4）嚴(yán)格項(xiàng)目實(shí)施。該階段主要工作為施工建設(shè)及招標(biāo)。根據(jù)國家相關(guān)工程建設(shè)的規(guī)定，房地產(chǎn)建設(shè)應(yīng)禁止讓利、墊資等非法行為的出現(xiàn)，積極進(jìn)行工程建設(shè)的公開招標(biāo)。應(yīng)避免公開招標(biāo)下的私自議標(biāo)，甚至一些沒有完整的施工設(shè)計(jì)圖的私下議標(biāo)行為。（5）強(qiáng)化竣工驗(yàn)收。作為房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目周期中的最后一個(gè)階段的是竣工驗(yàn)收階段，它是對(duì)建設(shè)工作的全面考核，也是對(duì)工程項(xiàng)目的建設(shè)工作是否符合房地產(chǎn)方的設(shè)計(jì)要求的檢查以及對(duì)工程質(zhì)量的重要檢驗(yàn)環(huán)節(jié)，竣工的驗(yàn)收階段對(duì)項(xiàng)目發(fā)揮投資效果，促進(jìn)工程建設(shè)的及時(shí)投產(chǎn)，以及總結(jié)工程建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)起著不可替代的作用。

3　三線城市房地產(chǎn)開發(fā)中存在的主要問題

筆者認(rèn)為當(dāng)前三線城市房地產(chǎn)開發(fā)主要存在以下問題。

3.1設(shè)計(jì)問題

基于三線城市房地產(chǎn)的現(xiàn)狀特征，其在開發(fā)過程中的設(shè)計(jì)方面還存在不少問題。（1）設(shè)計(jì)委托書問題。有些企業(yè)為了盡快拿到設(shè)計(jì)圖紙，在功能和要求還不明確的情況下，就急切要求設(shè)計(jì)院提供設(shè)計(jì)圖紙，這樣必然會(huì)造成圖紙?jiān)诠δ芎褪褂玫确矫娲嬖诓蛔?。并且如果?xiàng)目實(shí)施階段才發(fā)現(xiàn)，不僅會(huì)增加工程成本和施工難度，而且影響工期；（2）設(shè)計(jì)圖紙是否對(duì)成本進(jìn)行控制，無法考證。基于各種因素的影響，行業(yè)方面也缺乏這方面的監(jiān)督和管理，尚無一種有效的辦法加以控制。

3.2風(fēng)險(xiǎn)問題

國家推出的去庫存政策，主要是針對(duì)三線及以下城市而言，因此房地產(chǎn)開發(fā)中存在諸多風(fēng)險(xiǎn)問題：（1）政治風(fēng)險(xiǎn)，即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。比如當(dāng)前國家推行產(chǎn)業(yè)升級(jí)，使得經(jīng)濟(jì)增速有所減緩，增加了房地產(chǎn)的庫存。（2）金融風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)中必須注意的風(fēng)險(xiǎn)，一般是跨國或者金融風(fēng)暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。（3）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。其是隨著建筑市場(chǎng)的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進(jìn)行對(duì)比，所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 （4）環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。（5）任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅(jiān)持信譽(yù)第一，所以信用風(fēng)險(xiǎn)是最為關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)，其涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。（6）經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，即由于管理方面的原因，對(duì)企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。如市場(chǎng)研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進(jìn)等都會(huì)造成經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價(jià)過高。

4　三線城市房地產(chǎn)開發(fā)問題的對(duì)策

4.1加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇及消費(fèi)者成熟度的提高，三線城市的庫存日漸高企不下，因此三線城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重視企業(yè)的品牌建設(shè)。當(dāng)然，企業(yè)的品牌建設(shè)不是靠大量廣告投入，而是建立在市場(chǎng)提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)良服務(wù)的基礎(chǔ)上，再配以準(zhǔn)確的形象策劃和適當(dāng)?shù)拿襟w推介、公關(guān)活動(dòng)等的系統(tǒng)工程。品牌建設(shè)需要一個(gè)過程，它是以開發(fā)商一個(gè)個(gè)成功項(xiàng)目作為載體，逐步為市場(chǎng)所認(rèn)可，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。它們都是通過多年經(jīng)營和多個(gè)項(xiàng)目的積累，才擁有了目前的市場(chǎng)知名度和品牌形象。一些大型集團(tuán)由于具有較好的企業(yè)品牌，已與世界五百強(qiáng)之一的某境外企業(yè)合作，在國內(nèi)很多大中城市開發(fā)建造大型商業(yè)設(shè)施及住宅小區(qū)。國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)要走品牌競(jìng)爭(zhēng)之路，具有高附加值的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品才能在滿足客戶需求的同時(shí)，為企業(yè)提供更多的資金積累，在良性循環(huán)的狀態(tài)下保證企業(yè)的生存和發(fā)展。

4.2加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)防范

為了保障房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，基于三線城市的房地產(chǎn)現(xiàn)狀必須加強(qiáng)對(duì)其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范。風(fēng)險(xiǎn)防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險(xiǎn)防范的方式一般有以下幾種：（1）風(fēng)險(xiǎn)回避，所謂風(fēng)險(xiǎn)回避指的是在風(fēng)險(xiǎn)超過投資方心中的底線時(shí)，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。但是風(fēng)險(xiǎn)回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因?yàn)椴捎蔑L(fēng)險(xiǎn)回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。（2）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就是運(yùn)用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險(xiǎn)以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運(yùn)用最為廣泛。通常風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，都有乙方來承擔(dān)。然后便是保險(xiǎn)，即通過買保險(xiǎn)的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)來轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，雖然這樣會(huì)增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)過程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>

5　結(jié)束語

當(dāng)前三線城市要有效化解房地產(chǎn)庫存，不僅需要政策之手給予支持，更需要這些城市大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，此外還要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行合理開發(fā)。同時(shí)地方政府應(yīng)因地制宜，從需求角度引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而促進(jìn)三線城市的房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

［1］趙瑞云，楊輝.淺析房地產(chǎn)開發(fā)管理［J］.山西建筑，2013

［2］吳曉.淺議房地產(chǎn)開發(fā)管理及其重要性［J］.城市建設(shè)理論研究，2011