●趙振飛

善意取得情形下房屋所有權(quán)人與實(shí)際占有人的利益保護(hù)問(wèn)題
——以“連成賢訴臧樹(shù)林排除妨害糾紛案”為中心

●趙振飛

一、據(jù)以研究的案例和問(wèn)題的提出

房屋的所有權(quán)人對(duì)房屋享有占有、使用、收益、處分之權(quán)利，此為民法通識(shí)。房屋所有權(quán)人是否可以基于其所有權(quán)享有對(duì)房屋占有的權(quán)利，不論是直接占有還是間接占有，本來(lái)似乎也不成問(wèn)題，但《最高人民法院公報(bào)》2015年第10期刊登的“連成賢訴臧樹(shù)林排除妨害糾紛案”對(duì)此作了否定性的回答，頗為引人注目?；景盖槿缦拢?/p>

系爭(zhēng)房屋為臧樹(shù)林購(gòu)得后，于2008年8月登記至其名下。2011年8月12日，案外人李榛以臧樹(shù)林代理人身份與謝偉忠簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并向登記機(jī)關(guān)遞交轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)，當(dāng)月系爭(zhēng)房屋登記至謝偉忠名下。2011年10月，連成賢與謝偉忠簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。2012年4 月5日，系爭(zhēng)房屋登記至連成賢名下。

2012年7月5日，連成賢起訴謝偉忠交付房屋，臧樹(shù)林作為第三人參與訴訟。2013年8 月19日，浦東法院作出(2012)浦民一(民)初字第21647號(hào)民事判決，依據(jù)《合同法》第52條、第58條，《物權(quán)法》第106條判決：1.謝偉忠與臧樹(shù)林簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；2.駁回連成賢要求謝偉忠交付房屋的訴求；3.駁回臧樹(shù)林要求確認(rèn)謝偉忠與連成賢合同無(wú)效的訴求。

2013年10月24日，連成賢起訴臧樹(shù)林排除妨害糾紛一案，浦東法院經(jīng)審理認(rèn)為，連成賢提供的證據(jù)足以證明其為系爭(zhēng)房屋的合法產(chǎn)權(quán)人，臧樹(shù)林已非系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)人，無(wú)權(quán)居住使用系爭(zhēng)房屋，連成賢要求臧樹(shù)林遷出房屋應(yīng)予準(zhǔn)許。浦東法院作出(2013)浦民一(民)初字第36805號(hào)民事判決，①（2012）浦民一（民）初字第21647號(hào)民事判決書(shū)全文，載http://www.law-lib.com/cpws/cpws_view.asp?id=200402098708，2016 年4月1日訪問(wèn)。判令臧樹(shù)林于判決生效2個(gè)月內(nèi)遷出系爭(zhēng)房屋。

臧樹(shù)林不服，上訴至上海一中院。上海一中院經(jīng)審理認(rèn)為，雖然生效判決確認(rèn)連成賢與謝偉忠就系爭(zhēng)房屋簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同有效，但同時(shí)亦確認(rèn)謝偉忠自始至終沒(méi)有合法取得過(guò)系爭(zhēng)房屋而客觀上無(wú)法向連成賢履行交付系爭(zhēng)房屋的義務(wù)，故連成賢應(yīng)向謝偉忠主張因無(wú)法交付系爭(zhēng)房屋導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法繼續(xù)履行的違約責(zé)任，連成賢雖然已取得系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)證，但在其從未從出售方謝偉忠處獲得系爭(zhēng)房屋實(shí)際控制權(quán)的情況下，其徑行要求系爭(zhēng)房屋實(shí)際占用人臧樹(shù)林遷出，不應(yīng)支持。作出(2014)滬一中民二(民)終字第433號(hào)民事判決，撤銷(xiāo)(2013)浦民一(民)初字第36805號(hào)民事判決，駁回連成賢的訴訟請(qǐng)求。

法律關(guān)系圖示：

該案例的裁判摘要內(nèi)容為，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后出賣(mài)方應(yīng)向買(mǎi)受人履行權(quán)利與實(shí)物的雙重交付，在買(mǎi)受方已取得房屋產(chǎn)權(quán)而未實(shí)際占有的情況下，其僅僅基于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)要求有權(quán)占有人遷出，法院應(yīng)作慎重審查。若占有人對(duì)房屋的占有具有合法性、正當(dāng)性，買(mǎi)受方應(yīng)以合同相對(duì)方為被告提起債權(quán)給付之訴，要求對(duì)方履行交付房屋的義務(wù)或在房屋客觀上無(wú)法交付的情況下承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

仔細(xì)研讀該案例，會(huì)發(fā)現(xiàn)這是一個(gè)具有顛覆意義的案例，②《不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)與占有權(quán)相分離時(shí)，最高法公報(bào)案例如何開(kāi)辟了新的權(quán)利救濟(jì)路徑？》，載http://blog.sina.com.cn/s/ blog_78341c350102vz3r.html，2016年4月1日訪問(wèn)。令人震撼。其顛覆傳統(tǒng)之處在于，善意第三人作為房屋的所有權(quán)人，無(wú)權(quán)要求原房屋所有權(quán)人遷出房屋，也就是在代表交易安全的善意第三人與代表所有權(quán)保護(hù)的原所有權(quán)人之間，該案例選擇保護(hù)原所有權(quán)人，轉(zhuǎn)而要求善意第三人向無(wú)處分權(quán)人主張合同債權(quán)。本文認(rèn)為，該案例中二審法院的裁判思路于法無(wú)據(jù)，且與民法法理不符，對(duì)其中的有關(guān)法理問(wèn)題深入探討，殊有必要。

二、履行合同取得還是依法取得？——善意取得的根據(jù)

善意取得是所有權(quán)的取得方式之一。善意取得又稱“即時(shí)取得”，是指無(wú)處分權(quán)人將他人的動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)予以處分，接受動(dòng)產(chǎn)交付或者辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記的善意相對(duì)人依法取得該動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)，該動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的原權(quán)利人不得請(qǐng)求其返還或者否定其取得的物權(quán)的制度。③尹田：《物權(quán)法》，北京大學(xué)出版社2013年版，第183頁(yè)。我國(guó)《物權(quán)法》第106條規(guī)定了善意取得制度。善意取得應(yīng)為原始取得，系根據(jù)法律特別規(guī)定取得所有權(quán)，也稱為法律特別規(guī)定說(shuō)?！吧埔馊〉脵?quán)利非繼受原權(quán)利人之權(quán)利，而系由法律之特別規(guī)定，故采原始取得說(shuō)?！雹軛钆c齡：《民法物權(quán)》，臺(tái)北五南圖書(shū)出版公司1985年版，第88頁(yè)。

該案例中，二審判決認(rèn)為，“鑒于此，連成賢對(duì)系爭(zhēng)房屋的權(quán)利應(yīng)通過(guò)該房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的履行(包括房屋的權(quán)利交付以及實(shí)物交付)來(lái)實(shí)現(xiàn)。”即二審法院認(rèn)可連成賢取得了系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，但其對(duì)系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)是通過(guò)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的履行來(lái)取得的，二審判決的上述論證使其自身陷入邏輯矛盾中，即：連成賢取得了房屋的所有權(quán)——應(yīng)通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的履行來(lái)取得——房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有完全履行、謝偉忠沒(méi)有向連成賢交付房屋，這顯然是矛盾的。筆者注意到，雖然二審判決整篇沒(méi)有提到善意取得，不能確定二審法官認(rèn)為連成賢是基于什么取得系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，也不排除二審法院并不認(rèn)可連成賢通過(guò)善意取得制度取得房屋的所有權(quán)，只是出于維持一審判決既判力而對(duì)此避而不談，但從案件事實(shí)及一審法院(2012)浦民一(民)初字第21647號(hào)民事判決來(lái)看，謝偉忠作為房屋的登記所有權(quán)人，其與臧樹(shù)林的代理人李榛簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，謝偉忠系無(wú)處分權(quán)人，其將房屋轉(zhuǎn)讓給連成賢并過(guò)戶，連成賢取得房屋所有權(quán)只能是基于善意取得，系基于法律的規(guī)定取得所有權(quán)，也就是原始取得，而不是通過(guò)履行其與謝偉忠簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)取得所有權(quán)。而二審判決認(rèn)為連成賢對(duì)系爭(zhēng)房屋的權(quán)利應(yīng)通過(guò)該房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的履行來(lái)實(shí)現(xiàn)，顯然是對(duì)善意取得的根據(jù)的錯(cuò)誤理解，且與已經(jīng)生效的一審法院(2012)浦民一(民)初字第21647號(hào)民事判決矛盾。

三、靜態(tài)秩序還是動(dòng)態(tài)安全？——價(jià)值保護(hù)的序列

正如孫憲忠教授所言，靜態(tài)秩序與動(dòng)態(tài)安全是物權(quán)法的基本范疇和應(yīng)該解決的基本問(wèn)題。⑤孫憲忠：《中國(guó)物權(quán)法總論》，法律出版社2014年版，第191頁(yè)。原所有權(quán)人代表的是靜態(tài)秩序，善意受讓人代表的是動(dòng)態(tài)安全，應(yīng)當(dāng)明確的是，靜態(tài)秩序與動(dòng)態(tài)安全都是正當(dāng)利益，都應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)，但在二者發(fā)生沖突，只能擇其一而舍另一的情況下，法律選擇保護(hù)的是動(dòng)態(tài)安全。善意取得制度正是法律在平衡靜態(tài)秩序與動(dòng)態(tài)安全時(shí)所設(shè)置的一項(xiàng)重要制度，如果受讓人善意取得財(cái)產(chǎn)以后，根據(jù)轉(zhuǎn)讓人的無(wú)權(quán)處分行為使交易無(wú)效，并讓受讓人返還財(cái)產(chǎn)，則不僅要推翻已經(jīng)形成的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，而且使當(dāng)事人在從事交易活動(dòng)時(shí)，隨時(shí)擔(dān)心買(mǎi)到的商品有可能要退還。此時(shí)，雖然保護(hù)了原所有權(quán)人的利益，但由此損害的不止是一個(gè)善意第三人的經(jīng)濟(jì)利益，更重要的是動(dòng)搖了他對(duì)市場(chǎng)交易安全的信心，進(jìn)而影響交易秩序的穩(wěn)定。在一個(gè)以交易維系的社會(huì)里，法律應(yīng)犧牲靜態(tài)安全，去換取交易秩序和交易信心。因此保護(hù)善意第三人利益已經(jīng)成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)物權(quán)變動(dòng)時(shí)應(yīng)遵循的一般原則。⑥侯水平等：《物權(quán)法爭(zhēng)點(diǎn)祥析》，法律出版社2007年版，第189頁(yè)。

法律設(shè)置善意取得制度以保護(hù)善意第三人、交易安全的一個(gè)重要原因是物權(quán)公示原則，所謂物權(quán)公示原則，是指物權(quán)的各種變動(dòng)以法律許可的方式向社會(huì)展示、從而獲得社會(huì)承認(rèn)和法律保護(hù)的原則。⑦前引⑤，第301頁(yè)。物權(quán)公示，最根本的作用是給物權(quán)變動(dòng)提供有公信力的法律基礎(chǔ)，公示所提供的法律基礎(chǔ)，最主要的公示方式就是不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)交付，具有為社會(huì)普遍信服的公信力，相信物權(quán)公示而進(jìn)行交易的善意第三人，受法律特別保護(hù)，這一特別保護(hù)表現(xiàn)為依法定公示方式所表現(xiàn)的物權(quán)即使不存在或者內(nèi)容有誤，但對(duì)于善意第三人，法律仍承認(rèn)其交易能夠產(chǎn)生與真實(shí)物權(quán)存在相同的法律效果，也就是善意取得的法律效果。

具體到該案例，如浦東法院在(2012)浦民一(民)初字第21647號(hào)民事判決書(shū)中所述：“在第三人臧樹(shù)林無(wú)相關(guān)證據(jù)證明原告對(duì)房屋交付存有爭(zhēng)議的事實(shí)為明知下，難以推斷原告連成賢的購(gòu)買(mǎi)不具善意”，且連成賢系基于對(duì)謝偉忠是登記所有權(quán)人的信任而與其簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，支付了合理對(duì)價(jià)，辦理了房屋過(guò)戶，系善意第三人。而臧樹(shù)林系原所有權(quán)人，根據(jù)(2012)浦民一(民)初字第21647號(hào)判決查明的事實(shí)，臧樹(shù)林確實(shí)曾向案外人李榛出具了由其親筆簽名并具有出售系爭(zhēng)房屋事項(xiàng)的公證委托書(shū)，其并非沒(méi)有過(guò)失。連成賢代表的第三人利益及交易安全與臧樹(shù)林代表的原所有權(quán)人利益及靜態(tài)秩序這兩類(lèi)價(jià)值的保護(hù)順序如何排列，現(xiàn)有法律已經(jīng)在博弈的基礎(chǔ)上做出了明確規(guī)定，司法者應(yīng)在個(gè)案裁判中檢驗(yàn)、補(bǔ)充、實(shí)現(xiàn)立法規(guī)則，而不應(yīng)直接改變立法規(guī)則。

四、有權(quán)占有還是無(wú)權(quán)占有？——價(jià)值判斷的界限

占有，以得為占有的權(quán)利的有無(wú)為標(biāo)準(zhǔn)，可分為有權(quán)占有與無(wú)權(quán)占有。所謂得為占有的權(quán)利，指基于一定法律上的原因而享有占有的權(quán)利，亦稱本權(quán)。有本權(quán)的占有，稱為有權(quán)占有。無(wú)本權(quán)的占有，稱為無(wú)權(quán)占有。⑧王澤鑒：《民法物權(quán)2》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年版，第178頁(yè)。二者區(qū)別的意義在于，有權(quán)占有，占有人得拒絕他人為本權(quán)的行使，無(wú)權(quán)占有，則應(yīng)返還占有物。

應(yīng)當(dāng)明確，從占有人有無(wú)本權(quán)的角度對(duì)占有進(jìn)行分類(lèi)，有權(quán)占有與無(wú)權(quán)占有是窮盡式分類(lèi)，即一個(gè)占有要么是有權(quán)占有、要么是無(wú)權(quán)占有，不存在中間地帶。有權(quán)占有，得對(duì)抗他人返還占有物請(qǐng)求權(quán)，無(wú)權(quán)占有，不得對(duì)抗他人返還原物請(qǐng)求權(quán)。本案中，連成賢要求臧樹(shù)林遷出訟爭(zhēng)房屋的訴請(qǐng)是否能得到支持的關(guān)鍵是連成賢是否是系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人及臧樹(shù)林占有系爭(zhēng)房屋是否是有權(quán)占有。對(duì)于連成賢是否是房屋的所有權(quán)人，一審法院直接在“本院認(rèn)為”部分認(rèn)可了“連成賢為系爭(zhēng)房屋的合法產(chǎn)權(quán)人”，但二審法院似乎有所保留，表述為“連成賢已取得系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)證”，案例的裁判摘要中表述為“在買(mǎi)受方已取得房屋產(chǎn)權(quán)而未實(shí)際占有”，可見(jiàn)，連成賢取得系爭(zhēng)房屋所有權(quán)已獲得司法認(rèn)可。

另一個(gè)關(guān)鍵是臧樹(shù)林繼續(xù)占有房屋是否是有權(quán)占有。對(duì)此，案例的裁判摘要認(rèn)為，“若占有人對(duì)房屋的占有具有合法性、正當(dāng)性，買(mǎi)受方應(yīng)以合同相對(duì)方為被告提起債權(quán)給付之訴，要求對(duì)方履行交付房屋的義務(wù)或在房屋客觀上無(wú)法交付的情況下承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任”，裁判摘要未提臧樹(shù)林占有房屋是否是有權(quán)占有，但稱“對(duì)房屋的占有具有合法性、正當(dāng)性”。該案二審辦案法官吳丹撰寫(xiě)的《所有權(quán)與占有權(quán)能分離下買(mǎi)受人的權(quán)利救濟(jì)途徑分析——臧某與連某排除妨礙糾紛上訴案》⑨所有權(quán)與占有權(quán)能分離下買(mǎi)受人的權(quán)利救濟(jì)途徑分析——臧某與連某排除妨礙糾紛上訴案，載上海市第一中級(jí)人民法院網(wǎng)站http://www.a-court.gov.cn/,2016年4月10日訪問(wèn)。一文(以下簡(jiǎn)稱“吳文”)認(rèn)為，生效判決已確認(rèn)案外人李某以臧樹(shù)林代理人身份與案外人謝偉忠就系爭(zhēng)房屋所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，即第一手的房屋買(mǎi)賣(mài)并非原始產(chǎn)權(quán)人臧樹(shù)林之真實(shí)意思表示，該買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)臧樹(shù)林自始不發(fā)生法律效力，其從2008年8月起居住在系爭(zhēng)房屋內(nèi)，并占有、使用該房屋至今具有合法依據(jù)，這種占有行為當(dāng)屬有權(quán)占有，而非無(wú)權(quán)占有。

如上所述，有權(quán)占有與無(wú)權(quán)占有的劃分是相對(duì)確定的，對(duì)于一個(gè)物，一般不會(huì)同時(shí)存在二個(gè)有權(quán)占有人，在連成賢通過(guò)善意取得成為系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人并有權(quán)據(jù)此主張系爭(zhēng)房屋的返還原物請(qǐng)求權(quán)的同一時(shí)刻，臧樹(shù)林已喪失了對(duì)系爭(zhēng)房屋占有的本權(quán)，成為了無(wú)權(quán)占有人?！皡俏摹闭J(rèn)為因第一手的房屋買(mǎi)賣(mài)并非臧樹(shù)林的真實(shí)意思表示，該買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)臧樹(shù)林自始不發(fā)生法律效力，故臧樹(shù)林占有房屋系有權(quán)占有，該論斷有失偏頗，雖然房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效對(duì)臧樹(shù)林不發(fā)生法律效力，但是臧樹(shù)林對(duì)于該合同無(wú)效的發(fā)生及房屋所有權(quán)登記至謝偉忠名下，難言沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，一審法院查明，臧樹(shù)林確實(shí)曾向案外人李榛出具了由其親筆簽名并具有出售系爭(zhēng)房屋事項(xiàng)的公證委托書(shū)，只不過(guò)法院認(rèn)為委托書(shū)的內(nèi)容僅指授權(quán)案外人代為辦理系爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)，并不表示案外人有權(quán)代為作出出售系爭(zhēng)房屋的決定。并且，房屋的所有權(quán)已經(jīng)登記到謝偉忠名下，并由謝偉忠再次處分登記至連成賢名下，而連成賢已經(jīng)通過(guò)善意取得成為房屋的所有權(quán)人，此時(shí)臧樹(shù)林已非房屋的所有權(quán)人，其占有房屋沒(méi)有法律上或者合同上的根據(jù)，應(yīng)為無(wú)權(quán)占有。其實(shí)這也是上文所述善意第三人與原所有權(quán)人之間價(jià)值保護(hù)序列的問(wèn)題，不能籠統(tǒng)地以房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效為由，認(rèn)為臧樹(shù)林占有房屋是合法、正當(dāng)?shù)亩J(rèn)定其為有權(quán)占有。這種模糊價(jià)值判斷界限，打亂價(jià)值保護(hù)序列的裁判方法，不值得提倡。⑩值得一提的是，我們也時(shí)而看到類(lèi)似的裁判，沒(méi)有對(duì)當(dāng)事人的權(quán)利應(yīng)否保護(hù)的原因進(jìn)行具體分析，而是簡(jiǎn)單地以正當(dāng)性、合法性、公平、公正等“大詞”一帶而過(guò)，讓當(dāng)事人、公眾無(wú)法覺(jué)知法官的心證過(guò)程，不能體會(huì)到具體的正義。

五、沒(méi)有占有權(quán)能的所有權(quán)？——法官自由裁量的底線

上述“吳文”還提出了一個(gè)重要的法律論斷，認(rèn)為所有權(quán)可以與占有權(quán)能相分離，轉(zhuǎn)移所有權(quán)并不意味著占有權(quán)能的一并轉(zhuǎn)移?！皡俏摹闭J(rèn)為本案中謝某與連某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并辦理了產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，連某成為了系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人，但在房屋未予交付，而臧某又實(shí)際占有房屋的情況下，發(fā)生了所有權(quán)與占有權(quán)能分離的情況。?前引⑨。

筆者認(rèn)為，在我國(guó)目前通行的民法理論和民事立法架構(gòu)下，所有權(quán)與占有權(quán)能相分離，轉(zhuǎn)移所有權(quán)并不意味著占有權(quán)能的一并轉(zhuǎn)移這一論斷沒(méi)有理論和法律根據(jù)，更不應(yīng)作為裁判意見(jiàn)在個(gè)案中體現(xiàn)。《物權(quán)法》第39條規(guī)定，所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。第34條規(guī)定，無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。返還原物請(qǐng)求權(quán)是所有權(quán)人的所有權(quán)保護(hù)的基本方式，不能請(qǐng)求返還原物的所有權(quán)不符合《物權(quán)法》第39條規(guī)定的所有權(quán)的內(nèi)容，不符合物權(quán)內(nèi)容法定原則。轉(zhuǎn)移所有權(quán)，沒(méi)有法律規(guī)定或法理依據(jù)應(yīng)當(dāng)同時(shí)轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有，沒(méi)有同時(shí)轉(zhuǎn)移占有的，所有權(quán)人取得的是對(duì)標(biāo)的物的返還原物請(qǐng)求權(quán)，不應(yīng)存在所有權(quán)轉(zhuǎn)移但占有權(quán)仍屬于另一人的情況?！段餀?quán)法》第五編規(guī)定的占有，通說(shuō)認(rèn)為，是人對(duì)物在事實(shí)上的控制，是一種狀態(tài)，不是一種權(quán)利。非所有權(quán)人對(duì)物基于法律規(guī)定或合同約定進(jìn)行占有，為有權(quán)占有，否則，為無(wú)權(quán)占有，在所有權(quán)人請(qǐng)求返還原物時(shí)，應(yīng)予返還。沒(méi)有成文法明確規(guī)定時(shí)理論上的通說(shuō)應(yīng)是法官裁判案件的底線，法官裁判案件不應(yīng)突破法律明確規(guī)定和理論通說(shuō)，否則，會(huì)打破裁判的秩序和社會(huì)公眾的法律預(yù)期，破壞法的安定性和指引作用，這應(yīng)該是法官裁判應(yīng)當(dāng)堅(jiān)守的底線。

結(jié)語(yǔ)

上海一中院的二審判決造成這樣一個(gè)尷尬局面，生效判決認(rèn)定已取得房屋所有權(quán)的第三人不能要求無(wú)權(quán)占有的原所有權(quán)人搬離房屋，或者說(shuō)第三人取得了一個(gè)不完整的、沒(méi)有原物返還請(qǐng)求權(quán)的所有權(quán)，而占有人已喪失所有權(quán)但仍可“合法、正當(dāng)?shù)亍闭加蟹课?。并且，即使按照上海一中院的裁判思路，還有諸多難解之扣，比如連成賢轉(zhuǎn)而向謝偉忠主張違約賠償并解除雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，房屋已登記在連成賢名下如何處理？房屋所有權(quán)人是誰(shuí)？臧樹(shù)林以什么名義繼續(xù)占有房屋？臧樹(shù)林能起訴主張將房屋登記回轉(zhuǎn)至其名下嗎？現(xiàn)有的法律規(guī)定及法學(xué)理論恐怕難以作出回答。

從二審判決中看不出辦案法官的心證過(guò)程，也許其并不認(rèn)同浦東法院對(duì)連成賢“善意”的認(rèn)定，但即使我們拋開(kāi)主觀善意、客觀善意的區(qū)分不談，?理論上，認(rèn)可物權(quán)公示原則的立法，對(duì)第三人善意的標(biāo)準(zhǔn)一般采取客觀善意標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)、準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)來(lái)說(shuō)，就是看第三人對(duì)于他人納入登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是否信賴。我國(guó)《物權(quán)法》第16條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記薄是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。對(duì)于該條是否確立了不動(dòng)產(chǎn)登記的公示公信原則，理論界尚有一定爭(zhēng)議。對(duì)于第三人非善意的舉證責(zé)任，也應(yīng)該在原所有權(quán)人一方，而不應(yīng)讓第三人自證其為善意，對(duì)此，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第15條已作出明確規(guī)定，?《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返?5條規(guī)定，受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)，且無(wú)重大過(guò)失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。真實(shí)權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。因此，在臧樹(shù)林不能舉證證明連成賢非善意的情況下，應(yīng)當(dāng)有足夠的理由認(rèn)定連成賢系善意第三人。

（作者單位：青島市嶗山區(qū)人民法院）

責(zé)任編校：陳東強(qiáng)