國(guó)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)：溫州案例

溫州房地產(chǎn)庫(kù)存一度非常高，2011年溫州施工面積與銷售面積之比為23.8年，意味著按照當(dāng)時(shí)的銷售速度，溫州的商品房庫(kù)存需要約24年才能消化完畢。這么高的庫(kù)銷比（廣義庫(kù)存），遠(yuǎn)超當(dāng)前庫(kù)存最多的山西（庫(kù)銷比為9.9 年）。

據(jù)媒體報(bào)道，目前溫州市區(qū)樓市庫(kù)存已大幅下降，去化周期（狹義庫(kù)存）由2014年底的15個(gè)月降至2015年底的6個(gè)月，超出市場(chǎng)預(yù)期。溫州好望角房產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司副總經(jīng)理陳德賺表示，2015年市區(qū)庫(kù)存去化速度較快，比預(yù)計(jì)的去化周期縮短了6-9個(gè)月。

廣義庫(kù)存來(lái)看，2015年溫州施工面積與銷售面積之比下降至8.9年，較2011年大幅下降。

房?jī)r(jià)方面，2015年2月-12月，溫州房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，累計(jì)漲幅3.5%，這是2011年首次持續(xù)上漲，顯示庫(kù)存狀況有所改善。

溫州去庫(kù)存的經(jīng)驗(yàn)值得其他地方借鑒。

首先，房?jī)r(jià)調(diào)整充分，低房?jī)r(jià)增強(qiáng)了房屋吸引力。高庫(kù)存使得溫州房?jī)r(jià)深度調(diào)整，2012年開(kāi)始，溫州房?jī)r(jià)持續(xù)下跌。中國(guó)指數(shù)研究院公布的百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，溫州樣本住宅平均價(jià)格從2012年1月的2.1萬(wàn)元/平方米，下跌至2015年1月的1.3萬(wàn)元/平米，跌幅近40%。

隨著房產(chǎn)政策刺激，以及全國(guó)房地產(chǎn)銷售回暖、房?jī)r(jià)回升，溫州由于此前調(diào)整比較充分，隨著預(yù)期轉(zhuǎn)好，成交量大增，去化速度顯著提高。

其次，市場(chǎng)機(jī)制靈活，供給和需求彈性大，有助于提升庫(kù)存變化速度。溫州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)活躍，市場(chǎng)機(jī)制較為靈活，因此，房?jī)r(jià)、銷量等波動(dòng)在全國(guó)處于較高水平。銷售方面，2009-2015年，溫州商品房銷售面積分別為314、228、136、203、350、418和525萬(wàn)平方米，波動(dòng)之大遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平。靈活的市場(chǎng)機(jī)制、較高供給和需求彈性，使得溫州供求平衡恢復(fù)時(shí)間加快。

再次，政策大力支持。2015年4月2日，溫州出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，其中包括“八條房地產(chǎn)新政”，被外界稱為“溫八條”。重點(diǎn)包括：

第一，控供應(yīng)?！皽匕藯l”中首先講的就是把控土地供應(yīng)，對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多或在建住宅用地規(guī)模過(guò)大的區(qū)域，減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和９?yīng)，特別是暫停供應(yīng)這一點(diǎn)非常明確和堅(jiān)決。

第二，購(gòu)房補(bǔ)貼激勵(lì)需求。2015年4月9日至2015年12月31日期間，個(gè)人首次購(gòu)買新建普通商品住房，在取得房屋所有權(quán)證后，給予購(gòu)房款0.6%的補(bǔ)助。

第三，允許開(kāi)發(fā)商適當(dāng)調(diào)整商品房套型結(jié)構(gòu)，把一些不合理戶型進(jìn)行調(diào)整，適應(yīng)市場(chǎng)需求。剛需為王，以價(jià)換量，撐起了整個(gè)溫州樓市。支撐溫州樓市成交量的幾個(gè)主力樓盤(pán)無(wú)一例外都是主推90平方米的剛需小戶型，而且在價(jià)格上大打優(yōu)惠牌。

正是從政策出臺(tái)開(kāi)始，疊加國(guó)家降準(zhǔn)降息支持，溫州房?jī)r(jià)2015年初見(jiàn)底回升，銷量也明顯攀升，庫(kù)存去化明顯。

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)：美國(guó)案例

2008年前后，美國(guó)一度出現(xiàn)嚴(yán)重的房屋庫(kù)存積壓?jiǎn)栴}。

2008年，美國(guó)房屋空置率達(dá)到2.9%，創(chuàng)歷史新高，此前的歷史平均值為1.47，2005年以前的最高值為2.0%。

但2015年底，美國(guó)房屋空置率已經(jīng)下降至1.9%。美國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)消化，和美國(guó)采取的一系列舉措有關(guān)。次貸危機(jī)爆發(fā)后，美國(guó)救助“兩房”，利率降為零，并大量購(gòu)買MBS，以壓低長(zhǎng)期貸款利率。

盡管美國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存已經(jīng)明顯消化，但美國(guó)政府依然在大力呵護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

首先，盡管QE退出，美國(guó)開(kāi)啟首輪加息，但美聯(lián)儲(chǔ)購(gòu)買的MBS數(shù)量一直沒(méi)有下降，2016年2月10日，美聯(lián)儲(chǔ)持有的MBS量為1.74萬(wàn)億美元。

此外，2015年12月23日，美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬還簽署了一項(xiàng)法案，放寬實(shí)施了35年之久的對(duì)外國(guó)資本投資美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的稅率。該法案規(guī)定，外國(guó)養(yǎng)老基金在美投資房地產(chǎn)時(shí)，享有與美國(guó)養(yǎng)老基金同等的待遇。法案廢除了1980年開(kāi)始實(shí)施的《外國(guó)投資房地產(chǎn)稅法案》（FIRPTA）對(duì)外國(guó)養(yǎng)老金投資美國(guó)房地產(chǎn)時(shí)征收的稅率。

總之，從美國(guó)經(jīng)驗(yàn)可以看到，貨幣政策的大力支持對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存有很大幫助。

另外，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收變化（財(cái)政政策）也具有重要意義。

除美國(guó)外，日本也面臨住宅過(guò)剩問(wèn)題。2016年1月22日，日本政府公布了減少空置房的目標(biāo)，欲在10年內(nèi)把空置房數(shù)量減少到400萬(wàn)套，“去庫(kù)存”約100萬(wàn)套。這是日本政府首次對(duì)空置房問(wèn)題設(shè)立量化目標(biāo)。

日本國(guó)土交通省建議，為完成上述目標(biāo)，應(yīng)主要從兩方面著手：

其一，推廣二手住宅評(píng)估機(jī)制，方便購(gòu)房者了解空置房的價(jià)值，使這些房屋能在二手房市場(chǎng)交易。

其二，對(duì)于老舊危房，應(yīng)有計(jì)劃地拆除。同時(shí)，國(guó)土交通省還建議把一些空置房改造成福利設(shè)施，供低收入家庭居住。