為支持實體經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和緩解金融系統(tǒng)債務壓力所進行的寬松操作，一如既往地推高了一線城市房地產(chǎn)熱潮。這其中除了資金面因素、市場心理預期等常規(guī)動力，以及新型杠桿的運用等新情況外，對一線城市住房市場的剛需更是持久的強有力推手。

如何給此次一線城市的房地產(chǎn)熱潮適度降溫，估計將成為未來一段時間官學兩界熱議的話題。如果炒房熱度進一步升溫，相關(guān)針對性調(diào)控政策將會漸次推出，以防此輪房地產(chǎn)市場的飆漲失控，沖擊金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性。

憑借此前十年積累的房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗和教訓，對房地產(chǎn)市場過熱進行局部和短時段降溫，相信有關(guān)部門的政策儲備依然充足，關(guān)鍵時刻應該能夠打出調(diào)控組合拳來。

在揚湯止沸之余，如何從根本上化解一線城市房地產(chǎn)市場一放就亂的深層壓力，還需要釜底抽薪之計。在此過程中，還應考慮解決如何將一線城市的房地產(chǎn)剛需轉(zhuǎn)化為對二三線城市的房地產(chǎn)消費需求，如此才可能兼顧防過熱、去庫存和推動區(qū)域平衡發(fā)展的多重目標。

中國的城市化進程剛剛過半，遠未達到發(fā)達國家的比率，按說還有相當大的發(fā)展空間，對房地產(chǎn)市場的需求也還有巨大的潛力，這也是相當長一段時間內(nèi)人們對中國城鎮(zhèn)化紅利和中國房地產(chǎn)市場消費寄予厚望的信心基礎(chǔ)所在。

城鎮(zhèn)化紅利也一度被認為是繼出口之后拉動中國經(jīng)濟增長的引擎所在，因此也一度被賦予引領(lǐng)中國經(jīng)濟進入新常態(tài)的重任。然而讓人大跌眼鏡的是，中國房地產(chǎn)市場迅速出現(xiàn)總量過剩的趨勢，一些三四線城市甚至出現(xiàn)“鬼城”現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場不僅沒有乘著城鎮(zhèn)化的東風成為中國經(jīng)濟的引擎，反而成為去產(chǎn)能和去庫存的重災區(qū)，其累計的流動性泡沫也被視為可能引發(fā)中國金融系統(tǒng)性風險的重大隱患。

這不由得讓人們懷疑此前是否對中國的城鎮(zhèn)化紅利及房地產(chǎn)市場潛力過于高估？就中國當下的城鎮(zhèn)化水平而言，高估之說顯然缺乏根據(jù)。問題還是出在中國經(jīng)濟區(qū)域發(fā)展的不平衡，以及由此導致的中國房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性失衡，這也是一線城市的剛需壓力和三四線城市的去庫存壓力并存的根源所在。

因此，需要反思的不是城鎮(zhèn)化紅利的判斷是否準確，而是中國的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略布局所出現(xiàn)的偏差。

一段時間以來，由于諸多城市病的出現(xiàn)，人們對特大城市的發(fā)展出現(xiàn)了戒慎恐懼的心態(tài)。在此心態(tài)推動下，為緩解特大城市承載壓力，將特大城市的功能和人群分流出去被提上議事日程并初步得到落實。與此同時，這一分流還被賦予了將資源導流到三四線城市，促進大中小城市乃至城鎮(zhèn)均衡發(fā)展，進而拉平區(qū)域發(fā)展落差的良好愿望。

一邊是嚴控大城市用地規(guī)模和限購的政策擠壓，一邊是優(yōu)惠的用地和資金優(yōu)惠政策，一推一拉之間，不少房地產(chǎn)商在前些年紛紛布局三四線城市，造成了巨量的住房供給。

然而美好的愿望被現(xiàn)實所擱淺。由于各種市場要素、公共資源和就業(yè)機會的高度集聚，人們寧愿忍受種種不便也要“削尖腦袋”擠進大城市，也因此稍有放松調(diào)控的苗頭，資金供給出現(xiàn)寬松的趨勢，被壓抑的剛需便噴薄而出。而被人們寄予厚望卻缺乏各種資源和機會的三四線城市和小城鎮(zhèn)，盡管出臺了種種優(yōu)惠措施，依然無法成為大多數(shù)人尤其是年輕人就業(yè)和置業(yè)的首選。

嚴酷的現(xiàn)實表明，人們需要對此前一段時間的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略進行反思。合理控制特大城市的規(guī)模，終結(jié)攤大餅式的粗放擴張是對的，但是指望通過遠在內(nèi)地的三線城市的房地產(chǎn)建設(shè)來加以分流，則是倒果為因，也是資源錯配，在造成總量過剩的同時還加劇了市場的結(jié)構(gòu)性失衡。

當務之急是將中國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的重心調(diào)整為圍繞特大城市興建城市群上來，通過特大中心城加連綿城市帶的建設(shè)，更好地實現(xiàn)人、地和資源之間的合理匹配，從而一方面滿足對特大城市承載壓力的分流，一方面順應人們尤其是年輕人群對前往一線城市工作和居住的剛性需求。只有做大特大中心城市群，才能真正釋放一線城市房地產(chǎn)市場飆漲的壓力。

考慮到下階段三四線城市去產(chǎn)能將導致更多的人員分流壓力出現(xiàn)，而一線特大城市又是服務業(yè)就業(yè)機會特別集中的地方，盡快調(diào)整城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略，加快特大城市群建設(shè)，顯然比以往更具緊迫性。