紀(jì)綱

只要寬松貨幣信貸政策不改變，即使價(jià)格已偏離基本面，一線城市房?jī)r(jià)仍會(huì)居高不下，但瘋漲態(tài)勢(shì)不可能維系。

中國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)的走勢(shì)基本取決于貨幣政策，近期的貨幣政策走向在進(jìn)一步“利好”房市，可以說(shuō)，寬松的貨幣政策與信貸環(huán)境是本輪房地產(chǎn)價(jià)格上漲的關(guān)鍵推手。

前期的貨幣超發(fā)以及2015年多次降息降準(zhǔn)帶來(lái)了大量流動(dòng)性，然而資金并未如愿流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，部分資金繼續(xù)維持了地方政府、大型國(guó)有企業(yè)等“以債還債”的模式。與此同時(shí)，在人民幣貶值壓力預(yù)期加大的前提下，也迫使大量資金流入具有避險(xiǎn)及保值、增值功能的房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)一步推高了資產(chǎn)價(jià)格。

在金融脫媒、互聯(lián)網(wǎng)金融、利率市場(chǎng)化、大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)客戶(hù)貸款業(yè)務(wù)不斷下滑的背景下，銀行進(jìn)一步降低了按揭貸款門(mén)檻。以本輪房地產(chǎn)起漲城市深圳為例，根據(jù)人民銀行深圳中心支行的統(tǒng)計(jì)，個(gè)人住房貸款余額為7420億元，同比增長(zhǎng)40%。

本輪樓價(jià)波動(dòng)有著鮮明的區(qū)域分化特性，漲幅主要集中在一線及強(qiáng)二線城市，三四線地方政府及開(kāi)發(fā)商急于“去庫(kù)存”，一線城市和部分強(qiáng)二線城市卻在“搶庫(kù)存”。

對(duì)于中央政府來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)去庫(kù)存較理想狀態(tài)應(yīng)該是“一線、強(qiáng)二線地產(chǎn)價(jià)格溫和、可控式上漲，傳導(dǎo)并帶動(dòng)弱二線、三線、四線的地產(chǎn)庫(kù)存的消化”，這樣可以有效地維持消費(fèi)者“追漲不追跌”的心態(tài)，從而幫助主要三四線城市的去庫(kù)存。

然而，最近一線城市房?jī)r(jià)猶如脫韁野馬，北京、上海、深圳去化率急速加快。以北京為例，官方數(shù)據(jù)顯示，樓市庫(kù)存降至近兩年來(lái)最低。并且只要寬松貨幣信貸政策不改變，即使價(jià)格已偏離基本面，一線城市房?jī)r(jià)仍會(huì)居高不下，但瘋漲態(tài)勢(shì)既不可能也不可以維系。

首先，經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷增大，資產(chǎn)荒推動(dòng)資金尋找增值渠道，股市低迷時(shí)，熱錢(qián)就涌入樓市，與庫(kù)存高企的三四線城市相比，熱錢(qián)無(wú)疑更青睞一線及強(qiáng)二線城市。同時(shí)，人民幣貶值預(yù)期不斷增大，股票、信托、P2P等產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)上升，房子就成為資產(chǎn)配置時(shí)首選的避險(xiǎn)或保值資產(chǎn)，而一線城市房產(chǎn)的保值增值功能尤為突出。此時(shí)，房產(chǎn)已成為金融產(chǎn)品，價(jià)格波動(dòng)性必然加大。

其次，近期出臺(tái)的樓市刺激政策并未覆蓋一線城市，或只是有限涉及。因此一線城市房?jī)r(jià)上漲更體現(xiàn)了需求側(cè)的問(wèn)題。一線城市政府逐漸實(shí)施開(kāi)發(fā)總量控制，土地供應(yīng)有限；開(kāi)發(fā)商卻在加大對(duì)一線城市的投入，就連一向主攻三四線城市的碧桂園從去年開(kāi)始也大力布局一二線城市。所以，一線城市地王頻現(xiàn)，面粉比面包貴成為“新常態(tài)”。未來(lái)幾年，一線城市樓市的趨勢(shì)是高端化，只有這樣才能對(duì)沖高地價(jià)。

第三，在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)，大型城市對(duì)周邊地區(qū)人口、資金等要素的吸附性更明顯。大城市就業(yè)、教育、醫(yī)療資源高度集聚，雖然特大城市人口流入增速在逐漸減緩，但人口數(shù)量依舊在逐年增長(zhǎng)，意味著住房需求也在不斷增加。

所以，除非中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)巨大不可逆的危機(jī)，否則，在寬松的貨幣政策前提下，2016年一線城市房?jī)r(jià)總將持續(xù)上升。但是，一線樓市房?jī)r(jià)已經(jīng)處于“不可理喻”的高位，投機(jī)與金融風(fēng)險(xiǎn)泡沫已經(jīng)在不斷聚集、放大，目前這樣的“瘋漲”一定不可持續(xù)。

政府可能會(huì)選擇“讓子彈再飛一會(huì)兒”，畢竟房地產(chǎn)去庫(kù)存是中央既定的今年五大工作任務(wù)之一。但是，如果房地產(chǎn)泡沫破裂，由于其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性、傳導(dǎo)性強(qiáng)，負(fù)面效應(yīng)會(huì)超過(guò)股災(zāi)，政府必須遏制一線城市房?jī)r(jià)的非理性上漲。

吸取去年股市崩盤(pán)的教訓(xùn)，政府需要高度關(guān)注本輪房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中的“居民加杠桿”現(xiàn)象。去年股市崩盤(pán)，根本原因是投資者除場(chǎng)內(nèi)杠桿外，用更高的“場(chǎng)外配資”杠桿快速拉動(dòng)股價(jià)，導(dǎo)致股價(jià)估值嚴(yán)重偏離基本面，股價(jià)自由下墜時(shí)完全沒(méi)有支撐，政府也無(wú)能為力。此輪房?jī)r(jià)上漲，部分居民的投資資金同樣主要來(lái)自于“場(chǎng)外配資”的加杠桿，對(duì)此監(jiān)管當(dāng)局需要高度警惕。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于艱難的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，去庫(kù)存不但是今年中央工作的重點(diǎn)，也是各個(gè)地方政府的工作重點(diǎn)。但若一線城市房?jī)r(jià)非理性上漲得不到有效抑制，就會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)分化，加劇大城市對(duì)其他地區(qū)資金的吸納，扭曲區(qū)域要素配置，這不僅不會(huì)有利于全國(guó)范圍內(nèi)的去庫(kù)存，還會(huì)擾亂產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的節(jié)奏。

作者為羅蘭貝格管理咨詢(xún)公司合伙人