單素敏

“去庫存”的問題，其實是一個與戶籍制度改革、土地制度改革、新型城鎮(zhèn)化有關的更宏大的主題。圖為上海雕塑后的樓盤建筑

1994年以來，每年歲末召開的中央經濟工作會議，都是判斷當前經濟形勢和定調第二年宏觀經濟政策最權威的風向標。 回顧2011年，中央經濟工作會議公報中關于房地產的提法是，“要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發(fā)展”;2012年依然強調“要繼續(xù)堅持房地產市場調控政策不動搖”;2013年、2014年對“房地產”只字未提;而剛剛結束的2015年中央經濟工作會議，不僅重提“房地產”，還以罕見的篇幅為“化解房地產庫存”開出了藥方。

從“十二五”開局到收官，中國房地產市場形勢5年之間發(fā)生了明顯轉變。

如今，“去庫存”已經被列為2016年經濟社會發(fā)展的五大重點任務之一。

對此，國家高層2015年末在不同高級別會議上至少提了三次。在中央經濟工作會議召開之前，12月14日的中央政治局會議就將“樓市去庫存”作為重點內容進行了討論。在此之前的11月10日，習近平總書記在中央財經領導小組第十一次會議上提出，要化解房地產庫存，促進房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展。

房地產庫存壓力究竟有多大？圍繞“去庫存”的問題，業(yè)內建言不斷，討論的熱度也在持續(xù)升高。而對大部分房屋供需比偏高的城市，尤其對庫存積壓嚴重的三四線城市來說，在未來至少3年內，“如何去庫存”恐怕是繞不過去的經濟和民生話題。

庫存有多大

關于中國房地產市場上究竟有多少庫存，根據(jù)不同統(tǒng)計口徑得出的數(shù)據(jù)大不相同。

國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)是，截至2015年12月末，全國商品房待售面積為7.18億平方米，比上年同期增加了近1億平方米，比上個月新增了2200萬平方米。 如果再將對比的標尺往前拉，2005～2009年這5年中，全國商品房待售面積最高是2009年的1.99億平方米，最低是2007年的1.3億多平方米。

2010年國家統(tǒng)計局未公布年末的商品房待售面積，但據(jù)業(yè)內人士稱，當年的數(shù)據(jù)也在2億平方米以內。

7.18億平方米待售是什么概念？

如果將待售的4.5億平方米住宅、1.78億平方米辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房，以及其他約9000萬平方米的竣工車庫等面積，折算成每套100平方米的房屋（三口之家居?。┑脑?，7億平方米商品房待售面積，可供2000萬多人居住。

深化住房制度改革方向，應該以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點。圖為2015年11月27日，杭州舉辦的房展會上參觀者在觀看樓盤模型?

國家統(tǒng)計局所指的商品房待售面積，是報告期末已竣工的、可供銷售的商品房建筑面積，尚未銷售的部分，包括以前年度竣工的和本期竣工的房屋面積。這個“庫存”也可以理解為，沒賣出去的現(xiàn)房。安信證券分析師陳天誠認為，未竣工的在建項目（除已預售的房屋），也就是大量在建未售的期房，也應當計入庫存。另外，尚未開工的土地按會計原則是記入房地產企業(yè)存貨的，所以企業(yè)已拿地但尚未開工建設的部分也應計入庫存。

將這兩項數(shù)據(jù)加進來，陳天誠最終得出的截至2015年10月末的庫存數(shù)據(jù)達98.3億平方米。北京師范大學金融研究中心主任鐘偉的測算結果是85億～90億平方米。另有財經評論人，深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉撰文說，“寬口徑”下的中國待消化庫存合計規(guī)模約為140.9億平方米?！八惴ú煌?，得出的數(shù)據(jù)也存在巨大分歧?！比珖康禺a商會聯(lián)盟主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌告訴《瞭望東方周刊》。

顧云昌認為，可靠的庫存數(shù)據(jù)是20億平方米左右，如果按照2012～2014年的年平均銷售面積12.08億平方米來計算，消化20億平方米只需要一年半的時間。

“我們認為半年到一年半的消化周期是正常的?！鳖櫾撇f，“但現(xiàn)在的問題是城市和地區(qū)之間極不平衡。比如北上廣深基本不存在明顯的庫存問題，但一些三四線及以下的城市，嚴重的需要3年甚至更久的時間?！?/p>

庫存的兩面性

“過去幾年房地產市場發(fā)生了很大變化，認識今天庫存量大的問題，只分析一個因素是不客觀的?！敝袊康禺a業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長馮俊告訴《瞭望東方周刊》。在他看來，除了市場需求不足、銷售增長乏力和老百姓支付能力不足之外，高層建筑越來越多、配套越來越復雜、大盤項目壓銷售節(jié)奏等，也是導致庫存積壓的原因?！澳檬┕ぶ芷趤碚f，從開工到全部建成需要的時間，上世紀90年代大概不到3年，現(xiàn)在遠不止這個周期了，有的要七八年，所以各方面因素疊加使得銷售周期在延長?！睂τ谏唐贩恐蟹亲≌瑤齑娼咏话氲脑?，馮俊認為，一方面是宏觀經濟增速放緩，導致市場上需要買辦公樓買商鋪的人少了，另一方面則可以歸因于電商對實體店的沖擊。他說，現(xiàn)在非住宅的庫存壓力比住宅要大。

“有些人簡單地把庫存量變大當成一個非常糟糕的社會現(xiàn)象，這種認識我不敢茍同?！瘪T俊對本刊記者坦言，“如果市場始終處于明顯的供小于求的短缺狀態(tài)，質量差、不誠信這些問題就很難得到解決。只有在供求平衡甚至適度的供大于求，老百姓有多種選擇的時候，才會使得開發(fā)商通過優(yōu)質產品、價格和服務來吸引消費者，從而形成良性的市場競爭?！?/p>

一位不愿透露姓名的山東開發(fā)商告訴《瞭望東方周刊》，目前他所涉及的濰坊、東營等三線城市，有一定的庫存，可市場需求也較大，“企業(yè)信譽好、工期和售后有保障，那些設計合理、品質高的產品依然不愁銷售?！?

顧云昌也認為，所有的商品在正常情況下都應該會是適度的供大于求?！皩τ谝话闵唐肥袌鰜碇v，供求關系決定價格，只不過考慮到物價指數(shù)上升和通貨膨脹率，供大于求的時候商品價格有時也會漲。”他分析說。但這個規(guī)律在房地產領域的作用，從數(shù)據(jù)上來看似乎并不明顯。

按照一般理解，普通商品庫存積壓一定會出現(xiàn)商家降價甩賣的情形，原料價格也會波動。但是根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2015年1～12月全國商品房均價為6792元/平方米，與上月的6821元/平方米基本持平，比上年同期增長了7.4%。從地價來看，2015年1～12月，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積2.28億平方米，同比下降31.7%;土地成交價款7622億元，同比下降23.9%;土地單價每平方米同比上漲了340元，漲幅為11.3%。

值得注意的是，在商品房待售面積同比增長15.6%、絕對量增加了近1億平方米、去庫存壓力倍增的情況下，房價地價仍然分別出現(xiàn)了同比漲幅7%和11%的現(xiàn)象。

“房子的特殊性在于它是不動產，不像其他商品這邊積壓了可以往缺貨的地方運。所以，討論房地產的問題，無論是從庫存量還是從價格來看，切忌只讀總數(shù)和平均值?！鳖櫾撇龔娬{。

李宇嘉在一篇文章中提到，“根據(jù)調查，目前少數(shù)二線城市和600多個三四線城市的庫存集中了全國近70%的量?！?/p>

由于各城市供需狀況不同，城市間房價分化現(xiàn)象非常明顯。

“從同比和環(huán)比數(shù)據(jù)來看，一線城市和部分熱點二線城市房價上漲較快;其余二線城市環(huán)比較為平穩(wěn);大部分三線城市仍然處于庫存逐步消化階段，房價仍在下降?！眹医y(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉在對2015年12月份房價數(shù)據(jù)的解讀文章中介紹。

我國房地產市場是一個區(qū)域差異很大的市場，住房制度改革方案和相關政策都應當有彈性，給地方留下空間。

“去庫存不能一刀切，管理部門應該根據(jù)不同的房地產市場出臺針對性的措施?！鳖櫾撇J為。

怎么去庫存

對于中央經濟工作會議提出的六大舉措，顧云昌認為，“去庫存”的問題其實是一個與戶籍制度改革、土地制度改革、新型城鎮(zhèn)化有關的更宏大的敘事。而這三個問題的關鍵就是中央所提的“農民工市民化”。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2014年全國農民工監(jiān)測調查報告》顯示，2014年全國總共有2.74億農民工，人均月收入2864元。其中1.68億的異地務工者人均居住花費是455元/月，他們中間僅有1%的人在務工地買了房。從農民工“五險一金”的參保率來看，有住房公積金的僅占總人數(shù)的5.5%……“也就是說，農民工住房條件還很差，他們不是不想買房，而是買不起。”顧云昌說。為釋放潛在需求，2015年以來，中央連續(xù)出臺了下調二手房營業(yè)稅、降低首付款比例、放寬公積金貸款申請門檻、5次降準降息等多項樓市利好政策。

“但由于缺少銀行信貸支持和其他社會福利等市民待遇，要滿足農民工的購房需求從而消化房地產庫存，需要加快戶籍制度改革，打破土地的城鄉(xiāng)二元結構?！鳖櫾撇f。

在他看來，庫存較大的三四線城市可以將農民工納入保障房覆蓋范圍，通過貨幣補貼而不是繼續(xù)建設房屋的方式，消化一部分商品房庫存。對于購買商品房的農民工，利用稅費減免、首付比例下調或者鼓勵開發(fā)商適當降低房價等方式，讓農民工在城市買得起房。

“另外，如果農村的宅基地可以盤活、變現(xiàn)，也可以補充農民工在城里買房的資金?！鳖櫾撇f。

關于建設新型城鎮(zhèn)化，一個理想化的圖景是，農民工將宅基地出售給城市有條件的個人或企業(yè)，用所得收入在務工的城市安家，并享受與城市居民同等的社會福利、就業(yè)機會。有錢人或者政府、企業(yè)、商業(yè)機構將農村的房屋進行改造，居住或者通過經營獲取收益，“許多國外的小城鎮(zhèn)就是這么開發(fā)出來的?！鳖櫾撇f。

他認為，這樣既能解決農村留守兒童、空巢老人的社會問題，又能美化鄉(xiāng)村、緩解城市壓力，但實現(xiàn)起來最大的難點，除了如何保證農村不亂開發(fā)之外，還是在于現(xiàn)行的土地制度，而這又涉及到大的法律修改問題。

2014年12月2日，習近平在中央全面深化改革領導小組第七次會議上提出，農村土地制度改革要堅持土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損三條底線，在試點基礎上有序推進。

而另一方面，在一線城市和熱點城市，不少白領又買不起房子，房地產市場面臨供給不足的問題，顧云昌認為，可以通過工廠搬遷、棚戶區(qū)改造等辦法來增加土地供給，同時可以通過發(fā)展二手房和租賃市場來盤活存量房，滿足老百姓長期租房的需求。中央經濟工作會議明確提出，“鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)”。

實際上，市場上已經出現(xiàn)了類似的專業(yè)化租賃公司。例如我愛我家旗下的“相寓”、小米開發(fā)的“YOU+”長租公寓、鏈家自營租賃平臺“自如寓”，等等。其商業(yè)模式是，企業(yè)從業(yè)主手里收集房源向租戶出租，既能給業(yè)主帶來房屋資產增值、也可以為租客提供貸款服務。目前，這類長租公寓正受到資本市場的青睞。

從不同機構、專家的分析來看，中央指導意見下的“去庫存”方式是多種多樣的，但涉及到制度改革、結構調整，具體落實下來也并非輕而易舉。

政府的壓力與動力

“除了現(xiàn)在的庫存之外，我比較擔心的是潛在供應持續(xù)減少，未來兩三年以后會不會出現(xiàn)房價再次飛漲的情況。”馮俊對本刊記者表達了這樣的擔憂。

中國房地產開發(fā)集團原總裁孟曉蘇在2016年1月16日的一檔電視節(jié)目中也表示，“房屋具有生產滯后性的特點，光施工期就要18個月，再加上一系列審批運轉，從拿地到銷售需要兩到三年時間，如果現(xiàn)在停止供應，兩三年后購買力起來了房屋又可能會供不應求。”

而房地產開發(fā)投資增速持續(xù)下降、房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積及土地成交價繼續(xù)下跌，對地方政府的財政收入來講，壓力更大。

據(jù)孟曉蘇介紹，“2014年整個房地產銷售下降了6.3%，本來從房改以來每年的銷售額是增長26.5%，這意味著一里一外，丟掉了近三分之一的銷售額，影響的數(shù)額大概是2.7萬億元?！?/p>

而彼時，財政部統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2014年末中國地方政府債務余額達到15.4萬億元，平均債務率為86%?！耙簿褪钦f，在地方政府正急著要還債的時候，賣地收入下降了三分之一，找誰（要錢）去呢？”孟曉蘇說。

去庫存的要求之下，地方政府“錢從哪來”的問題仍在求解之中。不過顧云昌認為，從供給側改革的邏輯與路徑來看，通過簡政放權、放松管制、減免稅費等，是可以搞活市場交易，從而提高生產率增加收入的?！爸劣谠趺垂膭钯彿?、怎么實施優(yōu)惠，恐怕需要地方政府根據(jù)自己的情況來定?！彼f。

我愛我家集團副總裁胡景暉則告訴《瞭望東方周刊》，針對“發(fā)展住房租賃市場”的指導意見，目前企業(yè)還面臨著幾個方面的問題：一是目前房屋租賃的投資回報率太低;二是二手房、租房交易的稅費較高，特別是在行業(yè)認定上所涉及到的稅費過高;第三是企業(yè)融資成本和運營成本比較高。

他認為，運營成本的事情，企業(yè)可以通過內部管理、商業(yè)模式創(chuàng)新等自己解決，但是稅費高、房價房租比低、融資成本高的問題，需要政府來調節(jié)。

“住建部下發(fā)的一個文件里，有一個住宅租賃經營的行業(yè)類別認定問題，我們是想力促發(fā)改委和相關部門把它作為服務于民生的新型現(xiàn)代服務產業(yè)重新認定，這樣在稅收、刷POS等稅費上都會極大降低?！焙皶熣f。

在融資的長期制度建設問題上，胡景暉認為，中國目前還沒有真正的房地產信托投資基金市場（REITs），應該加快公募REITs的推出，增加普通老百姓的投資渠道，而不用再局限于“非房即股”的投資選擇。

在顧云昌看來，二手房交易中“五減二”的營業(yè)稅征收標準、契稅、個人所得稅等，政府可以加大減免力度讓利于民。同時應配合房產稅政策的出臺，增加多套房業(yè)主的持有成本，增加政府收入的同時搞活存量房市場。

上述不愿透露姓名的開發(fā)商告訴本刊記者，“地方政府如果能夠多發(fā)展產業(yè)、增加就業(yè)機會吸引人口流入，降低各項開發(fā)規(guī)費，一定會促進‘農民工市民化的政策落實?！?