劉　歡

(南京師范大學(xué) 法學(xué)院，南京 210000)

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以房抵債法律性質(zhì)探究
——以“朱俊芳案”為例

劉歡

(南京師范大學(xué) 法學(xué)院，南京 210000)

摘要：法院不應(yīng)將“以房抵債”協(xié)議一概認(rèn)定為無(wú)效，應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體案件事實(shí)作出慎重判決?！爸炜》及浮敝小耙苑康謧眳f(xié)議的法律性質(zhì)，不是擔(dān)保法律關(guān)系，而是附生效條件的代物清償協(xié)議，并且不違反流押禁令。最高院關(guān)于本案的判決正確，但性質(zhì)界定不準(zhǔn)確。通過(guò)對(duì)本案中“以房抵債”協(xié)議法律性質(zhì)的界定，為法院審理此類案件提供一個(gè)可供參考的思路。

關(guān)鍵詞：以房抵債；(后)讓與擔(dān)保；附解除條件；代物清償；流押條款

一、問(wèn)題提出

《最高人民法院公報(bào)》2014年第12期刊登了一則《朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案》的案例。基本案情：2007年1月25日，朱俊芳與嘉和泰公司簽訂十四份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定朱俊芳向嘉和泰公司購(gòu)買(mǎi)百桐園小區(qū)十號(hào)樓14套商鋪,同日嘉和泰公司將合同辦理銷售備案登記，次日向朱俊芳出具兩張總額為10 354 554元的銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。2007年1月26日，朱俊芳與嘉和泰公司簽訂《借款協(xié)議》，約定：嘉和泰公司向朱俊芳借款1 100萬(wàn)元，還款期為 2007年4月26日；嘉和泰公司將其開(kāi)發(fā)的百桐園小區(qū)十號(hào)樓商鋪抵押給朱俊芳，抵押的方式為與朱俊芳簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并辦理備案手續(xù)，開(kāi)具發(fā)票；如嘉和泰公司償還借款，朱俊芳將抵押手續(xù)(合同、發(fā)票、收據(jù))退回，如到期不能償還借款，嘉和泰公司將以抵押物抵頂借款，雙方互不支付對(duì)方任何款項(xiàng)。該合同簽訂后，朱俊芳向嘉和泰公司發(fā)放了1 100萬(wàn)元借款，嘉和泰公司出具了收據(jù)。至2007年4月26日，嘉和泰公司未能償還該借款。因此，朱俊芳向山西省太原市小店區(qū)人民法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)其與嘉和泰公司簽訂的十四份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》有效，判令嘉和泰公司履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同*本案為“朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案”，載《最高人民法院公報(bào)》2014年第12期。。

本案經(jīng)過(guò)了一審、二審和再審，針對(duì)原告要求被告履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同的請(qǐng)求，四級(jí)法院在判決理由和結(jié)果方面出現(xiàn)了較大的分歧，表現(xiàn)為：一是一審和二審法院認(rèn)為借款合同是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充，并且借款合同為買(mǎi)賣(mài)合同附加了解除條件，即到期還款，買(mǎi)賣(mài)合同解除；到期不能還款，買(mǎi)賣(mài)合同繼續(xù)履行。現(xiàn)嘉和泰公司到期未能還款，解除條件未成就，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行買(mǎi)賣(mài)合同。二是山西高院認(rèn)為雙方是民間借貸關(guān)系，雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)際是為民間借貸做擔(dān)保，因約定到期不能償還借款，以房抵債，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。三是最高院再審認(rèn)為本案雙方當(dāng)事人實(shí)際上就同一筆款項(xiàng)先后設(shè)立商品房買(mǎi)賣(mài)和民間借貸兩個(gè)法律關(guān)系，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》為《借款協(xié)議》提供擔(dān)保，《借款協(xié)議》為案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的履行附設(shè)了解除條件，借款到期，嘉和泰公司不能償還借款，則履行案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。

筆者認(rèn)為四級(jí)法院之所以得出不同的審判結(jié)果，主要原因在于對(duì)該案中所涉及的“以房抵債”協(xié)議的法律性質(zhì)認(rèn)識(shí)不同，這種不同認(rèn)識(shí)同時(shí)也反映出對(duì)其認(rèn)識(shí)不夠清晰明確，因此本文嘗試從該案入手，旨在探討案涉“以房抵債”的法律性質(zhì)*實(shí)踐中“以房抵債”的種類繁多，因此無(wú)法統(tǒng)一認(rèn)定其法律性質(zhì)，筆者嘗試從分析該案例入手，提供一個(gè)可供參考的思維方式，供大家批評(píng)指教。，為分析這類案件提供一個(gè)可供參考的思路。

二、關(guān)于“以房抵債”法律性質(zhì)的解釋路徑辨析

(一)“提供擔(dān)保”之解釋路徑辨析

高院和最高院在審理本案時(shí)，均認(rèn)為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》為《借款合同》提供擔(dān)保，那么如何理解這種“擔(dān)?！?？當(dāng)事人之間是具有設(shè)立擔(dān)保物權(quán)的法律行為還是僅存在利用買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)?yè)?dān)保借款債權(quán)實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)目的或動(dòng)機(jī)？

如果認(rèn)為當(dāng)事人之間具有設(shè)立擔(dān)保物權(quán)的法律行為，那么我們需要考察擔(dān)保物權(quán)的客體是什么？商品房買(mǎi)賣(mài)合同還是商品房本身？如果是商品房買(mǎi)賣(mài)合同，那么可以理解為借款合同的債務(wù)人以自己在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中所享有的債權(quán)，即付款請(qǐng)求權(quán)做擔(dān)保。以債權(quán)做擔(dān)保，我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定當(dāng)事人之間不僅要簽訂質(zhì)押合同，還要辦理登記，此時(shí)債權(quán)質(zhì)權(quán)才能設(shè)立，而本案中顯然不是采取此種方式，因此不成立債權(quán)質(zhì)權(quán)。如果是以商品房本身設(shè)立擔(dān)保，當(dāng)事人之間也應(yīng)當(dāng)按照《物權(quán)法》的規(guī)定簽訂商品房抵押合同并辦理抵押登記，抵押權(quán)才能設(shè)立，本案也不符合這方面的規(guī)定。但是是否可以認(rèn)為即使當(dāng)事人之間并未辦理抵押登記，依然存在著抵押合同關(guān)系？對(duì)此筆者也持否定的態(tài)度。因?yàn)楫?dāng)事人之間已經(jīng)形成買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，出借人對(duì)該房屋享有移轉(zhuǎn)所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，在此情況下，出借人不可能對(duì)同一標(biāo)的物還享有抵押權(quán)。

能化解以上解釋矛盾的方法就是認(rèn)為當(dāng)事人后簽訂的借款協(xié)議其實(shí)是將商品房買(mǎi)賣(mài)合同變更為商品房抵押合同。的確，法院有以這種思路來(lái)審理此類案件的，即直接認(rèn)定該類合同“名為買(mǎi)賣(mài)，實(shí)為擔(dān)?！?如“張桌瑋訴怡豪公司商品房銷售合同糾紛案”((2012)渝五法民初第12號(hào))，“李桂允訴惠亞軍等民間借貸案”((2009)邳民一初字第1077號(hào))等。，否認(rèn)當(dāng)事人之間有買(mǎi)賣(mài)的真實(shí)意思，而符合擔(dān)保的條件。但是由于擔(dān)保中約定“如到期不償還借款，則用房屋抵頂借款”，實(shí)際上是在債務(wù)履行期屆滿前，雙方當(dāng)事人作出了將抵押財(cái)產(chǎn)歸一方當(dāng)事人所有的意思表示，違反了《物權(quán)法》關(guān)于“禁止流押”的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效，當(dāng)事人應(yīng)繼續(xù)履行借款合同。除此之外，還有學(xué)者將其定性為“名為買(mǎi)賣(mài)，實(shí)為后讓與擔(dān)?！?，繼而肯定其擔(dān)保關(guān)系，借款合同的債務(wù)人應(yīng)當(dāng)履行移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的義務(wù)。下面將具體分析這兩種解釋路徑。

1.“名為買(mǎi)賣(mài)，實(shí)為借貸”的解釋路徑辨析。此種解釋路徑實(shí)際上是否定當(dāng)事人之間具有設(shè)立買(mǎi)賣(mài)合同的意思，雙方真實(shí)意思是為借款合同提供擔(dān)保。究其法理，在于將買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定為雙方當(dāng)事人所作的通謀虛偽意思表示，而其真意在于設(shè)定擔(dān)保關(guān)系。

通謀虛偽意思表示是指雙方當(dāng)事人相互串通，使其外部行為表示的意思與內(nèi)心意思不一致，并且不希望外部意思發(fā)生法律效力的意思表示。首先，“內(nèi)心意思如何，難以預(yù)知，須經(jīng)由表示行為而使其在外部上可以認(rèn)識(shí)”[1]。本案中，雙方當(dāng)事人的外部表示行為是簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并且沒(méi)有任何要辦理抵押登記的意思，因此雙方是想要發(fā)生買(mǎi)賣(mài)合同的效力，無(wú)法得出內(nèi)心意思與外部表示的意思不一致這一結(jié)論。其次，當(dāng)事人恰恰是希望買(mǎi)賣(mài)合同生效，通過(guò)移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)來(lái)保障借款債務(wù)的順利履行，而非不希望買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生效力，因此與通謀虛偽行為的構(gòu)成要件不符，“名為買(mǎi)賣(mài)，實(shí)為借貸”的解釋路徑是行不通的。

2.“后讓與擔(dān)保”的解釋路徑辨析?！昂笞屌c擔(dān)保是指?jìng)鶆?wù)人或第三人為擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)，與債權(quán)人簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，約定將不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物作為擔(dān)保標(biāo)的物，但權(quán)利轉(zhuǎn)讓并不實(shí)際履行，于債務(wù)人不能清償時(shí)，需將擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，債權(quán)人據(jù)此享有的以擔(dān)保標(biāo)的物優(yōu)先受償?shù)姆堑湫蛽?dān)保物權(quán)?！盵2]本案中當(dāng)事人之間以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的形式為借款合同提供擔(dān)保，并在借款不能償還時(shí)將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人以保障借款合同的履行，這在形式上與后讓與擔(dān)保相似，那么是否可以將其定性為后讓與擔(dān)保呢？

筆者認(rèn)為后讓與擔(dān)保無(wú)法對(duì)“以房抵債”作出合理解釋，理由有以下兩點(diǎn)：一是質(zhì)疑“后讓與擔(dān)保”這一概念是否成立。首先,在訂立讓與擔(dān)保契約時(shí)即將擔(dān)保物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給擔(dān)保物權(quán)人是讓與擔(dān)保制度的核心支撐，它使得擔(dān)保物的權(quán)利歸屬發(fā)生了本質(zhì)的變化，而“后讓與擔(dān)保則并不具有這一本質(zhì)的要素，從而改變了在整個(gè)擔(dān)保期間，當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)的架構(gòu)”[3]，因此決不是僅僅通過(guò)在讓與擔(dān)保前面加一個(gè)“后”字就能構(gòu)建起一個(gè)能用讓與擔(dān)保制度解釋完善的新制度。并且這種以所有權(quán)的后轉(zhuǎn)讓擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的制度，在所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)債權(quán)即消滅，根本未起到擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的作用，因此后讓與擔(dān)保這一概念是不成立的。二是在讓與擔(dān)?；蛘吆笞屌c擔(dān)保中，當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)時(shí)必須對(duì)擔(dān)保標(biāo)的物進(jìn)行清算，包括歸屬清算或者變賣(mài)清算，將超出債務(wù)清償額部分的價(jià)金返還給擔(dān)保人。而本案中當(dāng)事人在借款合同中僅規(guī)定用房屋抵頂借款，雙方當(dāng)事人互不負(fù)債權(quán)債務(wù)。很顯然是將房屋的所有權(quán)直接歸屬于出借人，未經(jīng)清算程序，不符合讓與擔(dān)?；蛘吆笞屌c擔(dān)保的構(gòu)造。

通過(guò)以上分析，筆者認(rèn)為“設(shè)立擔(dān)?！钡慕忉屄窂綗o(wú)法在規(guī)范層面作出合理解釋，當(dāng)事人之間存在利用買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)保障借款債權(quán)實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)目的。

(三)“代物清償“的解釋路徑辨析

最高院認(rèn)為,當(dāng)事人后簽訂的借款合同為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的履行附設(shè)了解除條件，即債務(wù)人履行還款義務(wù)，買(mǎi)賣(mài)合同就解除。同時(shí)合同約定“當(dāng)不償還借款時(shí)，以房抵債，雙方互不支付對(duì)方任何款項(xiàng)”。最高院對(duì)其含義并未作出解釋。這里的“以房抵債”既可以理解為履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同，也可以理解為履行借款合同。但是當(dāng)事人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的行為顯然不可能達(dá)到同時(shí)履行兩個(gè)合同的法律效果，因而也就無(wú)法實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人之間約定的“雙方互不支付對(duì)方任何款項(xiàng)”的目的。因此，前后兩個(gè)合同之間應(yīng)該還有另一層法律關(guān)系沒(méi)有澄清，該解釋路徑無(wú)法完全涵蓋全部條款。下面將以附解除條件為基礎(chǔ)，補(bǔ)充相關(guān)解釋路徑以澄清另一層法律關(guān)系。

“附解除條件+附條件代物清償”的解釋路徑。代物清償是指以他種給付代替原定給付。如果將“以房抵債”理解為履行借款合同，那么就符合代物清償，即用履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同代替原來(lái)的還款義務(wù)。代物清償在我國(guó)并沒(méi)有直接的法律規(guī)定，是屬于諾成合同還是要物合同，在理論界存在爭(zhēng)議。諾成合同說(shuō)認(rèn)為，只要達(dá)成以物抵債協(xié)議，就完成了對(duì)債之履行標(biāo)的的變更或附條件變更，新合同代替了舊合同[4]。而要物契約說(shuō)認(rèn)為雙方當(dāng)事人不僅要達(dá)成代物清償合意，還需有交付行為，合同才成立。筆者贊同諾成合同說(shuō)，從實(shí)踐中看，如果雙方當(dāng)事人之間已經(jīng)達(dá)成了代物清償或者以物抵債的合意，因?yàn)槲磳?shí)際交付而不產(chǎn)生約束力，這不僅不利于債權(quán)人利益的保護(hù)，還會(huì)引發(fā)一系列不誠(chéng)信行為，不利于法秩序的形成。并且隨著契約自由原則深入人心，要物合同數(shù)量減少，有向諾成性合同轉(zhuǎn)化的趨勢(shì)[5]，因此采取諾成合同說(shuō)更具有合理性。

本案是在不能償還借款時(shí)才要代物清償，因此為其附了生效條件。由于借款合同為買(mǎi)賣(mài)合同附設(shè)了解除條件，因此代物清償完成，即借款合同履行完畢，先簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同將被解除。由于代物清償是諾成合同，當(dāng)借款人到期不履行還款義務(wù)時(shí)，出借人有權(quán)要求其履行轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)。綜上所述，“附解除條件+附條件代物清償”的解釋路徑澄清了這一層法律關(guān)系，筆者贊同“附解除條件+附條件代物清償”的解釋路徑。

(四)流押條款的解釋路徑辨析

本案中當(dāng)事人約定債務(wù)人到期不償還債務(wù)時(shí)，以房抵債，其法律構(gòu)造與流押條款相似，是否可將其理解為流押條款或者是有意規(guī)避流押條款的脫法行為？

在我國(guó)，流押條款似乎是和擔(dān)保物權(quán)綁定在一起的，即首先判斷是否存在擔(dān)保物權(quán)，然后判斷是否存在流押條款，然而這種思路是否具有合理性？

首先，從條文表述上看，《物權(quán)法》第186條和第211條的表述去除不同之處，留下實(shí)質(zhì)內(nèi)容為“在債務(wù)履行期屆滿前，不得約定債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有”，可見(jiàn)，法律所要禁止的是這一約定，至于其是附著于抵押還是質(zhì)押并不重要。

其次，流押條款與擔(dān)保物權(quán)存在天然的不兼容性，因?yàn)榱餮簵l款中使擔(dān)保財(cái)產(chǎn)直接歸屬債權(quán)人與擔(dān)保物權(quán)的優(yōu)先受償功能相排斥，因此不可能存在依附關(guān)系。再次，如果將擔(dān)保物權(quán)作為流押條款適用前提，那么該項(xiàng)規(guī)定會(huì)形同虛設(shè)，因?yàn)槎稽c(diǎn)法律的人均不會(huì)直接在抵押合同中約定流押條款，反而會(huì)不訂立擔(dān)保合同，而是直接以以房抵債協(xié)議方式達(dá)到直接歸屬的效果。另外，更有意思的是，原本會(huì)無(wú)效的流押條款可能會(huì)因?yàn)閾?dān)保合同因某些原因不成立后，反而有效了。

最后，從法理基礎(chǔ)上看，規(guī)定流押條款無(wú)效的核心理由是“不僅不利于保護(hù)債務(wù)人的合法權(quán)益，也與民法規(guī)定的平等、公平的原則相?！盵6]，而非與抵押和質(zhì)押制度邏輯相矛盾。綜上，流押條款并非依附于擔(dān)保物權(quán)，只要約定“在到期不履行還款義務(wù)時(shí)，未經(jīng)清算將某一特定財(cái)產(chǎn)直接歸債權(quán)人所有，可能侵害到債務(wù)人利益，就屬于流押條款”[7]。

因此，判斷本案中以房抵債約定是否屬于流押條款，并不是簡(jiǎn)單地從當(dāng)事人之間有無(wú)設(shè)定擔(dān)保合同來(lái)判斷，而是結(jié)合流押條款最核心的內(nèi)容，即未經(jīng)清算直接將特定財(cái)產(chǎn)歸屬于債權(quán)人所有，從而可能違反公平原則這一標(biāo)準(zhǔn)來(lái)審查其是否屬于流押條款。經(jīng)過(guò)審查，筆者認(rèn)為本案中約定不屬于流押條款，理由有以下三點(diǎn)：第一，本案中是采取附生效條件的代物清償合意與附解除條件的買(mǎi)賣(mài)合同相結(jié)合的方式實(shí)現(xiàn)以房抵債的，而不是直接約定債務(wù)人不償還借款時(shí)房屋直接歸屬于債權(quán)人，這與流押禁令的法理構(gòu)造不同。第二，本案在實(shí)現(xiàn)以房抵債時(shí)價(jià)格合理并存在“清算程序”。因?yàn)殡p方當(dāng)事人在訂立買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，價(jià)款是依據(jù)市場(chǎng)價(jià)格確立而非依據(jù)借款數(shù)額，在實(shí)現(xiàn)抵償時(shí)并不低于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，而且在價(jià)款不公平的情形下，當(dāng)事人可以主張買(mǎi)賣(mài)合同訂立時(shí)顯失公平或乘人之危，予以變更或撤銷，可以說(shuō)買(mǎi)賣(mài)合同的訂立正是為實(shí)現(xiàn)以房抵債確立了隱形的“清算程序”。第三，房屋的價(jià)款低于借款數(shù)額，不僅不會(huì)不利于債務(wù)人權(quán)益的保護(hù)，反而對(duì)其有利。綜上，該案中以房抵債協(xié)議不屬于流押條款。

三、最高院關(guān)于該案判決理由之澄清

通過(guò)以上對(duì)“以房抵債”協(xié)議法律性質(zhì)四種解釋路徑的逐一分析與探究，筆者認(rèn)為,本案中當(dāng)事人先后簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同和借款合同的行為可以定性為附生效條件的代物清償協(xié)議與附解除條件的商品房買(mǎi)賣(mài)合同相結(jié)合，當(dāng)發(fā)生不履行借款合同情形時(shí)，代物清償合意生效，朱俊芳有權(quán)請(qǐng)求嘉和泰公司轉(zhuǎn)移涉案房屋所有權(quán)。因此筆者贊成最高院對(duì)本案的判決，但是對(duì)于論證部分有不同觀點(diǎn)，下面將以之前的分析為基礎(chǔ)，簡(jiǎn)要地概括自己的觀點(diǎn)。

首先，當(dāng)事人針對(duì)同一筆款項(xiàng)先后簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》與《借款合同》，借款合同為買(mǎi)賣(mài)合同附設(shè)了解除條件，同時(shí)雙方當(dāng)事人之間達(dá)成了附條件的代物清償即以房抵債的合意。當(dāng)不償還借款時(shí)，以房抵債合意發(fā)生效力，一旦實(shí)際履行以房抵債協(xié)議時(shí)，借款合同就履行完畢，因此商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除條件成就，雙方互不負(fù)債務(wù)的效果得以實(shí)現(xiàn)。而最高院的判決中認(rèn)為前者為后者提供了擔(dān)保，后者為前者附設(shè)了解除條件，如上文所分析，擔(dān)保的法律構(gòu)造是不成立的，因此這樣的法律關(guān)系定性不準(zhǔn)確。

其次，最高院還認(rèn)為雙方當(dāng)事人對(duì)于是履行十四份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，還是履行《借款協(xié)議》具有選擇性。無(wú)論是履行十四份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，還是履行《借款協(xié)議》，均符合雙方當(dāng)事人的意思表示，且從合同的選擇履行的角度看，嘉和泰公司更具主動(dòng)性。對(duì)此，筆者也是不贊同的。兩個(gè)合同均是依法成立并生效的，當(dāng)事人對(duì)于兩份合同都負(fù)有履行義務(wù)，而不是擇一履行。而且即使可以選擇履行，當(dāng)事人也不具有主動(dòng)性，因?yàn)閺暮贤s定來(lái)看，當(dāng)事人首先應(yīng)當(dāng)履行還款義務(wù)，當(dāng)不履行還款義務(wù)時(shí)才應(yīng)當(dāng)履行買(mǎi)賣(mài)合同。

最后，筆者在明確流押條款不依附于擔(dān)保合同的前提下，認(rèn)為本案中雙方當(dāng)事人以房抵債協(xié)議的法理構(gòu)造不同于流押禁令，買(mǎi)賣(mài)合同的訂立為其確立了隱形的清算程序，并且符合公平原則，因而不是流押條款，是屬于有效約定。但是最高院在否定其是流押條款禁令時(shí)，一方面仍將其與擔(dān)保物權(quán)相聯(lián)系，另一方面認(rèn)為朱俊芳要想取得《借款協(xié)議》所稱的“抵押物”即十四套商鋪所有權(quán)，只能通過(guò)履行案涉十四份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》實(shí)現(xiàn)，并不能直接取得房屋所有權(quán)，因而不是流押條款。我認(rèn)為這是不具有說(shuō)服力的，當(dāng)事人約定以房抵債，其效果當(dāng)然是移轉(zhuǎn)所有權(quán)，至于移轉(zhuǎn)所有權(quán)的方式并不能影響其效果的實(shí)現(xiàn)。

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四、結(jié)語(yǔ)

以訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同形式為借款合同設(shè)立擔(dān)保在近年來(lái)越來(lái)越多地被人們運(yùn)用，面對(duì)這種新型的交易形式，司法不能以固定的思維模式將其一致認(rèn)定為“名為買(mǎi)賣(mài)，實(shí)為擔(dān)?！?，而是應(yīng)當(dāng)仔細(xì)探究其中所涉及的復(fù)雜法律關(guān)系。由于實(shí)踐中的案件呈現(xiàn)出不同的樣態(tài)，不太可能探索出統(tǒng)一的判決結(jié)果，但法院可以結(jié)合具體案情，全面考察其中的法律關(guān)系，在此基礎(chǔ)上才能做出合法合理的判決。

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[責(zé)任編輯:劉慶]

中圖分類號(hào)：DF522

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1008-7966(2016)02-0050-04

作者簡(jiǎn)介：劉歡(1991-),女，江蘇南京人，2014級(jí)訴訟法學(xué)專業(yè)碩士研究生。

收稿日期:2016-01-02