戴余科

（蘭州市房地產(chǎn)職工培訓(xùn)學(xué)校，甘肅 蘭州　730020）

冷靜看待蘭州新區(qū)房地產(chǎn)市場

戴余科

（蘭州市房地產(chǎn)職工培訓(xùn)學(xué)校，甘肅 蘭州730020）

自2012年起到現(xiàn)在，蘭州新區(qū)建成了大批樓盤，銷售情況不理想，入住情況也不理想，部分小區(qū)淪為空城，樓盤大幅度降價卻鮮有人問津。筆者基于此，從房地產(chǎn)市場的不同角度出發(fā)，對蘭州新區(qū)房地產(chǎn)市場進行分析探討，并提出促進蘭州新區(qū)房地產(chǎn)健康發(fā)展的一些建議，希望有所貢獻，并與持不同觀點的人士一同探討蘭州新區(qū)房地產(chǎn)市場趨向。

蘭州新區(qū)；房地產(chǎn)市場；探討

1　概述

作為第五個國家級新區(qū)，蘭州新區(qū)被定位為建設(shè)西北地區(qū)重要的經(jīng)濟增長極、國家重要的產(chǎn)業(yè)基地、向西開放的重要戰(zhàn)略平臺、承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)。自2012年國務(wù)院批復(fù)成立以來，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，房地產(chǎn)市場如火如荼，呈井噴式發(fā)展，有大量樓盤開工建設(shè)。據(jù)筆者觀察和統(tǒng)計，蘭州新區(qū)房地產(chǎn)市場的供給現(xiàn)狀為：新區(qū)目前已開工建設(shè)的樓盤有28個（包括商品房和保障房），竣工面積占開工面積的23%，尚有77%的的房屋面積在建設(shè)之中。辦理預(yù)售的商品房占開工面積的六成，已售面積占開工面積的兩成，占辦理預(yù)售面積的三成，有八成的商品房在建面積待銷售。新區(qū)建成的保障房安置套數(shù)占到了竣工保障房的八成。另外，新區(qū)在建房屋中，住宅的比重大于非住宅是個百分點。可以看出，蘭州新區(qū)商品房銷售狀況不是很理想，非住宅的銷售狀況要更差一些。從需求看，目前新區(qū)戶籍人口不到16萬人，蘭州新區(qū)居民大多為原地農(nóng)民，都有自己獨門獨院的房屋，根本沒有購房愿望。短期內(nèi)蘭州新區(qū)房地產(chǎn)庫存形勢嚴(yán)峻，去庫存的任務(wù)比較艱巨。

2　理性看待蘭州新區(qū)房地產(chǎn)形勢

蘭州新區(qū)房地產(chǎn)庫存形成的原因是多方面的，但我們要理性看待蘭州新區(qū)的房地產(chǎn)市場形勢。2012年國家批準(zhǔn)建設(shè)國家級蘭州新區(qū)，由于政策的疊加效應(yīng)，推動了新區(qū)城市建設(shè)的大發(fā)展和房地產(chǎn)建設(shè)的快發(fā)展，全國每個開發(fā)區(qū)都是這種情況，且2012年到現(xiàn)在，僅僅四年時間，房地產(chǎn)銷售不理想也屬常態(tài)，事物都有一個循序漸進的發(fā)展過程，城市的興起總是建設(shè)在前，產(chǎn)業(yè)興起在后。筆者認為，四年時間形成目前庫存的原因主要有以下幾個方面：

一是新區(qū)開發(fā)熱和房地產(chǎn)熱的共同驅(qū)動。2010年12月，甘肅省設(shè)立蘭州新區(qū)。2012年8月，國務(wù)院批復(fù)為國家級新區(qū)，這是繼上海浦東新區(qū)、天津濱海新區(qū)、重慶兩江新區(qū)、浙江舟山群島新區(qū)后的第五個國家級新區(qū)，也是西北地區(qū)第一個國家級新區(qū)。同時，各省市還有自己的新區(qū)和開發(fā)區(qū)。大量的新區(qū)爭向上馬，向市場投放了城市建設(shè)用地和與之配套的房地產(chǎn)開發(fā)用地，加之2010年之前，房產(chǎn)價格的一路上揚，在巨大利益的驅(qū)使下，房地產(chǎn)項目紛紛上馬，為市場投放了大量的房地產(chǎn)增量，市場供應(yīng)量程井噴式放大，蘭州新區(qū)也不例外。

二是城市建設(shè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展不同步。城市的發(fā)展離不開產(chǎn)業(yè)的強力支撐，產(chǎn)業(yè)興則城市興，沒有產(chǎn)業(yè)的支撐，就沒有人流、物流和資金流，城市就會淪為空城。最大的問題在于，蘭州新區(qū)目前還沒有適合聚集人口的產(chǎn)業(yè)。國家發(fā)改委批復(fù)蘭州新區(qū)發(fā)展的方向是，重點布局發(fā)展石化化工、裝備制造、生物醫(yī)藥、現(xiàn)代物流等產(chǎn)業(yè)，建設(shè)集行政、商住、教育、文化和其他服務(wù)功能于一體的綜合功能區(qū)。目前蘭州新區(qū)除了生物醫(yī)藥、現(xiàn)代物流外，其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相對滯后，而行政、商住等其他服務(wù)功能也很不完善，難以聚集人口。

三是交通和生活配套還很不理想。蘭州新區(qū)位于蘭州市北部，是蘭州、白銀兩市的接合部，地處蘭州、西寧、銀川3個省會城市共生帶的中間位置。南北長約49km，東西寬約23km，距蘭州市38.5km，白銀市79km，西寧市195km，駕車從蘭州市出發(fā)到蘭州新區(qū)，全程約70km，蘭州新區(qū)的發(fā)展在一定程度上受制于其和蘭州主城區(qū)距離較遠，和周邊的白銀等城市交通也不方便。盡管2015年下半年蘭州市區(qū)到中川機場通了火車，但是從蘭州至蘭州新區(qū)單程運行時間約50min，新區(qū)車站距離核心區(qū)較遠，且每天只有六七趟車，軌道交通難以滿足新區(qū)居民日常出入，對蘭州老居民吸引力不足。蘭州新區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)多為原建制的鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院，數(shù)量少，層次低，原有農(nóng)民疑難雜癥都要到蘭州老城區(qū)就醫(yī)，新區(qū)現(xiàn)有醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)不能滿足新區(qū)入駐企事業(yè)單位及其居民的需求。同時蘭州新區(qū)教育缺乏知名品牌中小學(xué)，難以滿足新入?yún)^(qū)人員的子女教育需求。

四是新區(qū)氣候條件比老市區(qū)相對嚴(yán)酷。蘭州新區(qū)屬典型的溫帶半干旱大陸性氣候，冬季寒冷干燥，春季多風(fēng)少雨，夏無酷暑，年平均氣溫6.9℃，年平均降水量300～350mm，年蒸發(fā)量1880mm；年平均風(fēng)速2.3m/s。每年除了5～8月天氣較好，其余時間風(fēng)沙大。蘭州新區(qū)土壤堿性強，含砂多，外來居民不愿意居住。

3　促進蘭州新區(qū)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對策建議

基于蘭州新區(qū)房地產(chǎn)市場形勢，結(jié)合國家去產(chǎn)能、去杠桿、去庫存、降價格、補短板的經(jīng)濟工作指導(dǎo)方針，筆者進行分析探究，提出目前階段蘭州新區(qū)房地產(chǎn)去庫存的建議。

一是適度控制商品房和企業(yè)保障房的開發(fā)節(jié)奏，避免形成新的房地產(chǎn)庫存。要適當(dāng)控制住宅用地拍賣節(jié)奏，今后入駐新區(qū)的企業(yè)原則上不再自建保障房。

二是利用國家房地產(chǎn)去庫存的優(yōu)惠政策，積極消化現(xiàn)有房地產(chǎn)庫存量。新區(qū)可考慮在嚴(yán)格落實財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》的基礎(chǔ)上，全面實施交易契稅財政補貼政策。對新建商品住房和二手住房交易契稅財政給予適度補貼，切實減輕居民購房負擔(dān)，支持購房消費。通過貨幣化安置，打通新區(qū)商品房與保障房、安置房的政策通道，逐步將農(nóng)民工納入公租房保障范圍，實現(xiàn)農(nóng)民工與城市低收入家庭五差別對待，支持農(nóng)民工進城購房。

三是大力發(fā)展適合蘭州新區(qū)的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。蘭州新區(qū)規(guī)劃發(fā)展十大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，包括戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、石油化工、裝備制造、新材料、生物醫(yī)藥、現(xiàn)代農(nóng)林業(yè)、現(xiàn)代物流倉儲和勞動密集型產(chǎn)業(yè)等。依筆者之見，全國新區(qū)在發(fā)展過程中會出現(xiàn)同質(zhì)化、拼資源、拼環(huán)境等惡性競爭現(xiàn)象，如何把這些新區(qū)聯(lián)系起來，形成協(xié)調(diào)發(fā)展的良性格局，這就需要各個新區(qū)形成錯位發(fā)展，避免各個新區(qū)同質(zhì)化發(fā)展。蘭州新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，要放在全國一帶一路的大框架下來考慮，與絲綢之路經(jīng)濟帶建設(shè)和蘭白經(jīng)濟一體化建設(shè)相結(jié)合，不搞重復(fù)建設(shè)和低水平建設(shè)，推動產(chǎn)業(yè)升級，發(fā)展你無我有、你有我精的特色產(chǎn)業(yè)，如果往西開放發(fā)展，加工貿(mào)易業(yè)可能是一個出路，希望支持石化園區(qū)建設(shè)，呼吁國家支持蘭化整體搬遷。甘肅是文化大省，蘭州新區(qū)在建設(shè)過程中要利用這一優(yōu)勢建立自身的對外開放平臺。之前蘭州新區(qū)招商引資的優(yōu)勢主要在土地方面，但是根據(jù)國土部的要求不能把土地資源作為招商引資的賣點，建議國家比照濱海新區(qū)的優(yōu)惠政策，從國家層面每年給蘭州新區(qū)一定的的財政支持，同時給以稅收優(yōu)惠。通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進而聚集人口，帶動房地產(chǎn)消費。

四是積極改善蘭州新區(qū)的交通狀況。目前，已建成蘭州老城與新區(qū)的軌道交通和通往新區(qū)的高速公路。但老區(qū)與新區(qū)交通還是不便。筆者認為，還應(yīng)規(guī)劃建設(shè)從新區(qū)到老城區(qū)的軌道交通第二線，運行時間控制在20min以內(nèi)，長遠考慮，還應(yīng)開通西寧、白銀通往新區(qū)的軌道交通和新區(qū)內(nèi)的軌道交通，同時完善區(qū)內(nèi)交通體系，這樣才能方便人民生活生產(chǎn)，促進房地產(chǎn)消費。

五是完善城市宜居功能。蘭州新區(qū)現(xiàn)有的學(xué)校、醫(yī)院等生活配套及文化娛樂設(shè)施基本都是原有的，不能滿足人民生活需要，應(yīng)更積極的引進高層次的學(xué)校、醫(yī)院等與生活密切相關(guān)配套服務(wù) ，更要考慮把新區(qū)建成行政中心、教育中心的問題，帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展，營造蘭州新區(qū)的人文環(huán)境。調(diào)整蘭州新區(qū)的建設(shè)結(jié)構(gòu)，留出大量空間搞綠化，發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)和觀光農(nóng)業(yè)及北部生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)與南部生態(tài)林業(yè)休閑區(qū)，共同形成蘭州新區(qū)的生態(tài)屏障。長遠看還要把蘭州二號水源4結(jié)束語

引入新區(qū)。這樣新區(qū)就會成為宜居城市，房地產(chǎn)銷售自然不會成為問題。

蘭州新區(qū)房地產(chǎn)市場建設(shè)已經(jīng)取得了十分顯著的效果，目前階段供給大于需求，發(fā)展的過程中還是存在著很多的不足，但這是暫時的，隨著政府宏觀調(diào)控的強化，新區(qū)的產(chǎn)業(yè)逐步興起，交通狀況會持續(xù)改善，生活配套不斷完善，城市宜居功能會繼續(xù)提高，蘭州新區(qū)房地產(chǎn)市場會走上可持續(xù)發(fā)展的道路。而且這一過程也形成一套比較科學(xué)和完善的運行機制，房地產(chǎn)經(jīng)濟和其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟相互促進，相得益彰，蘭州新區(qū)一定會建設(shè)成西北地區(qū)重要的經(jīng)濟增長極，向西開放的橋頭堡。

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