張翠翠

2月下旬，經(jīng)過近兩年的“跌”與“賣不出”之后，中國樓市再次“牛起來”。這是樓市的谷底反彈，還是國家救“市”的成效？圍繞著本輪樓市的特點(diǎn)、暴漲背后的原因等問題，本刊記者專訪了山東財(cái)經(jīng)大學(xué)科研處處長、博士生導(dǎo)師張志元。

《齊魯周刊》：這一輪暴漲是樓市的谷底反彈，還是國家救“市”的成效初現(xiàn)？

張志元：此次樓市波動(dòng)，隨著房貸首付比例下調(diào)、公積金利率上調(diào)、房地產(chǎn)交易的契稅及營業(yè)稅減免等一系列政策實(shí)施，向市場傳達(dá)了政府“去庫存”的決心，有效的引導(dǎo)了市場預(yù)期，刺激了農(nóng)歷新年過后樓市的回暖，更多消費(fèi)者開始惜售觀望，“存著好房子等待漲高了再賣”的心理導(dǎo)致市場房源逐漸減少，剛需者與改善型消費(fèi)者開始“急買房”。

《齊魯周刊》：這一波暴漲中的買房主力大軍群體，有何明顯變化？

張志元：有改善型住房需求，尤其是“二胎儲(chǔ)備者”們正是這一波漲勢(shì)的主力軍。他們正影響中國樓市這一輪“暴動(dòng)”中的格局分化。就濟(jì)南市來說，那些占據(jù)優(yōu)秀教育資源且地理位置優(yōu)越又高端的房子，一躍成為“龍脈”，坐地起價(jià)不說，在今年漲得最快。整個(gè)東邊房產(chǎn)在春節(jié)后已漲了近10%，有的房子甚至漲了20%。拿濟(jì)南龍奧大廈附近的樓市來說，價(jià)格已經(jīng)直逼2萬，且都是一些大戶型。

這對(duì)目前庫存量較大的中小型房產(chǎn)商來說，并不是利好消息。畢竟，之前房地產(chǎn)商為迎合市場，建造了大量的60-100平的適用性住房。在剛需者市場飽和后，這成為樓市庫存的壓箱貨。由此激發(fā)供需矛盾更明顯，這種矛盾是改善型住房與庫存中小型房產(chǎn)配比不合的矛盾。

《齊魯周刊》：這輪波動(dòng)，是否已讓中國整體樓市開始活躍？

張志元：這一波樓市“暴動(dòng)”中城市的“兩極分化”非常明顯。一線城市，如上海、北京、廣州、深圳、南京、杭州等地最熱，在價(jià)格繼續(xù)走高的預(yù)期下，剛需旺盛，改善型需求大量釋放，且供給相對(duì)有限，成交價(jià)格被拉高，造成了房價(jià)大幅上漲的“假象”。而對(duì)于二三線城市來說，庫存長期積壓，大量空置房源等待出售，造成其開發(fā)商拿地積極性仍未回升，整體漲幅不大。

《齊魯周刊》：您認(rèn)為在這輪樓市上漲背后，暴露出中國經(jīng)濟(jì)的哪些問題？

張志元：房產(chǎn)既是消費(fèi)品，也是投資品，既有實(shí)體經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)，也有虛擬經(jīng)濟(jì)的特征。房地產(chǎn)商從拿地開發(fā)建設(shè)到房屋銷售，無一例外，均需從金融市場籌措資金，對(duì)于這種以房產(chǎn)為抵押品或投資標(biāo)的物的融資活動(dòng)，如果出現(xiàn)價(jià)格坍塌，容易形成債務(wù)違約，形成資本拋錨。由此，在今年春天的這一波樓市熱中，人們需要警惕中國“虛擬經(jīng)濟(jì)”的上揚(yáng)。實(shí)際上，突然大量的資金滑向房地產(chǎn)，會(huì)給制造業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來壓力。同樣的，房價(jià)的過速釋放，會(huì)大量的吞吐資本，有一定的資本風(fēng)險(xiǎn)。這在短期內(nèi)看不出來風(fēng)險(xiǎn)，或許下半年會(huì)出現(xiàn)新的資本問題。

按中央經(jīng)濟(jì)工作報(bào)告中的原話說，房地產(chǎn)要在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)中起到重要作用。這意味著，在一定的時(shí)間里房地產(chǎn)仍是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的重要角色。但房地產(chǎn)行業(yè)說白了是“資本的游戲”，如果國家的財(cái)富創(chuàng)造靠的不是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和技術(shù)創(chuàng)新，而是靠壟斷、金融、房地產(chǎn)等虛擬經(jīng)濟(jì)，中國的國家經(jīng)濟(jì)極有可能走向空心化和虛擬化。