鄭榮躍

廈門市湖里區(qū)土地房屋征收事務(wù)管理中心（361000）

淺析集體土地房屋征收工作的幾個階段

鄭榮躍

廈門市湖里區(qū)土地房屋征收事務(wù)管理中心（361000）

根據(jù)多年工作經(jīng)驗，針對廈門市湖里區(qū)土地房屋征收工作的實際情況，征收任務(wù)下達(dá)后所要開展的準(zhǔn)備、實施、結(jié)算三個土地房屋征收工作的重要階段進(jìn)行分析。

房屋征收；重要階段；補償方案

1 項目準(zhǔn)備階段

征收項目確定后，區(qū)政府下達(dá)項目征收任務(wù)，準(zhǔn)備階段主要有4項工作（簡稱“4個步驟”）：

1）調(diào)查摸底

①人員組織：廈門市湖里區(qū)實施的組織結(jié)構(gòu)是“指揮部+街道+公司”的模式，任務(wù)一旦下達(dá)，區(qū)政府明確指定項目所屬片區(qū)指揮部（現(xiàn)有七大片區(qū)指揮部），同時明確規(guī)定國有公司介入（目前湖里區(qū)有天地、國投兩家國有企業(yè)，兩家國有企業(yè)均有一家子公司為征遷服務(wù)公司,分別為天地征遷公司、禾豐征遷公司）,街道辦作為轄區(qū)征收項目的責(zé)任單位，國有征遷公司負(fù)責(zé)征收事務(wù)具體工作，相關(guān)責(zé)任單位應(yīng)合理分工、各司其職，組織國有征遷服務(wù)公司人員、社區(qū)有關(guān)人員立即開展調(diào)查摸底工作。

②調(diào)查、摸底內(nèi)容：項目用地涉及的范圍、建筑物用地手續(xù)辦理情況、土地性質(zhì)（國有土地或者集體土地）、征收對象（住宅或非住宅）的辦理情況。市檔案館、土地所等單位通過照相、攝像等方式以及登記造冊相結(jié)合，組織建立征收項目的原始現(xiàn)狀的電子檔案。

2）資金測算

湖里區(qū)政府根據(jù)市政府的包干意見，出臺了大包干資金使用辦法，明確了項目資金大包干測算由片區(qū)指揮部牽頭，街道、國有公司作為測算主體，區(qū)財政、區(qū)征收辦要做好對市級相對應(yīng)業(yè)務(wù)部門的對接。

①委托測繪公司，對征收范圍內(nèi)建筑物進(jìn)行丈量、造冊、登記，完成征收范圍內(nèi)建筑物基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測繪工作。

②完成資金包干測算。根據(jù)現(xiàn)場的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)以及包干測算的有關(guān)規(guī)定，形成大包干測算報告，提交區(qū)相關(guān)部門把關(guān)，最終以區(qū)政府向市財政審核中心、市征收中心提交大包干測算報告。

3）擬定補償方案

針對范圍內(nèi)被征收對象的情況，擬定征收補償安置方案，目前經(jīng)兩三年的調(diào)整、控制，全區(qū)已形成較為統(tǒng)一的補償方案（具體的標(biāo)準(zhǔn),詳見實施階段）。擬定補償方案后報區(qū)政府研究批復(fù)，作為該項目實施的補償方案。

4）征收手續(xù)的辦理

①征地預(yù)先通告（涉及農(nóng)轉(zhuǎn)用尚未辦理或者正在辦理，區(qū)政府提出申請市土房局發(fā)布，作為征地的預(yù)先告知，待農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)辦理完成后，等同征地通告）或者土地征收通告（農(nóng)轉(zhuǎn)用已辦理的前提下，由區(qū)政府向市政府申請發(fā)布土地征收通告）。

②申請辦理集體土地房屋征收公告手續(xù)（約1個月）。涉及到住宅房屋、有批建手續(xù)的非住宅房屋征收均要辦理房屋征收公告，辦理的要件：建設(shè)項目的批準(zhǔn)文件、用地規(guī)劃許可證、征地方案批準(zhǔn)文書（農(nóng)轉(zhuǎn)用證明）、項目范圍內(nèi)房屋調(diào)查情況、資金證明、社會穩(wěn)定風(fēng)險評估、征收補償安置方案及工作計劃、符合公共利益需要的證明。

2 項目的實施階段

通過準(zhǔn)備階段4個步驟，征收項目進(jìn)入實施階段，開始進(jìn)行入戶征收政策宣傳，召開動員大會，抽取商談流水號，并進(jìn)行企業(yè)搬遷評估、商談簽約、移交拆除等相關(guān)系列工作。在實施階段中掌握好2個補償標(biāo)準(zhǔn)、2個“辦法”尤為重要。

2.1 補償標(biāo)準(zhǔn)

2.1.1 征地補償標(biāo)準(zhǔn)

征地補償標(biāo)準(zhǔn)由市政府統(tǒng)一制定。

2014年湖里區(qū)征地的標(biāo)準(zhǔn)（14.5+1），不分地類按14.5萬元/畝包干，實際包括土地補償費、安置補助費、青苗和地上附著物補償費、水利設(shè)施攤銷費，按期交地的，另增加調(diào)劑費1萬元/畝。

2.1.2 房屋征收標(biāo)準(zhǔn)

①湖里區(qū)集體土地住宅房屋補償標(biāo)準(zhǔn)

補償標(biāo)準(zhǔn)：廈門市執(zhí)行住宅房屋征收的標(biāo)準(zhǔn)，既數(shù)“磚頭”又?jǐn)?shù)“人頭”。

住宅房屋：被征收人可選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也可選擇貨幣補償。

②產(chǎn)權(quán)、應(yīng)安置人口認(rèn)定原則

人均合法批建住宅面積小于50 m2的，在給予人均50 m2補償安置的基礎(chǔ)上，其無合法批建手續(xù)部分，按人均80 m2，已建部分按每平方米560元,給予補助，未建部分按每平方米340元給予獎勵。人均合法批建的住宅面積大于50 m2小于130 m2的,其無合法批建手續(xù)部分，按人均130 m2扣除合法批建面積的剩余部分面積，已建部分按每平方米560元給予補助，未建部分按每平方米340元給予獎勵。對人均合法批建住宅面積大于130 m2，其無合法批建手續(xù)的房屋不予補助。

轉(zhuǎn)讓或贈與集體土地住宅的，其轉(zhuǎn)讓或贈與的建筑面積應(yīng)計入轉(zhuǎn)讓方或贈與方的人均合法批建面積。

產(chǎn)權(quán)清晰的共有住宅（含祖屋），產(chǎn)權(quán)面積應(yīng)按各自份額合并計算。

人均合法產(chǎn)權(quán)面積，以被征收人在本行政范圍內(nèi),具有常住戶口且實際居住的家庭成員為依據(jù)，屬“一戶多宅”的，已批合法面積合并計算，屬“多戶一宅”的，其人口合并計算。

對非住宅房屋實行貨幣補償。

③搬遷企業(yè)的補償標(biāo)準(zhǔn)

稅后利潤：根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營者近三年的年平均凈利潤確定；生產(chǎn)經(jīng)營期限不足三年的，以實際生產(chǎn)經(jīng)營期限的年平均凈利潤確定。凈利潤根據(jù)稅務(wù)部門出具的稅后利潤額證明材料確定；稅務(wù)部門無法出具證明的，根據(jù)具備相應(yīng)資質(zhì)的會計師事務(wù)所出具的企業(yè)年度審計報告確定。

員工補助：征收非住宅房屋造成經(jīng)營者停產(chǎn)、停業(yè)的職工工資補償標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)房屋征收公告發(fā)布當(dāng)年的上年度廈門市在崗職工平均工資，結(jié)合經(jīng)營者在社會保障經(jīng)辦機構(gòu)繳納社保記錄的職工平均人數(shù)確定。職工平均人數(shù)按下列辦法計算：

房屋征收公告發(fā)布時,上年度滿一年的，按上年度計算；

營業(yè)執(zhí)照注冊登記之月至房屋征收公告發(fā)布當(dāng)月，期間未滿完整自然年度的，按房屋征收公告發(fā)布當(dāng)月往前推算12個月計算,不足12個月的，按實際月份計算。

2.2 兩個“辦法”

2.2.1 實施過程中的個案以及難題的處理辦法

個案或疑難問題可能是補償方案中都沒有涵蓋的.湖里區(qū)現(xiàn)在每個項目都有兩個議事平臺：一是片區(qū)指揮部的平臺，片區(qū)指揮部由區(qū)領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任總指揮，區(qū)征收中心和財政審核中心、區(qū)監(jiān)察局、街道、公司等相關(guān)部門組成，可以對片區(qū)內(nèi)的個案或者疑難問題進(jìn)行專題研究并形成會議紀(jì)要作為審核的依據(jù)；二是全區(qū)土地房屋征收工作例會平臺，由區(qū)政府分管土地房屋征收工作副區(qū)長召集區(qū)財政、建設(shè)、監(jiān)察、計生等相關(guān)部門組成，研究全區(qū)征收過程中的共性問題，形成會議紀(jì)要作為全區(qū)各片區(qū)指揮部執(zhí)行的依據(jù)。

2.2.2 抽查抽審監(jiān)管管理辦法

區(qū)抽審小組由區(qū)監(jiān)察局牽頭，區(qū)征收中心、區(qū)財政審核中心等相關(guān)人員組成，對正在實施的重點項目土地房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，標(biāo)的物的數(shù)量、規(guī)格和品種，履行監(jiān)督檢查職責(zé)。抽審范圍如下：

1）大宗個案：住宅房屋建筑面積超過1 000 m2；單宗住宅房屋附屬物超過5萬元；非住宅房屋建筑面積超過5 000 m2或補償金額超過500萬元；非住宅房屋附屬物補償超過50萬元。

2）群眾舉報的個案。

抽審小組還對其他征收補償事項進(jìn)行隨機抽查，總抽審數(shù)應(yīng)不低于總簽約數(shù)的30%。

3 項目的收尾階段

在這階段主要要完成2項工作：

1）審核工作

組織項目的已簽協(xié)議送審有兩種方式：一是在項目實施過程中，邊實施邊送審，按批報審；二是項目收尾階段，在整個項目結(jié)束后，統(tǒng)一報結(jié)算。送審的主要部門：區(qū)財政審核中心、區(qū)土地房屋征收事務(wù)管理中心。這兩個中心根據(jù)報審材料，最終出具審核結(jié)論。

2）權(quán)屬辦理

這個環(huán)節(jié)也是項目掃尾階段中最為復(fù)雜的。根據(jù)2014市里有關(guān)規(guī)定，所有項目的安置房權(quán)屬辦理不用再到市里確權(quán)，由項目所在區(qū)政府確認(rèn)，再提交市權(quán)籍中心辦理即可。為了推動舊項目安置房的權(quán)證辦理，區(qū)征收中心和財政審核中心可參照墩上、嶺下舊村改造項目住宅協(xié)議審核模式，組成聯(lián)合審核小組，對協(xié)議進(jìn)行分工審核、結(jié)果互認(rèn)，對審核中碰到的問題提交片區(qū)指揮部或區(qū)征收例會研究解決。