益陽(yáng)市中級(jí)人民法院（413000）張 勇

農(nóng)宅送人后還能要回嗎

益陽(yáng)市中級(jí)人民法院（413000）張 勇

【案例】 趙某林夫婦原先在農(nóng)村有一處宅院，1998年獲得了集體土地使用證。2005年，趙某林夫婦將戶口從農(nóng)村遷進(jìn)縣城，與兒子共同生活，便將宅院交給侄子趙某平夫婦使用，雙方還于2009年簽訂了一份房產(chǎn)贈(zèng)與協(xié)議。趙某平夫婦一直使用至今，但未辦理過(guò)戶手續(xù)。近日，趙某林的老伴去世后，趙某林思念故土，打算回鄉(xiāng)居住，便向趙某平夫婦提出返還房屋的要求，被趙某平夫婦拒絕。無(wú)奈之下，趙某林將趙某平夫婦告上法庭，要求確認(rèn)雙方之間的贈(zèng)與協(xié)議無(wú)效，要求趙某平夫婦返還房屋。

【評(píng)析】 根據(jù)法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)村集體組織所有，本村村民享有使用本村宅基地的權(quán)利。村民從本村遷出后，即喪失了該集體組織成員的資格，其原使用的宅基地即應(yīng)由本村集體組織收回。故趙某林夫婦自將戶口從本村遷至縣城后，即喪失了該集體組織成員的資格，其原使用的宅基地亦應(yīng)由村集體組織收回，因此，趙某林夫婦無(wú)權(quán)處理宅基地，但可以處理地上物——即其所有的房屋。根據(jù)我國(guó)《合同法》規(guī)定:“贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無(wú)償給受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同?！北景钢?，趙某林夫婦與趙某平夫婦的贈(zèng)與協(xié)議是雙方真實(shí)、自愿的意思表示，因此是合法有效的。

我國(guó)《合同法》第186條規(guī)定:“贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移前可以撤銷贈(zèng)與?！蹦敲幢景钢械姆课葚?cái)產(chǎn)權(quán)是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移？趙某平還能撤銷嗎？一般情況下，財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移是以實(shí)際交付為依據(jù)，但房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移，法律有更嚴(yán)格的規(guī)定。我國(guó)《物權(quán)法》第9條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生法律效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力，但法律另有規(guī)定的除外。”“依法登記”的意思就是說(shuō)房屋過(guò)戶登記首先要“有法可依”，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》就明確規(guī)定城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)辦理房產(chǎn)變更登記。但是農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓是否要辦理過(guò)戶手續(xù)，法律無(wú)明確規(guī)定因此就不能以其未經(jīng)登記認(rèn)定其轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。趙某平夫婦已使用該房屋多年，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為該房產(chǎn)權(quán)利已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，趙某林也就無(wú)權(quán)再撤銷贈(zèng)與了。

綜上所述，人民法院應(yīng)判決駁回趙某林要求撤銷贈(zèng)與、返還房屋的訴訟請(qǐng)求。