日本跟中國很像，只不過他們先走了一步，率先崛起、率先炒房、率先炒股、率先被打殘……現(xiàn)在去日本，看看東京的地價，房價似乎并不貴，基本上400萬-500萬元人民幣一套100平方米的房子還是有很多，這個價格與北京上海這樣的一線城市相比，已經(jīng)基本平價。

但日本人的收入，要遠遠高于我們，甚至是我們的4-7倍，換句話說如果把收入因素考慮進去，那么日本人在東京買套100平米的房子，跟我們在北京、上海花100萬買一套100平米的房子感受是一樣的。但是1萬元每平米的價格，已經(jīng)足足過去了8年時間。

先看一張神圖，非常清晰，日本的房價已經(jīng)跌了快30年，而日本跟我們一樣，上漲的時候都是一線城市漲，東京漲得最快最高。大概當年日本人也相信，日本只有一個東京，東京掌握著教育、醫(yī)療、金融、就業(yè)等等資源，所以東京房價不會跌。

東京買不起了就買東京圈，東京圈買不起了，就開始買6大城市，最后再買小城市，從漲幅上來看，甚至6大主要城市的漲幅遠遠超過了東京圈和東京核心區(qū)的房價漲幅（有基數(shù)原因），這就是一種跟風(fēng)炒作，不過潮起潮落，潮水總歸要退去。

上世紀90年代開始，泥沙俱下。別管一線城市還是二線城市還是東京核心圈，價格同樣是暴跌。只不過跌到后來，一線城市還能止血，而二三線城市根本就剎不住，現(xiàn)在還在跌！有個朋友家的父輩買了一套大阪的房子，當年傾其所有，現(xiàn)在跌了一半，每年還要交著沉重的賦稅，根本賣不掉。

日本朋友提到現(xiàn)在的房子，都是咬牙切齒，有一部分人徹底被房子綁架了，他們不得不繼續(xù)工作，只為了房子上的負擔。由于在日本開征了房產(chǎn)稅，大約每年的房產(chǎn)稅率是5%左右，算下來一套500萬的房子，每年要交的錢是25萬，雖然日本人收入高，但面對這樣一筆錢，也是相當?shù)膿项^。

日本還規(guī)定了，房子買賣要交重稅，贈予也要交稅。這跟我們很像，于是日本人徹底瘋了，房子完完全全地砸在了手里，再也賣不動了。在日本曾有一個問卷調(diào)查：你覺得土地是比存款或股票更有力的資產(chǎn)嗎？結(jié)果顯示，2000年以后，回答NO的占38.8%，首次超過YES的回答者。這意味著，經(jīng)濟泡沫破滅以后日本人對房地產(chǎn)的想法完全改變了?，F(xiàn)在，買房子已經(jīng)不是日本人一輩子的夢想，更像是一場噩夢，2009年的新房成交量比2000年減少了 1/3。

據(jù)日本國土交通省2012年發(fā)布的白皮書，1983年，40歲以下的日本人中有房者占42.2%，2012年有房者只占28.4%，近30年間下降了約14%。所以盡管日本現(xiàn)在的租售比已經(jīng)高達8%，日本人還是更多的人選擇租房，也不買房。而中國的租售比只有2%，還不如銀行定期存款的利息高。

很顯然日本的房子也已經(jīng)過剩了，隨著人口老齡化的到來，日本人不再需要那么多的房子，盡管東京的房價收入比已經(jīng)不到9，日本的房子還是賣得不好。房價收入比是一套房子的總價，除以一個地區(qū)家庭的平均年收入，用來展示一個家庭不吃不喝多久能買得起房子，東京人顯然是幸福的，9年他們就能買一套自己的房子。

而在北京上海，房價收入比已經(jīng)超過了30，也就是說你用滿了工作年限，也買不起房。

有人說日本經(jīng)濟不好，那我們再看看世界的資本中心、金融中心、富人最多的城市紐約。經(jīng)過連續(xù)十年的上漲，紐約的房價依然出現(xiàn)了深幅度的下跌。雖然跌幅小于全美的跌幅，但是仍然下跌。

最后說回國內(nèi)，看看我們的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，遠比日本當年嚴重得多。

可以說二三線城市的房價泡沫已經(jīng)破裂，而由于資金退守一線城市，所以抱團取暖反而加速了一線城市的最后瘋狂。接下來2016年就會發(fā)生二線城市徹底崩盤，而不出兩年一線城市也會繼續(xù)分化。資金繼續(xù)退守一線城市的核心區(qū)域。最后大概只有中南海和天安門附近的房子不會下跌。因為那里根本沒有商品房。

一直在反復(fù)說去庫存，但現(xiàn)在中國在建的房子，和已經(jīng)建好的房子，已經(jīng)足足夠賣6-7年的時間。這還不算龐大的二手房基數(shù)?？梢姮F(xiàn)在不是去庫存，而是庫存加速上升的時期，所以老大很生氣。

那么一線城市和二線三線城市有多大區(qū)別呢？答案是沒什么區(qū)別，從庫存的消化來看，一線城市并不比二三線城市更好。三線城市已經(jīng)完全沒救了，而二線城市還在玩命建設(shè)，正在一個作死的道路上飛快地飛奔。

地產(chǎn)商的資金已經(jīng)越來越緊張了，房地產(chǎn)投資越來越困難。大部分地方都出現(xiàn)了嚴重的爛尾跡象，很多工地因為缺乏資金已經(jīng)都停工了，2015年上半年地產(chǎn)開發(fā)商從P2P拿了不少錢，現(xiàn)在年底根本還不上，擺在它們面前的是，進一步抵押，以更高的利率再借錢，如果2016年賣不動，還是拿不到銀行的貸款，這屬于找死。

另一個辦法是放那不動，2016年肯定是活不了了，這屬于等死。他們期待的事情就是2016年在國家各種政策的支持下，房地產(chǎn)能再火起來，房價蹭蹭往上漲，這才有起死回生的機會，但可能嗎？

最后看一張美國次貸危機后的房價數(shù)據(jù)圖，美國經(jīng)濟出問題了，人民收入少了，房子的購買力也就降低了，房價跌了，然后進而影響美國的經(jīng)濟。而美國人想的辦法是，救助金融機構(gòu)，讓金融跟房地產(chǎn)劃清界限。讓房價快速下跌，短暫陣痛之后，2012年房價就開始復(fù)蘇了（美國人沒有老齡化這顆雷），美國經(jīng)濟也開始復(fù)蘇。

而我們2016年的宏觀經(jīng)濟將更加困難，還有大量企業(yè)要裁員，大量企業(yè)要轉(zhuǎn)型，一些傳統(tǒng)制造業(yè)可能完全過不下去了，居民收入降低是一個必然的趨勢（疊加上人民幣貶值的因素），那么房子的購買力必然下降，這是一個趨勢，這才是市場經(jīng)濟。而所謂讓農(nóng)民去買房，支持金融租賃，取消限購云云的政策，恐怕很難起不到扭轉(zhuǎn)乾坤的作用。