文/ 柏雷 上海綠地集團房地產(chǎn)事業(yè)二部 上海 200335

淺議房地產(chǎn)開發(fā)工程管理困境及改進措施

文/ 柏雷 上海綠地集團房地產(chǎn)事業(yè)二部 上海 200335

房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)與人們的生活息息相關(guān)。在社會主義市場經(jīng)濟的條件下，促進房地產(chǎn)行業(yè)又好又快發(fā)展是當前的重要任務(wù)之一。本文從房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的內(nèi)涵出發(fā)，闡述了當前房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的困境，指出項目決策的市場定位不明確，決策機制不完善；施工圖設(shè)計文件變更頻繁，供應(yīng)遲緩以及工程承包合同不夠嚴密，項目管理困難等不足之處，從而提出房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的改進措施。企業(yè)應(yīng)該加強對工程決策階段市場可行性的研究和對工程各階段的設(shè)計及前期工程管理的計劃。通過降低甲方的分包項目，促進房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益的提高。

房地產(chǎn)；開發(fā)項目；工程管理

1、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的內(nèi)涵

一般來說，工程管理是在國家相關(guān)法律規(guī)定的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)的建設(shè)過程進行規(guī)范和監(jiān)督。此外，項目管理者還承擔著控制項目周期的重要任務(wù)，確保房地產(chǎn)項目保質(zhì)保量的完成，節(jié)約工程成本[1]。項目工程管理設(shè)計房地產(chǎn)建設(shè)的方方面面，通過加強對開發(fā)工程的管理，確保施工隊的工作按照規(guī)范和設(shè)計圖進行，從而實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化，促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

2、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的困境

2.1 項目決策的市場定位不明確，決策機制不完善

很多房地產(chǎn)工程項目決策過程過于草率，缺乏一定的科學性。項目在前期設(shè)計階段，沒有地理環(huán)境和市場情況進行充分的調(diào)查和走訪，使得項目可行程度大大降低，從而影響了項目工程建設(shè)的監(jiān)督，不利于房地產(chǎn)項目成本的節(jié)約和效率的提高。由于在初期對開發(fā)建設(shè)項目可能遇到的困難缺乏足夠的判斷和預測，使得項目管理過程中無法做到及時處理和解決相關(guān)問題，造成了管理效率的低下，嚴重影響了房地產(chǎn)項目的建設(shè)進度[2]。有些房地產(chǎn)開發(fā)商過度看重市場因素的影響，缺乏對自己企業(yè)明確的市場規(guī)劃，使得房地產(chǎn)項目的決策缺乏科學性。這些問題都會使得房地產(chǎn)項目難以獲得預期的經(jīng)濟效益，給社會經(jīng)濟的發(fā)展帶來不良的影響。

2.2 施工圖設(shè)計文件變更頻繁，供應(yīng)遲緩

由于項目工程調(diào)研不夠細致，使得項目施工過程中很多潛在的問題沒有做到全盤考慮，使得項目建設(shè)過程中設(shè)計師的工作任務(wù)加重。此外，設(shè)計圖的頻繁變更也導致施工單位產(chǎn)生混亂，不利于房地產(chǎn)項目安全、高效地完成。很多開發(fā)商在項目設(shè)計階段，對設(shè)計師的工作過度干預，加大了設(shè)計師工作的難度，使得項目設(shè)計難以按照預期的方式進行，不利于設(shè)計師創(chuàng)意的發(fā)揮和設(shè)計圖的完善，從而導致了項目管理過程效率低下，缺乏創(chuàng)新性。在項目設(shè)計階段，往往是相關(guān)房地產(chǎn)領(lǐng)導進行個人決策，設(shè)計圖僅僅迎合領(lǐng)導的需要，缺乏對實地可行性的調(diào)研，從而導致項目施工建設(shè)階段任務(wù)頻頻變更，嚴重影響了房地產(chǎn)項目的施工進度，不利于項目成本的節(jié)約和效率的提高[3]。

2.3 工程承包合同不夠嚴密，項目管理困難

由于項目前期準備工作的不足，導致項目施工過程中出現(xiàn)一系列問題。施工單位為了避免承擔責任，只能尋找甲方進行項目協(xié)調(diào)，從而耽誤了項目的施工進度，不利于項目經(jīng)濟效率的提高。房地產(chǎn)開發(fā)商和施工單位耗費大量的時間進行彼此磨合，導致雙方項目推諉，給房地產(chǎn)項目的管理帶一定的困難。在項目結(jié)束時，甲方著急進行項目的驗收和檢測，但是其余兩方的矛盾卻無法解決，給項目的順利實施產(chǎn)生很大的影響。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)項目過程中，項目相關(guān)必須通過合同對雙方的責任和義務(wù)進行明確劃分，從而確保項目的高效建設(shè)。

3、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的改進措施

3.1 加強對工程決策階段市場可行性的研究

在項目工程前期，房地產(chǎn)開發(fā)商必須認識到可行性調(diào)研的重要作用，實事求是地對市場環(huán)境進行分析，從而確定科學合理的項目執(zhí)行方案，確保項目高效率地執(zhí)行。只有在可行性調(diào)研的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)項目才能減少施工過程中可能出現(xiàn)的問題，從而降低成本，提高施工效率。房地產(chǎn)項目可行性的研究要制定規(guī)范的工程文件，使得從設(shè)計師到施工單位都嚴格按照項目規(guī)范辦事，使得施工各個階段都進行標準化作業(yè)，實現(xiàn)項目經(jīng)濟效益的最大化。在進行市場可行性研究的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商必須給市場調(diào)研以充足的財力和人力支持，確?？尚行匝芯康目茖W性和系統(tǒng)性，從而有效指導項目開發(fā)管理工作，促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展[4]。

3.2 加強對工程各階段的設(shè)計及前期工程管理的計劃

在進行房地產(chǎn)項目建設(shè)時，要對項目工程的建設(shè)有明確的計劃。在施工前期，通過招投標的方式選拔經(jīng)驗豐富的設(shè)計圖團隊對項目施工管理過程進行規(guī)劃和實際。設(shè)計團隊應(yīng)該遵照項目可行性報告，結(jié)合實地考察，設(shè)計出科學、合理的設(shè)計方案，從而確保房地產(chǎn)項目的穩(wěn)步建設(shè)，促進企業(yè)經(jīng)濟效益的提高。在項目施工過程中，設(shè)計師要及時對施工管理各個階段出現(xiàn)的問題進行方案的調(diào)整和修改，提高項目管理的效率。房地產(chǎn)開發(fā)商在此階段要選拔經(jīng)驗豐富、實力較強的設(shè)計團隊，為接下來的項目管理奠定良好的基礎(chǔ)，促進房地產(chǎn)項目的高效進行[5]。

3.3 降低甲方的分包項目

在項目管理建設(shè)過程中，要對甲方分包的項目進行科學分配，明確合同規(guī)定和雙方的責任義務(wù)，從而確保項目建設(shè)科學、高效地進行。在進行合同招標的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商將項目工程要求書面提供給施工團隊，使其嚴格按照項目要求進行作業(yè)。施工單位的承包合同要對項目的內(nèi)容及交接時間等做出細致的劃分，避免雙方后期的矛盾影響項目的進行，從而使得施工合同具有更強的實施意義[6]。通過招投標的方式可以有效選拔出最合適的施工單位，在分包合同的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)商可以實現(xiàn)對工程質(zhì)量和進度的有效監(jiān)督和控制，從而防止項目施工過程中偷工減料的行為，確保房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益的最大化。

總結(jié)：

房地產(chǎn)的開發(fā)工程管理在項目建設(shè)過程中起到非常重要的作用。如果不能進行有效的管理，就會造成整個房地產(chǎn)項目效率降低，發(fā)生違規(guī)操作等現(xiàn)象，不利于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟效益的提升，給整個社會的經(jīng)濟健康發(fā)展帶來不良的影響。因此，企業(yè)在房地產(chǎn)建設(shè)時，必須提高對開發(fā)工程管理重要性的認識，有效控制項目建設(shè)的各個階段，從而促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，維護企業(yè)的經(jīng)濟利益。

[1]黃志君.房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理優(yōu)化研究[J].時代農(nóng)機,2015,12:63-64.

[2]秦哲.淺議房地產(chǎn)開發(fā)工程管理困境及改進措施[J].科技經(jīng)濟導刊,2015,13:195-196.

[3]崔曉明.房地產(chǎn)開發(fā)中工程管理的應(yīng)用解析[J].居業(yè),2016,01:86+88.

[4]續(xù)剛.初探房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的常見問題和解決措施[J].企業(yè)科技與發(fā)展,2016,04:132-134+138.

[5]高峰.房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計優(yōu)化與工程管理的案例的研究[J].經(jīng)營管理者,2016,17:311.

[6]楊麗春.探析房地產(chǎn)開發(fā)中工程管理的應(yīng)用[J].江西建材,2015,05:269.