文/曹寧 山東省濱州市惠民縣房地產(chǎn)管理局 山東濱州 251700

淺談房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與對(duì)策

文/曹寧 山東省濱州市惠民縣房地產(chǎn)管理局 山東濱州 251700

伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)所面臨的各種機(jī)遇和挑戰(zhàn)也在不斷增多。在此背景下，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員唯有不斷提升和優(yōu)化自身綜合素質(zhì)和總體競(jìng)爭(zhēng)力，方能滿足市場(chǎng)發(fā)展的需求，方能保障房地產(chǎn)評(píng)估工作的質(zhì)量。本文探討了房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與對(duì)策。

房地產(chǎn)；評(píng)估產(chǎn)業(yè)；發(fā)展現(xiàn)狀；對(duì)策

我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估不斷的發(fā)展，這是一個(gè)新興的并且反映真實(shí)價(jià)值的一種交易行為，它不僅標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估制度實(shí)現(xiàn)了歷史性的轉(zhuǎn)變，并且與國(guó)情相適應(yīng)，更表明中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估工作邁入了關(guān)鍵時(shí)期，初步形成了基本框架，評(píng)估理論研究與實(shí)踐取得了巨大的突破，所以必須全力完善包括房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估人員和機(jī)構(gòu)的資格管理。

1、房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

自進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)逐漸發(fā)展完善，它的發(fā)展離不開(kāi)我國(guó)各級(jí)相關(guān)評(píng)估行業(yè)以及評(píng)估人員的努力。在目前，我國(guó)基本上制定出了房地產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)法律法規(guī)，促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估走向執(zhí)業(yè)資格制度的改善，另外，我國(guó)在近幾年也在不斷的完善房產(chǎn)評(píng)估相關(guān)規(guī)范性文件。同時(shí)，房地產(chǎn)行為為了使評(píng)估結(jié)交更加的準(zhǔn)確與可靠，相應(yīng)制訂出了一套統(tǒng)一的評(píng)估法律與程序，這不僅提升了房地產(chǎn)評(píng)估為房地產(chǎn)的服務(wù)水平，還在一定程度上規(guī)避了房產(chǎn)交易出現(xiàn)偷稅、漏稅以及虛假報(bào)價(jià)等現(xiàn)象。但在近幾年，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)由于社會(huì)環(huán)境以及自身的發(fā)展問(wèn)題，例如缺乏完善的法律法規(guī)、評(píng)估人員素質(zhì)水平偏低以及評(píng)估行業(yè)產(chǎn)權(quán)不明等，這需要房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)進(jìn)行深入的分析與解決。

1.1 制定出相關(guān)法律規(guī)章制度

為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為，統(tǒng)一估價(jià)程序和方法，做到估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律、法規(guī)，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正。房地產(chǎn)估價(jià)除應(yīng)符合本規(guī)范外，也應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定。

1.2 制定了房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)范及建立了職業(yè)資格制度

國(guó)家房地產(chǎn)管理部門(mén)已經(jīng)完成《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的制定，從制度層面規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為，憑借估價(jià)程序及技術(shù)的規(guī)范統(tǒng)一，使估價(jià)結(jié)果的額合理性、科學(xué)性與公正性得到更好的保證。

1.3 達(dá)到市場(chǎng)開(kāi)放、行業(yè)自律的標(biāo)準(zhǔn)

國(guó)務(wù)院提出將原有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和部門(mén)進(jìn)行分離改制，將原有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)改制為合伙制企業(yè)或有限責(zé)任公司，并且促進(jìn)房地產(chǎn)內(nèi)部管理部門(mén)的政治改革，通過(guò)政事分開(kāi)，使房地產(chǎn)估價(jià)師的職能得以發(fā)揮。房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)進(jìn)行估價(jià)師各項(xiàng)事務(wù)的監(jiān)督與自律，基本形成估價(jià)行業(yè)的自律結(jié)構(gòu)。

2、完善房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的對(duì)策

2.1 實(shí)行政企分開(kāi)，加強(qiáng)法律建設(shè)

加快房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估業(yè)的快速發(fā)展，是中國(guó)的行政與評(píng)估業(yè)都必須有所提高的一個(gè)特殊需求。因此，有必要進(jìn)行政企體制改革，尤其是法制建設(shè)的建設(shè)，要持續(xù)加強(qiáng)政企分開(kāi)這樣的轉(zhuǎn)變，為“陰陽(yáng)臉”這樣的評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)行政企“剝離”，在現(xiàn)有的評(píng)估要改為企業(yè)走向市場(chǎng)，要求政府加快機(jī)構(gòu)和事業(yè)單位改革的步伐。“兩塊牌子一套人馬”這樣的做法要取消，同時(shí)要加強(qiáng)執(zhí)法水平，減少其在評(píng)估市場(chǎng)上出現(xiàn)問(wèn)題后造成的不利影響，以解除不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象出現(xiàn)的后顧之憂，要盡快把評(píng)估市場(chǎng)違法現(xiàn)象杜絕，公平競(jìng)爭(zhēng)，加速房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展的進(jìn)程。

2.2 加強(qiáng)行業(yè)管理，發(fā)揮市場(chǎng)作用

房地產(chǎn)行業(yè)本身要加強(qiáng)自身的管理，一方面需要行政管理的作用，規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的規(guī)范發(fā)展，同時(shí)也要充分發(fā)揮市場(chǎng)的主體作用，促進(jìn)行政行為和市場(chǎng)良性互動(dòng)，并充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，不能以市場(chǎng)“準(zhǔn)入”為借口，進(jìn)行不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)，要嚴(yán)格“準(zhǔn)入”的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)。一些房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估業(yè)不顧行業(yè)自律應(yīng)該遵循的準(zhǔn)則與要求，只是盲目追求利益的發(fā)展速度，片面曲解“競(jìng)爭(zhēng)”的話語(yǔ)，結(jié)果成為了“惡性競(jìng)爭(zhēng)”，房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的路子走偏了，“競(jìng)爭(zhēng)”的腳步踩空了，嚴(yán)重違背了“市場(chǎng)條件下的公平競(jìng)爭(zhēng)”的意愿，動(dòng)態(tài)的管理始終是市場(chǎng)管理中的要求，包括等級(jí)資格，執(zhí)業(yè)資格、資金、估價(jià)師人數(shù)等這些變化時(shí)刻不能放松。

2.3 建立競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，建立和完善職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估行業(yè)中，建立競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，也是為了更好地明確競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的內(nèi)涵，是打破政府過(guò)度干預(yù)的管理模式，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)化自由流動(dòng)，促進(jìn)市場(chǎng)的自由度的提高，強(qiáng)化市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)均衡配置，統(tǒng)籌房地產(chǎn)與行政行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。在職業(yè)道德上，房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估人員一定要對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估行業(yè)有一個(gè)科學(xué)的認(rèn)識(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估不僅是一個(gè)價(jià)格的簡(jiǎn)單估價(jià)，更重要的是一種在法律與規(guī)范程序要求下的規(guī)范性評(píng)估，當(dāng)前社會(huì)需要的是具有高素質(zhì)高道德的人才。

2.4 使房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)化

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)單一、分散，沒(méi)有形成規(guī)?；袌?chǎng)經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。為了促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展，各經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)應(yīng)該形成規(guī)模，利用自己的專(zhuān)長(zhǎng)，將行業(yè)做大做強(qiáng)。在商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的今天，人才和信息是企業(yè)發(fā)展的兩大關(guān)鍵因素。因此，估價(jià)行業(yè)要有效整合市場(chǎng)信息，及時(shí)關(guān)注政策及經(jīng)濟(jì)新聞，掌握最新動(dòng)態(tài)。此外，各個(gè)評(píng)估人員要和同行業(yè)工作人員及時(shí)溝通、交流，收集更多的信息，并確保估價(jià)信息的真實(shí)性和可靠性。

2.5 加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)以及評(píng)估師的培訓(xùn)，提升評(píng)估師素質(zhì)

資格證書(shū)的出現(xiàn)，使房產(chǎn)估計(jì)質(zhì)量得到提升，提高了從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)水平，但目前只提供房地產(chǎn)估價(jià)師水平，相關(guān)部門(mén)應(yīng)結(jié)合行業(yè)的具體情況，適當(dāng)增加一個(gè)層次，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)員工的繼續(xù)學(xué)習(xí)，使房地產(chǎn)行業(yè)評(píng)估水平上升到新的高度。實(shí)際操作中，評(píng)估師可以到國(guó)外相關(guān)評(píng)估管理系統(tǒng)進(jìn)行學(xué)習(xí)，再結(jié)合我國(guó)國(guó)情，實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師的動(dòng)態(tài)管理實(shí)踐和級(jí)別。提高房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的整體素質(zhì)，應(yīng)在資格方面應(yīng)適當(dāng)?shù)脑黾右粋€(gè)層次，如有關(guān)人員申請(qǐng)本科的具體要求，也可加強(qiáng)注冊(cè)的控制，建立嚴(yán)格的注冊(cè)制度并進(jìn)行實(shí)施，并且在考試中結(jié)合各方面的素質(zhì)進(jìn)行考慮。

結(jié)語(yǔ)：

總之，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展可以促進(jìn)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)作為房地產(chǎn)行業(yè)的主要成員，同時(shí)對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展起到至關(guān)重要的作用。

[1]孫明潔.房地產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)法的分析探究[J].金融經(jīng)濟(jì)，2015(14).

[2]李向陽(yáng).淺析我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問(wèn)題及對(duì)策[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2015(21).

[3]王學(xué)云.有關(guān)土地評(píng)估行業(yè)執(zhí)業(yè)問(wèn)題探討[J].科技展望，2016(11).