文/劉偉 長春鐵路房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 吉林長春 130000

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理研究

文/劉偉 長春鐵路房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 吉林長春 130000

一個優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)是必須要有一整套先進和完備的項目管理研究系統(tǒng)的。房地產(chǎn)企業(yè)通過對開發(fā)項目進行合理化管理，使得開發(fā)項目可以實現(xiàn)資金快速周轉(zhuǎn)，項目資金回報率高是目前絕大多數(shù)房地產(chǎn)商所急需解決的一個公司發(fā)展問題[1］。本文將會針對在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中如何利用合理化管理方式實現(xiàn)對項目成本、項目質(zhì)量和項目進度的把控。

房地產(chǎn)企業(yè)；項目管理；項目開發(fā)

0.前言

最近一段時間由于國家經(jīng)濟發(fā)展速度的不斷減緩，國家對房屋建設(shè)項目的資金和政策方面的限制，以及人均可支配資金額度的持續(xù)降低，以及房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部競爭的日趨白熱化，使得我國的房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著極為嚴峻的生存危機，加之目前原材料、土地成本、人工費用、優(yōu)良土地資源的匱乏情況，致使原來的粗放型經(jīng)營模式的急需要改變成為以節(jié)省成本為目的的精細化經(jīng)營理念轉(zhuǎn)變[2］。

1.項目管理的概念及目的

所謂項目管理，就是指在特定的工程條件下，協(xié)調(diào)各個不同職能部門在項目建設(shè)及后期使用過程中，合理運用各個職能部門的知識、工具、技術(shù)領(lǐng)域，使項目可以在有一定的資源條件下，達到或是超額完成項目前期設(shè)定目標的過程。房地產(chǎn)項目管理的最終目的是實現(xiàn)項目的既定目標，項目管理的基礎(chǔ)是人員合理化布局。項目管理是以項目經(jīng)理作為整個工程的總負責人，項目經(jīng)理通過自身的組織協(xié)調(diào)能力，在項目開發(fā)建設(shè)過程中，依據(jù)工程開發(fā)管理特點，建立一個合理的計劃、控制、組織的工作協(xié)調(diào)系統(tǒng)。項目工程管理包括成本管理、資料、質(zhì)量管理、市政配套、工程安全、工程進度管理和工程合同等[3］。如何很好的協(xié)調(diào)好各方面的復(fù)雜關(guān)系，滿足客戶需要，合理降低成本時效企業(yè)的最終盈利。

2.地產(chǎn)項目開發(fā)管理存在的不足

任何一個房地產(chǎn)企業(yè)如果想在當前激烈的市場環(huán)境中站穩(wěn)腳跟，一定要把項目工程管理協(xié)調(diào)配合好，尤其是在地產(chǎn)銷售情況不好的情況下，應(yīng)該更加注重工程項目管理方面的研究。有了良好的項目開發(fā)管理團隊，才能夠?qū)崿F(xiàn)對外銷售和對內(nèi)成本控制的預(yù)期目標[4-5］。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程具有以下幾個方面的不足。

首先，前期調(diào)研不足，房地產(chǎn)開發(fā)項目一定要做好前期準備工作。房地產(chǎn)開發(fā)是一個投資十分巨大的系統(tǒng)性工程，一個企業(yè)如果前期可研性分析做的不到位很可能會危機整個公司的正常運轉(zhuǎn)或是生存。因此，在進行房地產(chǎn)開發(fā)之前，一定要做好市場調(diào)研，整理和搜集有關(guān)的市場及政府調(diào)配政策，了解開發(fā)地塊周邊發(fā)展狀態(tài)，基礎(chǔ)設(shè)施情況，潛在購買客戶購買能力，客戶需求的戶型、價格、環(huán)境、以及潛在客戶的購買力等信息。在大量的基礎(chǔ)性信息資料基礎(chǔ)上，通過推算成本及預(yù)期銷售情況，再制定相應(yīng)的土地開發(fā)方式。

其次，僅注重前期售房銷量問題，忽視了售后服務(wù)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。房地產(chǎn)是一個資金鏈非常巨大的一個領(lǐng)域。很多地產(chǎn)開發(fā)商僅僅注重前期銷售，存在著偷工減料、隨意承諾小區(qū)配套設(shè)備和基礎(chǔ)設(shè)施，并不真正解決。由于房地產(chǎn)作為一個昂貴的消費品，地產(chǎn)廠家信譽是關(guān)系到地產(chǎn)企業(yè)未來產(chǎn)品的銷售情況的。因此，項目開發(fā)管理過程，一方面要嚴把工程質(zhì)量關(guān)，做到責任在人的要求；另一方面應(yīng)該嚴格把控小區(qū)物業(yè)人員的服務(wù)態(tài)度和工作的嚴謹程度。應(yīng)該嚴格避免忽視工程后期服務(wù)和工程質(zhì)量。

再次，工程開發(fā)的成本控制缺乏嚴肅性。一些房地產(chǎn)企業(yè)由于其分項工程建造成本巨大且瑣碎，加上很多地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門都是有地產(chǎn)企業(yè)主要領(lǐng)導的親屬任職，導致財務(wù)整體水平和行業(yè)人力管理水平都比較低。這種情況就致使了公司財務(wù)賬目不清，成本記錄數(shù)據(jù)不真實，公司的經(jīng)營成本，及財務(wù)情況不真實；另一方面，經(jīng)常會出現(xiàn)公司賬目資金數(shù)量與公司工程實物工程量存在較大差異；還有一個方面是成本分攤不合理，經(jīng)常會出現(xiàn)財務(wù)人員隨意分攤支出成本，造成各個部門的成本費用隨機性現(xiàn)象比較突出。

最后，工程監(jiān)理不規(guī)范。很多開發(fā)商的開發(fā)項目中的設(shè)計監(jiān)理的規(guī)章制度并不完善，監(jiān)理也并不認真負責。導致了施工單位隨意偷工減料，工程施工過程中問題頻繁出現(xiàn)，造成了施工質(zhì)量，工程進度等方面的損失。

3.地產(chǎn)項目開發(fā)管理的改進建議[6］

房地產(chǎn)開發(fā)項目過程是一個極其負責的系統(tǒng)工程，開發(fā)項目工程管理是一項十分復(fù)雜的系統(tǒng)工程。一個好的地產(chǎn)企業(yè)必須要有先進的理念和有效的管理團隊來支撐開發(fā)的項目。為了改良房地產(chǎn)工程管理，需要在項目管理機制和制定方面進行優(yōu)化，對開發(fā)工程在開發(fā)前期、中期和后期進行動態(tài)監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)問題。個人認為加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理，以下幾個部分主要著重注意。

1）加強開發(fā)項目的工程質(zhì)量把控，一個優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)一定會在工程質(zhì)量方面嚴把質(zhì)量關(guān)。在工程施工過程中，應(yīng)該對材料、施工、人員、機械等方面進行量化處理。避免偷工減料的情況發(fā)生，在施工過程中應(yīng)該要求監(jiān)理公司嚴格依照監(jiān)理工作條例工作，避免由于施工單位搶工期，并未嚴格依照施工圖設(shè)計造成大量工程質(zhì)量隱患。

2）加強對房地產(chǎn)開發(fā)的風險把控，房地產(chǎn)開發(fā)是一個投資巨大，資金占用時間較長。一個好的項目管理人員，應(yīng)該具有降低風險的能力。比如可以多家企業(yè)共同投資，簽訂公司虧損保險協(xié)議，明確建設(shè)單位和相關(guān)乙方的責任

3）嚴格控制項目開發(fā)正本，價格和工程質(zhì)量是一個項目是否盈利的兩個非常重要的基本條件。要想同時滿足價格和工程質(zhì)量兩個方面，需要設(shè)計部門結(jié)構(gòu)設(shè)計合理，適當可以邀請第三方進行造價咨詢，加強施工質(zhì)量嚴格避免施工的錯漏碰缺。

[1］姚玲珍，鐘君君.組織行為學在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的應(yīng)用[J］.建筑施工，2006，03：220-222.

[2］陳祖.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點的探討與分析[J］.四川建材，2006，02：142-144.

[3］楊山.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概論[J］.甘肅科技，2009，16：87-88+76.

[4］錢永峰，李瑜萍.房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計優(yōu)化與工程管理的案例分析與實務(wù)研究[J］.工程建設(shè)與設(shè)計，2008，04：91-96.

[5］高明.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多項目管理研究綜述[J］.中國房地產(chǎn)，2011，22：55-60.

[6］張永福，錢磊.房地產(chǎn)開發(fā)中的項目管理[J］.管理工程學報，2005，S1：255-257.

劉偉（1964-）女，漢、吉林長春人，工程師。