文/林曉軍 廈門夏商房地產(chǎn)有限公司 福建 廈門 361000

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險探討

文/林曉軍 廈門夏商房地產(chǎn)有限公司 福建 廈門 361000

自改革開放以來，中國經(jīng)濟以較快的速度增長，房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了快速發(fā)展。最近幾年，中國房地產(chǎn)業(yè)受到政府宏觀經(jīng)濟政策的調(diào)控，“過熱”的房地產(chǎn)行業(yè)開始“降溫”，房價開始逐步回落，部分房地產(chǎn)企業(yè)面臨財務(wù)風險。研究中采用了提出問題、分析問題和解決問題的理論方法，對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的原因進行了分析，進而提出解決風險的對策。

房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風險

前言

伴隨著中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，中國房地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)了快速增長。近年來，由于受到宏觀經(jīng)濟政策和政府對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的影響，“過熱”的房地產(chǎn)行業(yè)開始“降溫”，房地產(chǎn)行業(yè)逐步由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，房價開始逐步回落，部分企業(yè)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難。房地產(chǎn)企業(yè)一旦陷入財務(wù)危機，造成企業(yè)難以經(jīng)營運作，甚至導致企業(yè)破產(chǎn)，進而影響到其他行業(yè)的發(fā)展，出現(xiàn)經(jīng)濟危機。因此，當房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)風險時，必須迅速采取有效措施加以解決，對于沒有出現(xiàn)財務(wù)風險的房地產(chǎn)企業(yè)，也應(yīng)未雨綢繆，加強財務(wù)風險管理，把財務(wù)風險管理作為企業(yè)經(jīng)營的一項戰(zhàn)略任務(wù)來對待。

1、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的含義

財務(wù)風險是指企業(yè)在各項財務(wù)活動過程中，由于各種難以預料和無法控制的因素影響，是企業(yè)財務(wù)狀況具有不確定性及蒙受損失的可能性大小。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險分為廣義和狹義兩種，狹義的風險是指由于資本結(jié)構(gòu)不合理和融資方式不恰當所引起的財務(wù)杠桿隱患，也就是說，在籌資過程中利用財務(wù)杠桿可能導致股權(quán)資本所有者權(quán)益下降的風險；廣義的風險是指在進行財務(wù)活動過程中獲得預期財務(wù)成果的不確定性，不僅包括融資，而且還涉及投資、償債、資金營運及利潤分配等造成的現(xiàn)實收益小于預期收益的不利過程。

2、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的原因分析

2.1 外部原因

2.1.1 國家政策環(huán)境

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國家經(jīng)濟發(fā)展緊密相連，并受到政府的管制。國家政策方面對房地產(chǎn)企業(yè)造成的風險主要在2個方面：第一，政府對土地價格的調(diào)控，直接影響房地產(chǎn)的開發(fā)，比如，“新國八條”第五條規(guī)定：“嚴格住房用地供應(yīng)管理”，“落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。”這些規(guī)定，會導致土地供應(yīng)減少，影響房地產(chǎn)開發(fā)；第二，政府對房地產(chǎn)征收的各種稅費會影響房地產(chǎn)的銷售，比如，在“新國八條”第三條規(guī)定：“調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管。調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征收?！边@些規(guī)定，直接影響了房產(chǎn)的銷售狀況。

2.1.2 銀行利率的調(diào)整

國家為了防止房地產(chǎn)行業(yè)“過熱”，通常采用提高銀行利率的方式實現(xiàn)。而利率是房地產(chǎn)企業(yè)資金使用成本的反映。利率的高低決定了房地產(chǎn)企業(yè)融資成本的增減。一般來講，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，需要大量資金，必須依靠銀行貸款支持，銀行貸款占房地產(chǎn)投資所需的資金比例較高，通常達到50%以上，甚至更多。當貸款利率大幅升高時，房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的財務(wù)成本變大，若房價不能隨著開發(fā)成本的增加而上漲時，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤便相應(yīng)減少，甚至虧損，嚴重的可能導致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營困難。

2.1.3 通貨膨脹的風險

通貨膨脹對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的影響主要體現(xiàn)在：第一，通貨膨脹引起建設(shè)成本的增加；第二，人們?yōu)榱说钟ㄘ浥蛎浀娘L險，出于對資金保值增值的需求，人們會把銀行存款用于購買房產(chǎn)，進而推動房地產(chǎn)價格上漲；第三，通貨膨脹往往導致工資的增長，帶來購買力的提升，增加對房地產(chǎn)的需求。通貨膨脹對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的影響取決于這三者的博弈結(jié)果。

2.2 內(nèi)部原因

2.2.1 房地產(chǎn)企業(yè)本身特點

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，涉及流程復雜，需要經(jīng)過可行性研究（市場分析、財務(wù)估價）、前期階段（獲取土地、征地、拆遷、安置補償）、建設(shè)階段（建筑安裝、配套工程、綠化工程）、房屋租售（出租、銷售）等過程，在每個階段，都需要投入資金，在開發(fā)初期投入的資金量更大，并且，在整個過程中，要接受規(guī)劃、土地、環(huán)保等部門的監(jiān)督，從而使得開發(fā)商對開發(fā)過程的控制難度加大，一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將導致項目周期變長、運營成本增加，收益減少甚至虧損的局面。

2.2.2 財務(wù)管理水平問題

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平問題主要體現(xiàn)在：第一，我國的房地產(chǎn)企業(yè)有相當一部分來自于國有企業(yè)，國有企業(yè)顯著的特點是管理水平低下、效率不高、內(nèi)部約束機制不健全，在資金使用上存在權(quán)力與責任不明確，資金的安全性得不到保證；第二，目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)采用家族式管理模式，這種管理模式存在著簡單粗放、沒有約束、隨意性大，在這種管理模式下，所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)相統(tǒng)一，企業(yè)的投資人同時又是經(jīng)營人，在財務(wù)管理方面，企業(yè)的財務(wù)部門人員大多由朋友或親戚組成。

3、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的應(yīng)對策略

房地產(chǎn)行業(yè)投入高、風險也高?？刂骑L險是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理過程中的首要目標。在控制風險方面，方法很多，主要有下列幾種。

3.1 制訂完善的財務(wù)管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的關(guān)鍵點在于制度的制訂。企業(yè)財務(wù)管理水平不高，最重要的原因是財務(wù)制度不健全，沒有制訂好科學的財務(wù)管理制度，財務(wù)制度不完善，執(zhí)行過程隨意性較大，這就要求企業(yè)財務(wù)管理人員根據(jù)財務(wù)管理的特點以及企業(yè)發(fā)展的不同階段，制訂標準化、規(guī)范化的財務(wù)管理制度，并嚴格執(zhí)行，同時需要完善內(nèi)部審計制度。

3.2 籌資決策科學化

為了實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展初期，就應(yīng)科學制訂籌資計劃，合理安排還款計劃。這就要求財務(wù)部門負責人在籌資之前，應(yīng)與企業(yè)其他部門負責人進行協(xié)商，多聽他人意見和建議，綜合考慮多種影響因素，盡可能科學合理的安排籌資計劃。

3.3 發(fā)展多渠道籌資

房地產(chǎn)企業(yè)大多采用銀行貸款方式籌資，該種方式的結(jié)果是到期需要還本付息，風險較高。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，也可采用其他籌資方式解決資金短缺問題，比如發(fā)行股票、債券、房地產(chǎn)投資基金和發(fā)展組合式籌資等。

3.3.1 發(fā)行股票

當房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模、盈利水平、公司治理能力等方面達到國家要求，即可在滬深股票市場上發(fā)行股票募集資金，但發(fā)行股票只適合大型房地產(chǎn)企業(yè)，對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，無法采用這種模式籌集資金。

3.3.2 發(fā)行債券

用這種方式籌集資金對企業(yè)的要求很高，通常適合大型房地產(chǎn)企業(yè)，并且國家對發(fā)行債券的額度有嚴格的規(guī)定，這就要求國家重新制訂相應(yīng)政策，降低發(fā)行債券的門檻，增加發(fā)行債券的額度。

3.3.3 利用房地產(chǎn)投資基金

房地產(chǎn)投資基金是專門用于投資房地產(chǎn)企業(yè)，適合不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，該方法的顯著特點是利息高，但比較靈活。應(yīng)用這種方法可拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道。

3.3.4 發(fā)展組合式籌資

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，在不同時期、不同條件下采用不同的籌資模式，以降低籌資風險和籌資成本。比如可采用自有資金和銀行貸款、自有資金和發(fā)行股票、自有資金和發(fā)行債券、自有資金和房地產(chǎn)投資基金和多種不同籌資的組合等。

3.4 加強資金管理

在投資房地產(chǎn)項目之前，應(yīng)對項目進行可行性研究和風險評估，確保投入的資金安全、高效，避免投資的盲目性。使用資金之前，應(yīng)制訂好資金使用計劃，保持資金收支平衡，加強資金運營的風險控制和防范，提高資金運營效率；同時，應(yīng)加強應(yīng)收賬款管理，減少壞賬損失，加大促銷力度，降低商品房空置率，根據(jù)市場價格的波動情況，及時調(diào)整房價，擴大銷售，減少資金占用，加速資金周轉(zhuǎn)，提高資金利用率。

3.5 加強成本管理

成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的一個重要組成部分。成本控制的好壞直接影響房地產(chǎn)銷售價格。在開發(fā)房地產(chǎn)之前，應(yīng)對市場進行充分調(diào)研，確定開發(fā)成本項目和成本范圍，準確預算各個子項目的開發(fā)成本。

在成本管理中，不僅要搞好事中管理，而且要做好事前和事后管理。首先，應(yīng)對擬建項目制訂科學合理的成本計劃；其次，對在建項目執(zhí)行成本計劃監(jiān)控，嚴控成本費用的支出；再次，發(fā)現(xiàn)偏差，及時糾正，保證成本計劃的順利實施；最后，對已完工項目的各項指標完成情況進行評估，發(fā)現(xiàn)差距，提出改進成本管理的措施。

結(jié)束語：

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中，會遇到各種問題，其中之一是財務(wù)風險。在上述內(nèi)容中，首先分析了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的含義；其次，分析了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財務(wù)風險的原因，該部分主要分析了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的外部原因和內(nèi)部原因；最后，針對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財務(wù)風險的原因，提出一些應(yīng)對策略，主要策略有：制訂完善的財務(wù)管理制度、籌資決策科學化、發(fā)展多渠道籌資、加強資金管理、加強成本管理等。

總之，通過分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的原因，進而提出一些應(yīng)對策略，這些策略或許可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供一些有益的指導作用。

[1］朱志鋼.房地產(chǎn)財務(wù)管理面臨的風險及控制對策[J］.當代經(jīng)濟，2012（11）：10-11.

[2］查國平.構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系研究.管理視野，2012（12）：176