文/莊乾敏　華藍(lán)設(shè)計(jì)（集團(tuán)）有限公司　廣西南寧　530011

PPP+工程總承包模式在南寧市危舊房改住房類(lèi)型項(xiàng)目中的應(yīng)用分析

文/莊乾敏華藍(lán)設(shè)計(jì)（集團(tuán)）有限公司廣西南寧530011

隨著近幾年南寧危舊房改住房類(lèi)型項(xiàng)目的開(kāi)展，現(xiàn)階段該類(lèi)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中存在的問(wèn)題越來(lái)越突出，為解決該類(lèi)項(xiàng)目難以確保資金到位、超工期現(xiàn)象等問(wèn)題，文章提出了PPP+工程總承包的建設(shè)模式，并對(duì)勘察設(shè)計(jì)企業(yè)開(kāi)展該類(lèi)業(yè)務(wù)的介入方式、操作流程、合作模式等進(jìn)行了分析。

危舊房改住房；PPP；工程總承包；勘察設(shè)計(jì)企業(yè)

一、引言

危舊房改造項(xiàng)目涉及到還建住戶(hù)在建設(shè)期內(nèi)的安置問(wèn)題，需要前期投入大量資金，對(duì)代建單位的資金實(shí)力要求較高，且該類(lèi)項(xiàng)目對(duì)工期、造價(jià)要求嚴(yán)格，前期手續(xù)復(fù)雜，傳統(tǒng)建設(shè)模式與之結(jié)合性不強(qiáng)，致使現(xiàn)階段南寧危舊房改造市場(chǎng)超工期、超投資現(xiàn)象嚴(yán)重，大多數(shù)改造項(xiàng)目還建業(yè)主的利益未得到保障。

本文提出采用PPP+工程總承包的操作模式進(jìn)行危舊房改住房項(xiàng)目建設(shè)，對(duì)勘察設(shè)計(jì)企業(yè)開(kāi)展該類(lèi)業(yè)務(wù)提供了理論基礎(chǔ)。

二、南寧市危舊房改造項(xiàng)目市場(chǎng)問(wèn)題分析

（一）難以確保資金到位

危舊房改造項(xiàng)目會(huì)面臨舊房拆除、土地變性等問(wèn)題（以限價(jià)房方式），項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中除需建設(shè)資金投入外，還需定期支出大量資金來(lái)解決原住戶(hù)住房問(wèn)題，而一般的代建企業(yè)很難長(zhǎng)期、足額支付這筆資金。

如某危舊房改造項(xiàng)目，該項(xiàng)目的代建單位為一招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，總建筑面積約19萬(wàn)平方米， 建設(shè)投資約2億元。項(xiàng)目于2012年4月發(fā)布招標(biāo)信息，計(jì)劃工期為46個(gè)月，后因代建單位未能籌集足夠的資金來(lái)妥善解決居民搬遷安置問(wèn)題，致使項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，工期已拖延18個(gè)月。

（二）超工期現(xiàn)象較為普遍

一方面，設(shè)計(jì)處于項(xiàng)目建設(shè)上游，直接影響著建設(shè)進(jìn)度，而傳統(tǒng)代建制缺少一個(gè)懂設(shè)計(jì)的單位進(jìn)行統(tǒng)籌管理；另一方面，同時(shí)擁有較強(qiáng)融資能力、公關(guān)能力、管理經(jīng)驗(yàn)的代建單位較少，工期管理處于空白，超工期現(xiàn)象較為普遍。

如某項(xiàng)目代建單位為一房地產(chǎn)公司，項(xiàng)目總建筑面積約20萬(wàn)平方米，建設(shè)投資約3.8億元，項(xiàng)目共涉及約300戶(hù)居民搬遷，2010年已完全搬出，2012年2月項(xiàng)目發(fā)布招標(biāo)公告，計(jì)劃工期42個(gè)月，后因代建單位統(tǒng)籌管理問(wèn)題使項(xiàng)目工期拖延20個(gè)月，截止2013 年7月仍未辦理施工許可證。

（三）項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)投資超出預(yù)算

危舊房改造工程涉及到舊房拆除人機(jī)費(fèi)、居民搬遷安置補(bǔ)償、土地出讓金的墊付、建筑材料采購(gòu)等巨額資金支出，而且不可預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性很大，稍有不慎即會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂，巨額的支出無(wú)法收回，利潤(rùn)無(wú)法保證，最終導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)失敗。

（四）質(zhì)量達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求有一定困難

《廣西壯族自治區(qū)危舊房改住房改造價(jià)格管理指導(dǎo)意見(jiàn)》明確規(guī)定了代建單位進(jìn)行危舊房改造的利潤(rùn)（最大不能超成本的7%），即危舊房改造項(xiàng)目存在很小的利潤(rùn)空間，且代建單位還要墊付大量的安置資金，所以在利潤(rùn)很少甚至無(wú)利可圖的情況下一般的代建單位往往不能很好的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理，確保其質(zhì)量。

三、 PPP+工程總承包模式適用性分析

（一） PPP模式在危舊房改造項(xiàng)目中的適用性分析

PPP是指政府與社會(huì)資本為提供公共產(chǎn)品或服務(wù)而建立的“全過(guò)程”合作關(guān)系，以授予特許經(jīng)營(yíng)權(quán)為基礎(chǔ)，以利益共享和風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)為特征，通過(guò)引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和激勵(lì)約束機(jī)制，發(fā)揮雙方優(yōu)勢(shì)，提高公共產(chǎn)品或服務(wù)的質(zhì)量和供給效率。

由于危舊房改造項(xiàng)目是具有公益性和福利性的準(zhǔn)公共產(chǎn)品，運(yùn)用市場(chǎng)體系來(lái)運(yùn)作危舊房改造項(xiàng)目難度較大，需要依靠公共政府部門(mén)來(lái)解決。但是當(dāng)前政府方面投資于危舊房改造項(xiàng)目建設(shè)的資金僅為土地出讓金的優(yōu)惠，資金缺乏導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)不能快速推進(jìn)。

PPP建設(shè)模式可以有效解決危舊房改住房類(lèi)型項(xiàng)目資金問(wèn)題，我國(guó)一些地方政府如焦作市政府、青島黃島區(qū)政府等創(chuàng)造性地運(yùn)用PPP模式運(yùn)作項(xiàng)目，取得了不錯(cuò)的成效。

（二）工程總承包模式在危舊房改造項(xiàng)目中的適用性分析

工程總承包是在國(guó)外發(fā)展較成熟的一種建設(shè)管理模式，具有很多傳統(tǒng)建設(shè)模式不可比擬的優(yōu)勢(shì)。在發(fā)達(dá)國(guó)家，社會(huì)對(duì)工程總承包的認(rèn)同程度比較高，美國(guó)工程總承包項(xiàng)目超過(guò)全部工程項(xiàng)目的一半工程總承包模式與傳統(tǒng)建設(shè)模式相比具有減少業(yè)主人力、物力等方面的支出；控制工程投資；確保工期；提高工程質(zhì)量等顯著優(yōu)勢(shì)。

針對(duì)危舊房改造項(xiàng)目的特點(diǎn)以設(shè)計(jì)牽頭的代建總承包模式可以在一定程度上解決現(xiàn)階段廣西區(qū)內(nèi)危舊房改造存在的問(wèn)題。

1、控制非還建住房?jī)r(jià)格

非還建住房面積價(jià)格由整個(gè)項(xiàng)目（含還建住房和非還建住房）的改造成本、稅金和利潤(rùn)三部分構(gòu)成，即項(xiàng)目改造成本是決定非還建住房?jī)r(jià)格的主要因素。

以設(shè)計(jì)牽頭的工程總承包模式可以充分發(fā)揮設(shè)計(jì)單位的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，采用限額設(shè)計(jì)從源頭上控制投資，不斷優(yōu)化方案，提高設(shè)計(jì)、施工、采購(gòu)的結(jié)合度，大大減少設(shè)計(jì)調(diào)整和施工返工的現(xiàn)象，有效控制項(xiàng)目改造成本。

2、縮短安置過(guò)渡期

危舊房改造項(xiàng)目的工期決定了原有居民安置過(guò)渡期的長(zhǎng)短。

以設(shè)計(jì)牽頭的工程總承包模式下，一方面一體化的捆綁招標(biāo)可以減少招標(biāo)次數(shù)，減少大量的審批環(huán)節(jié)，從而對(duì)建設(shè)進(jìn)度控制提供良好的保證。

另一方面設(shè)計(jì)單位作為總包模式的牽頭方勢(shì)必會(huì)確保施工單位了解設(shè)計(jì)意圖，積極并快速解決施工過(guò)程中遇到的問(wèn)題，避免了在以往工程建設(shè)中相互推卸責(zé)任的現(xiàn)象，控制設(shè)計(jì)變更，減少返工，確保改造工期，縮短居民的安置過(guò)渡期。

3、提高工程質(zhì)量

一方面，作為以設(shè)計(jì)牽頭工程總承包的牽頭方，設(shè)計(jì)單位必然投入大量的技術(shù)力量來(lái)對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化，設(shè)計(jì)質(zhì)量大大提高。

另一方面，設(shè)計(jì)單位具有相應(yīng)資質(zhì)、較豐富的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)和較完整的質(zhì)量管理體系。在工程建設(shè)過(guò)程中，嚴(yán)格按照質(zhì)量目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行控制， 有效避免施工環(huán)節(jié)由于沒(méi)有充分理解設(shè)計(jì)意圖而產(chǎn)生的錯(cuò)誤和問(wèn)題，提高工程質(zhì)量。

四、 勘察設(shè)計(jì)企業(yè)采用ppp+工程總承包模式開(kāi)展危舊房改住房類(lèi)型項(xiàng)目分析

（一）介入方式

1、從項(xiàng)目入手

勘察設(shè)計(jì)企業(yè)每年都有數(shù)量龐大的設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)，PPP項(xiàng)目在廣西推廣開(kāi)以后設(shè)計(jì)企業(yè)也會(huì)有大量的危舊房改造類(lèi)PPP項(xiàng)目設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)，企業(yè)可借助這個(gè)資源，通過(guò)設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)獲取項(xiàng)目信息與相關(guān)資源，介入項(xiàng)目中。設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)一般開(kāi)展的較早，屬項(xiàng)目前期，企業(yè)在這個(gè)階段介入能較好的主導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)展。

這類(lèi)項(xiàng)目在選擇的過(guò)程中要按照一定的條件進(jìn)行篩選。篩選的條件主要有如下幾方面：

（1）項(xiàng)目的投資方是銀行、基金等金融機(jī)構(gòu)，或項(xiàng)目投資方為非建設(shè)領(lǐng)域的公司，不具備項(xiàng)目建設(shè)的能力；

（2）項(xiàng)目所處地理位置好，商業(yè)價(jià)值高；

（3）項(xiàng)目基礎(chǔ)條件好，資金已落實(shí)。

這部分危舊房改造類(lèi)PPP項(xiàng)目缺少專(zhuān)業(yè)項(xiàng)目管理人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全程把控，開(kāi)展工程總承包業(yè)務(wù)的勘察設(shè)計(jì)企業(yè)可以提供工程總承包整體解決方案介入項(xiàng)目。工程總承包模式具有節(jié)約投資、保證工期、責(zé)任明確、確保質(zhì)量等優(yōu)勢(shì)，這些優(yōu)勢(shì)勢(shì)必成為項(xiàng)目建設(shè)單位選擇工程總承包模式的必然原因。

2、從公共關(guān)系資源入手

勘察設(shè)計(jì)企業(yè)在多年的業(yè)務(wù)開(kāi)展中與眾多的政府部門(mén)保持著良好的公共關(guān)系，這些良好的公共關(guān)系資源成為企業(yè)獲取危舊房改造類(lèi)PPP項(xiàng)目相關(guān)信息的另一條重要渠道，獲取項(xiàng)目的第一手資料，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析策劃，整合投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等各方資源對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)。

（二）操作流程

1、以提供工程總承包整體解決方案介入。以此種方式介入時(shí)，項(xiàng)目通常已具有社會(huì)投資方，勘察設(shè)計(jì)企業(yè)作為項(xiàng)目的工程總承包方為項(xiàng)目提供的是全過(guò)程項(xiàng)目管理服務(wù)，所做的主要工作有項(xiàng)目前期策劃、工程設(shè)計(jì)管理、工程報(bào)批報(bào)建、施工建設(shè)管理、竣工驗(yàn)收、試運(yùn)行等。企業(yè)依據(jù)工程總承包整體解決方案對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資控制、進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、安全控制，最終達(dá)到節(jié)約投資、保證工期、質(zhì)量、確保安全的項(xiàng)目目標(biāo)。

2、以資源整合者身份介入。以此種方式介入時(shí)，項(xiàng)目通常處在最前期，即已確定采用PPP模式運(yùn)作但還未有社會(huì)投資方、建設(shè)方等各方資源。在此類(lèi)項(xiàng)目的操作中，企業(yè)可運(yùn)用自身的資源整合能力為項(xiàng)目整合社會(huì)投資方、建設(shè)方等各方資源，然后作為總承包方通過(guò)提供工程總承包整體解決方案對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)。在此類(lèi)項(xiàng)目運(yùn)作中，企業(yè)可參與組成項(xiàng)目公司，也可只作為承包商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行工程總承包。

（三）盈利模式

危舊房改造通常采用房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)加配建保障房或回建房的模式進(jìn)行建設(shè)，項(xiàng)目投資通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目的出售進(jìn)行回收并實(shí)現(xiàn)微利。在具體操作過(guò)程中，可通過(guò)如下兩種方式來(lái)提高項(xiàng)目盈利，一是選擇區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯的項(xiàng)目，盡量發(fā)掘項(xiàng)目的商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值，擴(kuò)大商鋪、辦公等商業(yè)地產(chǎn)的配置。二是盡量配套建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等能出售的保障房。

勘察設(shè)計(jì)企業(yè)在參與危舊房改造類(lèi)PPP項(xiàng)目的運(yùn)作時(shí)主要在如下兩方面盈利：一是提供工程總承包整體解決方案，進(jìn)行項(xiàng)目全過(guò)程管理，收取工程總承包管理費(fèi)；二是作為股東與其他社會(huì)資本組成項(xiàng)目公司進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作，收取項(xiàng)目利潤(rùn)分層。

（四）合作模式

勘察設(shè)計(jì)企業(yè)在參與危舊房改造類(lèi)PPP項(xiàng)目的運(yùn)作中主要涉及的合作方有三個(gè)：社會(huì)投資方、施工單位、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方。在實(shí)際選擇時(shí)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)的不同具體分析，但所選單位應(yīng)滿(mǎn)足信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)、具備相應(yīng)資格資質(zhì)等基礎(chǔ)條件。

1、社會(huì)投資方。這里所說(shuō)的社會(huì)投資方可以是銀行、基金等金融機(jī)構(gòu)，也可以是具有資金實(shí)力的施工單位、運(yùn)營(yíng)單位等，從其作為投資方的功能來(lái)講，要求其具有雄厚的資金實(shí)力，具有與項(xiàng)目相匹配的償債能力、抵御風(fēng)險(xiǎn)能力。

2、施工單位。要求施工單位具有與項(xiàng)目投資相匹配的施工總承包資質(zhì)，具有豐富的項(xiàng)目施工建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。近年來(lái)與華藍(lán)集團(tuán)經(jīng)常合作的施工單位主要有區(qū)一建、區(qū)二建、區(qū)五建、中建八局等。

3、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方。這里所說(shuō)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方指房地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目的后期銷(xiāo)售代理、物業(yè)管理等，要求項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方具有較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力，有較好的口碑與信譽(yù)。

（五）退出機(jī)制

勘察設(shè)計(jì)企業(yè)一般運(yùn)營(yíng)能力弱，參與危舊房改造類(lèi)PPP項(xiàng)目，在完成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后應(yīng)迅速回收應(yīng)得回報(bào)并退出，不應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行長(zhǎng)期持有和運(yùn)營(yíng)。公司的退出機(jī)制因介入方式的不同而有所不同：

1、以提供工程總承包整體解決方案介入，只作為項(xiàng)目的工程總承包方時(shí)。在此種情況下，華藍(lán)集團(tuán)收取的只有工程總承包管理費(fèi)，在合同中應(yīng)明確規(guī)定費(fèi)用支付方式及時(shí)間，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后公司應(yīng)盡快收取應(yīng)得費(fèi)用退出項(xiàng)目。

2、以資源整合者身份介入，此種情況下企業(yè)一方面是項(xiàng)目的工程總承包方，另一方面可能會(huì)入股項(xiàng)目公司。當(dāng)公司入股項(xiàng)目公司時(shí)，可在項(xiàng)目完成后將所持有的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方等第三方公司，這里需注意第三方應(yīng)具有相應(yīng)的資質(zhì)。

結(jié)語(yǔ)：

本文在對(duì)南寧市危舊房改造項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研的基礎(chǔ)上總結(jié)南寧市危舊房改造項(xiàng)目存在的問(wèn)題，最終提出PPP+工程總承包的操作模式能夠有效解決當(dāng)前危舊房改造項(xiàng)目存在的問(wèn)題，并給出勘察設(shè)計(jì)企業(yè)開(kāi)展此類(lèi)業(yè)務(wù)的操作模式及流程，以指導(dǎo)未來(lái)業(yè)務(wù)的開(kāi)展。

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莊乾敏（1986.08），女，山東莒縣，華藍(lán)設(shè)計(jì)（集團(tuán)）有限公司、工程師、碩士研究生，工程管理。