文/趙斐　七冶貴州置業(yè)有限公司 貴州貴陽 550014

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關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本控制研究

文/趙斐七冶貴州置業(yè)有限公司 貴州貴陽 550014

控制房地產(chǎn)有利于我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，從其前期成本控制下手能夠有效規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，不僅能夠使經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，還能夠避免過高的利潤帶來的盲目投資，而且能夠有效保證房地產(chǎn)的產(chǎn)品質(zhì)量，因此文章從前期項目成本、控制的必要性、存在的問題以及應(yīng)該采取的措施出發(fā)，簡要分析了房地產(chǎn)的前期項目成本控制。

房地產(chǎn)開發(fā)；前期項目； 成本控制

合理控制房地產(chǎn)前期項目成本，對于整個房地產(chǎn)項目具有極大意義，立項決策、設(shè)計、招投標(biāo)這三個階段是前期的重要內(nèi)容，成本控制亦是從這三個方面入手，加強(qiáng)決策機(jī)制的建設(shè)，合理編制設(shè)計任務(wù)書，是前期成本控制的重要途徑，通過對幾個階段的程序規(guī)范和嚴(yán)格管控，避免幕后運(yùn)行所帶來的成本負(fù)荷，從而極大的節(jié)約成本并提升產(chǎn)品質(zhì)量。

一、房地產(chǎn)前期開發(fā)中的成本

近年來，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域可謂如日中天，市價居高不下，這一方面是由于市場需求，另一方面，與前期成本控制不當(dāng)，造價過高也有一定關(guān)系，而房地產(chǎn)的造價與其前期規(guī)劃密不可分。房地產(chǎn)開發(fā)前期的主要成本由投資決策、規(guī)劃設(shè)計、招投標(biāo)階段的成本共同組成，投資規(guī)模、定位以及財務(wù)策略的把控，決策的項目成本直接影響其盈利能力，施工設(shè)計圖與房地產(chǎn)的預(yù)計成本和后期損耗直接掛鉤，對整個項目的成本具有決定作用，而招投標(biāo)階段是工程施工階段及后期實際所需的成本，是房地產(chǎn)項目成本的最終敲定，前期成本決定著后期成本，甚至整個項目成本，對于項目的市場定價具有至關(guān)重要的作用，必須將前期各階段中的成本消耗因素加以總結(jié)分析，并找出成本失控的原因，為前期成本規(guī)范提供研究方向。

二、各階段成本控制存在的不足

1.決策階段的成本控制。該階段本身所需成本較低，但決策對于項目的整體成本評估影響極大，因此成本控制尤為重要，投資報告對于項目成本把控不嚴(yán)，市場分析不透徹是決策階段的經(jīng)常性錯誤，也是成本失控的主要原因。對于成本評估的不重視、項目可行性研究不足、市場調(diào)查及定位不精確，決策的失誤所導(dǎo)致的資金浪費現(xiàn)象比比皆是，所規(guī)劃的市場前景晦暗、定位目標(biāo)客戶缺乏數(shù)據(jù)支撐，加之執(zhí)行費用過高或過低，完全無法對后期開發(fā)施工做出指導(dǎo)，徒增成本。

2.設(shè)計時成本管控意識薄弱。施工需要依靠設(shè)計圖，如果設(shè)計階段對于投資額、工期、質(zhì)量等的設(shè)計不合理，會增加施工階段的成本，設(shè)計單位若只顧房地產(chǎn)開發(fā)商的要求，而忽略成本，在開發(fā)時則按照設(shè)計動工，那么必然導(dǎo)致整個工程出現(xiàn)大量不必要的消耗和浪費；設(shè)計方案缺乏經(jīng)濟(jì)適用性，方案與設(shè)計費之間的控制，對整個設(shè)計的質(zhì)量與造價的平衡，均是設(shè)計階段的成本失控因素，而設(shè)計人員的素質(zhì)與設(shè)計階段的造價控制也有著極大的關(guān)系，專業(yè)素質(zhì)高的設(shè)計人員能夠極好的兼顧成本與效果。

3.招標(biāo)階段的控制紕漏。招投標(biāo)本是為了控制造價，提升質(zhì)量，但是由于其執(zhí)行過程的程序不正當(dāng)，招投標(biāo)未能起到預(yù)想作用。行政干預(yù)下的地方保護(hù)使得外來施工單位無法公平競爭，一些高質(zhì)量、低造價的方案被拒之門外，而行政尋租現(xiàn)象亦使競標(biāo)黑幕頻出，明標(biāo)暗定、標(biāo)底流出，報價遠(yuǎn)高于實際需要，成本顯著增加；加之定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不科學(xué)，評標(biāo)缺乏合理性，低價者中現(xiàn)象嚴(yán)重，這就導(dǎo)致一些企業(yè)惡意降低標(biāo)價，中標(biāo)后偷工減料，或者掛靠騙標(biāo)等，這些都使招投標(biāo)階段的成本控制近似于無。

三、開發(fā)前期的成本控制要訣

1.提升決策質(zhì)量，合理選擇項目方案及區(qū)位。好的區(qū)位能夠極大的減少項目的土地成本和安裝成本，而一個優(yōu)秀的決策方案更是能夠在極大程度上節(jié)省項目成本。具體而言，要提升決策質(zhì)量，需要對前期市場進(jìn)行準(zhǔn)確而科學(xué)的推測，分析其發(fā)展動向和環(huán)境，分析市場需求，合理預(yù)計客戶群并做出相應(yīng)的開發(fā)方案，深度研究開發(fā)可行性。購地時考慮價格、地段等因素，全面控制成本，結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大勢，抓住時機(jī)，在全面分析的基礎(chǔ)上果斷決策，減少投資的浪費和避免機(jī)遇的流失。

2.科學(xué)設(shè)計方案，平衡建筑質(zhì)量與成本。建筑及其結(jié)構(gòu)的設(shè)計是房地產(chǎn)設(shè)計的主要項目，建筑設(shè)計方面，美觀舒適是其基本要求，但過分追求以至于成本無法滿足則不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。而建筑結(jié)構(gòu)的設(shè)計是建筑的主體部分，必須要嚴(yán)格把控質(zhì)量，一些建筑包裝設(shè)計盡善盡美，卻是虛有其表的豆腐工程，致使建筑安全受到威脅，因此，需對設(shè)計進(jìn)行監(jiān)制，嚴(yán)格管理變更設(shè)計圖的行為，并就設(shè)計圖組織專家進(jìn)行評估分析其可行性及所需造價，并合理控制設(shè)計費用。

3.規(guī)范招標(biāo)程序，嚴(yán)格審查投標(biāo)文件及主體。招投標(biāo)工程公開透明化，防止政府的地方保護(hù)和尋租，保證招標(biāo)真正能夠選取到優(yōu)秀的施工團(tuán)體和方案，實現(xiàn)造價與質(zhì)量的最優(yōu)化配置，另外，對投標(biāo)文件進(jìn)行審核，分析其投標(biāo)方案的合理性及可行性，分析其過程中的利益空間，避免僅僅依靠標(biāo)價來決定中標(biāo)方案，全面分析投標(biāo)計劃書，保證招標(biāo)標(biāo)底的嚴(yán)密性，防止投標(biāo)單位的惡意串標(biāo)、投標(biāo)。對投標(biāo)主體的能力進(jìn)行審核，避免掛靠所帶來的質(zhì)量危機(jī)，同時也能防止后期惡意縮減成本。

結(jié)語：

相信通過文章的研究，能對房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范和成本的合理控制有一定的積極意義，通過對前期的成本控制，實現(xiàn)項目質(zhì)量與成本的合理調(diào)配，也希望筆者的淺見能夠吸引更多專家對于此問題的深思與研究，以此為廣大的住戶減少不必要的成本擔(dān)當(dāng)，并最終實現(xiàn)對于資源的節(jié)約，促進(jìn)社會的和諧。

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