文/孔令東　深圳地鐵物業(yè)管理發(fā)展有限公司 廣東深圳 518026

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淺析我國物業(yè)管理中的競標(biāo)機(jī)制

文/孔令東深圳地鐵物業(yè)管理發(fā)展有限公司 廣東深圳 518026

物業(yè)管理競標(biāo)機(jī)制是規(guī)范物業(yè)管理行為、提高物業(yè)管理透明度、促進(jìn)物業(yè)發(fā)展的重要系統(tǒng)工具。近年來，隨著房地產(chǎn)市場的降溫，物業(yè)管理已成為開發(fā)商爭奪市場、贏得競爭的有力手段。而作為有助于提高物業(yè)管理水平的物業(yè)管理競標(biāo)工作，也日益成為房地產(chǎn)開發(fā)商十分重視的一項(xiàng)內(nèi)容。本文分析了物業(yè)管理競標(biāo)的必要性及其特點(diǎn)，旨在為提高物業(yè)管理水平提供有益的參考。

物業(yè)管理；競標(biāo)；機(jī)制

伴隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的逐漸規(guī)范，完善物業(yè)管理行業(yè)已成為一個必然趨勢。不論居住小區(qū)還是企事業(yè)單位辦公大樓、黨政機(jī)關(guān)、醫(yī)院、學(xué)校等非居住小區(qū)項(xiàng)目，競標(biāo)都將成為選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本方式。

由于物業(yè)管理和人民的日常生活息息相關(guān)，國家陸續(xù)出臺了相關(guān)的行為規(guī)范。中華人民共和國國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》（2016修改）中第一章第三條明確提出國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。規(guī)范完善的物業(yè)管理競標(biāo)機(jī)制，將促進(jìn)社區(qū)人居環(huán)境的和諧與安定。

一、規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)需要推行競標(biāo)機(jī)制

房地產(chǎn)開發(fā)商對居住小區(qū)和非居住小區(qū)的負(fù)責(zé)態(tài)度決定了對物業(yè)管理服務(wù)工作的要求。越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商要求選擇有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平也直接決定著業(yè)主們所能享受到的服務(wù)體驗(yàn)。物業(yè)管理中的競標(biāo)機(jī)制既符合社會分工的要求，也能夠適應(yīng)物業(yè)管理的市場競爭?！肚捌谖飿I(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）對前期物業(yè)管理競標(biāo)活動做出了具體規(guī)定。《辦法》規(guī)定住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過競標(biāo)機(jī)制選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同時，投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)管理中的競標(biāo)機(jī)制是房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理分離的必然結(jié)果，在物業(yè)管理行業(yè)初期，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商是自行組建物業(yè)服務(wù)企業(yè)。隨著行業(yè)的發(fā)展，尤其是缺乏自律意識的房地產(chǎn)開發(fā)商造成了許多物業(yè)管理上的矛盾。只有房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理行業(yè)分離，才能保障業(yè)主權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的獨(dú)立成長和健康發(fā)展。

居住小區(qū)和非居住小區(qū)的業(yè)主選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要經(jīng)驗(yàn)和對于競標(biāo)相關(guān)政策的熟悉。選擇適合的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅僅在于物業(yè)管理費(fèi)用的高低，還需要從物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理水平、風(fēng)格等多方面的因素來綜合考慮。競標(biāo)企業(yè)通常具有公平競爭的意識，通過競標(biāo)能夠擴(kuò)大企業(yè)在物業(yè)管理市場的影響力。而有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不僅有專業(yè)知識，還有著豐富的經(jīng)驗(yàn)，在以往的物業(yè)管理市場上贏得過信譽(yù)。通過競標(biāo)這樣一種公平競爭，物業(yè)服務(wù)企業(yè)想要贏得更多的市場份額，就需要精心的準(zhǔn)備。對物業(yè)管理市場、相關(guān)法律法規(guī)的了解，對企業(yè)自身的財務(wù)狀況和管理水平的認(rèn)知，對經(jīng)營理念和舉措的創(chuàng)新等等，都需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)去思考與完善。

二、物業(yè)管理競標(biāo)機(jī)制有利于市場競爭有序化

物業(yè)管理中的競標(biāo)機(jī)制應(yīng)當(dāng)遵循公開公正、程序合法的規(guī)定，只看到表面現(xiàn)象，或者僅僅從價格高低來判定一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)的好壞是不夠客觀的。評價一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)的好壞必須依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)管理?xiàng)l款進(jìn)行全面分析，避免物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了搶占市場份額，故意無限制降低價格，忽視物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的行為。

物業(yè)管理競標(biāo)成為當(dāng)前業(yè)主選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要方式，規(guī)范的物業(yè)管理競標(biāo)機(jī)制能夠約束物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不規(guī)范行為，加強(qiáng)相關(guān)部門的合作與協(xié)調(diào)，遏制物業(yè)管理市場上的無序競爭，建立有序化的物業(yè)管理市場。

三、物業(yè)管理競標(biāo)機(jī)制的特點(diǎn)

1.物業(yè)管理競標(biāo)制度基本健全

我國物業(yè)管理競標(biāo)相關(guān)法律法規(guī)目前基本健全，分別有《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》、《中華人民共和國招投標(biāo)法》、《招投標(biāo)公告發(fā)布暫行辦法》以及地方物業(yè)管理招投標(biāo)條例辦法。

2.競標(biāo)機(jī)制體現(xiàn)了公平競爭原則

上世紀(jì)90年代末，我國出現(xiàn)了物業(yè)管理競標(biāo)這一說法，歷時并不是很長，評定服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)也不完善。加之服務(wù)產(chǎn)品個案性很強(qiáng)，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容也是有差異的，具體個案需要具體分析定位。所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)在編制投標(biāo)書時首先要詳細(xì)分析個案特點(diǎn)，企業(yè)能夠?yàn)闃I(yè)主提供什么樣的服務(wù)，物業(yè)管理中的問題如何解決。整個投標(biāo)書都要體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場化與專業(yè)化，展示企業(yè)能夠提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，提供優(yōu)化高效的管理，實(shí)實(shí)在在體現(xiàn)企業(yè)的服務(wù)水平。雖然標(biāo)書的質(zhì)量一定程度上反映企業(yè)服務(wù)水平，但也并不是編制得越厚越華麗就越好，只有能夠體現(xiàn)企業(yè)服務(wù)差異化的標(biāo)書才是標(biāo)書質(zhì)量高低的決定因素。

3.競標(biāo)評選機(jī)制的專業(yè)化

物業(yè)管理競標(biāo)評委的組成也是競標(biāo)機(jī)制中不可忽略的因素，《中華人民共和國招投標(biāo)法》規(guī)定依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，其評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成，其中專家不得少于成員總數(shù)的2/3。競標(biāo)評委的專家基本由物業(yè)管理主管部門推薦產(chǎn)生的專家?guī)熘须S機(jī)抽取。

4.物業(yè)管理與相關(guān)執(zhí)法部門的監(jiān)督須兼顧

物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須同時接受城管局和房管局等執(zhí)法部門的管理，杜絕私搭亂蓋、破壞綠地，維護(hù)公共秩序等問題也應(yīng)體現(xiàn)到優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)當(dāng)中。

5.物業(yè)合同須維護(hù)雙方利益

競標(biāo)企業(yè)履行合同的權(quán)利和義務(wù)的時間持續(xù)性長，期間服務(wù)企業(yè)與業(yè)主接觸密切，發(fā)生矛盾的幾率長期存在。解聘和選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定權(quán)屬于業(yè)主大會，業(yè)主委員會則是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。而業(yè)主大會解聘和選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般會從質(zhì)量、安全、費(fèi)用幾大方面考慮，這要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)從業(yè)主或客戶需求為導(dǎo)向參與競標(biāo)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應(yīng)在日常物業(yè)管理工作中，充分了解業(yè)主和客戶的需求，定期溝通，真正實(shí)現(xiàn)雙贏。

結(jié)語：

物業(yè)管理中的競標(biāo)機(jī)制是我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展到一定水平的產(chǎn)物，也是這一行業(yè)成熟化的體現(xiàn)。只有規(guī)范管理，建立完善的競標(biāo)機(jī)制才能為物業(yè)管理行業(yè)的健康成長保駕護(hù)航，營造一個可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)管理市場。

［1］王林生.物業(yè)管理招投標(biāo)［M］.重慶大學(xué)出版社，2011.

［2］郭淑芬.物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)務(wù)（第2版）［M］.清華大學(xué)出版社，2010.

［3］曹映平.物業(yè)管理法律法規(guī)及實(shí)務(wù)［M］.上海交通大學(xué)出版社，2011.

［4］王怡紅.物業(yè)管理法律法規(guī)［M］.清華大學(xué)出版社，2013.

［5］中華人民共和國務(wù)院.國務(wù)院關(guān)于修改＜物業(yè)管理?xiàng)l例＞的決定，2007.

［6］全國人民代表大會常務(wù)委員會.中華人民共和國招投標(biāo)法，2000.

［7］中華人民共和國國務(wù)院.國務(wù)院關(guān)于修改＜物業(yè)管理?xiàng)l例＞的決定，2007.