文/白蕾　烏魯木齊市國(guó)土資源交易中心 新疆烏魯木齊 830000

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劃撥土地的價(jià)值構(gòu)成和估價(jià)方法探究

文/白蕾烏魯木齊市國(guó)土資源交易中心 新疆烏魯木齊 830000

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，土地資源的稀缺性進(jìn)一步體現(xiàn)出來(lái)。在劃撥國(guó)有土地時(shí)，主要是采取征地的方式獲取，所以在取得土地時(shí)勢(shì)必會(huì)消耗一定的成本。因而本文正是基于這一前提，首先對(duì)目前劃撥土地時(shí)存在的問(wèn)題進(jìn)行了概述；其次對(duì)劃撥土地的價(jià)值構(gòu)成進(jìn)行了探討；再次提出了劃撥土地的估價(jià)方法及注意事項(xiàng)；最后對(duì)全文進(jìn)行總結(jié)。希望通過(guò)全文的研究，能更好的促進(jìn)劃撥土地估價(jià)工作順利的實(shí)施。

劃撥土地；價(jià)值構(gòu)成；估價(jià)方法

在劃撥土地過(guò)程中，我們?yōu)榱烁玫貙?duì)其價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，我們必須對(duì)其價(jià)值的構(gòu)成進(jìn)行分析，并采取針對(duì)性的方式，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)其的估價(jià)，才能更好地促進(jìn)土地集約化的效益，從而更好地合理的分配土地收益。以下筆者就此展開(kāi)探究。

1、概述目前劃撥土地時(shí)存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)市場(chǎng)一直在我國(guó)十分活躍，尤其是進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代以來(lái)，國(guó)家在土地產(chǎn)權(quán)制度方面也加大了改革力度，因而土地使用權(quán)的劃撥逐漸變得市場(chǎng)化已成為一種趨勢(shì)，在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，勢(shì)必會(huì)涉及更多有關(guān)土地使用權(quán)劃撥的情況。而一直以來(lái)，由于受到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的影響，國(guó)有土地的使用權(quán)主要是采取劃撥的方式獲得，而隨著改革開(kāi)放的不斷深入和實(shí)踐，在獲取土地使用權(quán)時(shí)主要是采取出讓的方式。但是原產(chǎn)權(quán)單位主要是采取劃撥的方式獲得土地的使用權(quán)，所以目前主要是劃撥和出讓兩種方式獲得土地使用權(quán)。但是不管采取何種方式，其價(jià)值屬性在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中正不斷的體現(xiàn)出來(lái)，因而當(dāng)前面臨的另一個(gè)問(wèn)題是如何判別其價(jià)值屬性和結(jié)構(gòu)，采取哪些方式對(duì)其進(jìn)行評(píng)估又是一個(gè)需要考慮的問(wèn)題［1］。

2、劃撥土地使用權(quán)概述

所謂劃撥土地使用權(quán)，主要是通過(guò)縣級(jí)及以上人民政府的依法批準(zhǔn)，由土地使用者向有關(guān)部門(mén)繳納安置和補(bǔ)償費(fèi)用后所獲取的國(guó)土使用權(quán)，亦或是通過(guò)縣級(jí)及以上人民政府的依法批準(zhǔn)，并無(wú)償取得的國(guó)土使用權(quán)。所以通過(guò)劃撥的方式所得的土地使用權(quán)并無(wú)使用期限的限制。而就其特點(diǎn)來(lái)看，主要是具有公益性和法定性以及限制性。就公益性來(lái)看，主要是在土地使用權(quán)劃撥之后，由于國(guó)家是土地所有人，所以并沒(méi)有獲取相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。而就法定性來(lái)看，主要是要向獲得劃撥土地使用權(quán)，必須符合有關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，且在相關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)下才能采用。而就其限制性來(lái)看，主要是在取得了劃撥土地的使用權(quán)之后，在收益和處分權(quán)利上有著一定的限制，也就是其使用性質(zhì)有著嚴(yán)格的要求。

3、價(jià)值構(gòu)成分析

要想了解劃撥土地使用權(quán)價(jià)值的構(gòu)成，就必須對(duì)什么是劃撥土地使用權(quán)價(jià)值有一個(gè)基本的認(rèn)識(shí)。一般而言，其主要是指在正常的市場(chǎng)條件下，土地價(jià)格在一定的年期下，其未來(lái)的使用權(quán)帶來(lái)的純收益的價(jià)值總和，所以其權(quán)利特征就在于土地使用權(quán)的出讓，且在進(jìn)入二三級(jí)市場(chǎng)時(shí)的限制條件更加嚴(yán)格。所以國(guó)家對(duì)通過(guò)劃撥土地的方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)往往是禁止的態(tài)度，但是其又能已發(fā)實(shí)施出租、轉(zhuǎn)讓和抵押，因而其主要是表現(xiàn)土地價(jià)格的形式之一，只是其具有較強(qiáng)的特殊性，主要是劃撥土地平均取得成本與開(kāi)發(fā)成本的和組成。在對(duì)劃撥土地使用權(quán)價(jià)值的定義明確的前提下，我們就明確了其構(gòu)成主要分為兩個(gè)部分，一是取得成本；二是開(kāi)發(fā)成本。但是在實(shí)際應(yīng)用過(guò)程中，由于土地的利用情況存在差異，所以在價(jià)格構(gòu)成上的差異也較大。

4、評(píng)估方法分析

對(duì)劃撥土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，常見(jiàn)的主要有正算法和倒算法。其中，正算法就是直接評(píng)估，而倒算法則是間接進(jìn)行評(píng)估，在具體的評(píng)估工作中，主要是結(jié)合實(shí)際需要對(duì)其進(jìn)行評(píng)估。以下就這兩種評(píng)估方法進(jìn)行分析。

一是采取正算法時(shí)，主要是按照土地平均的取得成本與開(kāi)發(fā)成本，對(duì)劃撥土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行計(jì)算。所以其主要是在取得和開(kāi)發(fā)土地過(guò)程中形成的各種費(fèi)用的和，再將其與利息和稅金以及利潤(rùn)與土地收益等對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行計(jì)算的方法。而土地價(jià)格則包含了土地的取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用以及利潤(rùn)、利息和稅費(fèi)以及土地所有權(quán)收益的累加組成。

二是采取倒算法時(shí)，主要是通過(guò)兩個(gè)步驟對(duì)劃撥土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估和計(jì)算。第一步是采取多元化的評(píng)估方法，對(duì)一定期限內(nèi)、一定的開(kāi)發(fā)程度以及在一定的容積率條件下對(duì)出讓土地的使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行計(jì)算。常見(jiàn)的評(píng)估方法主要有以下幾種：①市場(chǎng)比較法；②收益還原法；③基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法；④剩余法。具體的評(píng)估方法結(jié)合實(shí)際來(lái)確定。最后計(jì)算的價(jià)格包含三個(gè)方面：取得、開(kāi)發(fā)和增值三個(gè)方面的收益。第二步是在此基礎(chǔ)上結(jié)合出讓土地使用權(quán)的價(jià)格和劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的區(qū)別，對(duì)劃撥土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行倒算，并采取間接評(píng)估法進(jìn)行計(jì)算，得出劃撥土地的使用權(quán)價(jià)值=出讓土地使用權(quán)價(jià)值-土地使用權(quán)出讓金［2］。

5、注意事項(xiàng)

一是在對(duì)劃撥土地使用權(quán)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)確保其具有較強(qiáng)的合理性。因?yàn)榇祟愅恋夭粌H面積大，而且無(wú)使用年限，但是在城市化進(jìn)程不斷加快的今天，隨著對(duì)其的不斷的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，導(dǎo)致部分用途出現(xiàn)變化，這樣在抵押時(shí)就會(huì)面臨更多的限制，所以在評(píng)估時(shí)也會(huì)變得更加復(fù)雜，尤其是價(jià)值測(cè)算的難度會(huì)增加。

二是若企業(yè)已經(jīng)破產(chǎn)進(jìn)行清算，那么劃撥土地使用權(quán)就不能成為評(píng)估的對(duì)象，其屬于原始取得，國(guó)家并沒(méi)有從中獲利，在使用土地時(shí)，企業(yè)也沒(méi)有支付相關(guān)費(fèi)用，所以企業(yè)只是行使了國(guó)家所賦予的占用權(quán)，而并沒(méi)有對(duì)其進(jìn)行收益以及處分的權(quán)利。這樣企業(yè)在破產(chǎn)之后，只是劃撥使用對(duì)象的缺失，也就失去劃撥土地的根據(jù)，此時(shí)國(guó)家主要是根據(jù)有關(guān)規(guī)定將其收回，因而其并非破產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)，嚴(yán)禁將其作為評(píng)估的對(duì)象。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，目前劃撥土地時(shí)存在的問(wèn)題較多，所以為了更好地促進(jìn)這些問(wèn)題的優(yōu)化，我們應(yīng)明確劃撥土地使用權(quán)的定義和特點(diǎn)，明確劃撥土地使用權(quán)的價(jià)值構(gòu)成，并采取針對(duì)性的方法加強(qiáng)對(duì)其的評(píng)估，從而更好地確保評(píng)估的科學(xué)性和精準(zhǔn)性，但是必須具有較強(qiáng)的合理性，也就是對(duì)評(píng)估的范圍進(jìn)行合理的確定，且破產(chǎn)后的企業(yè)清算不能將其作為評(píng)估的對(duì)象。

［1］陳惠.劃撥土地的價(jià)值構(gòu)成及其估價(jià)方法研究［J］.時(shí)代金融，2015，（33）：369+373.

［2］殷彤.劃撥土地使用權(quán)價(jià)格構(gòu)成及其估價(jià)［J］.發(fā)展，2009，（08）：137-138.