文/ 李新春　寧夏住宅建設(shè)工程有限責任公司 750000

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淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理與控制

文/ 李新春寧夏住宅建設(shè)工程有限責任公司 750000

成本控制是現(xiàn)代企業(yè)管理中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)營管理的績效，以及企業(yè)戰(zhàn)略實現(xiàn)的可能性。對于日趨激烈的房地產(chǎn)市場，項目成本的控制同樣成為房地產(chǎn)企業(yè)成敗的關(guān)鍵。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，成本控制主要體現(xiàn)在投資決策階段、工程設(shè)計階段和項目實施階段，在不同的階段對于項目成本控制的要求和關(guān)注點會有所不同，如何針對三個階段不同要求實施合理的成本控制方案，成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的焦點。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；成本管理；成本控制

企業(yè)項目的成本管理能體現(xiàn)出工程項目管理的水平和該項目的經(jīng)濟效益。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有進行科學合理的成本預算和把控，才能保證企業(yè)的經(jīng)濟效益最大化。但是我國現(xiàn)在普遍存在企業(yè)成本管理水平低下的問題，而這些企業(yè)把項目開發(fā)的重心通常放在了如何通過低價贏得中標。并且經(jīng)常在開發(fā)過程中出現(xiàn)偷工減料來獲取利益現(xiàn)象，這樣不但對投資單位造成了經(jīng)濟上的損失，還會影響企業(yè)的企業(yè)形象。所以企業(yè)要在遵循市場原則的前提下，來進行開發(fā)項目成本的管理，從而提高自身在社會主義市場中的競爭力。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀和存在問題

（一）企業(yè)風險意識低

在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，開發(fā)企業(yè)在進行成本控制時，一般會采用成本控制和費用預算管理相結(jié)合的方法。但是在很多的時候，因為施工情況的不確定性，導致企業(yè)不能合理的進行成本的動態(tài)分析，就造成企業(yè)無法對項目成本進行風險性的分析。除了這些，房地產(chǎn)開發(fā)項目各個單位之間進行相關(guān)合同簽訂的時候，擬定的內(nèi)容不夠嚴謹，并且不審批簽訂的過程，導致在后期執(zhí)行的時候，很多實施條款不能合理的落實。致使房建工程項目的施工進度受到了嚴重的影響，造成了工程項目實施的成本增加。

（二）開發(fā)項目成本管理體制不完善

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程項目成本管理的過程中，一定要有相關(guān)的管理體制對成本管理的流程進行保障。各相關(guān)部門都要對工程項目成本的管理負責，如果在房建工程項目實施的過程中存在行使職責和權(quán)力相互沖突的情況之下，工程項目的相關(guān)單位也沒有一定的成本管理責任體制對其進行責任問題的處理，就會引發(fā)房建工程項目更多其他主觀因素影響的工程項目施工的進度。也就關(guān)系到房建工程項目成本的高低，直接影響到房建工程項目相關(guān)單位之間的經(jīng)濟效益。

（三）缺乏成本的預測和分析

我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只注重最終的利潤結(jié)算，或者在施工過程中盡量的偷工減料。很少進行開發(fā)前期的項目成本的預算，所以使得其在進行工程項目成本控制的時候無從下手。開發(fā)項目進行的成本控制是沒有一定控制計劃的，從而導致工程項目的成本分析質(zhì)量不高，也不能把成本的控制細化到分項工程中?，F(xiàn)在大部分的房產(chǎn)開發(fā)項目是承包的，按中標價的百分比上交后，項目承包單位就實行全額包干，就造成承包單位不夠重視成本管理的工作，粗糙的統(tǒng)計分析與實際的成本核算嚴重不符。最后就是很多企業(yè)的成本分析的方法比較傳統(tǒng)，在進行成本分析的時候得出的數(shù)據(jù)不夠準確，因此造成最終的核算結(jié)果不科學。

（四）成本核算體制不適應市場經(jīng)濟的需要

大部分房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行項目成本管理時，不能跟上開發(fā)的進度，也就是說項目成本管理工作進行的不及時。所以存在很多預算數(shù)據(jù)上的不清楚，導致成本的管理不能得到及時的動態(tài)分析結(jié)果。其次，也有一些企業(yè)成本控制的制度相對的比較完善，但是在經(jīng)營管理這一塊上有很大的缺失，在進行各個項目收入和成本的核算時直接引用財務部門的數(shù)據(jù)報告，這樣的核算體系是不能發(fā)揮其成本管理的作用的。

二、完善房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的措施

（一）強化開發(fā)項目成本管理意識

加強項目成本的管理意識，對房地產(chǎn)項目的開發(fā)是非常重要的，其在一定的程度上可以控制掌握整個項目成本，從而科學降低成本，讓企業(yè)在工程中獲取更多的利潤。項目的投資金額比較大，施工工期也比較長，所以對項目資金的管理就更加重要。企業(yè)要根據(jù)項目開發(fā)的具體狀況，來做出相應的成本管理計劃方案來保證項目順利實施以及實施的質(zhì)量。企業(yè)也要把經(jīng)濟核算和經(jīng)濟責任聯(lián)系起來，貫徹到項目工程的實施當中，從而實現(xiàn)項目開發(fā)的成本降低，使得各個開發(fā)單位的經(jīng)濟利益最大化。

（二）做好成本預測，加強成本控制

企業(yè)在進行項目成本管理的時候，首先要對企業(yè)內(nèi)部流動的資金進行科學合理的估算。結(jié)合具體的施工情況在項目開發(fā)過程中進行相應的資金投入，以達到合理資金的落實，防止因資金不合理投入造成的資金浪費。項目的實施一定要在相應的成本計劃實施方案中進行，做到保證每一個分項工程的投入資金的合理性。要及時發(fā)現(xiàn)資金在項目投入過程中不合理的地方，并采取相關(guān)的措施進行修正和完善。

（三）編制目標責任成本和目標責任預算

企業(yè)根據(jù)項目具體情況來確定工程目標責任人員，進行成本管理控制的計劃擬定。在中標金額的基礎(chǔ)上合理進行預算調(diào)整，以實行成本預算管理的計劃。項目的具體施工資金投入和成本預算有較大出入時，要根據(jù)實際的施工情況進行計劃方案的調(diào)整實施。當項目的投入低于預算成本的時候，企業(yè)也不能把多余的資金納入自身的財政中，應該制定機械費、材料費、勞工費等詳細的單價控制表，并且進行現(xiàn)場的具體考察，及時發(fā)現(xiàn)開發(fā)設(shè)施中缺失的部分，以免造成開發(fā)的安全隱患。

（四）建立科學評價成本核算成果的體系

企業(yè)在項目的管理中，要對具體開發(fā)過程進行嚴格的質(zhì)量把控，來促進工程項目的順利完成，應該每天都要進行當天成本管理的匯報工作，以保證企業(yè)對成本核算的準確分析?，F(xiàn)今，計算機信息技術(shù)已經(jīng)發(fā)展應用到各個領(lǐng)域，員工可以利用計算機對成本的核算進行分析、錄入。并建立科學的成本核算成果體系，在對資金數(shù)據(jù)進行分析的同時，還能提高開發(fā)項目的管理水平。

結(jié)語：

綜上所述，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，企業(yè)如果想最大程度的降低建設(shè)成本，就必須要做好成本預算管理的工作，加強對成本的整體把控，并建立健全相關(guān)項目成本核算機制，確保工程的進度和質(zhì)量，從而使企業(yè)的經(jīng)濟效益最大化。

［1］韓玉嶺.淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理與控制［J］.來稿擷萃，2012（03）

［2］張勇強.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制［M］.南京師范大學，2011