文/ 楊柳　重慶大學建筑城規(guī)學院 重慶 400030

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我國房地產(chǎn)企業(yè)中的眾籌融資模式淺析

文/ 楊柳重慶大學建筑城規(guī)學院 重慶 400030

歷經(jīng)數(shù)十年的飛速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。但我國的房地產(chǎn)企業(yè)就存在融資渠道的單一、融資成本高、融資風險大等問題。因互聯(lián)網(wǎng)而起的眾籌融資模式，從國外傳至國內(nèi)成為一種新型融資模式，并且在房地產(chǎn)行業(yè)得到應用。本文從眾籌融資的相關(guān)概念以及特點，來總結(jié)了此模式在中國房地產(chǎn)行業(yè)的應用情況，并提出相應的問題。

眾籌融資模式；房地產(chǎn)融資；金融

1、眾籌融資模式的相關(guān)概念

在當今房地產(chǎn)行業(yè)，人民大眾的投資需求和低價購房需求強烈、而房地產(chǎn)企業(yè)又需要突破單一的依靠銀行貸款融資模式。也就是在這樣的背景下，眾籌融資模式隨著互聯(lián)網(wǎng)的飛速發(fā)展而被創(chuàng)造出來，從美國發(fā)跡，一路風靡來到中國生根發(fā)芽。2006 年8 月，邁克爾.薩利文第一次使用了眾等融資這個概念來描述了一個叫Fundavlog 的融資平臺的核心價值。在這一平臺上，發(fā)起人可以通過播放視頻等展示自己的項目，繼而獲得融資。在中國，眾籌一詞最早出現(xiàn)在2011 年 2 月號的《創(chuàng)業(yè)邦》雜志中，作者寒雨（筆名）在《眾籌的力量》一文中，首次將《Entrepreneur》雜志中的 Crowd funding一詞譯為了“眾籌” ［1］。

2、國內(nèi)外眾籌融資發(fā)展狀況與發(fā)展趨勢

作為一種新型的融資模式，眾籌融資模式從誕生即飛速發(fā)展，2009年，全球眾籌融資的市場總額只有5.3億美元，到2013年這個數(shù)字已經(jīng)提升了差不多10倍，達到51億美元。在我國，從2013年開始，眾籌融資這一新興融資模式才開始真正進入公眾視野。隨著P2P、互聯(lián)網(wǎng)金融等概念火起來，該融資模式也開始被房地產(chǎn)行業(yè)所應用［2］。

3、眾籌融資的特點

與傳統(tǒng)的融資模式相對，眾籌融資模式具有如下一些典型的特點：

一是融資進入門檻低。與傳統(tǒng)的融資模式中對融資的主體要求高，比如貸款融資一般都需要有抵押支撐，有合法的公司主體等，眾籌融資模式的融資門檻比較低，一般而言，只要項目足夠吸引人，你有證明能兌現(xiàn)眾籌融資承諾的能力，即使你是小企業(yè)、新公司、甚至是個人，都可以通過發(fā)布眾籌融資項目。

二是融資規(guī)?？纱罂尚　Ｓ捎诒娀I融資中的投資者是普通大眾，是一種一對多的眾籌形式，所以，其融資規(guī)?？梢源笠部梢孕　Ｔ趯嶋H操作中，眾籌項目的每份額度也是可以大也可以小的，有些眾籌項目每份眾籌金額甚至只有10元。但是值得注意的是，參與眾籌的門檻低，就會導致其規(guī)模更大。

三是融資效率更高。由于眾籌融資主要的傳播渠道是依托于互聯(lián)網(wǎng)進行，傳播面更廣，傳統(tǒng)融資過程中可能出現(xiàn)的信息不對稱問題可以規(guī)避。另一方面，眾籌融資的整個環(huán)節(jié)都在互聯(lián)網(wǎng)上進行，可以快速提高融資效率，降低融資成本。

4、眾籌融資模式在我國房地產(chǎn)行業(yè)的應用情況

隨著眾籌融資模式快速獲得市場認可，對資金需求旺盛，繼續(xù)融資模式創(chuàng)新的房地產(chǎn)行業(yè)也快速引入了眾籌融資模式，至今，房地產(chǎn)眾籌融資已成為整個眾籌融資行業(yè)一顆閃亮的新星。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的眾籌才剛剛開始，發(fā)展模式主要有三種。

4.1針對房地產(chǎn)行業(yè)的理財投資類眾籌融資

這一類型的眾籌融資模式相對簡單。即：眾籌融資平臺本身就是眾籌項目的發(fā)起人，他們通過尋找到好的項目，繼而發(fā)布眾籌融資信息，投資者根據(jù)發(fā)起人的要求，達成邀約，支付投資款，完成眾籌項目（主要是指購買房產(chǎn)），然后根據(jù)市場的變化，適時銷售該房屋，實現(xiàn)盈利，投資者根據(jù)投資份額分享購進賣出的利潤。這類型的眾籌融資模式，很少有房地產(chǎn)企業(yè)自己參與，一方面是這類型的融資量不大，二是無法解決開發(fā)商的銷售問題。

4.2針對房地產(chǎn)銷售的營銷炒作類眾籌融資

營銷炒作類眾籌融資典型代表是京東。京東推出的與房地產(chǎn)企業(yè)的合作，多用于營銷炒作。房地產(chǎn)企業(yè)與電商平臺合作的眾籌融資，除了有銷售房屋、眾籌融資的訴求外，更重要的是節(jié)約了營銷成本。但是，這種眾籌融資模式能否持續(xù)長久還需要時間的驗證。

4.3 針對預售購房的合作建房類眾籌融資

這種模式的核心就是，項目發(fā)起人通過網(wǎng)絡平臺發(fā)布建房項目，把投資者的錢用于房地產(chǎn)項目的開發(fā)。這種眾籌模式將傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)與購買者的純買賣關(guān)系，轉(zhuǎn)變成為省略了各種中間環(huán)節(jié)的購房者委托房地產(chǎn)企業(yè)修建房屋的雇傭［4］。在這種雇傭關(guān)系中，購房者參與眾籌融資可以以更低廉的價格買到房子，而開發(fā)商通過眾籌融資不僅可以快速融資，更是實現(xiàn)了房屋的銷售。

［1］Ethan Mollick. The Dynamics of Crowdfunding Determinants of Success and Failure［C］. SSRN Electronic Journal. SSRN.doi：10.2139/ssrn. 2088298，2012.

［2］楊艾祥.眾籌融資模式在我國房地產(chǎn)企業(yè)中的應用——以重慶GW房地產(chǎn)公司LYT項目為例［D］.重慶理工大學，2015.5

［3］張新鈺.“大家投”網(wǎng)眾籌融資模式分析［D］.遼寧大學.2014.4

［4］鳳凰網(wǎng).房地產(chǎn)眾籌會是2015年房企的救命稻草么？

［5］趙文軍.房地產(chǎn)開發(fā)中的法律問題研究［D］.黑龍江大學.2004.5.20

［6］袁曉瀾.那些年降息后的樓市：08年北京新房價格漲57%.新京報，2014.12.5

［7］羅文炳.我國房地產(chǎn)企業(yè)海外融資方式研究［D］.重慶大學.2012.

［8］王重潤.房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)與金融風險研究［J］.中國房地產(chǎn)金融，2006，（09）.

［9］高通智庫.玩轉(zhuǎn)眾籌［J］.中國房地產(chǎn)業(yè).2014.10