文/ 邢紅梅　河南省鶴壁市房產(chǎn)管理中心 河南鶴壁 458030

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小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀及對策分析

文/ 邢紅梅河南省鶴壁市房產(chǎn)管理中心 河南鶴壁 458030

我國正處于城市化建設重要時期，也是小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵性階段。本文以鶴壁市為例，調(diào)查的分析了該市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀及存在的問題，基于問題提出了針對性開發(fā)對策，為該市房地產(chǎn)發(fā)展提供理論指導。

小城鎮(zhèn)；鶴壁市；房地產(chǎn)開發(fā)；現(xiàn)狀；對策

小城鎮(zhèn)是地區(qū)經(jīng)濟重要構(gòu)成部分，而房地產(chǎn)業(yè)則是促進小城鎮(zhèn)建設的主導產(chǎn)業(yè)，因此，房地產(chǎn)澶鱷魚發(fā)展對小城鎮(zhèn)建設、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展具有不可忽視的作用［1］。鶴壁市房地產(chǎn)市場處于高施工量、高銷售量、高庫存量、高成交價的“四高”狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)各項指標呈“三升三降一穩(wěn)定”態(tài)勢，即：商品房施工面積、商品住宅成交價格、商品房竣工面積等指標均出現(xiàn)不同程度增長，商品住宅可售面積、商品房開發(fā)完成投資額、商品房新開工面積出現(xiàn)不同程度下降，商品住宅銷售面積基本保持穩(wěn)定。從長遠看，鶴壁市房地產(chǎn)市場仍將具有較大的發(fā)展空間，但短期內(nèi)發(fā)展形勢不容樂觀。

一、鶴壁市房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題

（一）缺乏有效的融資渠道

近期各家金融機構(gòu)減緩按揭貸款進度，開發(fā)商在獲得30%的首付款后，剩余70%貸款部分由于受銀行放款規(guī)?？s小而無法及時到位，通常要等3-6個月或更長的時間貸款才可到位［2］。由于鶴壁市群眾購房90%以上需要向銀行貸款，因此大量資金無法在短期內(nèi)到達開發(fā)企業(yè)賬戶，資金周轉(zhuǎn)困難導致資金鏈斷裂風險，致使開發(fā)企業(yè)資金鏈更趨緊張，而通過民間借貸進行融資，由于利率較高，導致開發(fā)企業(yè)抵御市場風險能力降低，加大了出現(xiàn)爛尾樓盤的風險。

（二）存在商品住宅積壓風險

截至2015年6月底，鶴壁市在建商品住宅小區(qū)待售面積108.35萬m2 、9942套，同比增長59.34%，占在建商品住宅施工面積的32%，商品住宅待售面積理論上銷售周期約為10.5個月。從數(shù)據(jù)上看，經(jīng)過連續(xù)兩個月的增長，鶴壁市商品住宅待售面積總體上已處于高位態(tài)勢，說明目前鶴壁市商品住宅市場供應充足。綜合近五年的數(shù)據(jù)可知，鶴壁市商品房各項指標增長速度較快，其中商品房完成投資和竣工面積增速遠高于平均增速。鶴壁市對商品房的剛性需求和潛在需求，已得到相當程度的釋放，因此，鶴壁市目前房地產(chǎn)市場存在較大的銷售壓力，可能出現(xiàn)商品住宅積壓的風險。

（三）違規(guī)團購現(xiàn)象

近年來，鶴壁市個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無視國家的法律法規(guī)，在未取得項目土地使用權(quán)或未辦理前期建設手續(xù)、未開工建設的情況下，便開始組織“團購”，以較低的房價為優(yōu)惠條件，吸引部分群眾參與違規(guī)團購，極大地增加了購房者的風險。扎堆團購給后期正常銷售價格帶來沖擊同時也減少了購房需求人群。

二、鶴壁市房地產(chǎn)開發(fā)對策

（一）拓寬融資渠道

資金是小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)首要的、關(guān)鍵的難點［3］。鶴壁市應該鼓勵開發(fā)商投資房地產(chǎn)業(yè)，由開放商統(tǒng)一開發(fā)，確保小區(qū)規(guī)劃建設的建筑設計符合要求，從而解決由于資金缺乏而引起房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量差、檔次低、配套設施不齊全等問題。同時有助于建立集中化管理和社會服務體系，提高物業(yè)管理水平。鶴壁市應該根據(jù)自身特色，制定關(guān)于戶籍管理、金融扶持、稅收優(yōu)惠、土地使用制度等鼓勵政策，從而吸引開放商尤其是外地開放商的投資。另外，多建實用房，減少外型奇特等住房，降低住房成本，同時降低銷售價格，促進銷售。

（二）嚴格控制土地供應

結(jié)合市場實際確定土地供地計劃，從供應端來控制未來土地出讓量和優(yōu)化土地出讓結(jié)構(gòu)。促進成交只能緩解短期的去化壓力，若要徹底解決庫存問題，還需從供應端入手調(diào)整?？茖W合理控制土地供應節(jié)奏，是消化商品房庫存，緩解市場銷售壓力，推動鶴壁市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的重點和基礎。

（三）引導房企適應市場變化

引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場變化和消費需求，積極調(diào)整營銷策略，采取務實、靈活的促銷手段，促進商品房銷售。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組，轉(zhuǎn)型升級，提供更多適銷對路、低碳環(huán)保的高品質(zhì)住房，發(fā)展跨界經(jīng)濟。

（四）科學規(guī)劃

規(guī)劃是基礎，是前提［4］?？茖W規(guī)劃是小城鎮(zhèn)優(yōu)化建設的前提。鶴壁市必須堅持創(chuàng)新發(fā)展理念，貫徹落實“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜，各具特色，保護耕地，優(yōu)化環(huán)境，綜合開發(fā)，配套建設”的要求，根據(jù)城市性質(zhì)和定位，將房地產(chǎn)開發(fā)同地區(qū)經(jīng)濟建設結(jié)合起來，編制科學合理的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃。對于“城市化”熱潮，鶴壁市房地產(chǎn)開發(fā)應該堅持先規(guī)劃、后建設的原則。當?shù)卣畱摳鶕?jù)小城鎮(zhèn)建設實際情況和發(fā)展方向，因地制宜，量力而行，制定超前、科學的規(guī)劃，進一步提高規(guī)劃的指導性和超前性。尤其是在房地產(chǎn)開發(fā)投資多元化的時代背景下，更應該強化規(guī)劃約束作用，逐步形成“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一管理”的建設格局，適當集中房地產(chǎn)開發(fā)行為，使得土地充分合理應用。

（五）加強房地產(chǎn)業(yè)的管理

首先加強房地產(chǎn)開發(fā)管理，針對沒有投資實力、資質(zhì)較差的房地產(chǎn)開放企業(yè)必須堅決要求其停業(yè)整頓或取締資格；采用公開招標的方式確定開放商，加大對項目建設的建立力度。其次，規(guī)范房地產(chǎn)市場，促使房地產(chǎn)可持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展。鶴壁市政府應采用法律、技術(shù)、經(jīng)濟等方法來規(guī)范房地產(chǎn)市場，構(gòu)建有形房地產(chǎn)市場，公開房地產(chǎn)交易的各項信息，同時健全各項規(guī)章制度，完善房地產(chǎn)交易價格申報制度、評估制度，杜絕房地產(chǎn)的地下交易行為、違規(guī)團購等行為，創(chuàng)造公平的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)環(huán)境?，F(xiàn)階段，我國小城鎮(zhèn)建設戰(zhàn)略地位日益提高、城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，小城鎮(zhèn)建設和房地產(chǎn)開發(fā)條件和形式已經(jīng)不再是單純的量積累，而是質(zhì)的變化。鶴壁市重視房地產(chǎn)開發(fā)，促進房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，增加了該地區(qū)輻射力、凝聚力和吸引力，為優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、繁榮經(jīng)濟、增加收入等人方面發(fā)揮著積極作用。

［1］欒淑梅，李穎.小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題及對策研究［J］.改革與戰(zhàn)略，2010，05（10）：144-146.

［2］盧道典，黃金川，王俊.廣州小城鎮(zhèn)發(fā)展的現(xiàn)狀、問題及對策研究［J］.現(xiàn)代城市研究，2011，05（11）：57-63.

［3］曾鋒，陳敦旭，毛欣欣.小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究——以長沙市為例［J］.中國集體經(jīng)濟，2013，10（07）：29-32.