文/ 楊榮艷　南京農(nóng)業(yè)大學(xué) 江蘇南京 210095

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新時期下房地產(chǎn)稅稅制設(shè)計經(jīng)驗借鑒與啟示

文/ 楊榮艷南京農(nóng)業(yè)大學(xué) 江蘇南京 210095

作為財稅體制改革的重要組成部分，房地產(chǎn)稅法已納入我國立法規(guī)劃。目前，我國關(guān)于房地產(chǎn)稅的稅制設(shè)計還處于探索階段。本文通過成熟房地產(chǎn)稅制的做法得到啟示：一是要合理定位房地產(chǎn)稅的功能，二是要注重房地產(chǎn)稅的設(shè)計要注重公平性。得出建議為房地產(chǎn)稅的征收要加強普法宣傳，提高公眾接受度；要按照居民承受能力，設(shè)定合理的稅率；要實施稅收優(yōu)惠，設(shè)定合理免征額。

房地產(chǎn)稅；國外經(jīng)驗；改革

2013年，中共十八屆三中全會提出要“加快房地產(chǎn)稅立法，并適時推進改革”。2015年實施的《不動產(chǎn)暫行登記條例》更是為我國的房地產(chǎn)稅的開征打下了基礎(chǔ)。其后，十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃更是將房地產(chǎn)稅法納入34項立法任務(wù)之中。目前，我國涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的稅種數(shù)量過多，占我國實際征收稅種數(shù)量近一半左右［4］。且，存在“重流轉(zhuǎn)輕保有”的現(xiàn)象［3］，還存在重復(fù)征稅的現(xiàn)象。這與國際上房地產(chǎn)稅的做法是不接軌的，弱化了房地產(chǎn)稅的政策功能。因此，我國有必要且政府非常注重房地產(chǎn)稅稅制的改革。在我國，房地產(chǎn)稅是從無到有，借鑒成熟房地產(chǎn)稅制經(jīng)驗對我國房地產(chǎn)稅的設(shè)置具有重要的指導(dǎo)作用。

1、房地產(chǎn)稅制設(shè)計的比較

1.1課稅對象

地域范圍所有用途的土地及其建筑物。由于農(nóng)村地區(qū)房屋價值較低，通常只對土地征收較低的稅，而在城市，土地和房屋的價值夠高，所以通常統(tǒng)一對房地產(chǎn)征收較高的稅負。只有在一些經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌的國家或者發(fā)展中國家，由于國情不同和內(nèi)在條件現(xiàn)在，是對土地和建筑物分開征稅的。對土地和建筑物進行統(tǒng)一的征稅的做法可以降低稅收的征繳成本，不用對土地和建筑物分別進行評估。目前，一些土地和建筑物分開征稅的國家也在積極推進統(tǒng)一進行的做法。

1.2計稅依據(jù)

對于大多數(shù)稅制完善的國家和地區(qū)而言，采用從價計征。從價計征中的“價”，指的是評估價值或市場價值或租金價值，相應(yīng)的計稅依據(jù)也有三種。評估價值是在市場價值的基礎(chǔ)上做了一定的矯正，但是主要依據(jù)還是市場價值。按租金價值計稅的依據(jù)主要是房屋租金，不需要評估房屋的總體價值。對于房屋租賃市場較發(fā)達的國家和地區(qū)，按租金計征較合適，但容易產(chǎn)生避稅危機、數(shù)量少、難以征管等問題。相反的按市場價值征稅則能夠彌補這些確定，更加公平公正。

1.3稅率

各國采取的稅率形式也是多樣化的，但是大部分國家采用的是比例稅率。目前，只有很少的國家是采用單一比例稅率的，大部分國家會根據(jù)房屋用途、地理位置、類型、價值等采用差別化的比例稅率。不過，發(fā)達的國家和地區(qū)多采用累進稅率。這是因為其可以限制對土地的占有和使用，解決土地利用效率低的問題，保證土地資源的有效利用。至于何種水平的稅率才是合理水平，一般由中央政府和地方政府根據(jù)當(dāng)年財政支出情況來制定。

1.4優(yōu)惠政策。

房地產(chǎn)稅作為直接與城鎮(zhèn)居民財產(chǎn)相關(guān)的稅收，城鎮(zhèn)居民的納稅能力和住房資產(chǎn)相匹配很重要。房地產(chǎn)稅的優(yōu)惠政策大致可分為3種：一是針對特殊用途的房地產(chǎn)可以實行相應(yīng)的稅收減免政策，如城市公共設(shè)施、自然保護區(qū)等；二是對特別困難人群可以實行房地產(chǎn)稅的減免，如美國、加拿大等國家都會根據(jù)家庭收入情況設(shè)置一定的減免措施；三是對家庭基本住房可以實行房地產(chǎn)稅的減免，如德國規(guī)定家庭唯一住房可免交房產(chǎn)稅，只交土地稅。

2、房地產(chǎn)稅制設(shè)計的啟示

房地產(chǎn)稅立法所追求的應(yīng)該是平衡社會長遠利益和短期利益、社會各群體之間的利益。

首先，要合理定位房地產(chǎn)稅的功能。大部分國家都將房地產(chǎn)稅作為地方政府的財政來源，如美國征收房地產(chǎn)稅主要為當(dāng)?shù)毓苍O(shè)施建以及公共服務(wù)供給提資金支持。而日本、韓國因為經(jīng)濟快速增長導(dǎo)致地價上漲，兩國的房地產(chǎn)稅制則強調(diào)對房地產(chǎn)市場調(diào)控功能，以促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。中國的香港和臺灣則在注重房地產(chǎn)稅的市場調(diào)控作用的同時更加側(cè)重房產(chǎn)稅的社會收入再分配功能，促進社會公平?？梢姡康禺a(chǎn)稅不僅可能為我國地方政府增加收入來源［1］，緩解地府債務(wù)問題，而且有了穩(wěn)定的財政來源后，其可以投入更多的資金提供公共服務(wù)，促進公平。其次，要注重房地產(chǎn)稅收的公平性。調(diào)節(jié)社會公平，縮小貧富差距是房地產(chǎn)稅實施的最終目的。

因此，房地產(chǎn)稅的納稅主體應(yīng)該是富人，而不是針對普通大眾。注重稅收的公平性，能夠幫助居民更好接受房地產(chǎn)稅。只要居民對房地產(chǎn)稅的公平性有清晰的認識并切身體會到，即對特殊困難的群體，家庭只有一套住房的居民進行稅收的減免，而對擁有多套房產(chǎn)的富人實行累進稅，那么居民就不會因覺得稅負過重而怨聲載道。相反的，因為房地產(chǎn)稅收能夠提高政府轉(zhuǎn)移支付和改善公共設(shè)施建設(shè)的能力，縮小貧富差距，居民反而更加樂意接受房地產(chǎn)稅。

3、我國房地產(chǎn)稅制改革相關(guān)建議

3.1加強普法宣傳，提高公眾接受度

使公眾認識到，房地產(chǎn)稅不僅可以增抑制房地產(chǎn)投資行為，增加房地產(chǎn)市場的有效供給，進一步抑制房價的過快上漲。還可以進一步促使社會財富和土地資源的分配。用正確的輿論引導(dǎo)和教育群眾，形成良好的輿論氛圍，提高公眾對房地產(chǎn)稅的接受程度。

3.2按照居民承受能力，設(shè)定合理的稅率

住宅作為大宗投資品，與城鎮(zhèn)居民的家庭收入關(guān)系重大。因此，在制定房地產(chǎn)稅政策時，要根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展情況和居民消費水平，因地制宜的設(shè)定合理的稅率，既能達到稅收征繳的目的，又不加重城鎮(zhèn)居民的負擔(dān)。

3.3實施稅收優(yōu)惠，設(shè)定合理免征額

對于自住型房產(chǎn)，是城鎮(zhèn)居民窮盡畢生心血所得，因此，在房地產(chǎn)稅的實施過程中，要實施稅收優(yōu)惠，設(shè)定合理免征額。房地產(chǎn)稅的征稅對象主要是針對除自住外還有投資房產(chǎn)的城鎮(zhèn)居民。既要注定稅收政策執(zhí)行的效率，又要注重稅收政策的公平性。

［1］鄧菊秋.不動產(chǎn)稅應(yīng)成為我國市級財政的主體稅種［J］.財經(jīng)科學(xué).2007，7（232）：118-224.

［2］王明坤.中國房地產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀及改革探索.中國房地產(chǎn)金融，2003，（10）：29-33.

［3］楊紹媛，徐曉波.我國房地產(chǎn)稅對房價的影響及改革探索［J］.經(jīng)濟體制改革，2007，（2）：136-139.

［4］賈康.扁平化的財稅體制適合中國［J］.中國房地產(chǎn)業(yè).2014.1-2