文/ 沙梵　東方今典集團信陽房地產公司 河南鄭州 450000

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依法治國，房地產還有捷徑嗎？

文/ 沙梵東方今典集團信陽房地產公司 河南鄭州 450000

近幾年國家出臺了一系列政策對房地產業(yè)進行宏觀調控和支持，在堅持依法治國前提下，取得了顯著有效的成果。在新常態(tài)經濟下，房地產業(yè)只有通過轉型和創(chuàng)新才能不斷健康發(fā)展。

依法治國；新常態(tài)；房地產業(yè)；轉型創(chuàng)新

近十幾年來，房地產業(yè)在我國國民經濟中地位不斷提升，房地產業(yè)的發(fā)展在推動國民經濟前進的同時也在逐步改善著人們的居住條件。與此同時，伴隨著其迅速的發(fā)展，也暴露了許多不足之處。如房地產供求總量的失衡、投資規(guī)模的加大、缺乏理性的消費結構等，這都是當前房地產業(yè)飛速發(fā)展所帶來的一系列問題。為改善房地產業(yè)出現(xiàn)的不良因素，實現(xiàn)房地產業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展，近幾年國家出臺一系列政策進行宏觀調控和支持，在堅持依法治國條件下，取得了顯著有效的成果。

一、“法”、“規(guī)”與房地產的關系

1.依法治國

房地產投機是中國地產泡沫形成的最直接原因。在十八屆四中全會提出“依法治國”的會議主題，強調要把權力關進籠子里。繼打老虎拍蒼蠅，三嚴三實，八項規(guī)定等一系列活動開展以來，使得官不敢貪，不為利益鋌而走險，相應制度逐步完善，不會為利益幫助開發(fā)商提供方便。避免了：1、地方政府為建設城市配套工程或補充財政，毛地急于出讓，但緊接著就是征地拆遷補償問題，2、土地出讓在前，規(guī)劃制定在后，后制定的區(qū)域控規(guī)與出讓條件發(fā)生變更問題，而牽涉土地從新出讓，或隨意修正控規(guī)問題，3、先開工后完善手續(xù)，或邊辦手續(xù)邊建設的種種問題。

2.政府的宏觀調控是房地產業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的決定性因素

政府通過不斷深化改革.理順政府職能，當好房地產行業(yè)總設計師，調節(jié)房地產行業(yè)各個環(huán)節(jié)，確保各項政策措施落實到位.從房地產產業(yè)鏈的房企準人、土地供應、規(guī)劃設計、施工建設、房產交易、金融配套和財務稅費等不同調控范圍準確切人。規(guī)范房地產投資、房地產價格、房地產結構和房地產市場各環(huán)節(jié)的運行秩序。

3.完善立法、依法行政

房地產政策法規(guī)的不斷完善是決定房地產行業(yè)發(fā)展的一個至關重要的因素。只有一個完備的法律規(guī)范體系、高效的法治實施體系、嚴密的法治監(jiān)督體系、有力的法治保障體系才能保證房地產業(yè)的健康穩(wěn)定的發(fā)展。推進房地產稅收立法，推行房地產統(tǒng)一登記，將房地產市場調控權下放給地方政府，實行分層次調控和差別化調控，逐步取消問責、約談和限購、限價、限貸等政策，房地產業(yè)逐步朝著常態(tài)化方向發(fā)展。要求行政權力下放，更好的放權，避免權力集中，加速企業(yè)發(fā)展。

4.堵截漏洞

依法治國的房地產不再有投機取巧，不再有空子可鉆，新常態(tài)下的泡沫已逐一擊破。這一系列法規(guī)的出臺將使房地產投機無空子可鉆。逐步完善現(xiàn)有法律法規(guī)，降低過多的行政干預。加大對房地產企業(yè)和從業(yè)人員違反法律、法規(guī)的懲罰力度，讓失信者因為違反法律、法規(guī)所遭受的損失遠遠大于其不當得利。房地產業(yè)涉及到多個政府職能部門，這就要求相關職能部門要嚴格依照現(xiàn)有房地產法律、法規(guī)、部門規(guī)章、規(guī)范性文件要求，依法行政。

二、尋找捷徑，轉角超車

花無百日紅，在經濟新常態(tài)下，一旦行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)拐點時，市場就進入了一個新的風險與機遇并存的現(xiàn)狀。宏觀政策環(huán)境、中觀行業(yè)環(huán)境、微觀市場環(huán)境的變化將房地產行業(yè)置于一個絕然不同的大背景下。未來整個房地產行業(yè)將向專業(yè)化、規(guī)范化和精細化的方向發(fā)展，這將是每個房地產企業(yè)都必須面對的變革與挑戰(zhàn)。處在這個變革的時代，每個房地產企業(yè)都必須思考自己未來的路怎么走。

1.新常態(tài)下，房地產業(yè)的創(chuàng)新與轉型

1.1層出不斷的地王，告訴我們房地產并非走入末途，市場還有它應有的發(fā)展空間。但這也不是肯定的告訴我們，只要有資金有實力就可以雖已涉足，房地產低門檻時代已經過去?，F(xiàn)在的市場要有思路，更多的要務實求真，理性選擇，認清市場，轉型創(chuàng)新。面對經濟從高速發(fā)展回歸中的新常態(tài)，房地產企業(yè)生存發(fā)展之道必然和以往有很大的不同。每家企業(yè)都會有自己獨特的發(fā)展之道，但其共同點唯有堅持‘創(chuàng)新’之道。

1.2轉型升級

公司的良性運轉，是實現(xiàn)投資、建設、收益到再投資的良性循環(huán)。我們在轉型升級、穩(wěn)健發(fā)展的核心指導下，也應良性發(fā)展。在新常態(tài)經濟體系下，對房地產企業(yè)來說是一個難得的機遇。不斷深化改革，對企業(yè)轉型升級適應新時期的發(fā)展要求。房地產企業(yè)發(fā)展需要具備對整個行業(yè)深入的洞察力，以及對市場的把握力，不斷轉型升級、與時俱進，才能立于不敗之地。

1.3不斷創(chuàng)新，多元化發(fā)展

創(chuàng)新是一個企業(yè)發(fā)展永恒不變的主題，唯有創(chuàng)新才能不被時代和市場所淘汰。對房地產企業(yè)而言，如何在新時期下實現(xiàn)企業(yè)的不斷創(chuàng)新至關重要。一些地產企業(yè)已經將目光轉向互聯(lián)網、瓶裝水、奶制品等，我們也要有步驟的開發(fā)多元化產品以此占有市場份額。東方今典集團通過不斷的探索、創(chuàng)新、實踐已經積累了多行業(yè)、多領域開發(fā)的寶貴經驗和大量資源，這定將東方今典今后的轉型升級的引擎加足更大的馬力。

三、個人談管理

1.由于房地產項目本身存在著周期長、風險大等問題，導致大部分房地產企業(yè)在運營管理方面的不足。一些企業(yè)在相關管理初期只看重項目計劃管理，這就造成了項目運營管理工作的實施困難。鑒于此，房地產項目管理的相關部門應對各職能部門的工作進程進行定期的檢查，進而確保各部門能嚴格按照企業(yè)的計劃管理實施工作。

2.每個行業(yè)都會經歷一個由初創(chuàng)期、成長期、成熟期和衰退期的發(fā)展演變過程，我們將這個過程稱為生命周期，房地產也不例外。隨著消費市場的成熟競爭格局悄然改變，尤其在當下經濟下行的大背景下，政策風險、金融風險、市場風險、法律風險等風險一起匯聚，讓房地產企業(yè)如履薄冰。制定科學合理的規(guī)劃，在當前經濟新常態(tài)下，對企業(yè)未來規(guī)劃，制定戰(zhàn)略目標是首要工作。一個清晰的發(fā)展方向和目標是企業(yè)未來幾年的發(fā)展保障。既避免草率出擊市場受挫，又防止坐失良機利益受損。我認為我們首先要“做體檢”，也就是先了解清楚企業(yè)的自身狀況，同時要對未來經濟有足夠的認識，在滿足這兩者要素的基礎上，制定企業(yè)中長期戰(zhàn)略，真正搞明白我們應該“什么時間干、什么位置干、干什么、誰來干、怎么干”等問題。

［1］劉志峰.房地產走向技術興業(yè)［J］.中國房地產業(yè).2014.11

沙梵（1979.5-）河南鄭州，法學本科（函授）單位：東方今典集團信陽房地產公司，副總經理，研究：法學專業(yè)如何參與房地產管理。