文/ 房玲軍　烏魯木齊住房公積金管理中心 新疆烏魯木齊 830000

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住房公積金現(xiàn)狀及改進(jìn)措施探究

文/ 房玲軍烏魯木齊住房公積金管理中心 新疆烏魯木齊 830000

經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，住房公積金逐漸成為改革住房制度的中心環(huán)節(jié)及重要內(nèi)容，是居民住房條件得到改善的有效手段，大力推動(dòng)住房建設(shè)事業(yè)的持續(xù)發(fā)展。與此同時(shí)，住房公積金的缺點(diǎn)不斷顯現(xiàn)，改進(jìn)住房公積金是重要問(wèn)題。下面從住房公積金的作用入手，在探究其現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上提出若干改進(jìn)措施，為進(jìn)一步完善住房保障制度提供參考。

住房公積金；作用；現(xiàn)狀；改進(jìn)措施

在快速發(fā)展住房公積金的時(shí)期，經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生巨大變化，住房公積金的缺點(diǎn)受到社會(huì)各界的爭(zhēng)議，導(dǎo)致現(xiàn)有的住房公積金制度與社會(huì)發(fā)展要求不適應(yīng)，長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展受阻。因此，改變現(xiàn)狀是住房公積金改革的重中之重，值得深入探究。

1、住房公積金的作用

住房公積金指的是國(guó)家機(jī)關(guān)、企業(yè)以及城鎮(zhèn)企業(yè)、外商投資企業(yè)等及其職工所繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，是主要的住房分配貨幣化、法制化、社會(huì)化形式。如今，城鎮(zhèn)化程度越來(lái)越大，城鎮(zhèn)人口大幅增多，尤其是大量務(wù)工人員紛紛涌入城市，且城市擴(kuò)張中出現(xiàn)大量失地農(nóng)民，他們的住房需求大量增加，城鎮(zhèn)住房緊張的狀況愈演愈烈。為使緊張的住房困難問(wèn)題得到緩解，加大住房建設(shè)投入勢(shì)在必行，而住房公積金就是城鎮(zhèn)住房建設(shè)巨大的資金來(lái)源。在近幾年的建設(shè)與發(fā)展中，房地產(chǎn)投資逐漸增多，保障性住房的開(kāi)發(fā)卻依舊緩慢，政府為緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的現(xiàn)象，把保障性住房建設(shè)作為導(dǎo)向，以調(diào)控房?jī)r(jià)［1］。但這是一項(xiàng)穩(wěn)定的、長(zhǎng)期的事業(yè)，離不開(kāi)穩(wěn)定資金來(lái)源的支持與推動(dòng)，它就是住房公積金。因此，在商品化進(jìn)程里，住房公積金對(duì)整個(gè)城鎮(zhèn)住房建設(shè)的推動(dòng)作用不可替代，它與供應(yīng)社會(huì)保障房有直接關(guān)聯(lián)，關(guān)乎社會(huì)的穩(wěn)定與和諧。另外，住房公積金可以使繳存職工申請(qǐng)政策性貸款，幫助解決他們的住房難題，在改善城鎮(zhèn)居民居住條件的同時(shí)推動(dòng)住房建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2、住房公積金的現(xiàn)狀

2.1 覆蓋范圍狹窄

當(dāng)前，住房公積金尚未覆蓋所有的城鎮(zhèn)居民，在職職工僅70%左右參加了繳存住房公積金，且自由職業(yè)者、個(gè)體工商戶、進(jìn)城務(wù)工人員等基本上沒(méi)有被住房公積金覆蓋，導(dǎo)致住房公積金保障普遍性住房的作用得不到發(fā)揮，政策失去公平性。

2.2 繳存管理不善

住房公積金的繳存業(yè)務(wù)被銀行限制，銀行負(fù)責(zé)提供各項(xiàng)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，導(dǎo)致管理中心無(wú)法掌握第一手資料。但每個(gè)月繳存、支取住房公積金的業(yè)務(wù)量很大，且具有較強(qiáng)的專業(yè)性，銀行很可能因業(yè)務(wù)水平差異而出現(xiàn)數(shù)據(jù)管理不嚴(yán)、政策執(zhí)行不到位等缺點(diǎn)，弱化繳存管理。

2.3 繳存兩極分化

住房公積金具備福利性特征，個(gè)人繳存的額度越大，單位的補(bǔ)貼就越多，這為高收入行業(yè)提供了避稅便利，職工收入高、單位效益好的企業(yè)依據(jù)高的基數(shù)、比例來(lái)繳存住房公積金，個(gè)別企業(yè)甚至虛報(bào)工資基數(shù)，住房公積金被作為津貼、獎(jiǎng)金的形式發(fā)放而成為避稅工具，導(dǎo)致繳存額兩極分化問(wèn)題嚴(yán)重。

2.4 貸款風(fēng)險(xiǎn)較大

住房公積金主要用于長(zhǎng)期性的個(gè)人住房貸款，但有人甚至把公積金貸款當(dāng)作安全系數(shù)高的業(yè)務(wù)，因?yàn)橘J款對(duì)象主要是收入穩(wěn)定的、工作單位固定的在職職工，不確定因素很多，無(wú)法按期收回貸款資金的風(fēng)險(xiǎn)不可避免［2］。

3、住房公積金改進(jìn)措施

3.1 拓展住房公積金覆蓋范圍

積極擴(kuò)大住房公積金的覆蓋面，將其發(fā)展成為政策性的、惠及全社會(huì)的住房金融。目前，所有制性質(zhì)的差異性使住房公積金的發(fā)展失去平衡性，非公有制的企業(yè)只占據(jù)很小的比例，各地住房公積金繳存主力軍依舊是國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位。但隨著國(guó)有企業(yè)改制，非公有制住房公積金的繳存人數(shù)正不斷下降，一些非公有制的企業(yè)正面臨停繳或已經(jīng)停繳的境地［3］。為將國(guó)家政策的公平性充分體現(xiàn)出來(lái)，并實(shí)現(xiàn)與其他體制改革的相互配套，可通過(guò)創(chuàng)新制度的方式改進(jìn)住房公積金。一是強(qiáng)制實(shí)行住房公積金制度，也就是全部雇主必須為其職工建立住房公積金并繳存；二是社會(huì)化的實(shí)現(xiàn)，也就是面向全社會(huì)建立政策性的住房金融體制，并有機(jī)結(jié)合住房公儲(chǔ)蓄，建立起自愿式住宅儲(chǔ)蓄制度，從而補(bǔ)充住房公積金，允許個(gè)人直接對(duì)住房公積金進(jìn)行繳存，在達(dá)到一定的年限及金額后就能申請(qǐng)貸款，從而有效拓展住房公積金的覆蓋范圍。

3.2 完善住房公積金管理模式

針對(duì)住房公積金管理不善的缺點(diǎn)，管理中心、銀行之間的責(zé)任分工應(yīng)有合理的定位，要將住房公積金的保障作用最大限度發(fā)揮出來(lái)，從而將當(dāng)下的委托制管理模式轉(zhuǎn)變成自營(yíng)制管理模式。自營(yíng)制管理把管理中心的主體地位明確了，中心直接控制有關(guān)住房公積金的所有數(shù)據(jù)、資料，銀行掌握必要存款賬，只負(fù)責(zé)存取資金、結(jié)算資金等，將工作重點(diǎn)變成清收貸款本息、協(xié)助住房公積金的催建催繳等，徹底改變管理中心、銀行之間主體責(zé)任不明、業(yè)務(wù)關(guān)系不協(xié)調(diào)等現(xiàn)狀。一是在自營(yíng)管理中，中心辦理各項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)面對(duì)的是繳存單位及職工，單位的明細(xì)賬戶也被其獨(dú)立掌握，監(jiān)控單位住房公積金開(kāi)戶、繳存、支取等全過(guò)程。中心的前臺(tái)服務(wù)人員需具備嚴(yán)格的、系統(tǒng)的、長(zhǎng)期的培訓(xùn)經(jīng)歷，他們?cè)趫?zhí)行政策、操作業(yè)務(wù)等方面的熟練程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行的前臺(tái)人員。二是自營(yíng)管理中，申請(qǐng)人可直接向管理中心提交貸款資料，銀行審批的環(huán)節(jié)有所減少，在提高工作效率的同時(shí)節(jié)省了大量審批時(shí)間。管理中心的人員直接對(duì)貸款人的信用資格進(jìn)行審核，能對(duì)貸款質(zhì)量做出更好的控制，從而統(tǒng)一權(quán)責(zé)，方便管理中心及時(shí)發(fā)現(xiàn)不良貸款、預(yù)期貸款等問(wèn)題，并第一時(shí)間處理，確保管理中心資產(chǎn)質(zhì)量。三是自營(yíng)管理模式將住房公積金的一系列基本業(yè)務(wù)均交給管理中心，它可與委托銀行簽訂協(xié)議，按照每一年受托業(yè)務(wù)的量及服務(wù)質(zhì)量來(lái)支付一定的手續(xù)費(fèi)，但大多都是中心自由支配，大大降低歸集成本，提高住房公積金管理水平。

3.3 解決繳存兩極分化的問(wèn)題

要想改變當(dāng)下住房公積金繳存兩極分化的現(xiàn)狀，應(yīng)完善建立相應(yīng)的歸集制度，按照上一年度的平均工資來(lái)合理確定住房公積金的繳存基數(shù)與比例，改變當(dāng)前繳存住房公積金掛鉤工資收入的模式，讓繳存額度更加合理，同時(shí)對(duì)繳存基數(shù)的下限進(jìn)行嚴(yán)格控制，避免繳存基數(shù)、比例過(guò)高［4］。由于企業(yè)不同的經(jīng)營(yíng)狀況及職工不同的收入情況等的影響，可逐步實(shí)施住房公積金分層式繳存標(biāo)準(zhǔn)，即按照收入將住房公積金繳存人大致分成幾類：一是經(jīng)濟(jì)條件好、收入高的職工，其繳存基數(shù)不得超過(guò)社會(huì)平均工資的3倍，并實(shí)行單位、個(gè)人低比例繳存的標(biāo)準(zhǔn)，繳存比例為6%，使其月繳存額有所減少；二是收入水平居中的職工是使用住房公積金的主要人群，需實(shí)行個(gè)人、單位高比例繳存的標(biāo)準(zhǔn)，繳存比例為5%～12%，補(bǔ)充公積金繳存比例為6%，使其月繳存額有所增加，從而滿足他們利用公積金購(gòu)房的實(shí)際需求；三是收入居于中等偏下的職工，在確保其繳存基礎(chǔ)不比社會(huì)平均工資低的前提下實(shí)行單位多補(bǔ)、個(gè)人少繳的繳存標(biāo)準(zhǔn)，即單位25%，個(gè)人7%，但這種繳存標(biāo)準(zhǔn)有可能會(huì)使企業(yè)的負(fù)擔(dān)有所增加，尤其是一些困難企業(yè)，執(zhí)行的難度較大，可采取政府減免一些稅收或從住房公積金增值收益中提取出一些資金作為獎(jiǎng)勵(lì)等方式為企業(yè)提供補(bǔ)貼。這些繳存標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行能從根源上解決住房公積金變成高收入人群變相福利的問(wèn)題，改變兩極分化現(xiàn)狀，使收入居于中低等的人群獲得穩(wěn)定的住房保障金，讓住房公積金越來(lái)越趨于合理、公平。

3.4 降低住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)

由于住房公積金不可避免地存在貸款風(fēng)險(xiǎn)，只有加強(qiáng)控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，才能改進(jìn)住房公積金，有效防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。一是針對(duì)借款人建立起完善的信用管理制度，預(yù)防發(fā)生不良貸款現(xiàn)象；二是加強(qiáng)管理貸款抵押物風(fēng)險(xiǎn)，保障貸款資產(chǎn)的安全性；三是完善貸款風(fēng)險(xiǎn)的管理控制制度，提高防控貸款風(fēng)險(xiǎn)的能力；四是完善抵押物的處置制度，是抵押權(quán)益得到維護(hù)；五是積極與受托銀行合作，共同防范住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)，從而理順委托關(guān)系，嚴(yán)格遵循誰(shuí)承辦、誰(shuí)負(fù)責(zé)的原則，通過(guò)合作管理、建立貸款業(yè)務(wù)考核制度、提高業(yè)務(wù)經(jīng)辦力量、增強(qiáng)業(yè)務(wù)素質(zhì)等方式持續(xù)提高住房公積金管理中心員工的工作效率，保證委托貸款業(yè)務(wù)規(guī)范化、制度化、標(biāo)準(zhǔn)化；六是完善有關(guān)抵押房屋的保險(xiǎn)制度，因?yàn)樗墙档妥》抗e金貸款不可抗風(fēng)險(xiǎn)的最有效措施包括抵押房屋保險(xiǎn)、借款人壽險(xiǎn)、貸款保證保險(xiǎn)等，促使住房公積金貸款意外風(fēng)險(xiǎn)能被有效分散、降低、化解。

結(jié)語(yǔ)：

住房公積金的出現(xiàn)加快了城鎮(zhèn)住房建設(shè)與保障改革，并在推動(dòng)整體城鎮(zhèn)住房建設(shè)中發(fā)揮重要作用。隨著住房公積金的逐步改進(jìn)、實(shí)施，全國(guó)各地應(yīng)充分認(rèn)識(shí)住房公積金的作用，并正視其現(xiàn)狀，有針對(duì)性地對(duì)住房公積金進(jìn)行改進(jìn)，致力于通過(guò)進(jìn)一步的探究與實(shí)踐不斷完善住房公積金，最大限度發(fā)揮住房建設(shè)推動(dòng)作用，為發(fā)展住房保障事業(yè)提供強(qiáng)大支撐。

［1］李子兵，劉加寶.基于信息化視角分析住房公積金的現(xiàn)狀［J］.山西農(nóng)經(jīng)，2015，（07）：91-92.

［2］馬愛(ài)玲.房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與住房公積金貸款政策的選擇分析［J］.中國(guó)外資，2014，（01）：198.

［3］李智.我國(guó)住房公積金制度發(fā)展概況、存在的問(wèn)題及改革建議［J］.經(jīng)濟(jì)視角（上旬刊），2014，（03）：34-36.

［4］路君平，李炎萍，糜云.我國(guó)住房公積金制度的發(fā)展現(xiàn)狀與對(duì)策研究［J］.中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院學(xué)報(bào)，2013，（01）：50-59.