文/欒奕 中國建筑設(shè)計研究院 北京筑邦園林景觀工程有限公司

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產(chǎn)業(yè)論壇 Industry Forum

供給側(cè)改革思路下，房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型

文/欒奕 中國建筑設(shè)計研究院 北京筑邦園林景觀工程有限公司

2007年以來，我國經(jīng)濟(jì)增速逐年下滑，雖有需求刺激政策不斷釋放，但政策效果甚微。經(jīng)濟(jì)下行，看似需求不足，其實(shí)質(zhì)則是供需錯配、結(jié)構(gòu)失衡。在此背景下，中央的經(jīng)濟(jì)判斷和治理思路出現(xiàn)調(diào)整，立足認(rèn)識、適應(yīng)和引領(lǐng)新常態(tài)的大邏輯，提出“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”要求，經(jīng)濟(jì)政策從對出口、投資、消費(fèi)“三駕馬車”的需求刺激，轉(zhuǎn)向勞動力、土地、資本、創(chuàng)新“四大要素”的供給側(cè)改革，意在通過新供給滿足新需求、創(chuàng)造新需求，以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級。

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成，在宏觀經(jīng)濟(jì)下行等多種因素影響下，也陷入了行業(yè)周期性調(diào)整。面對開發(fā)投資增速下滑，市場分化加劇，庫存壓力上升等局面，房地產(chǎn)企業(yè)需要有所突破，在新供給上突破創(chuàng)新。如何突破？需要把握好兩個方向，一是把握政策導(dǎo)向，尋找新的增長點(diǎn)。二是融合新經(jīng)濟(jì)，創(chuàng)新商業(yè)模式。

一、尋找新的增長點(diǎn)

中央以及各地方政府關(guān)于“十三五”甚至更長遠(yuǎn)發(fā)展的工作新思路、新要求，正是尋求突破的著力點(diǎn)。

比如購租并舉。中央經(jīng)濟(jì)工作會議、新型城鎮(zhèn)化意見1、2016年2曰2日，《國務(wù)院關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》（國發(fā)〔2016〕8號）、國民經(jīng)濟(jì)“十三五”規(guī)劃、政府工作報告反復(fù)提及，要“建立城鎮(zhèn)購房與租房并舉、市場配置與政府保障相結(jié)合的住房制度”和“鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)”。雖然具體政策尚未落地，但購租并舉是供給側(cè)改革下去庫存的新思路，將對行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生重大影響，也可能成為我們一個新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，成為下一個增長點(diǎn)。

比如京津冀協(xié)同發(fā)展。京津冀協(xié)同發(fā)展確定為國家戰(zhàn)略，京、津、冀三地定位不同，主要任務(wù)不同。北京定位“四個中心”，主要任務(wù)是有序疏解非首都功能。為實(shí)現(xiàn)“2017年疏解非首都功能取得明顯進(jìn)展”和“2020年‘大城市病’等突出問題得到緩解”戰(zhàn)略目標(biāo)，北京市在推進(jìn)行政副中心建設(shè)、加快棚戶區(qū)改造等工作的同時，也提出了統(tǒng)籌利用疏解騰退土地2、2016年1月，北京市政府工作報告、工業(yè)用地二次開發(fā)利用3、2016年1月，北京市政府工作報告等要求。這些工作都與房地產(chǎn)相關(guān)，都可能挖掘新的業(yè)務(wù)機(jī)會。

此外，如“一帶一路”、自貿(mào)區(qū)等區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策，也會給房地產(chǎn)帶來區(qū)域性的新的發(fā)展機(jī)會。

二、創(chuàng)新商業(yè)模式

創(chuàng)新驅(qū)動，"互聯(lián)網(wǎng)+"無疑是重要的驅(qū)動力量。中國互聯(lián)網(wǎng)二十多年的發(fā)展，我們看到互聯(lián)網(wǎng)加了什么，就改變了什么。微信打破了傳統(tǒng)通信業(yè)的規(guī)則，滴滴改變了人們出行的方式，余額寶催生了互聯(lián)網(wǎng)金融這一新生領(lǐng)域。

房地產(chǎn)是傳統(tǒng)行業(yè)，如何在供給側(cè)改革中“化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”？互聯(lián)網(wǎng)在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)變革中發(fā)揮的強(qiáng)有力的推動作用給房地產(chǎn)業(yè)帶來了啟發(fā)。房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，可分為兩個維度。一是“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)”，此模式下互聯(lián)網(wǎng)僅作為實(shí)現(xiàn)某一目的的工具，屬于產(chǎn)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)的初級結(jié)合；二是“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”，是將互聯(lián)網(wǎng)思維植入、融入產(chǎn)業(yè)發(fā)展，屬于產(chǎn)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)的深層結(jié)合，帶來的是經(jīng)營思路的變化，以及商業(yè)模式的變革。

“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)”，是將互聯(lián)網(wǎng)作為工具，主要體現(xiàn)為互聯(lián)網(wǎng)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷和融資兩個方面的融合創(chuàng)新。

在營銷方面，由于客戶群體年齡層的變化，以移動終端為載體的新媒體已逐漸取代的電視報紙等成為主要媒介。這使得依賴傳統(tǒng)營銷方式的房地產(chǎn)企業(yè)開始轉(zhuǎn)變營銷思路，逐漸由耗費(fèi)大量人力物力的線下營銷模式向效率更高、成本更低的線上營銷模式轉(zhuǎn)變。許多開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始通過APP、微信、微博等進(jìn)行營銷推廣。

在融資方面，眾籌是房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)在融資方面結(jié)合的典型。眾籌打破了資金在時間、空間上的限制，拓寬了企業(yè)的融資渠道，同時更好的鎖定了目標(biāo)客戶群，有利于后期的項目推廣和蓄客。眾多房企紛紛推出互聯(lián)網(wǎng)眾籌產(chǎn)品，萬達(dá)通過互聯(lián)網(wǎng)支付平臺快錢推出眾籌建房項目“穩(wěn)賺1號”，平安好房和萬科聯(lián)手推出眾籌買房項目，綠地集團(tuán)攜手搜房網(wǎng)推出眾籌競拍項目，首開集團(tuán)與渤海銀行合作，試水眾籌產(chǎn)品。

“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”，是互聯(lián)網(wǎng)思維的融入，改變的是房地產(chǎn)業(yè)固有的思維和理念，改變的是行業(yè)的發(fā)展趨勢和企業(yè)的商業(yè)模式。

房地產(chǎn)市場競爭加劇，行業(yè)重心已從開發(fā)向經(jīng)營、服務(wù)等環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移，競爭核心正在從產(chǎn)品向“產(chǎn)品+服務(wù)”轉(zhuǎn)移。這為房地產(chǎn)企業(yè)提供了“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)服務(wù)”的重要轉(zhuǎn)型機(jī)遇。

彩生活無疑是互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)管理成功發(fā)展的典范。彩生活模式通過創(chuàng)新的彩空間社區(qū)體驗(yàn)店、彩之云、社區(qū)支付平臺等社區(qū)服務(wù)載體，將信息、資源與新媒體進(jìn)行整合，建立起線上線下、有形與無形、現(xiàn)實(shí)和虛擬相結(jié)合的互聯(lián)網(wǎng)時代的物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)運(yùn)營模式。不僅讓彩生活在短短幾年實(shí)現(xiàn)高速成長，成為市值超越母公司的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，更讓行業(yè)看到了互聯(lián)網(wǎng)在改變傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)模式、拓展房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展空間中的重要推動作用。

從“三期疊加”到“新常態(tài)”再到“供給側(cè)改革”，“十三五”注定是一個變革的時代，創(chuàng)新不僅是五大發(fā)展理念之首，也將是這個時代的主題。

面對經(jīng)濟(jì)新常態(tài)、市場新變化、行業(yè)新趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)需要深刻領(lǐng)會創(chuàng)新發(fā)展的理念，打破“路徑依賴”，尋找新的發(fā)展空間；大力創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，探索新的商業(yè)模式，順應(yīng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革大勢，創(chuàng)新轉(zhuǎn)型促發(fā)展，以新供給滿足、創(chuàng)造新需求。