文/王遠(yuǎn)新 湖南正陽房地產(chǎn)評估咨詢有限公司 湖南岳陽 414000

營改增對不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)方法運(yùn)用的影響

文/王遠(yuǎn)新 湖南正陽房地產(chǎn)評估咨詢有限公司 湖南岳陽 414000

當(dāng)前，在現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展過程中，隨著社會(huì)營改增的不斷普及與推廣，不動(dòng)產(chǎn)業(yè)也逐漸將營業(yè)稅改征成增值稅。但是這一變化在實(shí)際過程當(dāng)中是非常復(fù)雜的，由此會(huì)給建筑、地產(chǎn)等相關(guān)行業(yè)帶來增值稅不匹配的現(xiàn)象，從而使不動(dòng)產(chǎn)在實(shí)施營改增問題上面臨著一定的問題。其中，營改增對不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)方法產(chǎn)生的影響在一定程度上已引起了人們廣泛的關(guān)注與重視。本文首先對不動(dòng)產(chǎn)業(yè)實(shí)施營改增過程中面臨的問題進(jìn)行了一定的分析，進(jìn)而探討了營改增對不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)方法運(yùn)用產(chǎn)生的影響，以在一定程度上加強(qiáng)人們對此問題的認(rèn)識(shí)。

營改增；不動(dòng)產(chǎn)；估價(jià)方法

在我國現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展過程中，營業(yè)稅改成增值稅是大多數(shù)稅務(wù)學(xué)者所研究的一個(gè)重點(diǎn)問題，當(dāng)前隨著營改增不斷的推行與改革，不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)也逐漸成為人們所研究該內(nèi)容的一個(gè)重要領(lǐng)域，在實(shí)施營改增問題上，不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)也是一個(gè)比較難處理的行業(yè)，其在一定程度上已引起了人們廣泛的關(guān)注與重視。其中，在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)方法的運(yùn)用上實(shí)施營改增，人們首先應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中明確估價(jià)結(jié)果是否含有增值稅，以在一定程度上更好地適應(yīng)增值稅作為價(jià)外稅的特征，而所謂含不含增值稅主要是指銷項(xiàng)稅額，而不是應(yīng)納稅額或者是進(jìn)項(xiàng)稅額。此外，實(shí)施營改增會(huì)對各個(gè)不同的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)方法的運(yùn)用產(chǎn)生一定的影響，因此在估價(jià)中所采用的估價(jià)參數(shù)應(yīng)適應(yīng)營改增后估價(jià)模型的要求，從而有利于更好地保持其參數(shù)內(nèi)涵與取值統(tǒng)一的現(xiàn)象，且對保證測算的價(jià)值或價(jià)值內(nèi)涵一致也具有一定的作用。因此，在分析營改增對不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)方法運(yùn)用的影響時(shí)，人們應(yīng)首先對在不動(dòng)產(chǎn)業(yè)中實(shí)施營改增面臨的問題進(jìn)行一定的分析。

1、不動(dòng)產(chǎn)業(yè)中實(shí)施營改增面臨的問題

1.1稅率的確定

當(dāng)前，在我國的增值稅計(jì)算當(dāng)中，其主要有四檔稅率，分別為17%、13%、11%、6%，另外還有3%的征收率是適用小規(guī)模的納稅人的。因此，在實(shí)施營改增問題上，不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的服務(wù)稅率是參照17%的稅率還是選擇其他三檔中的另一檔或者是采用新的稅率進(jìn)行計(jì)算則成為該產(chǎn)業(yè)中實(shí)施營改增的核心問題了。

1.2一些與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)行業(yè)增值稅計(jì)算不匹配

在當(dāng)下社會(huì)中，不動(dòng)產(chǎn)業(yè)獲得不動(dòng)產(chǎn)主要可以分為兩個(gè)方面的情況，其一是不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)自主建設(shè)、開發(fā)，其中也可以委托施工建筑單位幫忙建設(shè)；其二是直接從房地產(chǎn)廠商那購置現(xiàn)有的房產(chǎn)。但是在實(shí)際生活中，現(xiàn)如今不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和建筑行業(yè)的增值稅與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)其他方面的增值稅不匹配，而這一問題的存在便給不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施營改增帶來了一定的阻礙，促使其配套設(shè)施不夠完善，從而使其兩者之間的稅率存在一定的誤差。

2、對估價(jià)方法運(yùn)用的影響

2.1比較法

不動(dòng)產(chǎn)在運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)首先對交易中成交價(jià)格是含稅價(jià)格還是不含稅價(jià)格具備清晰的認(rèn)識(shí)，以此有利于在采用比較法的時(shí)候既可以將價(jià)格統(tǒng)一為含增值稅的價(jià)格，也可以將其統(tǒng)一為不含增值稅的價(jià)格。但是值得注意的是，在實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)交易調(diào)整過程中，無論是以比例進(jìn)行調(diào)整，還是以數(shù)額進(jìn)行調(diào)整，其調(diào)整的比例或數(shù)額都應(yīng)該與建立比較基礎(chǔ)后的可比實(shí)例成交價(jià)格內(nèi)涵保持一致。在實(shí)際不動(dòng)產(chǎn)比較法運(yùn)用的過程中，無論是以含增值稅價(jià)格為基礎(chǔ)還是以不含增值稅價(jià)格為基礎(chǔ)進(jìn)行修正或者調(diào)整，其修正或調(diào)整后的結(jié)果應(yīng)當(dāng)是相同的。而這也在一定程度上給不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)成員提供了一定的指導(dǎo)，即在使用不動(dòng)產(chǎn)比較法或者是其他估價(jià)方法的運(yùn)用時(shí)，其都應(yīng)該注意保持修正或調(diào)整的基礎(chǔ)是否一致這一問題，以免給不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)方法的運(yùn)用效果帶來一定的影響。

2.2收益法

在不動(dòng)產(chǎn)收益法的估價(jià)運(yùn)用中，當(dāng)通過不動(dòng)產(chǎn)租賃途徑來計(jì)算收益水平的時(shí)候，此時(shí)人們首先應(yīng)明確租賃收入的價(jià)格內(nèi)涵是包含增值稅的收入還是沒有包含增值稅的收入。其中，根據(jù)租賃不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的不同，其可以分為一般納稅人、小規(guī)模納稅人和其他個(gè)人。對于個(gè)人來說，由于征收管理等多方面的原因，當(dāng)前由于租賃市場中存有稅收流失較多等多方面的原因，以此交易租金一般不包含增值稅收入。但是對于一般納稅人和小規(guī)模納稅人來說，其交易租金一般都包含增值稅的收入，因此在計(jì)算收益的時(shí)候人們都應(yīng)該將應(yīng)納增值稅稅額作為運(yùn)營費(fèi)用加以扣除。此外，在實(shí)際不動(dòng)產(chǎn)收益估價(jià)方法的運(yùn)用過程中，人們也可以不區(qū)分房地產(chǎn)納稅人類別、取得應(yīng)稅房地產(chǎn)的時(shí)間，從而統(tǒng)一采用簡易計(jì)稅方式來模擬不動(dòng)產(chǎn)的租賃收益能力，這種方式也是滿足相關(guān)性的原則要求的，在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中是可以接受的，但需注意的是在采用簡易計(jì)稅方式確定應(yīng)納增值稅稅額計(jì)算凈收益的模式下，人們需保障估價(jià)數(shù)據(jù)、估價(jià)參數(shù)的內(nèi)涵保持一致。

2.3成本法

成本法是營改增對不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)方法運(yùn)用影響最明顯的一種方法，其主要是由于營業(yè)稅作為一種價(jià)內(nèi)稅是不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)成本中的一個(gè)主要構(gòu)成內(nèi)容。在實(shí)際運(yùn)用過程中，成本法主要是以房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)費(fèi)用為基礎(chǔ)的，進(jìn)而來測量房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的一種方法。其中，從房地產(chǎn)產(chǎn)品成本費(fèi)用構(gòu)成的來源與性質(zhì)上進(jìn)行區(qū)分時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值可分解為外購成本、自行支付成本和追求利潤三部分，在實(shí)施營改增之后，凡是符合增值稅抵扣條件的均可抵扣房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷項(xiàng)稅額，這便在一定程度上改善了傳統(tǒng)的經(jīng)營方式。同時(shí)，隨著營改增不斷的推進(jìn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算也在一定程度上發(fā)生了相應(yīng)的變化，如一般納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本將逐漸調(diào)整為不含增值稅可抵扣進(jìn)行稅額的價(jià)格，且不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)成員通過調(diào)查典型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收集的成本費(fèi)用數(shù)據(jù)也將逐漸區(qū)分為含增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的數(shù)據(jù)和不含增值稅可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的數(shù)據(jù)。因此，在實(shí)際估價(jià)時(shí)，對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，計(jì)算增值稅成本價(jià)格的處理方式也有所不同，相關(guān)成員應(yīng)對此給予一定的重視與關(guān)注。

結(jié)語：

綜上所述，隨著營改增模式的不斷推廣與普及，其在一定程度上也給不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)方法的運(yùn)用帶來了一定的影響，因此在實(shí)際運(yùn)用過程中相關(guān)人員需對此給予一定的重視與關(guān)注，以使不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)作業(yè)可以適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展需求。此外，隨著營改增對不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)方法產(chǎn)生的影響，估價(jià)成員也需加強(qiáng)對此問題的研究，以選用適用的估價(jià)方法，并在一定程度上保證估價(jià)參數(shù)內(nèi)涵與取值的一致性，最終實(shí)現(xiàn)估價(jià)結(jié)果的測量。

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