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國土部:全國將停止別墅類用地土地供應

近日，國土資源部召開新聞發(fā)布會，表示將進一步從嚴土地管理。全國各地將停止審批別墅類供地和辦理相關用地手續(xù)，對聯(lián)排別墅、低密度花園等類別墅項目的審批也將進一步控制。同時，全國要嚴格限制低密度、大套型高檔住房的土地供應，從而進一步調控住房供應結構。

據(jù)悉，對于別墅用地的嚴控，早在2003年有關部門就發(fā)布了《關于清理各類園區(qū)用地加強土地供應調控的緊急通知》的通知，要求優(yōu)化土地供應布局和結構，停止別墅類用地的土地供應。此后，別墅類用地的管控持續(xù)升級。與此前的管控相比，國土部此次的表態(tài)已經涉及“聯(lián)排別墅、疊拼別墅、墅級洋房”等低密住宅。

中原研究部客戶研究主任熊小洪表示，隨著二孩政策的實施，目前市場上對別墅的需求依然旺盛，而業(yè)主也較為惜售。加上別墅用地的減少，未來更為稀缺。

調查顯示，目前廣州別墅成交依然以近郊區(qū)域為主，番禺、花都、增城等區(qū)域為主，成交占比在80%左右。此外，根據(jù)陽光家緣網站公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年上半年廣州二手別墅成交共52宗，與2015年上半年的65宗相比下降幅度約20%。不過，值得一提的是，在成交量下滑的同時，其市場價格同比卻普漲10%以上，而漲幅最大的則是花都和番禺。

136家上市房企負債4.52萬億元

隨著眾多房企上市公司三集報披露完畢，整個行業(yè)的財務數(shù)據(jù)浮出水面。根據(jù)同花順統(tǒng)計，截至三季度末136家上市房企的合計負債達到4.52萬億元，同比增長超過兩成。

數(shù)據(jù)顯示，前三季度國內負債超過千億的房企達到15家，負債率最高的前十家地產上市公司分別是ST珠江、嘉凱城、魯商置業(yè)、京投發(fā)展、天津松江、云南城投、 綠地控股、ST中企、天地源、信達地產。其中ST珠江的負債率高達116.88%，嘉凱城、魯商置業(yè)、京投發(fā)展、天津松江四家的負債率也都在90%以上。 如果從絕對負債額來看，截至三季度末，萬科的負債為6123.96億元，相比去年末的4849.9億元上升29.93%，目前的負債率為81.01%。而另一家著名房企恒大的半年報顯示，集團總資產9999.2億元，總負債8179億元，凈資產是1820億元（包含永續(xù)債1160億元），剔除永續(xù)債規(guī)模， 恒大真實的凈資產只有660億元，較2015年底664億元的凈資產規(guī)模出現(xiàn)下滑。恒大的凈負債率為92.97%，如果將1160億元永續(xù)債計入債務，其 凈資產負債率會飆升到431.91%。

10月份以來，債臺高筑的地產行業(yè)加快了股權質押的速度和頻率，一些中小房企甚至直接出售股 權獲取資金，現(xiàn)金流已成為房企頭上的“緊箍咒”。事實上，不久前滬深兩市已經分別針對嚴控房地產企業(yè)利用發(fā)債募集資金購置土地發(fā)布監(jiān)管函，其中一個最受關 注的信號就是不能以債券融資買地。同時，兩市均明確強調有重大違法違規(guī)行為、在重點調控的熱點城市競拍“地王”哄抬地價、前次債券募集資金尚未使用完畢或 違規(guī)使用募集資金的三類房地產企業(yè)都禁發(fā)公司債。當時就有業(yè)內人士表示，兩市對房企發(fā)公司債的嚴控最終可能會導致一些房企無法覆蓋成本導致資金流斷裂，其 中受沖擊最大的很可能是近期拿下“地王”的中小型房企。

各類產業(yè)用地長期租賃不得超過20年

為支持新經濟、新產業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式發(fā)展用地，國土資源部今天發(fā)布《產業(yè)用地政策實施工作指引》。對于此前社會關注度頗高的光伏產業(yè)用地，指引明確，光伏發(fā)電站項目使用未利用地布設光伏方陣的，可按原地類認定和管理。

因光伏產業(yè)占地面積大，用地性質的認定一直處于模糊地帶。此前，社會上對此一度存在爭議，今年下半年，國土資源部明確支持使用未利用地和存量建設用地發(fā)展光伏發(fā)電。要求對于之前已經使用農地建設的“農光結合”“漁光一體”光伏發(fā)電項目加強跟蹤監(jiān)測。

指引同時明確，土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模邊界外的旅游項目中的自然景觀用地及農牧漁業(yè)種植、養(yǎng)殖用地，可按原地類認定和管理。

最近一段時期，有關部門依據(jù)國家產業(yè)政策調整出臺了多項政策，要求對產業(yè)發(fā)展較快的地區(qū)、集聚區(qū)及使用未利用地發(fā)展產業(yè)的，要優(yōu)先安排用地計劃指標。要求各地根據(jù)國家產業(yè)政策和當?shù)禺a業(yè)發(fā)展情況，統(tǒng)籌安排用地計劃指標，確保符合產業(yè)政策的項目用地。

指引明確，各類產業(yè)用地均可采取長期租賃、先租后讓、租讓結合方式使用土地。以長期租賃方式使用土地的，不得超過20年。

此外，對新能源汽車充電設施、無線通訊基站、分布式光伏發(fā)電設施、社區(qū)養(yǎng)老（醫(yī)療、體育、文化）服務設施、電影院（影廳）、旅游廁所等布點分散、單體規(guī)模小、對其他建筑物構筑物有密切依附關系的產業(yè)配套設施，允許在新供其他建設項目用地時，將其建設要求納入供地條件。

國土資源部有關負責人要求，要進一步營造公平競爭的土地市場環(huán)境，做好大、中、小、微企業(yè)發(fā)展用地需求保障，促進社會投資、民間投資健康發(fā)展。

樓市調控再落子：兩部委發(fā)文規(guī)范明碼標價

目前，我國的樓市調控正在下一盤很大的棋。繼國慶節(jié)前后全國逾20個熱門城市主動祭出限購限貸等新政之后，各種調控方式接連出臺，比如嚴查信貸資金違規(guī)流入樓市、整肅房地產中介以及打擊房企的不規(guī)范銷售行為等。

近日，這種調控再度升級——發(fā)改委、住建部聯(lián)合發(fā)文，將針對各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市、副省級省會城市的商品房銷售明碼標價進行專項檢查，為期一個月(11月10日～12月20日)，檢查對象涉及房地產開發(fā)企業(yè)和房地產中介機構。與之前各個城市的單獨行動不同，此次調控的規(guī)格有了明顯的升級。

有分析指出，此次專項檢查實際上瞄準的是房產銷售環(huán)節(jié)的捂盤惜售行為?？偟膩砜?，包括此次專項檢查以及此前的限購限貸，此輪調控有一個核心是一以貫之的，即從多方面規(guī)范市場交易行為，進而起到抑制擠壓資產泡沫的作用。從后續(xù)影響上看，此次專項檢查有助于防范房價虛高現(xiàn)象的出現(xiàn)，購房者的顧慮會有所減少，買房的底氣也會增加。

不過，亦有分析指出，受政策持續(xù)收緊、購房者預期變化等因素影響，四季度核心城市房價或逐步過渡到微跌區(qū)間。