文/馮文波　中國海洋大學(xué)工程碩士　山東青島　266100

?

新時期房地產(chǎn)項目進度管理影響因素探析

文/馮文波中國海洋大學(xué)工程碩士山東青島266100

【摘要】21世紀(jì)以來，中國的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)生水起，在房地產(chǎn)項目進度控制中涌現(xiàn)出了諸如政策因素、房價因素等許多新的時代制約因素，本文嘗試歸納整理各類因素，并提出了引入高科技、文化氛圍營造、簡化工作流程、提升工人技能等新的加強新時期房地產(chǎn)項目進度管理的方法。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項目管理；進度管理

進入21世紀(jì)，在房價不斷上漲的態(tài)勢下，中國的房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，短時期內(nèi)，全國的大中小型城市紛紛掀起了“圈地蓋樓”的熱潮。在21世紀(jì)剛剛過去的十幾年里，中國的房地產(chǎn)項目在進度管理方面除卻以前的影響因素（如資金、施工方案等）外，又涌現(xiàn)出了新的制約因素（房價因素、新生代農(nóng)民工的行為因素等）。所以，在新時期的房地產(chǎn)建設(shè)項目中必須深入全面地總結(jié)分析這些影響因素，對癥下藥，才能確保建設(shè)項目保質(zhì)保量的順利推進，進而營造健康、和諧、可持續(xù)的房地產(chǎn)生態(tài)。

1、房地產(chǎn)項目進度管理概述

1.1新時期房地產(chǎn)項目概覽

房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。在當(dāng)今現(xiàn)實生活中，人們習(xí)慣于將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)統(tǒng)稱為房地產(chǎn)業(yè)。①本文的研究對象主要側(cè)重前期的開發(fā)、建設(shè)環(huán)節(jié)，在此代指房地產(chǎn)項目。

2000年后，伴隨著我國社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展，樓市不斷升溫，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可謂如火如荼。僅以剛剛過去的2015年為例，據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元，比上年名義增長1.0%。同時，商品房銷售面積128495萬平方米，比上年增長6.5%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積735693萬平方米，比上年增長1.3%。②面對這一關(guān)乎國計民生的重要產(chǎn)業(yè)，在項目開發(fā)建設(shè)中惟有認真謀劃、精準(zhǔn)施工、科學(xué)管理、嚴(yán)控進度和質(zhì)量才能確保該產(chǎn)業(yè)欣欣向榮的勢頭，為廣大人民群眾提供舒適安逸的生活空間。

1.2項目進度管理研究綜述

項目進度管理是指對某一項目實施的過程和進度加以科學(xué)的規(guī)劃、管理和控制，使之在規(guī)定的時間段內(nèi)高質(zhì)量的完成各項工序。在實際操作中經(jīng)常采用的進度管理方式有甘特圖法、網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)、S曲線比較法、表格法和前鋒線比較法等。

在新時期的房地產(chǎn)項目進度管理中，不僅要綜合運用上述多項方法，還要結(jié)合時代特點和行業(yè)屬性，采取激勵引導(dǎo)、文化引領(lǐng)、技能提升、簡化流程和高科技支撐等多項新穎舉措。

2、房地產(chǎn)項目進度管理影響因素

在社會經(jīng)濟快速發(fā)展的當(dāng)下，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在項目的設(shè)計建設(shè)中，施工進度的快慢不再僅僅受制于資金短缺、設(shè)計方案的不科學(xué)等常規(guī)因素，一些與新時代背景緊密契合的影響因素的出現(xiàn)，不僅成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的新挑戰(zhàn)，也成為學(xué)術(shù)界研究的新課題。

資金因素：無論是早期，還是新時期的房地產(chǎn)建設(shè)項目，只有充裕的資本才能確保工程的順利推進，從原材料購買到工人工資開支，從各類稅費繳納到施工機器設(shè)備購入……各方面都需要資金支持。資金充足到位是確保房地產(chǎn)建設(shè)項目按進度推進的關(guān)鍵要素。

規(guī)劃因素：新時期的房地產(chǎn)建設(shè)，不再是一兩棟樓的小工程，而動輒是幾十棟、甚至上百棟樓的大項目。工期較長、事務(wù)繁雜，這就需要施工單位提前做好科學(xué)合理的項目規(guī)劃，設(shè)計出施工進度路線圖，并嚴(yán)格按照該計劃推進工作。

自然因素：任何工程項目推進的過程中，都有可能遇到風(fēng)雨雷電、地震、大雪等自然災(zāi)害，這種源于自然界的不可抗力往往是人類無法阻擋和改變的，如遇此類事件，房地產(chǎn)項目的建設(shè)進度勢必會變緩和暫停。

人為因素：任何工程都是由人來實施的，房地產(chǎn)項目也不例外，在推進過程中，不僅要調(diào)動建造工人的積極性，提升工作效率，還要求項目的決策者、管理者科學(xué)管理、認真謀劃，不容許有絲毫的差錯和過失，畢竟出錯后的返工是對項目進度的最大延誤。

政策因素：在房價不斷上漲的當(dāng)下，政府對樓市的調(diào)控政策頻頻出臺，每一項都會間接地反應(yīng)到正在建設(shè)的房地產(chǎn)項目中，進而會影響在建房地產(chǎn)項目的施工進度。

市場因素：房地產(chǎn)市場行情的波動，有時也會影響在建項目的工程進度，房價漲勢迅猛時，建設(shè)進度就會加快，反之，就會出現(xiàn)工期拖延，項目中止，爛尾樓事件。

其他因素：影響房地產(chǎn)項目建設(shè)進度的因素除了前述6點外，還有施工技術(shù)、審批手續(xù)辦理、后勤保障等多方面的因素，也不排除隨著時代進步而涌現(xiàn)出新的影響因素，如：新生代工人的思想觀念和行為方式等。

3、房地產(chǎn)項目進度管理優(yōu)化升級

在新時期的房地產(chǎn)項目進度管理中，除了前期要做好充分的調(diào)研，科學(xué)合理的制定施工計劃、規(guī)章制度，確保資金、原材料充足以外；施工期間，還要嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計方案，照章辦事，搞好管理和方案的落實工作。除了上述常規(guī)的舉措外，筆者再補充四點：

引入高科技：顧名思義，就是在以網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)為代表的高科技時代，不能再局限于傳統(tǒng)的施工設(shè)備、施工技術(shù)，一要積極學(xué)習(xí)借鑒國內(nèi)外房地產(chǎn)建設(shè)項目中采用的新工藝、新設(shè)備；二要發(fā)揮主觀能動性，不斷創(chuàng)新突破，發(fā)明創(chuàng)造出新的施工技藝來推進項目的進度。

文化氛圍營造：伴隨著新時代建筑工人的成長，他們逐漸成為房地產(chǎn)建設(shè)領(lǐng)域的主力?！?0后”、“90后”的他們思想活躍、想法獨特、個性獨立，不再滿足于單純的搬磚、和水泥。這就需要營造適合他們的團隊文化，充分調(diào)動他們的工作積極性，如：工作之余開展一些游戲娛樂活動等。

簡化工作流程：在新時期的房地產(chǎn)項目管理中，還要擯棄那些繁瑣的工序和流程，盡可能的簡化工序提高效率，做到化繁為簡、去蕪存菁的開展工作。

提升施工技能：除了購買先進的機器設(shè)備，提升硬件的水平和層次外，還要不斷加強對工人的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和技能提升。通過專家示范、參觀學(xué)習(xí)等方式組織工人加強對施工技藝的學(xué)習(xí)，創(chuàng)造性地開展工作，而不是閉門造車式的做工作。

結(jié)語：

以上只是筆者契合近16年來中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢，對房地產(chǎn)項目進度管理中常見的影響因素的粗略歸納和簡單分析。關(guān)于項目進度管理的研究是一項經(jīng)常研究的新課題，相信隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，會有更多的關(guān)于房地產(chǎn)項目進度管理與控制的方法提出。

注釋：

①百度百科：《房地產(chǎn)業(yè)》

②國家統(tǒng)計局網(wǎng)站：《2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》